时代广场商场营销策划报告样本.doc

目 录

1. 0导言…………………………………………………………1-1

2. 0项目概况……………………………………………………2-1
2. 1项目关键技术经济指标以下……………………………………2-1
2. 2装修设备标准……………………………………………………2-1

3. 0肇庆市区及其经济发展概况………………………………3-1
3. 1地理位置、自然环境、人口……………………………………3-1
3. 2关键经济指标增势强劲…………………………………………3-1
3.3综合评述…………………………………………………………3-5

4. 0肇庆市区同类大型商业物业市场概况……………………4-1
4. 1天宁广场…………………………………………………………4-1
4. 2好世界购物中心…………………………………………………4-2
4.3综合评述 …………………………………………………………4-5

5. 0项目竞争力分析……………………………………………5-1
5.1项目标关键竞争优势 ……………………………………………5-1
5. 2项目标关键竞争劣势……………………………………………5-2
5. 3项目关键机会……………………………………………………5-3
5. 4项目标关键风险…………………………………………………5-3

6. 0项目标目标消费群…………………………………………6-1

7. 0项目标市场定位……………………………………………7-1
7. 1功效定位…………………………………………………………7-1
7. 2档次定位…………………………………………………………7-1
7.3用户定位 …………………………………………………………7-1
7. 4价格定位…………………………………………………………7-3

8. 0项目业态组合及分布………………………………………8-1

9. 0租售推广策略………………………………………………9-1
9. 1经营专题和布局专题……………………………………………9-1
9. 2经营模式…………………………………………………………9-4
9. 3招租模式…………………………………………………………9-5
9. 4销售资料…………………………………………………………9-5
9. 5销售人员…………………………………………………………9-5

10.0广告宣传策略……………………………………………10-1
10.1广告宣传整体目标……………………………………………10-1
10.2品牌宣传策略…………………………………………………10-1
10.3广告宣传专题（卖点）………………………………………10-2
10.4广告宣传目标用户群………………………………………10-2
10. 5广告宣传实施及媒介选择……………………………………10-3
10.6时代广场首期广告安排………………………………………10-5
11.0项目租售资金回收计划…………………………………11-1

12.0对项目建筑设计意见及提议…………………………12-1
12.1交通安排………………………………………………………12-1
12.2辅助场地………………………………………………………12-2
12.3其它……………………………………………………………12-3
12.4A、B区塔楼…………………………………………………12-3

13.0对项目售楼部工程提议………………………………13-1
13.1调整厅内布局…………………………………………………13-1
13.2大门扩宽………………………………………………………13-1
13.3改善局部光照…………………………………………………13-2
13.4地板……………………………………………………………13-2
13.5门前扇形广场布局……………………………………………13-2
13.6及早确定大厦文化特征………………………………………13-3

14.0相关筹组经营管理企业提议…………………………14-1
14.1经营管理企业组建…………………………………………14-1
14.2相关物管理方面提议………………………………………14-3

肇庆时代广场商场营销策划汇报
（广州山河地产顾问）

1.0导言

二十一世纪中国，商业零售业正在发生巨大变革，首先从沿海开放较早省分及城市开始，大家消费意识及消费观念逐步在转变，从单纯购物型消费发展到购物和休闲、娱乐、饮食相结合享受型消费，而且已成为时尚，大型一站式综合商场及大型超市由此应运而生，在短短时间内替换传统百货商场一跃而成为新兴商业形态主体。

时代广场立即崛起于肇庆，一个大型商业物业将以非凡恣态出现在粤西，出现在西江流域。我们目标和宗旨是：让时代广场在当地域开创全新消费时尚，和中国同时，和世界同时。

2.0项目概况

时代广场（商场）在肇庆市端州区，端州五路和天宁路交汇点北侧朝龙里地段，北靠星湖，东邻牌坊广场。该地段属于市内关键商业中心区，其繁荣程度，居全市之首。

2.1项目关键技术经济指标以下：

总用地面积：21200㎡
建筑物底层面积：约16500㎡
塔楼（住宅）面积：75870㎡
裙楼（商场）面积：64230㎡
地下室面积：21200㎡
总建筑面积：140100㎡
建筑总高：70.5m
建筑密度：45％
容积率：3.7
绿地率：25％

