评估报告工作底稿样本.doc

内部资料 注意保密评定汇报工作底稿借 款 人：广州合生愉景房地产项目名称：“愉景南苑”项目广东省分行营业部评定部二二年四月主评定人：梁伯翔评定小组： 第一章 借款人评价 梁伯翔 第二章 项目建设条件评价 张帆 第三章 市场评定 张帆 第四章 项目投资估算和筹资评价 马强 第五章 偿债能力评定 马强 第六章 贷款风险分析 马强资料提供单位：广州市广州大道支行印 制：广东省分行营业部评定部目 录第一章 借款人评价一、借款人概况-4二、经营者素质评价-5三、经济技术实业评价-5四、股东评价-6五、资产负债分析-6六、盈利能力分析-8六、现金流量分析-8七、信用情况评价-8第二章 建设条件评价一、项目建设概况及规模-8二、项目审批手续及进度-8第三章 市场评价一、市场现实状况及发展趋势-10二、市场竞争分析-11三、发展前景-12第四章 投资估算和筹资评价一、 项目总投资估算-12二、 筹资起源-14第五章 项目效益及偿债能力评价一、 项目财务效益评价-14二、 项目敏感性分析-15三、 借款人偿债能力-15第六章 贷款风险和效应评价一、 贷款项目风险度测算-16二、 贷款效应及风险-16第七章 项目贷款综合评价项目贷款综合评价-18第一章 借款人评价一、借款人概况1、合作企业概况 广州合生愉景房地产(以下简称合生愉景企业)是于6月18日成立合资经营（港资）企业，注册资本4,725万元人民币。合生愉景企业由三方股东投资组成：中方为广州德裕发展(以下简称德裕企业，甲方)，投资200万元，占注册资本4.23%；广州联嘉置业(以下简称联嘉企业，乙方)，投资400万元，占注册资本8.47%；外方为合生集团（香港）(以下简称合生企业，丙方)，投资4,125万元，占注册资本87.3%。因为在各方合作前甲、乙方已为本项现在期征地及拆平本用地原有建筑物投入了600万元人民币资金，其中甲方占200万元人民币，乙方占400万元人民币，合作各方同意该600万元作为甲、乙方注册资金投入。丙方在合作企业营业执照签发之日起36个月内共分六期缴付应缴注册资本。经广州正德会计师事务所- 正验字()第382号验资汇报确定底合作企业资金已注资619万元。 1年12月，因为合生集团内部管理调动原因，合生愉景企业法人由蔡春萌替换谢世东出任该企业法人。2、经营范围及规模该司现关键经营广州市海珠区新港西路210、212号大院地块，原属广州市华南医疗器械厂和广州光学仪器厂内。建设用地计划许可证号：穗规地证字（1999）第332号。项目东侧为客村居住区，和广州市南北大动脉“广州大道”相距500米；西南面为敦和路；北面紧临海珠主干道“新港西路”，和成熟住宅小区“愉景雅苑”一街之隔。合作项目计划总用地面积为48,290平方米，总建筑面积约为157,911平方米。3、资质等级、信用等级现该司在我行信用等级为未评级优质用户按A+级控制，并核定最高综合授信额度为1.5亿元。该司领取是房地产开发企业暂定资质证书。二、经营者素质评价该企业设董事会，并实施董事会领导下总经理负责制。企业董事会组员共五人，德裕企业委派一人、联嘉企业委派一人、合生企业委派三人。董事长由合生企业委派，副董事长由联嘉企业委派。董事长蔡春萌，男，1965年出生，中级职称，物业管理专业，曾在英国留学，含有房地产业经验，现兼任合生创展集团副总经理及广东康景物业服务企业总经理，含有丰富物业管理经验。董事谢世东，男，出生于1958年，毕业于香港大学，获工程学士学位，曾担任香港一上市房地产发展企业实施董事，也是香港工程师学会会员，在房地产投资、物业发展、工程管理及销售和市场推广等方面拥有十九年以上经验。三、 经济技术评价末企业资产总额为19,591万元，其中存货634万元，全部者权益619万元，现在开发愉景南苑项目总建筑面积约为155878平方米，计划投资总额约为65877万元。企业现有职员约22人，硕士学历占比5%，大学学历占比68%，中高级职称占比15%，企业整体经济技术实力较强，含有丰富房地产开发经验，并聚集了一批房地产开发建设、销售各方面人才。 四、股东评价 合生集团（香港）是香港合生创展集团旗下投资企业，依靠集团实力，在内地投资创业，自93年在内地投资以来，拥有在内地注册十二个房地产项目企业物业发展及投资权益，其总注册资金为68,054万元，总建楼宇面积累计约为2,621,300平方米。98年企业股票在香港联交所上市，筹集资金达64,300万元，资金实力雄厚，加上集团对广州房地产市场深刻认识，使该集团已成为广州房地产界翘楚。