房地产评估综合报告模板.doc

房地产估价汇报

项目名称：xxxx房地产
委 托 方：马玉桂
估 价 方：xxxxxx
估价人员：xxxxx
估价作业日期：03月15日至04月28日
估价汇报编号：xxxx（）个字第0110号

xxxx房地产评定
二零一十二个月
致委托方函
马玉桂：
受您委托，我企业对xxxx之市场价值进行了评定。为您向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。
估价人员依据估价目标，遵照估价标准，根据估价工作程序，利用科学估价方法，经过现场勘察，在认真分析现有资料和对未来市场进行分析估计基础上，经过周密测算，并结合估价经验和对影响房地产价值原因分析，确定xxxxxxxxxxx（建筑面积169.42平方米，土地使用权面积58.8㎡）在03月15日市场价值为人民币260万元，大写金额：贰佰陆拾万元整。
评定结果明细表：
估价对象
建筑面积（㎡）
评定单价（元/㎡）
抵押价值（万元）
xxxx
169.42
15347
260

具体估价过程及相关说明见估价结果汇报。
顺致
安祺

xxxx地产评定
法定代表人 xxx
04月28日
估价结果汇报
一、委托方和权属方
1、委托方：马玉桂
2、权属方：马玉桂

二、估价方基础情况
估价方名称：xxx房地产评定
法定代表人：xxx
xx分企业地址：xxx
分企业责任人：xxx
联络人：xxx
联络电话：xxx

三、估价对象所在区位情况
1、项目四至：东为北沿路，南为文靖西路，西为秦淮河，北为宏运大道；
2、交通组织：北沿路、文靖西路、宏运大道等；
3、周围商业配套：周围银行、酒店等商业配套通常
4、邻近商圈：东山渔港商业圈；
5、周围商业气氛：较优；
6、基础设施：宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”；
7、公共交通：137路、103路等；
8、距离公交站点：距离公交北沿路站约100米。

四、估价对象基础情况
1、房屋坐落：xxxx；
2、销售案名：xxxx；
3、房屋结构：钢混；
4、现实状况用途：商业；
5、房屋层次：评定对象所在建筑为钢混3层结构，评定对象在第-1-2层；
6、建筑面积：169.42㎡；
7、套型：商铺；
8、朝向：东南；
9、建筑年代、保养情况：左右，保养情况较优；
10、小区环境、绿化：所在小区环境较优，绿化较优，保洁情况较优；
11、车库（车位、车棚）情况：地下车库、地上停车位；
12、物业管理：物业企业管理；
13、所在项目规模：通常；
14、商业气氛：较优；
15、内部装修：估价对象原作为饭店经营，现实状况空置；
16、其它：公共部分装修：涂料；外墙：玻璃幕墙、铝板；

五、权属情况
1、房屋权属情况
（1） 证号：xxxx第JN00150280号；
（2） 房屋全部权人：马玉桂；
（3） 房屋坐落：xxxx；
（4） 丘权号：----；
（5） 房屋性质：私有；
（6） 幢号：55；
（7） 房号：11；
（8） 房屋结构：钢混；
（9） 房屋总层数：3；
（10）所在层数：----；
（11）建筑面积：169.42㎡；
（12）计划用途：住宅；
（13）产权起源：转移；
（14）建筑年代：----；
（15）备注：----；
（16）共有情况：单独全部；
（17）她项权利情况：依据委托方提供资料，至估价时点估价对象未设定任何她项权利。

2、土地权属情况
（1）证号：xxx（）第07292号；
（2）土地使用权人：马玉桂；
（3）座落：xxx；
（4）地号：；
（5）图号：----；
（6）用途：住宅用地（商品房）；
（7）使用权类型：出让；
（8）终止日期：2073年02月23日；
（9）使用权面积：58.8㎡；

六、估价基础事项
1、估价目标
为委托方拟用估价对象向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。

2、估价时点
03月15日

3、估价方法
选择市场比较法和收益还原法作为此次估价基础方法。
（1）市场比较法
基于评定人员掌握有充足交易实例，选择市场比较法比较适宜。市场比较法是将估价对象房地产和在较近时期内已经发生了交易类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易类似房地产已知价格，修正得出估价对象房地产价值一个估价方法。
（2）收益还原法
收益还原法是在估算不动产在未来每十二个月预期纯收益基础上，以一定还原率，将评定对象在未来每十二个月纯收益折算为评定时点收益总和一个方法。其中租金采取市场比较法测算。
（3）然后，估价人员依据估价经验，结合估价目标，对所用估价方法所得估价结果给予不一样权重，确定估价对象房地产价值。