2.2装修设备标准

（待发展商提供）
时代广场由肇庆市建设实业总企业开发，创亿实业发展实施，现时工程进度为大开挖桩基工程。
3.0肇庆市区及其经济发展概况

3.1地理位置、自然环境、人口

肇庆市区（端州区）在广东省中西部西江中下游北岸，属于珠江三角洲经济发展区范围；南临西江，北靠北岭山，东邻鼎湖区，西和高要小湘镇接壤；处于东经112023′—34′，北纬2302′——11′之间；距广州90公里，距香港140海里；面积152.3平方公里，其中城区面积16.8平方公里。

端州区地势北高南低，中部为冲积平原，地势较平坦，大小湖塘呈半珠状分布，石山岩溶组成含有特色星湖风景名胜区。

1999年端州区人口总户数有78333户，人口31.41万，其中非农业人口27.17万，人口自然增加率8.05％，民族组成以汉族为主。

3.2关键经济指标增势强劲

依据最新地方年鉴统计，1999年端州区中国生产总值22.5亿元，同比增加12％，三大产业比重依次为4：55.2：40.8。人均中国生产总值18020元，同比增加10.3％。城市居民人均可支配收入6495元，同比增加4.0％，居民储畜余额25.4亿元，同比增加18.3％。

房地产开发完成商品房投资总额2.49亿元，建筑面积32.34万平方米，同比分别增加28.3％和38.9％；销售额为3.23亿元，销售面积18.68万平方米，同比分别增加6.9％和6.4％；实现税利5070万元，同比增加4.3％。

商业方面，全区社会消费品零售总额17.2亿元，同比增加8％。

旅游业方面，端州旅游企业拥有多种旅游路线85条，创收396.9万元，同比增加79％。另据统计，作为旅游大市，全区共接待游客428.1万人次，星湖景区成为全国首家荣获ISO1400国家示范区称号关键风景名胜区。

交通基础设施建设方面，有三茂铁路由广州经端州至茂名；有肇庆至香港九龙直通火车；321、324等高级公路通达四方；广肇高速公路已近完工；西江水道上行可达广西梧州，下行可达广州、香港；再加肇庆大桥等各处桥梁连接，以端州区为中心点，已形成一个完善优良水陆交通网络。

肇庆市区国民经济关键指标

说明：1987年作为基期年。

肇庆市区中国生产总值（GDP）
（当年价格）
单位：万元

肇庆市区社会消费品零售总额
单位：万元

3.3综合评述
一、 投资开发大型商业物业，在全国经济正常发展前提下，对当地域经济增加情况了解就显得很关键，地域经济高速发展，使市民消费力及消费需求不停提升，是大型商业物业得以生存及发展前提。多年肇庆城市建设及经济发展很快，是大家有目共睹，这就为本项目标开发发明了良好大环境。
二、 1999年端州区全社会消费品零售总额17.2亿元，假如按平均增加率8%计算，则到应超出20亿元，这就是我们看得见大旦糕，开发大型商场目标也是要瓜分这个旦糕。另外，每十二个月四百多万人次游客，也是极宝贵商业客源。