合生创展集团拥有完整合理内部结构及各方面专业人员，在广州市房地产市场竞争中含有较大优势。该集团把控制成本放在各项工作首位，利用大批量生产优势，从设计方案上大套用、小调整，原材料大批量采购，加上采取标准化管理模式施工建设等方法，有效地降低开发成本，使得中高级楼盘按中低级价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提升了在市场竞争力。 多年来，合生创展集团凭借其雄厚经济实力，良好施工质量，不停强化其品牌优势。企业组织开发华景新城、暨南花园、愉景雅苑、骏景花园，帝景苑全部各具特色，这些楼盘总建筑面积超出125万平方米，推出住宅销售率达90%以上，市场反应热烈。该集团在发展过中，和金融部门、合作单位建立了良好信用关系，也取得了良好社会信誉和广泛社会支持。 其它两股东德裕企业和联嘉企业因为所占股份百分比较少，而且截至评定之日，没提供以上两企业具体资料，所以从略。五、资产负债分析 年份项目12月3月12月12月企业名称广州合生愉景房地产合生创展集团一、资产总额19,591446,356486,9721、流动资产18,863207,081227,763预付帐款7168其它应收款10989存货634二、负债总额18,9721、流动负债18,972134,965148,229其中短期借款077,52389,810其它应付款189592、长久负债082,205104,630其中长久借款0三、全部者权益619167,963未分配利润068,05560,952资产负债率%97%流动比率%96%速动比率%96%存货周转率%应收帐款转率%分析企业资产负债表可知：（1） 该司成立时间较短，成立时间还不到十二个月，该企业成立，关键是为了开发愉景南苑项目。末企业资产总额为19,591万元，资产负债率为97% 。资产负债率较高原因是因为该司进入项目建设很快，刚开始进行销售，销售收入未结转利润。而且关联企业垫资注入，其中广东珠江总承包4,614万元，合生集团内部往来12,091万元。（2） 预付帐款7,169万元，其中广告宣传费35万元，工程款7,114万元，其它20万元。（3） 其它应收款10,989万元，其中：广州联嘉置业6,201万元，及合生集团企业内部往来款4,720万元，其它68万元。（4） 全部者权益中，该司注册资金为4,725万元，现只注入了第一期资金，金额为619万元占了总出资额15%。该司出资总额共分为六期，是在合作企业成立三十六个月内全部投入完成。六、盈利能力及现金流量分析合生愉景企业建立，截至评定日，销售收入未结转，报表未能反应出该司盈利能力。但愉景南苑从三月初公开销售至今，已销售出130多套，而且接收了270套内部认购登记，证实有较高社会认受度，应含有很好盈利前景。底该司经营活动现金流入2239万元，流出2696万元，经营活动现金流量净值-456万元，筹资产生净现值527万元，总现金流量为71万元。七、信用情况评价 该司组织机构合理，经营管理制度健全，含有经验丰富、经营管理能力强领导层及一批高素质专业管理人员。该企业因为所投项目尚处于前期建设阶段，第一期期楼刚开始公开销售，企业财务情况在经营业绩方面尚不能反应企业实际经营情况，但依据股东实力及项目条件衡量，该企业符合我行竞争优质用户条件，我行审批认定该企业为未评级用户，信用等级按A+级掌握。第二章 建设条件评价一、项目建设概况及规模 “愉景南苑”项目在广州市海珠区新港西路210、212号大院，原属广州市华南医疗器械厂和广州光学仪器厂内。 该项目占地面积48,3402（其中净用地面积35,7622 ， 道路面积12,5782）总建筑面积155,8782，（商铺12,6792该数为估计数，车库382个车位，住宅135,2282，会所3,2782），容积率3.25，是由三种住宅类型组成，共18栋，可售面积147,9072. 商品房住宅建筑情况列表以下:建筑区域楼层建筑面积2用户数A区4栋1213层17,493.1176B区3栋1819层30,579.3306C区2栋1819层21,648.1198D区2栋19层19,684.5204E区2栋1819层19,278.2204F区2栋1819层19,226.3204G区2栋12层7,118.0 80K区1栋8层4,344.5 75合 计- 139,572.4 1,447设计、施工、监理单位资质：施工单位设计单位监理单位广东珠江工程总承包广东珠江建筑工程设计企业广东珠江建设工程监理贰级企业证书甲级（设计证）乙级（暂定）设计、施工及监理单位均含有承揽此项目相关工程任务资质及能力。