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XXXXXXXXX项目
可行性研究汇报

※ 项目概况
※ 项目市场分析
※ 项目优劣势分析
※ 项目建设和实施计划
※ 项目风险分析
※ 投资估算和资金筹措
※ 效益测算和分析

XXXXXXXXXXXXXXXXX

目 录

第一章 项目概况
一、 项目名称
二、 项目地址
三、 项目开发企业概况
四、 项目建设背景
五、 项目总体概况
第二章 项目市场分析
一、 项目建设环境分析
二、 XXXX房地产市场概况
三、 结论
第三章 项目优劣势分析
一、 项目优势
二、 项目劣势
三、 结论
第四章 项目建设条件及实施计划
一、 项目选址
二、 项目建设内容及建设规模
三、 项目建设条件
四、 项目计划设计方案
五、 项目环境影响
六、 项目管理组织
七、 项目实施计划
第五章 项目风险分析
一、 政策风险分析
二、 社会风险分析
三、 经济风险分析
四、 行业风险分析
五、 管理风险分析
六、 资金风险分析
第六章 项目投资估算和资金筹措
一、 项目投资估算
二、 资金筹措
三、 贷款取得和偿还
第七章 效益测算和分析
一、 收入估计
二、 税费率
三、 利润估计
第八章 项目总结

第一章 项目概况

一、 项目名称：XXXXXXXXXXXXXXXXXX项目
二、 项目地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXX
三、 项目开发企业概况：
XXXXXXXXXXXXXXXXXX（以下简称企业）是一家以投资房地产开发和商业地产及酒店为主大型现代化企业，企业总部设在XXXX，注册资金XXXXX万元。企业成立以来，依靠xx繁荣商业优势和名牌大学、研究机构智力优势，业务不停发展扩大。
企业现有企业职员XXXX多人，均为本科以上学历。企业股东皆为业内资深人士，硕士以上学历，资金实力雄厚，实践经验丰富。企业下设投融资部、技术部、拓展部、法务部等部门，拥有房地产开发经营、建筑设计、营销管理、法律、财务、计算机等各类专业人才，是一支整体素质高、技术力量雄厚、竞争能力强、发展潜力巨大优异队伍。
企业秉承“用心做事，诚信为人”企业精神，坚持以产品品质为关键，不停为用户发明价值。同时，企业奉行创新、求实、敬业服务理念，不停探索顺应时代要求专业经营开发之道，在借鉴国外求经验同时，深刻分析中国实际情况，利用科学决议方法和创新开发理念，将商业运行、房地产经营和资本运作有机结合，并逐步形成了地产开发业务关键竞争优势。
四、 项目建设背景
XXXXX企业开发XXXXXXXXX住宅小区以其高品质开发建设、优美居住环境受到XXXX老百姓欢迎。“XXX•XXXXXX”住宅小区是XXX企业开发第一个项目，在XXXX城东风文体路口百越公园对面，占地面积约XXXX亩，该项目原为XXXX停车长，经XXXX委、县政府、建设局、房产局及计划委员会同意，该地块由XXX企业开发建设。
以后建成后XXXXXX小区周围各项生活配套设施齐全，交通便利，是XXXX现在新城区乃至整个县城城市中心点，也是XXX商圈关键，含有很高商业价值。小区高层建筑拥有绝佳江景和公园，为XXXX现在唯一可俯视普厅河、百越公园乃至整个县城城市标杆高层建筑体。
整个项目总投资估计2.5亿元，工程内容包含XXXXXX.整个“XXX•XXXXXX”项目工程构思精巧时尚，并充满高品质生活气息，各建筑单体相互有机联络，互为借景，整体布局充满生活体验意趣，市场反应相当热烈，至7月3日至7月13日，项目来电高达258组用户，用户反响热烈良好。项目计划十二个月之内完成一定量销售，并签署了对应销售协议。XXX企业和“XXX•XXXXXX”住宅小区良好形象普遍得到XXXX政府相关部门和市民认同。
“XXX•XXXXXX”工程建设内容包含2栋33层高楼、两层地下车库、小一个小区园林计划、一个涌泉池及对应小区配套公用设施。现在项目设计已进入准备动工阶段，地勘工作已经完成，售楼部建设在XXXX委、县政府及相关部门大力支持下，今年7月底完工。多种证件还在办理当中，估计9月能够开盘。