4、估价作业日期
03月15日至04月28日；

5、估价汇报使用期
自汇报完成之日起1年内有效；

6、变现能力分析
（1）通用性：估价对象房屋建筑形式符合商业要求、户型设计合理，通用性通常；
（2）独立使用性：估价对象为一整体性商业房地产，独立使用性较强；
（3）可分割转让性：估价对象为商业房产，产权完整，可分割转让性较差；
（4）变现价值：在市场较活跃情况下估价对象较轻易实现快速变现，变现价值较市场价值会有一定下浮。

7、房地产抵押价值未来下跌风险分析
预期未来可能造成房地产抵押价值下跌原因关键有以下多个方面：
（1）房地产实物情况。房地产临街情况、建筑规模、平面布局、外观形象及配套设施等原因，对房地产价值影响较大。经现场勘察，估价对象在xxxxxxxxxxx，平面布局很好，建筑外观保养、成新度、装修、朝向及配套设施均较优，估计估价汇报在评定使用期内，抵押价值基础保持稳定。
（2）房地产所处区域情况。房地产所处区域未来计划及发展潜力对房地产价值影响较大，估价对象所处区域同类型商业房地产市场情况良好，在未来一定时限内区域原因趋于稳定，估计估价汇报在评定使用期内，抵押价值基础保持稳定。
（3）房地产市场情况。房地产价格水平及其变动，是由房地产供给和需求共同作用结果。因为房地产不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低供求情况，关键是当地域本类房地产供求情况。估计估价汇报在评定使用期内，抵押价值基础保持不变。

8、房地产抵押估价汇报使用提醒
（1）估价对象情况和房地产市场情况因时间改变对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域原因不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先受偿款，房地产市场没有大波动情况下，估计估价汇报使用使用期内，房地产抵押价值基础保持稳定。
（2）对抵押期间可能产生房地产信贷风险，估价汇报使用者应给关注，估价对象房屋是否存在现实状况变更及环境改变引发房地产抵押价值减损。在抵押期间，还需防范因金融、信贷等政策调整而引发房地产信贷风险。
（3）估价汇报使用者应合理使用评定价值，关注处理房地产时快速变现及费用影响，当房地产抵押估价汇报出具后至抵押登记之间，是否会出现法定优先受偿权利。
（4）定时或在房地产市场价格改变比较快时对房地产抵押价值进行再评定。

9、最高最好使用分析
最高最好使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充足合理论证，能使估价对象产生最高价值使用。
估价对象土地法定用途为住宅用地，建筑物计划用途为住宅，现实状况用途为商业，此次评定根据商业用途作为最高最好使用。

10、价值定义
根据国家相关法律要求，本估价汇报中评定价值为估价对象分摊土地剩下一定年期一定用途土地使用权及建筑面积169.42平方米建筑物全部权价值。本汇报采取公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在公开市场上于估价时点最可能形成价格。

11、估价依据
（1）《中国城市房地产管理法》（8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议经过）。
（2）《中国土地管理法》（第二次修正，8月28日中国主席令第28号公布）。
（3）《城市房地产转让管理要求》（1995年7月28日经第十次建设部常务会议经过自1995年9月1日施行）。
（4）《城市房地产抵押管理措施》（7月23日建设部第45次常务会议审议经过，自公布之日起施行）。
（5）《中国物权法》（3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议经过，自10月1日施行）；
（6）国资办发[1992]36号《国有资产评定管理措施施行细则》。
（7）建设部颁发《房屋完损等级评定标准》。
（8）建设部发建标[1999]48号《房地产估价规范(GB/T50291-1999)》。
（9）江苏省建设厅《江苏省建筑工程概算定额》（）。
（10）委托方提供评定对象产权等资料。
（11）现场勘察判定统计资料和评定人员走访咨询搜集掌握相关案例数据和资料。
（12）建房住[]8号建设部、中国人民银行、中国银行监督管理委员会 《相关规范和银行信贷业务相关房地产抵押估价管理相关问题通知》、《房地产抵押估价指导意见》。