4.0肇庆市区同类大型商业物业市场概况

关键考察了城市中心区现时最有代表性两个大型商场——天宁广场和好世界购物中心，基础情况以下：

4.1天宁广场
位置：天宁北路和建设路交汇处
面积：首期工程面积达10万平方米
（商场约占13500 m2，其中天贸南大约占 m2）
发展商：肇庆市新长江房产实业
经营范围：首层天贸南大百货（服装、精品、家私、电器、皮具等）
二层京华美食（约占1500 m2）其它有大商家落订，具体经营项目暂不透露。
负一层经营电脑及配件。
招商模式：租期：1年
租金：天贸南大（40—35元/ m2·月）
其它约110元/ m2·月
（以上租金按实用面积计算，实用率为69.5%）
管理费：9元/ m2（按建筑面积计算）
综合推广管理费：15元/ m2（按实用面积计算）
水电分摊：15元/ m2（按实用面积计算）
保 证 金：天贸南大按每户元收取（50 m2以下）
其它业主出租铺位30天租金为押金。
配套设施：大型停车场、中央空调、智能化监控、完善网络设备、配置广告位，为厂商做广告提供条件。正门大堂设大型投影电视。
出租率：60%
优势：天宁广场在繁荣天宁北路和建设三路交汇处，是肇庆市传统商业、文化中心汇聚地，租金较低。
劣势：商场内部设计、部署不妥，经营项目无分区、分类，且街铺和商场不能连通。不过发展商承诺以后商场内部玻璃会拆，实施敞开式经营，具体时间未定。
注：该项目在预售阶段用返租回报方法把商场全部售出，但在销售过程中未对商铺经营业态加以分区和引导，在开业经营后对连续旺场组织不力，造成客流不集中、场面较冷清，租户难认为继，租金下滑。

4.2好世界购物中心
地理位置：肇庆市天宁北路和宋城东路交汇处
发 展 商：广东省肇庆市好世界房产发展
销售热线：[phone]
总建筑面积：8万平方米

本项目商场部分采取先经营后销售方法，已开业大六个月，现正开始销售。

功效分布：负一层：文化艺术中心（精巧间隔小单位）
1—2层：时装、珠宝、化妆等生活时尚精品
3 层：超市、儿童天地
4 层：数码科技城
5 层：美食城
6—12层：高级酒店、写字楼
新华书店于1—4层平均分布
经营模式：统一经营管理及敞开式经营
销售模式：五年返租，分三种形式。
1、 即返：每十二个月返还楼价7%，五年累计35%，于楼价中即时返 还。
2、 季返：每十二个月返还楼价8%，且每十二个月递增5%，三个月返还一次。
3、 年返：每十二个月返还楼价9%，且每十二个月递增5%，每十二个月返还一次。
销售楼层：现在销售首层及二层。
首层约130个铺位，二层约206个铺位。
销售价格：首层均价：￥1.9万/m2 （已打8折）
二层均价：￥1.1万/ m2（已打8折）
管理费：约8.5元/ m2，依据不一样位置收取。
租赁形式：1、直接租赁
2、营业额分成

租 金：商场铺位：
A类：￥130元/m2（含管理费）
B类：￥110元/ m2（含管理费）
C类：￥100元/ m2（含管理费）
D类：￥90元/ m2（含管理费）
临街铺位：￥160元/ m2（含管理费）
宣传管理费：￥200元/ m2（一次性）
保 证 金：￥150元/ m2（可退还）
进场时间：10月1日前
免租装修期：7天
营业时间：早上9：30分—晚上10：30分
营业额分成形式：商家每个月每平方米保底营业额￥600元，商场经营者分成20%，超出部分按15%分成，不足也按保底营业额分成计算。
需提供资料：厂家营业执照、税务登记证复印件、形象店图片画册。
如：加盟店需提供加盟证书。
合作期限：暂定两年。
租期：10月1日，商场重新间隔，重新布局。
注：好世界购物中心地处肇庆市商业中心，含有完善配套设施及功效，而且采取了先出租，后销售营销模式。前期以较低租金及优惠合作条件吸引商家进场经营。聚集人流，待时机成熟时才公开发售。此模式颇受买家追捧，但发展商必需拥有雄厚资金及实力进行运作。现在该商场出租率达成60%，销售率也达成了40%。

4.3综合评述

一、 和本项目同一区域内三座大型商场鼎立，在一公里直径范围内，商场总建筑面积约十余万平方米。若按西方城市每20万人口配置一个大型商业中心计划理论，则肇庆城区仅31.4万人口，最多只需配置两个大型商业中心，可见市场供求对本项目是有较大压力。
二、 上述两大商场分别采取了不一样营销方法，天宁关键是割散铺位出售，资金回收较快，但对后期经营有负面影响。好世界是先租后售，资金回收慢，但有利于后期经营。不过，好世界方法必需有很强经营管理能力，不然开业后一段时间，全部缺点会暴露无遗，此时转售，反而叫不起价。
三、 就总体而言，上述两大商场经营布局仍未脱离传统模式，管理亦未能跟上，效果不尽人意
5.0项目竞争力分析