二、项目审批手续及进度 现在项目建设已领取了建设用地计划许可证、建设用地同意书、商品房预售许可证及部分建筑面积建设工程计划许可证。从项目建设文件依据方面看，该项目国有土地使用证、施工许可证尚在办理之中,对以后项目销售及银行贷款抵押手续办理将会造成影响，合生愉景企业须立即办理相关手续，方能确保项目正常按计划运作。只要项目建设相关报批手续抓紧办理，开发建设资金得以落实，项目施工按计划完工将含有一定确保。“愉景南苑”建设条件、形象进度良好，该项目进入主体及配套设施建设阶段。初动工建设以来该项目A、B区共7栋已结构封顶，C、D、E、F区已达78层，G区开工现已+00。该项目整体计划于中全部完工交付使用。第三章 市场评价一、 市场供求现实状况及其发展趋势分析从现在广州市房地产市来看，伴随本市居民住宅需求从生存需要向舒适需要转变，房地产产业增加方法由速度、规模型向质量、效益型转变。这么广州市楼市供大于求和结构短缺现象将长久存在。1、 全省在建商品房突破一亿平方米，其中广州市开工项目高达4,000万平方米，去年全省商品房销售增幅低于10%；2、 广州市商品房空置面积近2,000万平方米，新开工面积增加仍在两位数以上，加上今年1万平方米新开发量。以上已反应供给量高于需求量。但在这种情况下广州市楼市还是存在着不一样层次发展空间。1、 国经济高速发展和入世利好,对中国房地尤其是对广东楼市促进作用是直接而实在,即使去年广东全省商品销售下降，但这是在广东楼市多年来销售高速增加后基数变大而致。2、 广州市近三年商品房当年成交量均超出同期同意上市量。3、 广州空置房数量为560万平方米，而广州市人口高达900多万人，每一人增加一平方米，便可将560万平方米空置房消化殆尽。目前世界发达国家人均居住面积高35平方米，而广州人均住房不足14平方米，故且不计外来和新增人口对住房需求，仅是广州现有居民改善住需求提供给房地发展潜力和空间便是极其巨大。这说明广州市楼市还是有能力扛起这巨大空置房，而且发展空间还是有。4、 在这可发展空间里，门槛也提升了。这就是部分环境优美、设计合理、配套齐全和交通便利楼盘仍含有较大市场。二、市场竞争能力分析1、地理位置情况：本项目位居海珠要冲，中山大学、广东教育学院、广东省经济管理干部学院等著名学府近在咫尺，东临广州大道、北靠新港西路、地铁二号线贯穿整个路线，交通极为便利，人文地理环境很好。小区周围配套设施齐全，区域内有大型会所、超市、农贸市场、公交车场、餐馆洒店、学校、医院及体育场馆等配套建设，可满足居民基础生活文娱需要加上该项目合理计划设计、完善配套设施、优雅园区环境、专业物业管理，户型设计实用，住宅首层大部分计划为架空层等全部已树立了极高声誉，赢得大家广泛欢迎。合生创展集团企业所开发商品房比较适合现在消费者需求特点，不管是在地段、面积、层次、居住环境、物业管理上有广东康景物业服务含有丰富小区管理经验。全部已在大家心目中有了一个较为具体、良好定位，同时也树立了品牌形象。2、形态结构计划 小区计划总目标：特色鲜明、生态优良、经济和环境协调发展居住园区。住宅立面处理以含有现代化气息岭南特色为目标。底层部位架空结合部署，将室外铺地自然延伸进入架空层，避免架空层无人光顾情景，屋顶部分作绿化处理，顶盖弧型飘板，局部漏空，体身通透轻盈特点。标准层处理为标准凸窗台，透空铁饰阳台栏杆，同时户型之间避免视线干扰。小区设计有三种住宅类型，共18栋，户型从二房一厅一卫至四房二厅二卫等6种户型，住宅面积从66.95140平方米（套内面积）周围楼盘分析及售价定位（同类产品已经有开发量和潜力）项目名称项目地点现在销售均价开发楼盘发展商愉景雅苑新港西路5,500元/平方米32栋12-18层广州合生明晖房地产叠彩园天雄布市4,315元/平方米32栋12-26层广州市合景盈富房地产顺景雅苑新港西路立新东街5,110元/平方米14栋13层广东杰伟实业南景园江燕路5,077元/平方米23栋13层广州市珠光南景房地产顺华名庭新港西路4,915元/平方米5栋12-20层顺得振华房地产 以上所开发产品在河南地域全部是较为良好，伴随国家对居民居住房屋政策不停出台及居民生活水平不停提升等，其发展潜力也在加大。