五、 项目总体概况
● 项目名称：“XXXXXX”
● 地理位置：XXXX城东风文体路口百越公园对面
● 总建筑面积：约XXXX㎡
其中：商业面积XXXXX㎡
住宅：XXXXX㎡
人防用地：XXXX㎡
地下室面积：约XXXX㎡
● 建筑占地面积：XXXXX㎡
● 建筑密度：XXXXX%
● 总户数：XXXX户
● 汽车停车位总数：XXX个，其中机动车XXX，自行车XXX。
● 建筑形式：综合性高级高层住宅
● 园区绿地率：XXX％
● 估计入伙时间：估计6月

第二章 项目市场分析

一、 项目建设环境分析
1、宏观经济环境分析
在中国西南部云南，是中国实施西部大开发12个省、区之一，也是中中国地面向东南亚最近省区之一，区位优势显著。另外，云南被称为“有色金属王国”。云南已发觉各类矿产150多个，探明储量矿产92种，其中25种矿产储量位居全国前三名，54种矿产储量居前十位，居全国首位矿种有锌、石墨、锡、镉、铟、铊和青石棉。云南矿产资源共有9大类：黑色金属矿产、能源矿产、有色金属及贵金属矿产、化工非金属矿产、稀有及稀土矿产、特种非金属矿产、冶金辅助原料矿产、建材非金属矿产及彩石矿产等。云南矿产含有种类多、品种全、分布相对集中、富矿优质矿储量所占比重较大、共生伴生组份多等特点，开发前景十分宽广。
1月1日，中国—东盟自由贸易区准期正式开启。昆明由西南门户变身“亚洲中心”跨越式发展历程也以后刻起，驶入了快车道。
“东连黔桂通沿海，北经川渝进中原，南下越老达泰柬，西接缅甸连印巴”独特区位，让昆明当仁不让地伫立在中国西南门户位置。伴随中国—东盟自由贸易区开启，和国家门户枢纽机场、泛亚铁路和昆曼铁路、昆仰公路等一批重大基础设施建成，从今天西南门户到明天亚洲中心，昆明将以怎样纵身一跳完成这一华丽转身？区域性国际化城市、区域性物流中心、区域性金融中心为铁三角战略布局，或许是最有力证实。
建成后中国-东盟自由贸易区，其经济规模已经超越欧盟和北美自由贸易区，成为发展中国家组成“世界最大自贸区”。据估计，中国对东盟出口将增加106亿美元，增幅为55.1%；东盟对中国出口将增加130亿美元，增幅为48%。
同时，云南是中国激励外商投资多个优惠政策叠加省区之一，所以可享受沿海地域政策、西部地域优惠政策，成为享受国家政策最优惠经济区域之一。中国加入东盟自由贸易区后，依仗区位、资源、政策这三大优势，云南将由中国边陲发展为国际通道和枢纽，建成中国投资者、边境贸易双向交流平台，成为中国进入东南亚一个关键桥头堡，在以后中国——东盟自由贸易区建设中大有作为。
全省生产总值完成8750.95亿元，增加13.7%；全社会固定资产投资7109.7亿元，增加27.4%；财政总收入2258.2亿元，增加24.8%；地方财政通常预算收入1110.8亿元，增加27.5%；社会消费品零售总额3000.1亿元，增加20%；城镇居民人均可支配收入18576元，实际增加10.3%；农民人均纯收入4722元，实际增加13.9%；城镇登记失业率4.05%；人口自然增加率6.35‰；居民消费价格总水平上涨4.9%；单位生产总值能耗下降3.22%；外贸进出口总额160.5亿美元，增加19.6%。
