静安枫景营销策划报告模板.doc
《静安枫景营销策划报告模板.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《静安枫景营销策划报告模板.doc(67页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、静安枫景营销策划汇报上六个月上海房地产市场“涨”声一片,关键表现在以下多个方面: 房产投资涨:上六个月房地产开发投资额245258万元,而同期为1986468万元,增加23.1%。 房产开发涨:上六个月完成土地开发面积690339平方米,而同期为314891平方米,增加119.3%; 上六个月商品房新开工面积9089660平方米,而同期为7876680平方米,增加15.4%; 上六个月商品房完工面积4298042平方米,而同期为3095774平方米,增加38.8%。 房产销售涨:上六个月商品房预售面积7730990平方米,而同期为6120268平方米,增加26.3%; 上六个月商品房销售面积9
2、996460平方米,而同期为8017253平方米,增加24.7%; 存量销售涨:上六个月存量房销售面积6190892平方米,而同期为3130836平方米,增加97.7%。 销售价格涨:上六个月上海房价比去年底涨了230元,全市住宅预售平均价格达成每平方米4173元,涨幅为5.8%。今 年6月份中房上海价格指数则出现了“井喷”,环比猛涨了11点,同比涨幅则高达40点,为1995年中房价 格指数建立以来最高涨幅。 个人购房涨:上六个月个人购房百分比为95.9%,而同期为93.6%。 分析: 宏观经济连续走好带动了上海房地产市场快速发展,同时“十五”计划将房地产业确定为国民经济支柱性产业也极大增强了
3、发展商投资房地产业信心,上海房地产市场进入新一轮发展周期。 上海进入中等发达地域,消费能力有较大提升,市民购房热情空前高涨,排队购房现象时有发生。 房地产政策法规不停完善,为市场理性发展提供了确保,同时也增强了消费者购房信心,个人购房百分比不停提升。 投资性购房成为今年上六个月一道亮丽风景线。 供需市场发生结构性改变,出现供小于求良性格局。同时,伴随供求关系改变,物业品质提升,上海房地产市场价格一路上扬。 结论: 在发展商和消费者双重信心影响下,上海房地产市场形势一片大好,供需基础平衡。受市场惯性影响,下一阶段上海房地产市场将连续上冲。本案所处宏观形势。很好。 区域市场 (一)、静安区概况 (
4、数据起源:上海市静安区官方网站) 一、地理位置上城市中心区 静安区是上海市一个经典城市中心区,占地面积7.62平方公里,人口38万。 静安区周围和6个区相临:东临成全部北路,和黄浦区为邻;西*镇宁路、万航渡路、武宁西路、江苏路、长宁路,和长宁区交界;南沿延安中路、陕西南路、长乐路和卢湾区和徐汇区衔接;北至安远路、长寿路,和普陀区毗连;隔苏州河和闸北区相望。 二、人文特点上东西文明交织 静安区历史悠久,人文荟萃,千年静安寺,百年南京路,历经人世沧桑,巧织东西文明,绘就一道旖旎城市风景线。 静安区是一个商业、商务旅游区,这里交通便捷,高架、地铁、公交线路连接上海四面八方。 静安区寸土寸金,这里不仅
5、展现着繁荣景象,而且蕴藏着众多商机和深厚发展潜力。 三、城区计划上高品味商业商务区和高品质生活居住区 依据城市发展要求,要在五到十年内建成符合国际优异标准“双高区”,即高品味商业商务区和高品质生活居住区。 静安区城区计划以“一轴双翼”为主体路线,具体情况为: “一轴” 即静安南京路沿线地域,面积约为1.8平方公里,处于上海城市东西发展主轴上,是上海中心商业区和国际金融、贸易中心区之一,是静安区社会经济发展主轴线和黄金走廊,是静安“高品味商业商务区”关键载体 “南翼” 为延安路威海路以南地域,面积0.96平方公里,属于上海十一个近代建筑风貌保护区之一,以花园住宅、新式里弄和近代公寓为主体形成高级
6、居住和办公区,是静安“高品质生活居住区”关键表现 “北翼” 为愚园路北京路以北地域,面积3.86平方公里,曾是传统工业区和危棚简屋集中区,部分地域已被改造为现代化高层住宅区。静安区正按建设“高品质生活居住区”要求对“北翼”进行新一轮旧区改造 依据以上特点和要求,静安区政府今年制订并实施“南留北拆”计划。依据这份旧区改造和城区计划计划,区内延安中路以南是新式里弄、花园住宅;新闸路以北则是高楼林立现代居住小区;延安中路和新闸路之间,是以南京西路为轴线主商业区。 “南留北拆”方针综合考虑了以下原因:静安区南部近代优异建筑集中,新闸路以南大顺胡同、裕华新村等保护区内单幢花园住宅充满优雅怀旧气息,作为文