三、市场发展前景 现在该项目周围多个正在兴建和发售楼盘均价（带装修）在4,900-5,500之间，综合衡量该项目所在地理位置、居住环境及周围楼盘售价，评定认为本项目楼盘销售均价定为住宅5,000元/平方米、商铺6,000元/平方米基础合理。评定认为，“愉景南苑”地理位置、周围环境和计划设计等均符合现在市场需求及消费倾向，定价也含有一定竞争力，项目推向市场后，销售前景将看好。第四章 投资估算和筹资评价一、项目总投资估算本项目投资费用相关数据评定均是依据广州市及我行贷款评定相关要求并结合实际投入进行估算，数据由企业项目可行性汇报及最新资料核实得来，愉景南苑总计划投资65,877万元，具体明细以下列表：单位：平方米项目数值（万元）取值占地面积48,340总建筑面积155,878总销售面积147,907135,228+15,727-3,048=147,907销售收入80,1875,000*135,228+(15727-3048)*6,000+382*130,000=80,187.4万元一、土地费用13,5491土地出让金3,499协议2拆迁安置赔偿费10,050计划道路赔偿+非计划道路赔偿=(21,970+14,685)*2,100+(5,266+6,392)*525+5,800*3,000=10,050万元二、前期工程费1,9821三通一平费77950元*155,878平方米=779万元2计划勘测设计费953建安工程费27,229*3.5%=953万元3可行性研究费及创办费用250三、房屋开发费34,7111建安工程费27,22927,229万元2隶属工程费4,676300*155,878=4,676万元3室外工程费2,806180*155,878平方米=2,806万元四、其它费用4,084建安工程费*15%=4084万元五、销售费用4,009销售收入80,187*5%=4009万元六、管理费用1,50750,253万元*3%=1507.59万元七、不可预见费1,50750,253万元*3%=1507.59万元八、财务费用4,528累计(总投入)65,877（二）测算依据1、土地费用：土地出让金按协议要求，本项目应缴3499万元；征地费依据拆迁协议取数，一部分依据须拆迁房改房面积估算，总计约为10061万元。 2、前期费用：计划勘测设计费按建安工程费3。5%计提约为953万元；三通一平费按50元/平方米计提约为779万元；可研及创办费用约为250万元；3、房屋开发费：建安工程费为27229万元，依据企业提供取数；隶属工程按300元/平方米建筑面积计提，室外工程按180元/平方米计提；4、其它直接费用：取建安工程费15%；5、销售费用：按销售收入5%计提；6、管理费用：按土地费用、前期工程费和房屋开发费三项之和3%计提；7、财务费用：银行贷款按年利率在基准利率基础上上浮20%，贷款期三年计，股东投入按同期银行贷款利率计息；8、不可预见费：按土地费用、前期工程费和房屋开发费三项之和3%计提。二、筹资起源 该项目总投资65,877元，截止评定日，项目已投入资金约19,520万元，约占总投资30%。所投入资金中包含已到位注册资金619万元,其它部分由合生企业集团内部调拨形成。所投入资金关键用于项目标建设；银行贷款1.5亿元，约占总投资23%，其中5,000万元用于支付土地费用，1亿元用于后建安费用；销售回笼款31,368万元，约占总投资47%。本评定估计项目、和分别实现销售收入24,056万元、24,056万元、20,056万元。预售款回笼能够补足项目建设资金缺口。总而言之，投资估算内容基础齐全，依据和取费用标准基础合理，若项目销售能如估计实现，项目建设资金落实有一定保障。第五章 项目效益及偿债能力评价一、项目财务效益评价项目于初动工兴建，计划于中完工交付使用，开始销售，计划销售完成。项目可售面积147,907平方米（包含住宅和商铺面积），平均售价定为5,000元/平方米，另外有382个可售车位，售价定为130,000元，估计项目全部销售完成后可实现销售收入80,187万元，扣除各项开发成本费用，项目可实现税前利润总额为9,488万元，销售利润率为11.85%，投资利润率14.01%，含有教好经济效益。经对项目进行全部投资现金流量分析，当基准贴现率取12%时，项目净现值（FNPN）为1,628万元，全部投资内部收益率为15.25%，动态投资回收期为4.63年，表明项目在财务上是可行。