高速经济发展带来活跃房地产市场，仅仅去年上六个月，云南全省房地产开发投资402.51亿元，同比增加32.6%；全省商品房屋施工面积6901.01万平方米，增加13.3%，经济发展深入促进了房地产发展；，云南省建设(筹集)城镇保障房40.32万套,估计总投资278.79亿元。现在，全省保障房建设任务已经下达成各州市，省政府要求各州市必需根据责任目标抓好建设，确保去年开工项目到今年底基础完成，今年新开工项目在9月底前全部开工，今年底完成60%以上投资额，基础建成19.6万套。保障房建设满足了广大群众住房需要。
2、区域经济环境分析
云南省文山壮族苗族自治州文山市是全州政治、经济、文化、科技、金融和信息中心，地处祖国西南边陲云南省东南部，东和广西百色市接壤，南和越南社会主义共和国接界，西和红河哈尼族彝族自治州毗邻，北和曲靖市相连，区位优势显著。
作为内陆省下开放城市，文山市随经济大势改变，整体经济环境日趋良好。去年一季度，全市地域生产总值（GDP）估计完成27亿元，同比增加15.6%。其中：第一产业实现增加值1.3亿元，同比增加6%，占生产总值比重为4.9%，拉动经济增加0.3个百分点，对经济贡献率为2.1%。第二产业实现增加值15.2亿元，同比增加20.1%，占生产总值比重为56.2%，比上年上升了2.1个百分点，拉动经济增加10.8个百分点，对经济贡献率为69.4%。第三产业实现增加值10.5亿元，同比增加11%,占生产总值比重为38.9%，拉动经济增加4.5个百分点，对经济贡献率为28.5%，很显著，文山市经济发展处于上升周期。
当现代文山建设步入工业化加速、城市化提升、市场化转型、国际化拓展时期后，把文山建成面向东南亚、南亚区域性国际化市区，一直是文山市委、市政府孜孜以求战略定位。市委九届五次全体（扩大）会议明确提出，深度融入中国-东盟自由贸易区，建立中国-东盟自由贸易区信息、贸易、金融、人力资源开发、公共服务等五大平台，争创引领西南部区域合作示范城市，把文山建成云南连接东南亚、南亚最便捷陆上通道，沿边开放最具活力城市。
面对此历史机遇，文山对未来城市计划建设给予新定位，将打造区域性城市化城市。围绕这一新战略定位，提炼了以穷则思变、以后居上、科学发展、开放友好为关键内容“文山精神”，前后提出并完善实施“通道经济”战略、农业立州、工业强州、城镇富州、开放活州、科教兴州、友好稳州“六大战略”，加紧大通道经济发展步伐，建设生物资源开发、新型冶金化工、现代商贸物流、旅游休闲度假“四大基地”总体思绪，经济社会走上了又好又快发展轨道，关键经济指标连年以高于全国、全省平均水平增加，全州上下展现出政治稳定、经济繁荣、社会进步、民族团结、边境安宁、人民安居乐业可喜局面。
置身如此宏观背景之下，处于文山怀抱中XXX房地产业发展适逢其时。
二、 XXXX房地产市场概况