5.1项目标关键竞争优势

四、 良好开发时机
中国在11月加入世贸（WTO），以后中国将进入一个和国际自由贸易体制相接轨新经济发展时期。中国经济连续增加，肇庆经济发展充满活力，市民收入有较大提升，此时投入本项目标开发，只要能处理开启资金问题，则其开发时机是十分适宜。

五、 优越地理位置
本项目在城市关键商业中心区天宁北路和端州五路交汇处，上述两条道路均为城市主干道，交通畅顺，人流汇聚性和出行可达性兼而有之，有较成熟商业气氛，加上背靠星湖，毗邻牌坊，有机会吸纳众多旅游消费者，这是其它处于同一商业区域大型商业物业所不含有。

六、 规模效应
本项目总建面积6万余平方米，在当地含有足够规模产生规模效应，假如经营得法，加上优越地头，则其影响范围除可覆盖整个市区外，还有可能辐射到鼎湖、广宁、德庆、封开、怀集、高要及四会等周围县市以吸引更多投资者、消费者。

七、 操作手段
我们将引进一站式服务经营理念（集购物、休闲、娱乐、饮食于一体）经过项目标合理设计，优良物业管理，引进有实力龙头商户，连续合理有效推广，为广大投资者、经营者提供一个理想操作平台。

5.2项目标关键竞争劣势

一、 大型商业物业市场供给量过大，消费人口不足
前面已经提到，在本项目所在区域，大型商业物业供给量较大而城市人口偏少，不足以支撑多个大场同时经营，这种情形，将会导至各大商场对投资者、经营者及消费者争夺，从而令到竞争愈加猛烈，本项目属于新开发，面正确是一个买方市场，问题会更多。

二、 本项目标设计有所不足
关键是柱网间距过小，部分扶梯及升降梯摆放位置不妥，地下停车位不足和前广场不够大等，后面会有专门叙述。

三、 远期楼花易产生信心障碍
本项目估计在30天后推出市场，现时基础工程还未完成，属于远期楼花，购置者或经营者对物业能否按时建成并交付使用会有信心障碍。

5.3项目关键机会

一、 本项目刚投入开发，还有时间考察广州乃至全国著名大商场，总结其开发经营经验和教训，能够少走弯路，避免重大失误。
二、 引入最新经营消费模式，在和同类楼盘竞争中，有利于后发制人。
三、 利用极具诱惑力租售手法，最大程度地吸引买家，投资者和经营者。

5.4项目标关键风险

一、 市场风险。项目在设计上不足有可能产生建成后是否适应市场，是否适应经营者需求问题，或纵然能按经营者需求进行调整改动，也不得不承受降低租金、售价损失。
二、 资金风险。本项目标资金筹措，除自有资金及银行贷款外，相当部分要依靠预售预租。预售物业如属办按揭者，有银行放款期；预租者如属大经营商家，通常所需面积大，租金低、条件较苛刻，前期通常只签意向书，待物业落成，并可交付使用时方签正式协议及交付按金租金等相关款项。上述情况如碰到一些步骤上阻滞，就会给开发投入带来资金压力。
6.0项目标目标消费群

本项目标目标消费群以下：
■ 含有中等以上收入当地居民。
■ 肇庆辖下各卫星市镇含有中等以上收入居民。
■ 观光旅游者。
■ 来自珠三角经商人士、大中小企业职员。

7.0项目标市场定位

7.1功效定位

依据前述项目特点、市场条件及社会消费趋势进行判定，本项目不宜走传统百货零售业模式，提议将本项目功效定位为：以大型超市、零售业为主，休闲娱乐餐饮服务业为辅，并以休闲、娱乐餐饮服务带动零售，开创全新消费时尚标志性商业中心。