二、项目敏感性分析对项目开发成本和销售收入两个影响项目效益关键原因向不利方向改变时进行敏感性分析：项目开发成本分别增加5%和10%时，项目净现值为-214万元和-2,051万元，内部收益率分别为11.6%和8.4%；项目销售收入分别降低5%和10%时，项目财务净现值为-258万元和-2,138万元，内部收益率分别为11.5%和7.97%。整个项目总看来含有一定抗风险能力。项目对销售收入改变更敏感。三、借款人偿债能力评价该项目贷款1.5亿元，企业计划于一次性偿清。依据本项目借款偿还表来看，假如我行按计划发放贷款1.5亿元，企业还有还贷盈余资金29,853万元，项目借款偿还综合确保比为3.1，含有一定偿债能力。从项目现在情况和销售估计来看，如无异常，按计划偿还贷款含有一定确保。第六章 贷款风险和效应评价一、贷款项目风险度测算经测定，借款企业信用等级综合得分为34.5分，企业信用等级被我行评为未评级优质用户按A+级控制。贷款项目风险等级综合评定得分为79.8分，项目等级为A级，贷款项目综合风险度为0.3。 二、贷款效应及风险评价1、贷款效应 按现行贷款利率上浮20%计算，对该项目发放贷款，在还贷期三年内可为我行带来约5929万元利息收入和约3亿按揭贷款业务。同时可深入亲密和我行优质用户-合生创展企业银企合作关系，为我行争取更多优质项目奠定良好基础，并促进我行信贷结构调整。2、担保评价此次贷款由广东合生明晖房地产和广东华景新城房地产共同提供担保，负担连带偿还责任。1、广东合生明晖房地产为该笔贷款提供1亿元担保。我行评定企业信用等级为AA级，至末，总资产20,830万元，总负债9,544万元，净资产额为11,286万元。该司已对外提供担保297万元，现对外可担保额10，989万元，含有较强经济实力及一定担保能力； 2、广东华景新城房地产为该笔贷款提供5,000万元担保，至末，该司总资产66,561万元，总负债46,615万元，净资产额为19,946万元。该司已对外提供担保1,195万元，现对外可担保额18,751 万元。两个企业担保能力充足，但考虑到该两企业和此次贷款借款企业均是合生创展旗下关联企业，且该两企业和借款企业全部资金均由合生创展统一调配运作，故由该两企业为此次贷款提供担保尚不能充足保障我行贷款安全。3、贷款风险 评定认为，本贷款关键存在以下风险：1、市场销售风险。广州房地产市场总体已进入供大于求阶段，房地产市场竞争日趋猛烈。本项目标周围有很多正在建设或销售楼盘，和本项目楼盘竞争猛烈。另外，本项目标周围环境还未整改，比较脏、乱，也将在一定程度上影响到本项目楼盘销售，本项目面临一定市场销售风险。2、资金挪用风险。本项目企业是合生创展孙企业，而合生创展集团内部资金运作模式是：项目企业借款，集团统一调配借款用途，也就是说，借款并不一定会用于该项目，合生创展有可能将以本项目名义筹措资金调配给其它项目使用；依据评定测算，该项目现在销售收入已基础能够满足项目建设对资金需要，项目借款面临着一定挪用风险。3、建设风险。本项目除取得了建设用地计划许可证外，土地使用权证、施工许可证还未取得，报建审核书和建设工程计划许可证还未完备，已完工部分未严格遵照计划批复建设，项目存在一定建设风险。4、自筹资金不足风险。截止评定日止，项目企业注册资金只有4,725万元且只到位了13%，项目现在所投入资金虽基础上来自股东，但均属负债性资金，须向股东支付利息。针对贷款面临风险原因，评定提出以下贷款前提条件和管理提议：（一）贷款前提条件：1、落实足额有效抵押并要求实际用款人合生创展提供担保。2、要求该企业股东出具承诺，一旦项目建设资金出现担心，由其自筹处理。3、要求企业出具按揭业务承诺，确保项目标全部按揭业务在我行办理，并在我行开立商品房销售监控帐户，方便贷款发放后能实现封闭管理。4、要求股东承诺在按还款计划清偿我行贷款前，不得偿还股东借款本息及分红。 （二）管理要求1、对于其大额款项支出需向我行出具资金投向使用说明，确保贷款专款专用。2、督促项目企业立即筹足注册资金。 第七章 项目贷款综合评价总而言之，评定认为：广州合生愉景房地产开发建设“愉景南苑”项目，地理位置、环境良好，建设条件基础含有，投资估算合理，项目开发计划可行，资金起源有一定确保，销售前景看好，项目财务效益很好，贷款偿还有一定保障。该项目贷款暂被我行评定为A级，一定抗风险能力,在考虑贷款风险和采取对应避险方法情况下可给该企业房地产开发贷款1.5亿元，贷款期限三年，贷款利率为基准利率基础上浮20%。 中国工商银行广州大道支行 二OO二年三月二十五日