房地产公司项目策划方案样本.doc
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1、某房地产项目策划汇报,小户型风云突起,A、B、C、D四个楼盘相继推出(A、B定位为超小户型精品住宅,目标用户群瞄准了城市白领阶层;C、D定在商住公寓,目标用户群为成长型企业和城市白领。四个楼盘客群不一样、但已形成竞争之势),本案要想脱颖而出,不仅要借助独有地段优势,更要在细致分析竞争形势、客群心理基础上找准细分市场,做出特有定位,本策划书将围绕这个关键展开。一、 市场分析上六个月,x市商品房成交6883件,同比增加71.81%;成交面积93.68万平方米,同比增加77.65%;成交金额达25.75亿元,同比增加110.72%。 商品房销售情况对比表时间总体住宅件数(件)面积(万平方米)金额(亿
2、元)均价(元/平方米)件数(件)面积(万平方米)金额(亿元)均价(元/平方米)上六个月688393.6825.752749669089.6923.392608上六个月390652.7312.222317379248.2610.562188同比增加()71.8177.65110.7218.6476.4285.84121.4919.19相对于出现如此快速增加,受拆迁及人口原因影响较大,房产作为一个需求弹性较小商品,出现如此高增幅,也从其次说明x市房产市场存在巨大潜力。上六个月价格走势上六个月,商品住宅均价达成2527元/平方米,甚至在五月份一度上升到2801元/平方米高价,这从一个侧面反应出x市住
3、房供给远没有达成要求,在居民消费水平缓增加情况下,房价在如此高位运行,表明目前房市供求略有失衡,这也是x市经济适用房(x首批经济适用房在X区域,总建面100万平方米)推出原因之一。x房地产今年价格上另一个比较鲜明特点是西部房产价格逐步向东部、南部靠拢、拉近,X路周围区域已达成3800元/平米;而其次,在二手房交易中,整体成交价格、面积也展现出上升趋势,深入旁证了x市房地产市场需求潜力巨大。x市上六个月需求情况1、成交住宅类型分析2、成交住宅价位分析3、成交住宅面积分析 总体分析,x市房地产在上六个月突出特点以下:1. 价格、成交量连续上升,市场潜力巨大;2. 居民收入和现有项目价格差距较大,经
4、济房需求旺盛;3. 市区各区域价格逐步贴近;4. 小高层较受欢迎;5. 4000元/平米是区分楼盘档次一个可参考标准;6. 需求面积集中在130平米以下;7. 高级、高价住宅必需在定位上有所突破,才能打破竞争瓶颈。下六个月,估计x房地产发展趋势以下:1. 下六个月x共有280多综土地,计1500公顷取得正当身份,房价上涨将得到平抑;2. 更多项目标上马,意味着下六个月末到x将迎来更为残酷市场竞争;3. 经济适用房开启将深入降低中低级房产价位,中高级次房产受影响不大;4. 南部及城市关键地段房价将有深入攀升;5. 本案板块价位将取得更多上升空间。小户型市场估计:1. 小户型楼盘还有一定上升空间;
5、2. 用户群限制小户型楼盘深入风行,客群分为两类:第一类是首次置业中等收入年轻用户群。这类人购置小户型目标是自住;第二类是二次或数次置业投资型业主,她们购置小户型目标也很简单,追求投资回报。而伴随用户资源快速下降,小户型销售会陷入举步维艰状态。3. 市场分流严重,郊区房源对两类用户群全部存在比较大冲击,经济适用房推出影响更大。4. 总体趋势,小户型市场走低不可避免,估计黄金阶段不会超高。二、 产品分析XXXX为单栋12层小高层建筑(地下一层),一、二层为公建部分,以体育运动场所、银行为主,三-十二层为住宅部分,平层19户,建筑面积40-160平米左右,其中40平米以下5套、4050平米8套、9
6、0平米左右户型2套、复式户型2套、140平米左右户型2套。小户型:北向5套、西向4套、东向4套,累计13套,户型基础为酒店标准间格局,作为经典SOLO销售,市场认可度不存在太大问题;中户型:东南向、西南向各两套,因为位置相对很好,基础不存在太大销售难度;大户型:南向及复式共4套,因楼盘仅为单体建筑,缺乏绿化及大小区配套,且户型南北不通风,黑厅、黑卫,总价太高,可形成强竞争性楼盘过多,用户可选择范围较大,在销售实操中难度较大。从面积上计算。大中户型和小户型所占面积百分比基础相同,为充足确保在销售中不形成死角,本案不宜在定位上完全直接采取小户型定位方法,应依据充足用户需求分析综合考虑。附:SOLO
7、概念及所需楼盘配套、物业管理相关细节:SOLO是一个英文单词,原意为独奏、单独、单独飞行;在美国建筑界,它是一个个性化、以尊重人生活方法为目标正确居住空间,作为独立房屋设计形态而存在,它特征在于以人需求为第一要素,亲密吻合人需求,尊重人生活模式和习惯,为用户提供居住环境个性化界面。时至今日,在美国SOLO已发展成为一个以服务型为物业标识高级住宅公寓,关键用于投资。在其不停变迁和向中国传输过程中,SOLO在物业形式上有了很大改变,但其提倡精神-服务和品质,却一脉相承。1. 作为一个单词,SOLO含义为独奏、单独、单独飞行;作为一个建筑,SOLO意味着城市近中心地带超小户型住宅;作为一个生活,SO
8、LO是一个自由状态,是一处独立空间。其实,SOLO就是一个卖点。2. SOLO需要全方面物业管理替你打理日常生活琐事家政助理(如叫早、送餐、上门洗衣、计时家政服务)、家庭看护、家电维修、代办房屋租赁、代订飞机、车船票、代订报刊物、复印、打字、传真等一应俱全。3. 地理位置优越:城市关键或次关键区域,含有成熟配套及便利交通优势,周围企业较多、白领云集。4. 快捷、廉价网络通讯,通常需要100兆入网,10兆入户,最好建有小区局域网。5. 降低生活成本诸项配套:诸如商务中心、医疗中心、自助洗衣房、健身房、游泳池、美容院、托儿所、超市、咖啡厅、银行、邮局等服务设施。6. 生活DIY计划功效,就是在教授
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