以大型超市、零售业为主，有利于立即回收资金；以休闲娱乐、餐饮服务带动零售有利于增加和积聚人气、扩大著名度。

7. 2档次定位

中等以下建造及经营档次和本项目地理位置、商业环境不相当。走高级路线则和肇庆现时整体消费水平不一致。

提议将本项目标建造档次定位为中高级大型商业物业，将本项目标经营档次定位为中至中高级大型超市、零售、休闲娱乐及餐饮服务大型商业物业。

7.3用户定位

一、 销售
■ 银行、金融证券机构。金融行业资金充足，只要地头好，物业质素好，她们就有可能购置，所需面积从数百平方米甚至超一千平方米。
■ 民营生产厂家。如有实力家俱制造商等，会购置商场用作经营展示，所需面积通常过千平方米，假如租场，则所需面积可能更大。
■ 小商家、个体经营者。该类人士属商场小业主，通常经营面积从几平方米到数10平方米，间隔小，总价低铺位较受欢迎。一个场在引入了著名商企后，就靠吸引这类小业主买铺经营，托起整个市。
■ 商铺投资者。手中拥有富余资金，买一两个铺返租或转租出去，期望有较高回报。

二、 租赁
■ 大型百货、超市。以租为主，通常面积过万平方米，通常选择自行装修、自行管理
■ 连锁店。如佐丹奴、屈臣氏之类，对经营场地通常不买，所需面积中等，约150—400平方米。
■ 品牌店。如皮尔卡丹、卡佛连、SATCHI等，所需面积从数10平方米至过100平方米。
■ 著名快餐连锁店。如麦当劳、必胜客、肯德基之类，对场地通常也是只租不买，其名声越大（如麦当劳），入驻条件越苛刻。
■ 中、西餐饮经营店。所需面积从过百平方米到过千平方米不等。
■ 各类零售和批发厂家。该类厂家租场关键是设门市作为窗口推销其产品。
■ 个体经营者。所需面积较小，约10—30平方米。

7.4价格定位

一、 租赁价格
1、 经发展商确定，本项目月租均价（按建筑面积计算）以下：
■ 百货超市40元/㎡
■ 风味食街20元/㎡
■ 其它专卖店，品牌店另行定价
2、 发展商提供满足使用功效电力、空调，消防、供水、排水总管至租售物业自然层设备井位置，场地设备配置及二次装修均由租户负责。如百货超市自行负责空调、消防设备，则月租均价为30元/㎡。
3、 关键租赁条件。
百货、超市物业签以上租期，其它物业租期签3年以上。租金单价每两年递增5％。装修免租期3～6个月（视乎所租场地大小）

二、 出售价格（待议）
经发展商确定，本项目销售均价（按建筑面积计算）以下：

A、B区 C、D区
■ 首层 ■ 首层
■ 夹层 ■ 二层
■ 二层
■ 三层
■ 四层
■ 地下车位

8.0项目业态组合及分布

一、经营专题
A、 以大型超市、时尚、休闲、娱乐、特色饮食、为人流关键引导，从而带动零售消费和其它消费。
B、 营造一个时尚生活中心，融购物、享受和方便生活于一体特色专题商场。
C、 以全方面性、综合性、集中性为布局专题，全方位面向各阶层目标用户群。
D、 装修设计以特色，多变焕发魅力，表露出层次感，形成不一样千变万化吸引力。