XXXX经济运行全方面提速，其中房地产业将成为整年增加值增加最快行业。整年房地产开发投资额估计达15亿元，房地产企业家信心指数一直在XXXX六大行业之首，整个房地产市场呈快速增加趋势。而房地产业快速发展又带动了相关产业发展。作为一个产业，房地产已经释放了较强活力，成为一个驱动XXXX经济发展支柱性产业。
1、市场竞争情况
XXXX正处于房地产开发新热潮期，现在旧城改造、钻石大厦、XXXXXX和保障房项目等，以前由几家开发企业独占市场局面不复出现。伴随XXXX城市开发已向新城区转移，房地产市场热点也集中于此，大部分明星楼盘在此拔地而起。多年来、河畔名郡、旭阳花园、幸福家园等新楼盘已经完工售罄并入住完成，现在新城区片区楼盘价格也相对较高，新城区住宅（含别墅、天地楼）均价约为3200元／㎡—3400元／㎡左右，无高层电梯房。
随市场发展空间由老城区向东部外延区域转移，房地产规模化开发成为XXX楼市主流模式，以XXXXXX为首城市标杆建筑体高尚住宅浮出水面，成为XXXX房地产市场一道亮丽风景线，前有东风路主干道、XXX唯一中心公园百越公园、月亮滩公园、普厅河等，区位优势十分显著。
商业发展模式也引发大家关注。到现在为止，XXXX城逐步形成三大商圈：老城商圈、步行街商圈、新城区XXX商圈，三足鼎立基础形成。尤其以XXX商圈为主新城区商圈未来五年内不可限量，伴随华润万家、国美电器、南城百货、中影、大地影院加盟，XXX商圈价值无可估量，以XXXXXX为中心商业中心和出现雏形。未来众多商家涌入，引发了对XXXX热点商业竞争，在很大程度上拉动了XXX房地产业快速发展。同时，得益于XXX房地产市场良好发展态势及政府优惠政策。
2、消费群体情况
XXXX房地产市场从开始升温，、、发展很快。经调查显示，先期购房者大多属于富有阶层，包含经商人员，有较高灰色收入人员等，这部分人员大多在早期房地产市场春天时已经购置了房产。在中期购房者中，电讯、银行等高收入行业从业人员及二次置业者较多，这类置业者最关注是居住环境及房产升值潜力，选择楼盘以中高级为主。但上述两类消费者仍现在商品房消费者较大部分。
XXXX从今年开始进行大规模城市改造，至，含旧城改造在内各项地产项目住宅面积估计超出20万平方米。大规模城改形成了大量拆迁户和XXX对农民进城购房优惠政策，组成了最直接潜在商品房消费者。因为原有房屋受城市改造影响被拆迁或立即被拆迁，她们急需购置房产，所以市场潜力巨大。这一消费群体中，存在着大量工薪阶层，这一群体有一定消费能力。
三、 结论
作为一个产业，房地产已经释放了较强活力，成为一个驱动XXXX经济发展支柱性产业。在西部大开发逐步深入展开现在，XXX正努力向“漂亮又柔情XXX”前进，大规模城市改造将更深入刺激房地产行业大势趋高。XXXX房地产市场将稳步走向成熟。商业性房产和中高级住宅是以后XXXX经济发展中流砥柱。
房地产市场供求结构性失衡仍然存在。从开始，受县城地域影响，城镇化计划区域要求，XXX房地产开工率不停下降，房地产市场存货量不停消化，到，XXXX真正意义上房地产项目屈指可数，未来五年，XXXX商品房销售仍将走红。