12、估价标准
依据公平标准、正当标准、最高最好使用标准、替换标准和估价时点标准等标准对估价对象进行了公正、客观、科学估价。
（1）正当标准
以估价对象正当使用、正当交易、正当处分为前提估价。所谓正当，是指符合国家法律、法规和当地政府相关要求。一是要求在估价时必需确定估价对象含有正当产权。二是要求在估价时所包含估价对象用途必需是正当。三是要求假如包含估价对象交易或处分方法时，该交易或处分方法必需是正当。
（2）最高最好使用标准
估价对象最高最好使用为前提估价，认为保持现实状况最有利时应以保持现实状况继续使用为前提。最高最好使用标准受到正当标准约束，房地产最高最好使用还必需得到技术上支持，不能经过不经济方法来实现房地产最高最好使用。
（3）替换标准
估价对象不得显著偏离类似房地产在相同条件和状态下正常价格。房地产估价所要确定估价结论是估价对象客观合理价格或价值。对于房地产交易目标而言，该客观合理价格或价值应该是在公开市场上最可能形成或成立价格，房地产估价就是参考公开市场上足够数量类似房地产近期成交价格来确定估价对象客观合理价格或价值。
（4）估价时点标准
估价结果应是估价对象在估价时点客观合理价值。估价结论含有很强时间相关性和实效性。关键是考虑到资金时间价值，在不一样时点上发生现金流量对其价值影响是不一样。估价结果是估价对象在估价时点价格，不能将该估价结果作为估价对象在其它时点价格。
（5）独立客观公正标准
要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员和估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部环境干扰原因影响，从实际出发，公平合理地进行估价。
（6）谨慎标准
在面临不确定原因情况下作出判定时，应保持必需谨慎，充足估量抵押房地产在处理时可能受到限制、未来可能发生风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉法定优先受偿款。

七、房地产市场背景分析（南京房地产市场概述）
（一）南京楼市概况
1、住宅
南京楼市极富戏剧性；南京楼市一样不平静。和卖房近10万套销量相比，新房销量下跌超50%。南京楼市商品住宅仅成交47615套。纵观整年行情走势，遭遇史上最严调控南京楼市，销量也跌宕起伏。截止12月20日，10月南京楼市销量最高，当月成交6835套，其次为9月成交6096套。1月-12月，南京楼市销量走势波动较大。“金三银四”和“金九银十”两大旺季销量很好，淡季则能显著感到市场变冷。
从整年销量来看，南京楼市日均卖房134套，不足二分之一，显示出调控下南京楼市，销量日渐回归正常水平。

年初，南京楼市可售房源约为2.5万套。进入，这一数字一度在3月达成谷底，为22075套，随即，南京楼市可售房源套数一路攀升，直至突破3万大关。
截止12月20日，南京楼市可售房源套数为32455套,比起年初增加了7000多套。根据现在销售速度（日均卖房约134套），南京楼市新房仍面临一定销售压力。
2、商铺

截止12月20日，南京市商铺成交面积为451496.6平米。商铺市场1-3月比较稳定，四月份在销售量和套数上出现猛增，而5，6月又恢复比较稳定趋势。8月整体成交数据较高，9月延续前一月势头。
9.29新政到来，并未造成10月商铺成交大涨，不过长久压抑，使商铺成交在最终两个月迎来了销售高潮。
3、写字楼

数据截止于12月20日，写字楼成交面积为199018.平米。写字楼市场整体比较稳定，波折不是很大，11月达成了一个销售高点。
南京第三季度甲级写字楼租金环比涨2.24%，同比涨8.1%，达成天天每平方米3.19元。写字楼空置率也在二季度扩大后，三季度受到需求强劲增加而大幅降低。以银城广场、新地中心、紫峰大厦等一批高品质写字楼入市，使写字楼产品品质得到提升。
（二）展望
经济工作关键为"加紧推进经济结构战略性调整，稳定价格总水平"，估计房地产政策调控不会放松，为"保增加"而放松房地产调控是小概率事件。
具体来看，限购、限贷政策实施放松可能性不大。首先，通胀预期加大情况下投资投机性需求存在再度反弹可能；其次，关键城市供给仍显不足大背景下，若放松限购限贷政策可能造成房价再度快速上涨。

八、估价人员（签章）

注册房地产估价师 xxxx 注册证号：xxxxxxx

注册房地产估价师 xxxx 注册证号：xxxxxxx

九、估价结果
估价人员依据估价目标，遵照估价标准，采取科学估价方法，在认真分析所掌握资料和影响估价对象价值诸原因基础上，经采取市场比较法和收益还原法两种方法测算，确定委托方选定在xxxxxxxxx商业用房地产在估价时点房地产抵押估价总值取整为：
人民币260万元
大写人民币为贰佰陆拾万元整