7、化遗产,需要长久保留。而新闸路以北旧式里弄和老工厂集中,这些旧房和旧厂将逐步拆除,新建中高级现代居住小区。 为完成该项计划,静安区今年实施实事工程有(部分): 旧里改造计划年内开工20万平方米,完工7万平方米,拆除各类旧住宅13万平方米,其中旧里9万平方米,使5500户居民住房条件得到改善。 完成昌平路延平路江宁路道路拓宽工程,辟通和拓宽陕西北路、昌化路。同时,完成3条道路大修改造和10条道路关键养护。 完善静安区公共交通计划,落实站点,开通区内公交环线。实施静安南京路橱窗内光外透延伸工程。 新辟公共绿地4万平方米、专用绿地1万平方米,引进大树3500棵。完成延安中路大绿地二期建设和北京西路常
8、德路大绿地建设。 建设4个配套齐全住宅小区,即大闻丽全部、嘉园、天鼎花园和新福康里一、二期。完成景观道路沿街44幢居民多层住宅“平改坡”工程。 本案在居住区和商业区交界处,处于“现代居住区”最前沿,南面正对高品质“商业商务区” ,有利于本案中高级产品定位和用户吸引。 结论:(二)、静安区整体楼市情况上六个月,区域商品房交易面积.万平方米,交易额.亿元(平均销售单价为5575元/平方米),比去年同期增加.和.。交易金额增加缓于交易量增加,而上六个月关键交易基础集中在部分旧盘上,价格有所回落属于正常情况。今年上六个月,静安区交易价格水平低于去年同期水平,关键原因是高品质、高售价物业供给量不足。和平
9、静一级市场相比,三级市场交易火爆,底部积压房源深入得到消化,未来供给量控制良好。中高房源稳定已经成为房产市场中坚力量,在供给量不足情况下价格有上升趋势;高价位房源入市将大幅冲击价格行情,未来市场格局基础确定。现在市场架构可谓天时地利人和,区域房价指数将突破向上,而且在未来几年内,行情有屡创新高可能,关键表现在底部积压房源深入消化,其价格原因对大局影响越来越小;高级房源供给充足,市场价格逐步确定,而且为中等房源打开价格上升空间,有利于总体价格抬高,未来市场上升行情一触即发。结论:本案面临最大竞争对手来自还未浮出水面盘量,依据不完全统计,在和静安区已计划上市体量将达100万平方米左右。三、消费市场
10、 (数据起源:天启消费者研究数据库)据调查,现在上海购房群体中“三口之家型”占总购房人群54%、“年轻夫妻型”占购房人群21%。上述情况可见,上海购房越来越多趋向于“小家庭”购置。小家庭购房族大多钟情于两室两厅房。其中“三口之家型”百分比是53.8%、“年轻夫妻型”购置百分比是54.3%,均超出半数。她们购置两房面积大约在90-110平方米,而购置三房百分比要低部分。说明现在上海人购房面积正在趋向合理,并非越大越好。她们在购置三房时全部以控制总价为基础出发点。现在上海人购房有两大偏爱:一是越来越多消费者对板式小高层青睐有加。板式小高层现有高层物业建筑结构优势,又有多层物业高得房率和采光及通风优
11、势。二是消费者在选择小区计划布局时,偏向于各类物业形态相结合形式。比如小区内有多层、高层、小高层、联体别墅等,其中尤以多层、小高层相结合小区独占鳌头。住宅小区景观绿化、会所配套和健身场等全部成为消费者选择物业时关键指标。前几年在刚开始改善居住条件时候,上海人大多购置二室一厅房。很快为了追求一步到位,三室一厅房趋于热销。这些大全部以大家庭形式进入市场。到了,又从“大家庭”向年轻“小家庭”转变,表明上海新一代年轻人已经进入购房主流。同时,购房时愈加重视产品品质和功效配比。最受欢迎楼型是小高层在能够复选情况下,有76.9%人选择了小高层,有50.5%人选择了多层。经过和受访者交流,发觉小高层更受有“
12、一步到位”消费倾向人士偏爱,她们普遍认为这类物业结构好,寿命长。在全部受访者中,选高层百分比为15.2%,而30岁以下人选择高层百分比达成了30%,显著高于其它年纪组人,这和年轻人特有审美心理、生活习惯相关。选择多层人看中则是多层得房率较高、物业管理费较廉价等原因。四、项目地块分析地块情况位置:静安区中心位置,北至康定路、西临西康路、东到常德路、南*新闸路。占地面积:95892平方米(其中一期占地33980平方米,二期占地33423平方米,三期28488平方米)。建筑面积:407541万平方米(其中一期144415平方米,二期142047平方米,三期121078平方米)容积率:4.25绿化率:
13、35%覆盖率:25%物业类型:高层。地形:从整体看是缺右下角正方形形状,一期则呈L形,东西长。地块周围景观前方景观(南部)南面景观是周围景观中最好,独特地理位置使得南京西路上宾馆、办公楼、静安寺商圈全部在这一视野上后方景观(北部)北面有大量旧住宅还未拆迁,对景观有一定影响左侧景观(东部)对一期而言,东面景观受到曼克顿豪庭阻挡,而且在住宅私密性上也有影响右侧景观(西部)西面景观近处为低层建筑,远处为部分高层住宅和商务楼,视野开阔,无阻挡景观综述从地块周围环临景观及远景视野开阔程度看,四个方向上除东侧建筑将受到高层住宅遮挡外,其它方向上视野均好,尤其是南面南京西路和静安寺商圈组成人文景观,给本案定
14、位带来利益点。当然,本案也存在纯市中心绿色缺乏问题,所以,小区内部大型绿地就显得尤为关键。交通条件市政大交通上:有地铁二号线和地铁七号线毗邻本区在未来两年里,地铁二号线会向西延伸至虹桥机场并向东和通往国际机场磁悬浮交通相连正式动工地铁七号线北至宝山祁连山路,南达徐汇区中山南二路,途中将在静安寺站和地铁二号线进行换乘。另地铁七号线中,将有一个地铁站建造在本案周围,*近常德路、康定路。公交路线有:23、24、54、76、104、113、136、138 线路 关键抵达地域 23 静安曹家渡、人民广场、南黄浦地域 24 静安、卢湾、黄浦、外滩 54 静安、长宁区 76 普陀、静安、徐汇、长宁 104
15、新客站、静安、徐汇、上海体育馆 113 静安、长宁、徐汇 136 徐汇、静安、普陀 138 静安、黄浦、普陀 本案交通方便,交通选择余地大,且到淮海路、徐家汇商圈交通便捷,往返机场便利,是本案一大优势产品计划分析产品分析本案产品将面临3大矛盾,一是高级住宅高总价和小房型总价市场承受力;二是高级住宅和小房型怎样在同一小区兼容;三是目标市场产品明朗化和大量2房3房过渡型产品熟轻熟重。本案区域位置、土地价值和建筑成本全部限定了本案价格市场,而这么价格市场决定了本案只有走高级住宅、加大房型面积及其它住宅指标路线,假如根据这么分析来计划产品,这将是比较符合目标市场对产品定位,但同时也大大增加本案风险,因
16、为购置小房型消费群是较难承受本案高总价,而能承受高总价消费者往往有房型豪华要求。从本案现在计划来看较多是2房到3房过渡型产品,有可能在以后面临困难是购置2房或小房型消费者不能承受80万左右总价,而购置3房或更大房型消费者又不满于房型、居住功效结构不足。大小房型因为面正确是不一样消费群,假如大小房型共存会加大本案目标消费者差异性,不利于本案同一形象和造成购置大房型消费群因和其它消费群混居而造成对本案不满,不过假如计划成单一产品类型优惠大大增加本案风险。提议本案:对现在产品计划作合适调整,合适增加大房型和小房型数量,关键是考虑到不排除2房3房之间过渡产品仍可能占有一定市场百分比和风险原因;大房型和
17、小房型在布局上采取“同区不一样楼”方法,尽可能将小房型集中在一起,杜绝大房型和小房型同楼情况出现;从标准上看,因为小房型极易造成热销,建造小房型是为了降低风险;而大房型高标准配置又能够确保小区品质;小房型应以不超出60万总价为宜、大房型能够在100万以上; 二、地理位置分析本案坐落于上海市中心城区静安区中心地段,是真正中心中中心;含有得天独厚海派文化承积;当地段历史上是旧上海较高尚居住区,周遭(包含原来基地内)有较多青砖半围合式海派住宅;围合本案南北向西康路、常德路和东西向新闸路、康定路全部是贯穿静安区关键交通道路;向南1公里左右是波特曼商务圈、静安寺商业娱乐圈和南京路商业圈,向北1公里左右是
18、长寿路商业娱乐圈;计划中地铁线路和南北高架道路全部在周围; 三、总体计划分析 现在A地块总体计划来看,5、6号楼受(习惯性)南向纪明广场、曼可顿豪庭采光和视线阻挡加大,1、2、7、8、9、10则紧临市政道路。 四、小区出入口分析因为常德路、西康路车流量较之少于新闸路,所以小区关键车辆出入口应该安排在小区东西两侧道路和武定路上;以现在计划来看小区出入口离市政道路十字路口较近,可能会影响审批;因为小区出入口处使人行和车行共同使用,所以应在初入口处做好人行和车行标识;常德路出入口作为关键车行出入口,设计略显小气;新闸路出入口因为紧邻开放空间和铺地广场、视觉效果理想,提议作为A块人行关键出入口和附以车
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 静安 营销策划 报告 模板
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【a199****6536】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【a199****6536】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。