第三章 项目优劣势分析

一、 项目优势
1． 位置优势
本项目地处XXXX新城区绝对中心点，是以后XXX商圈关键，含有很高商业价值、居住价值和城市标杆价值。地块背临现在XXXX最好一个多层一般住宅小区樱花廊庭，周围有百越公园、普厅河、人民法院、政府活动中心、幼稚园、超市、XXXX天成体育馆、碧水蓝天大酒店、云南省农村信用社等单位，项目所处位置环境优美，各项生活配套齐全、便利，是以后政府部门、金融单位、大企业、富裕阶层等精英人士在新城区购房置地首选。
目前XXXX对未来城市计划建设给予新定位，将打造区域性城市化漂亮柔情XXX。按政府计划，XXXXXX项目受到XXXX县委、县政府和各单位部门重视。伴随云桂铁路XXX段开通和XXX火车站全方面建设，环城路全方面运转，未来新城区XXXX城边缘沿线杂乱城郊结合区域正快速转变为城市景象。
2． 产品功效
经过一期项目建设，企业对产品市场定位有了更多把握。就现在XXXX房地产市场需求来看，二期项目产品中最吸引市场注意力有以下几方面：
●充足车位
除房产外，汽车已成为目前大家生活消费另一热点。随大家生活水平提升，拥有汽车家庭将越来越多，车位问题也成为置业者关注关键之一。由此，从现在趋势看，一个项目有没有充足车位对整个项目开发成败有着很大影响。
“XXX•XXXXXX”项目标前身是停车厂，在设计计划之初已经对停车问题作了充足考虑，恰好迎合目前及未来市场需求，和目前XXX房地产市场上其它楼盘相比，在这方面有着绝对优势。
●大型商场
伴随XXX作为区域性城市作用日益显著，大批中国外商家纷纷进驻XXX，对商业需求也日益增强。本项目所在位置为XXX商业圈唯一新城区中心点，也是以后XXX财富之地，是XXX商圈关键，同时和XXXX现在商业中心区域步行街区仅一桥之隔，周围配套应有尽有，商业价值极高。因为新城区还处于发展上升阶段，现在在新城区商业圈供给比较缺乏，大量旧城老百姓纷纷踊跃到新城区要求进行商业置业投资。本项目所建设约3000平方米商场和以后15000平方米左右商业广场，恰好填补目前新城区商业供给空白。
● 居住、购物、休闲、娱乐一体化
XXXXXX本身除了有商业配套之外，前有百越公园和普厅河、以后建成XXX商业广场（百越公园东侧），和天成体育馆不到100米，是以后XXX最繁荣地段，出行方便，购物、休闲、娱乐等功效一体化，项目越来越成为XXX人关注焦点。
● 产品设计合理、多样化
电梯采取国际品牌电梯，确保舒适、快捷、安全抵达每一层，为了保障居住舒适性，项目根据大城市设计角度，C座是两梯三户，D座是两梯四户；在户型设计方面，采取户户通风采光设计标准；在户型分割方面，采取动静分离，户型内分卧室休息区和客厅、餐厅活动区，确保平时业主在客厅活动不影响到卧室内家人休息；户型面积54—152㎡，一房、三房、四房、楼中楼等在针对XXX老百姓需求前提下，结合了大城市户型设计理念，确保了项目户型实用性、丰富性、价值性。
3． 项现在期工作基础完成，项目建设周期相对较短
现在售楼部已经完工，项目月底开始开启，计划24个月内，全部完工。在工程建设方面，我们己做了相当投入，整个项目基础建设前期筹备已基础完工，后期建设周期相对较短，能够较快满足用户入住要求。
4． 市场竞争相对较小
目前XXXX房地产市场热点集中于新城区，而新城区很多项目全部已经售罄并全部入住，仅有活跃XXXXXX一个项目，两三个楼盘集中在老城区，关键围绕旧城改造和保障房进行建设，地价和房价节节上升。相对而言，项目周围市场竞争要小很多。
在现在XXX房地产市场中高级产品比重过小，中低级产品供给量过多情况下，面对巨大市场需求量，新城区中高价位楼盘恰好迎合了市场。同时，新城片区现在上市楼盘较少，市场竞争并不猛烈。
5、 政府大力支持
去年以来，新城区楼盘成为XXXX政府招商引资、改善城市面貌关键举措。伴随城市改造深入推进，政府陆续出台了相关政策，加紧新城区项目工程改造，相关配套工作也日渐完善。结合本项目特点，现在XXX企业正向政府争取将本项目纳入XXX关键工程，估计将得到政府大力支持，并取得相关政策优惠。
6． 开发商信誉及实力
XXX企业在项现在期建设中出色表现使置业者对项目标印象肃然起敬，XXX企业和“XXX•XXXXXX”住宅小区良好形象普遍得到XXXX政府相关部门和市民认同。
经过项现在期建设，企业对XXXX房地产市场把握已经有经验，不管在产品价格还是产品性能方面全部有更深刻了解。企业投资估计取得对应回报，资金估计按计划回笼，后期建设自有资金比较充沛，企业实力将愈加增强，对XXXX地产市场整体把握力增强。
二、 项目劣势：
1． 保障房带来一定销售压力。
XXXX保障房建设正在不停推进，尽管保障房建设和新城区分隔两侧，不过在一定程度上消弱了项目标市场拥有率，对项目标快速销售确实起到了一定影响。
2． 新城区整体商业不够浓厚。
项目所处新城区中心，商圈气氛不够浓厚，现在关键是文体路、天城小区周围、项目周围商业浓厚，新城区边缘地带商业气氛不浓，关键是源于新城区业态不一和整个XXXX县城人口数量不多。
三、 结论：
能够看出，“XXX•XXXXXX”二期项目地理位置优越，开发建设条件很好，有着较强市场竞争力。对于项目所存在部分不足之处，能够采取对应方法加以改善，对项目没有太大影响。整体而言，该项目有很高开发价值。