估价师申明
我们郑重申明：
1. 我们在本估价汇报中陈说事实是真实和正确。
2. 我们和本估价汇报中估价对象没有利害关系，也和相关当事人没有个人利害关系或偏见。
3. 我们依据中国国家标准《房地产估价规范》【GB/T50291－1999】进行分析，形成意见和结论，撰写本估价汇报。
4. 我们已对本估价汇报中估价对象进行了实地勘察。
5. 没有些人对本估价汇报提供了关键专业帮助。
6. 本估价汇报使用范围仅服务于此次估价汇报叙述目标。委托方将本汇报全文或部分内容公开披露，需取得本企业书面同意。本企业承诺未经委托方同意，不以任何方法向第三者披露汇报内容。本企业不负担由委托方对本汇报使用不妥所造成一切后果。
7. 本汇报评定出是房地产市场价值，供抵押中包含各方参考，抵押比率按相关要求确定。
8. 本估价汇报中分析、意见和结论是我们自己公正专业分析、意见和结论，但受到本估价汇报中已说明假设和限制条件限制。

估价假设和限制条件
1. 此次估价结果是以估价对象在现有用途和周围环境维持不变，而且考虑到估价时点多种房地产价格影响原因作用，为抵押目标而提供客观合理价格。
2. 本汇报之评定价格为03月15日这一估价时点客观合理价格，伴随时间及市场情况改变，该价值需作对应调整。
3. 此次估价结果是基于估价对象含有抵押条件并能够公开上市交易前提下测算市场价值。
4. 估价对象房屋权属、建筑面积、结构、她项权利等情况均以委托方提供《房屋全部权证》、《国有土地使用证》中所记载数据进行描述及测算。
5. 本汇报仅指估价对象在估价时点房地产市场价值，不包含其中隶属家俱电器等物品价值且未考虑估价对象房地产所包含债权债务关系。
6. 依据委托方提供资料，至估价时点估价对象未设定任何她项权利。本汇报所评定价值，未含估价对象所设定任何她项权利，按估价对象土地使用权及建筑物全部权是完整进行评定。
7. 本汇报所依据委托方提供文件、资料，我们认为是正当。我们未核实上述文件资料是否存在着未交我们审核任何修正条款。
8. 本汇报未考虑特殊交易可能引发价值改变、国家宏观经济政策可能发生改变和因为不可抗力原因而对此次估价结果影响。
9. 本汇报未考虑因潜在原因对估价影响。除特殊说明外，我们假设估价对象不附任何影响其价值限制条件。
当上述条件及此次估价所遵照标准发生改变时，本估价结果通常会失效。
附件
1. 《房屋全部权证》
2. 《国有土地使用证》
3. 估价对象现实状况照片
4. 估价对象位置示意图
5. 估价方营业执照
6. 估价方房地产估价资格证实
7. 估价人员资格证实

【全文完】

房地产估价技术汇报

一、部分原因分析（详见估价结果汇报）
二、区域原因分析（详见估价结果汇报）
三、市场背景分析（详见估价结果汇报）
四、最高最好使用分析（详见估价结果汇报）
五、估价方法选择（详见估价结果汇报）
六、估价测算过程
A、底层房地产价格确实定
（一）收益法：
1、租金案例
物业名称
北沿路门面
文靖西路门面
北沿路门面
租金单价（元/㎡/年）
1500
1600
1500
建筑面积(㎡)
80
81.25
93.34
交易日期
1月
2月
12月
交易情况
正常
正常
正常
区域原因
商业气氛
较优
较优
较优
升值前瞻
较优
较优
较优
区域繁荣度
较优
较优
较优
距镇中心距离
较优
较优
较优
交通便捷度
3条公交线路以上
3条公交线路以上
3条公交线路以上
商业服务设施
商服配套较齐全
商服配套较齐全
商服配套较齐全
基础设施情况
较优
较优
较优
人流量
较优
较优
较优
部分原因
建筑类型
板式
板式
板式
建筑结构
钢混
钢混
钢混
楼层
1/3
1/2
1/3
朝向
西
南
东
装修
精装修
精装修
精装修
临街情况
北沿路
文靖西路
北沿路
规模体量
较优
较优
较优
物业管理
有
有
有
建成年代

2、原因修正
比价案例
案例A
案例B
案例C
交易情况
100
100
100
100
100
100
交易日期
100
100
100
100
100
100
区域原因
100
100
100
97
100
97
部分原因
100
100
100
99.5
102.5
100.5
交易价格
1500
1600
1500
比准价格
1554.16
1560.98
1538.7
算数平均值
1551.28

3、测算过程
项目
计算依据
数值
单位
1
底层年租金单价
依据区域市场及估价对象情况确定
1551.28
元/㎡
2
房屋出租率
委估标所处地理位置很好，房屋出租率取95%
90%