第四章 项目建设条件及实施计划

一、 项目选址
项目在XXXX新城区中心百越公园对面，普厅河畔，是XXXX最近兴起城市开发片区，作为新兴城区，聚集着前几年开放快要20个一般住宅小区，伴随城市建设日新月异，市中心不停外扩，项目肯定展现出其多方面优势。
伴随新城区建设步伐加紧及西部大开发政策出台，XXXX充足利用新城区原有基础，主动参与盘活市场地产、商业等存量，初步形成了商贸、娱乐、酒店、体育、休闲、教育等为主新城功效片区。在政府大力扶持下，新城区正在原有格局上走一条多元化经济发展道路，展现出良好发展前景。
在房地产行业，新城区充足土地资源所造就规模优势是现在其它区域所无法比拟。前几年，XXXX开发烧潮退却后，现在撑起房地产市场大盘旗帜生力军肯定是XXX企业和XXXXXX。而大量土地供给确保土地成本降低，大规模成片开发又带来建筑成本下降，所以新城区项目能够在确保优质情况下，以稳步价赢得市场。
天城小区、樱花廊庭、山水上城、富泰小区、旭阳花园等等一般楼盘入住为XXXXXX聚集了相当人气。
伴随XXX居住理念不停转变，新城区和XXXXXX必将逐步为XXX人所认同。过去那种“宁要文山一张床，不要XXX一套房”观念已开始转变，越来越多XXX人，在有一定实力后并不一定要选择在文山置业。XXX若能真正出现性价比较高住宅项目，不仅能够吸引XXX新城区域工作生活人就地买房，还能够吸引一定数量外来投资者在XXX买房，XXX新城区将会逐步聚集人气，发展成为一个十分良好居住区。
二、 周围环境
XXX•XXXXXX项目地处新城区区中心位置，南有樱花廊庭、北有百越公园和普厅河，东有XXX天成体育馆，西有法院和政府活动中心；前拥东风路，右揽文体路，构筑繁荣路网。
早已建成“百越公园”绿地，为项目建设提供了一个基础优越绿色环境。
三、 项目建设内容及建设规模
“XXX•XXXXXX”项目计划用地在东风文体路口百越公园对面，占地面积约9.7亩，计划用地西临法院，东靠文体路，南有樱花廊庭小区，用地地形不复杂，计划限制不大。
项目两层地下室及结构基础勘探完成，准备进行项目地基建设，初步计划总建筑面积约58270㎡(含地下部分)，其中住宅面积50660㎡，配套商业面积2590㎡，住宅户数为415户。
建设内容包含地下一、二层建设，地上一～二层商业娱乐，餐饮及会所新建，地上三～三十三层高层住宅楼和小区园林景观。计划将地下两层作为地下停车厂，人车分流。
四、 项目建设条件
1、 项目权属清楚
“XXX•XXXXXX”现经XXXX政府、计划局、建设局、房产局、计划委员会等相关部门同意，项目建设开发权已整体归属本企业名下。项目建设相关“五证”正在办理中，估计八月份得证。
2、 配套设施齐全
项现在拥百越公园，周围有职高、民中、少年宫艺术幼稚园、XXXX天成体育馆、法院、碧水蓝天大酒店等单位，所处位置环境优美，各项生活配套在新城区最为齐全、交通最便利。
●道路：该片区内关键道路为东风路、文体路、环城南路、环城东路
●交通：该片区地处新城区中心地带，交通十分便利，已经有东风路上还有到周围区域公交车，出行便捷。
●银行：该片区已经有信用社银行，离项目只有20米。
●医院：片区内有XXXX仁慈医院和小诊所，距离项目不到300米。
●学校、市场、体育：百汇超市、县职高、XXXX小学、金虎市场、县民中、少年宫艺术幼稚园、天成体育馆等。
3、 基础建设前期筹备已经完成
项目筹备期做了相当投入，售楼部已经完工、项目地块基础勘探完成。

4、 建设场区“五通”条件含有
项目所在片区道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等含有，形成完善路、水、电、气、通信等市政设施。
● 供水条件： 自来水管网供水，由项目预留口接入。
● 供电条件：由项目预留口接入。
● 供气条件：由项目预留口接入。
● 通讯条件：直接由XXXX电信接入。
五、 项目计划设计方案
XXX•XXXXXX将因应城市发展，建筑和环境统一设计，整体考虑高层楼宇情况，共同发明出一个宜商宜居宜乐城市标杆建筑大厦。
商业部分以临街商铺设计为主，住宅部分则以两梯三户、两梯四户为主导，围绕基础小庭院部署。遵照原有总体计划，采取高雅、庄重装饰手法，展示功效性立面，以朴实、新潮、大方气度突出XXX第一高形象。

“XXXXXX”建设有庭院休闲区、 标准入口水景、业主休闲散步用林间小道、休息庭等。和此同时，小区还将建设两层地下停车库，做到人车分流，满足业主停车需求；建设小区建设快要3000平方米商业配套，全力为业主打造一个休闲、舒适、方便生态居住小区。

“XXXXXX”充足利用其独特地理位置，紧紧围绕“人和自然、友好发展”这一专题，以“观念超前、整体协调”为专题设计思想,将自然景观和人文景观融为一体，充足彰显绿色欧景之特色。

六、 项目环境影响
本项目开发对环境影响关键在于地下停车库汽车排放尾气对地面周围空气和地下环境组成污染，其次是住宅生活污水、固体垃圾、地下层设备运行噪声污染。对此拟采取环境保护计划为：
1、采取生态绿化，使用良好通风、过滤系统，保持空气质量。
2、公共污水及住宅排污经化粪池处理排入城市污水管道。
3、固体垃圾以袋装方法搜集处理，并采取严格垃圾分类处理方法及小区清扫安排。
4、设备选型尽可能选择噪声较低，必需时对相关功效分区在建筑上做隔声处理， 达成环境保护标准。
七、 项目管理组织
要开发一个项目，首先必需有一个完备组织机构。本企业拥有一支年轻充满活力干部队伍。她们含有较高文化素质，均为大学本科以上学历，其中有土建、水、电、房地产经营管理、财会、策划、营销等多种人才，是本项目得以成功开发管理确保。同时，企业在项目开发工作阶段将借助多专业外脑资源，增强在各相关领域专业技术优势。
八、 项目实施计划
整个“XXX•XXXXXX”项目计划于8月份动工，8月份完成，估计建设期为24个月。

第五章 项目风险分析

一、 政策风险分析
整个“XXX，XXXXXX”住宅小区项目最大风险就是政策变动和政府支持力度变更。
现在项目已取得XXXX人民政府、计划局、建设局、房产局、计划委员会等部门同意，和项目各相关债权人商妥签署了相关协议，并按相关法规办妥了相关手续，项目权属清楚，项目建设“五证”仍在办理当中。
能够说，项目政策风险已经很小。但不排除在项目建设24个月期间，国家对于房地产行业做政策性调整。所以，立即掌握政策变动及做好政府各方面协调，灵活调整建设进度，并争取对应政策支持，是防范风险必需手段。
二、 社会风险分析
在项目建设期间，因多种原因冲突引发社会动荡将对项目产生影响。
因现在国家宏观经济大势很好，社会趋于稳定，社会动荡风险比较小。对于本项目，在项目拿地时已把多种历史问题处理完成，项目社会风险已降至最低。
三、 经济风险分析
宏观经济发展在不可预知中走下坡路、通货膨胀或其它经济问题全部会对行业产生冲击，从而影响到项目发展。
从现在国家宏观经济走势来看，这类风险较小，但不可排除不可抗拒原因影响所造成经济风险。对此，应以优质产品确保项目标行业优势，并采取各行业精英团体专业提议及先期估计把握社会发展改变，未雨绸缪，规避风险。
四、 行业风险分析
依XXXX现在房地产业发展情况，项目开发可能遭遇行业竞争问题及未来可能行业过热而造成泡沫危机。企业以优质产品确保优势，以市场细分策略规避风险，并采取多种手段加紧资金回笼，实现“货如轮转”。
五、 管理风险分析
策划考虑不周，对困难及问题估量不足，或定位失误全部可能带来风险。项目操作过程偏差或工程时间突破计划，造成成本上升，也将带来一定风险。所以，企业将依靠经验丰富项目经理实施严格项目管理，并以实际情况不停调整偏差，尽可能降低风险。
六、 资金风险分析
短长久融资短缺全部有可能打断项目开发延续性，带来资金运转风险。
经过项目一期建设，现在企业自有资金充足，银行关系良好，给项目连续资金供给不成问题。
七、 结论
整体而言，本项目风险比较小，就现在环境而言尚不存在不可抗拒风险，只要能加以认识和防范，是能够将风险值减至最低。