3
其它影响原因比率
其它影响原因比率为95%，其它影响原因包含租金减免、折扣及租金拖欠等
90%

4
有效毛收入
房地产年总租金×出租率×其它影响原因比率
1256.54
元/㎡
5
出租运行费用
租金均为净租金，运行费用均由承租方负担，故此次评定不计运行费用。
0
元/㎡
6
房地产年纯收益
（4）-（5）
1256.54
元/㎡
7
资本化率
以安全利率加上风险调整值作为资本化率
6.25%

8
剩下使用年限
按该房产所在土地剩下使用年限
53
年
9
房地产单价
房地产年纯收益/资本化率[1－1/（1+资本化率）剩下可收益年限]
19295.8
元/㎡

（二）市场比较法
1、比较原因条件说明表
比较实例
比较原因
可比实例一
可比实例二
可比实例二
座 落
北沿路门面
文靖西路门面
文靖西路门面
交易价格（元/㎡）
19945
21600
20800
建筑面积(㎡)
90.25
74.08
86.54
交易日期
2月
1月
1月
交易情况
正常
正常
正常
实体原因
区域原因
商业气氛
较优
较优
较优
升值前瞻
较优
较优
较优
区域繁荣度
较优
较优
较优
距镇中心距离
较优
较优
较优
交通便捷度
3条公交线路以上
3条公交线路以上
3条公交线路以上
商业服务设施
商服配套较齐全
商服配套较齐全
商服配套较齐全
基础设施情况
较优
较优
较优
人流量
较优
较优
较优
个
别
因
素
建筑类型
板式
板式
板式
建筑结构
钢混
钢混
钢混
楼层
1/3
1/3
1/2
朝向
东
南
南
装修
精装修
精装修
毛坯
临街情况
北沿路
文靖西路
文靖西路
规模体量
较优
较优
较优
物业管理
有
有
有
建成年代

2、比较修正原因确实定
（1）交易情况修正
因所选实例交易情况均属正常，故交易情况不作修正。
（2）交易日期修正
南京市房地产市场近期房地产交易指数变动不大，故不作调整。
（3）区域修正原因、部分修正原因确实定见下表：
估价对象及
比较实例
比较原因
可比实例一
可比实例二
可比实例二
成交单价（元/㎡）
19945
21600
20800
交易日期
100.00
100.00
100.00
交易情况
100.00
100.00
100.00
实体原因
区域原因
商业气氛
-1
0
0
升值前瞻
-1
0
0
区域繁荣度
0
0
0
距镇中心距离
0
0
0
交通便捷度
0
0
0
商业服务设施
0
0
0
基础设施情况
0
0
0
人流量
-1
0
0
区域原因累计
-3
0
0
个
别
因
素
建筑类型
0
0
0
建筑结构
0
0
0
楼层
0
0
0
朝向
-0.5
0.5
0.5
装修
3
3
0
临街情况
-2
-1
-1
规模体量
0
0
0
物业管理
0
0
0
建成年代
0
0
0
部分原因累计
0.5
2.5
-0.5

3、测算过程
价格（元/㎡）
原因修正
比较价格一
比较价格二
比较价格三
交易情况
100
100
100
100
100
100
交易日期
100
100
100
100
100
100
区域原因
100
100
100
97
100
100
部分原因
100
100
100
100.5
102.5
99.5
交易价格
19250
19980
19550
比准价格
20459.56
21073.17
20904.52
算数平均值
20812.41
依据上面求出三个比准价格相差不大，采取简单算术平均法来确定委估对象市场比较法单价。

（三）底层房地产价格确实定
依据江宁区房地产市场发展情况及估价人员所掌握资料来分析，以上两种估价方法各有其本身特点，分别从不一样侧面说明估价对象价值水平，且测算结果相差不大。所以我们计算其简单算术平均值作为估价对象房地产价值。
底层房地产单价=19295.80×0.5+20812.41×0.5=4元/平方米（去尾取整）

B、其它楼层房地产价格确实定
依据该区域商业房地产市场情况及估价对象本身特点，再依据估价人员现场勘查及估价师经验确定，二层房地产单价约为底层房地产单价70%，负一层房地产单价约为底层房地产单价60%，则
二层房地产单价=底层房地产单价×70%=14037元/平方米（去尾取整）
负一层房地产单价=底层房地产单价×60%=12032元/平方米（去尾取整）
则估价对象负一层至二层均价为15374元/平方米（去尾取整）

C、估价结果确实定
则，总价为15374×169.42=2604663.08元
取整为260万元（取整去尾）