第六章 项目投资估算和资金筹措

一、项目投资估算
各项经济技术指标及项目投资概算详见下表
估算结果本项目投资总额为1.9亿元。

“XXX•XXXXXX”项目投资概算

（一）关键经济技术指标：
建设用地面积：5641㎡
总建筑面积：2590㎡
其中：住宅建筑面积：50660㎡ 商场面积：2590㎡ 地下室面积：4290㎡
总层数：35层（含地下两层）
机动停车位：88个
总户数：402户

投 资 成 本 概 算 表

项 目 税 费 统 计 表

（二）项目投资总成本：238,516,650.91元，大约2.4亿元。
二、资金筹措
本项目所需投资额为23851万元，计划自筹资金4000万元，需银行贷款5000万元（估计使用期限为2年），其它资金起源为预售房款。
三、贷款取得和偿还
1、 本项目向银行申请贷款总额为5000万元。
2、 还款资金起源为项目标售房收入。利息按银行要求支付，本金在项目资金宽余时优先偿还，同时确保在贷款到期时如数归还。

第七章 效益测算和分析

一、 收入估计
本项目建设规模为58270平方米(含地下室)，其中可销售面积约为53250平方米，整个建设周期估计为24个月，至8月份建完。
售价：住宅销售均价：3800元/㎡；
地面商场销售均价：0元/㎡；
地下停车位销售均价：6万元/个。
项目销售总额为：249,588,000.00元
其中 住宅：50660㎡×3900元/㎡= 192,508,000.00元
商场：2590㎡×0元/㎡= 51,800,000.00元
车位：88个×6万元/个= 5,280,000.00元
住宅产品销售采取高开高走方法，每当销售收入累计达成对应数额或销售面积累计达成对应平方米时作一次价格调整，最终使整个项目达成估计平均售价。
二、 多种税金税率
营业税为销售收入5％；
营业税附加城市维护建设税、教育费附加累计为营业税额10％；
所得税率为税前利润33%。

三、 利润估计

第八章 项目总结

结合前面各章研究结果，“XXXXXX”项目是可行，综合结论以下：
1、国家多年连续出台房地产相关政策均是为了促进一般住宅产业发展，本项目标建设符合国家发展一般住宅产业政策，有利于改善XXX老百姓居住条件。
2、本项目小区所在地理区位优势显著，区域内国民经济稳定快速增加，人民群众生活小平不停提升，给项目提供了良好宏观运作环境和强大社会支持系统。
3、项目选址和XXX城市发展空间走向相吻适宜应该今居住小区发展时尚和方向；项目标计划设计表现了城市居民对现代家居追求。
4、策略上采取低开高走方法，开盘以3800元／平方米起步价快速占领市场，低价策略将增强楼盘竞争力。
5、项目可能采取内部订购开发方法，销售对象明确，用户购置意愿强烈，对于本项目标开发商来说，最大程度地规避了销售步骤市场风险，为项目综合目标实现扫清了障碍。
6、我们在进行成本估算时，充足考虑了各方面最不利原因；在销售上采取低利润、快回收策略，以确保项目资金安全。
从项目标经济分析来看，项目开启资金起源可靠，开发商自有资金充裕，项目各项经济指标均属良好，项目标税收为该地域发明了良好经济社会效益。
总而言之，我们认为本项目是可行，只要政府给帮助和支持，一定能取得预期经济和社会效益。

XXXXXX房地产开发