二、布局专题：
A、购物
a. 大型超市
b. 名店廊
c. 化妆品
d. 珠宝店
e. 钟表、精品
f. 服装、皮具
g. 其它生活用具

B、儿童天地
a. 儿童玩具、电动、电子游戏中心
b. 儿童服装、食品、用具
c. 儿童乐园

C、饮食天地
a.中餐及各国风味特色店（澳门街、泰国菜、日本寿司、韩国菜）。
b.咖啡室
c.特色小食（冷饮、熟食、糖果、零食、鲜榨果汁）
d.茶馆

D、娱乐（增加夜间吸引）
d. 桑拿、沐足
e. 夜总会或DISSCO

E、便利生活：
a. 银行
b. 邮局
c. 旅行社
d. 美发、美容
e. 药店
f. 礼品包装
g. 服务代理
h. 结婚用具及服务
i. 中介代理

F、知识广场
a.图书店
b.工艺品店
c.文具店
d.书画艺术
e.音像制品

G、数码高科技
a.电脑合成照片、形象包装设计
b.电脑衣饰设计、婚纱设计
e.电脑及资讯网络类商店
f.电信业类
g.影音类

H、运动馆
a.运动用具及器材
b.健身用具及器材
c. 保健用具
d.运动服装、运动鞋
e.爬山、远足用具
f.高尔夫用具
g.展示中心
j. 猎鱼用具及水上用具
I、观赏类
a.宠物用具
b.观赏植物、园艺用具
c.观赏鱼及其配套、养鱼用具

三、各层功效分布
■ 负一层：设备层及停车场，共有300个车位
■ A、B区首层：时代名店城（中高级服装、皮具、化装品、珠宝店、银行、金融证券、品牌专卖店、精品、礼品、医药旅游产品和用具等分区租售。
■ A、B区夹层：流行前线（散铺间隔，大众化中等货物综合性布局，麦当劳或肯德基）。
■ A、B区二、三层：大型百货、超市（打出大型超市本身品牌比如好又多、吉之岛、百佳），按层或纵向分割租售（纵向分割亦能够按一至三层分割，应视乎实际而定）。
其它部分：知识广场（图书店、工艺品、书画、艺术）
■ A、B区四层：娱乐世界（桑拿、沐足、夜总会或DISCO；中西餐饮、休闲娱乐。

■ C、D区首层：儿童天地、高科技数码城、观赏类（按其租值分布）
■ C、D区二层：运动用具、家俱城、名牌特价场。
■ 裙楼顶层，平台花园、会所网球场、小型泳池等。
■ 产品出租展示区域：
1、A、B区主入口前广场。
2、A、B区中庭。
3、C、D区首层中廊。

以上仅为初步方案，需待本项目标设计修改后（板层和柱网不变），才能对本项目标业态和布场加以完善。

9.0租售推广策略

经过调研、考察，肇庆市现阶段商业物业存在多种不一样程度面问题，时代广场项目在设计上也存在不足之处，必需扬长避短，充足发挥本身优势，才能适应市场，占领市场制高点。

因为本项目回收资金需要，提议7月下旬首推内部认购。

9.1销售模式

一、销售分区
销售分区有利于商业运作企业经营运作，为买家提供适宜铺位。
A、自由投资区——适合投资者购置后保租回报，由商业运作企业统一经营。
B、自主经营区——用户购置后自行经营或租赁

二、价格策略——“低开高走，差异定价”并举
针对项目现实状况，需快速回笼资金，价格经过低开高走，吸纳首批买家，确保资金到位，然后逐步上调，使楼盘升温、增值，从而达成一个宣传效果（注意：定价必需正确一步到位）。同时对不一样位置，不一样户型，不一样面积铺位，进行不一样差异定价。经过价格杠杆，引导购置意向，达成均衡出货。

三、集中销售——经过对准用户购置心理影响，在短期内达成大量成交效果，并使项目产生震撼力扩大影响效应。
1） 集中销售必需有足够准用户前提下实施，关键在每期首推阶段使用。
2） 集中销售是对有意向买家按其前后次序派发筹号，并以贰仟元作押金，于要求时间日期内，按其筹号前后次序统一认购。贰仟元押金可退。

四、保租回报——使用户对本项目购置有信心确保（即返、期返）。
因为竞争猛烈，在推售过程中商家们各出其谋，以其吸引买家注意力，“保租回报”是推售手法一大热点，但现阶段买家日趋成熟，靠“保租回报”销售手法已经陈旧，但“保租回报”仍然是一个关键推售手法，现时买家最为看重一直全部是商场前景，所以，各商家利用“保租回报”统一经营，以低租金将品牌经营者直接引入经营，建立专题式商场。

保租回报方法：
方法
具体计算
即返A
依据发展商各自要求百分比，在成交价中一次性扣除。
例：某商铺成交价100万元，按四年返还30%计算。
计算：在成交价中一次性扣除30%，即实际成交价70万元，首期付35万元，按揭35万元。

即返B
依据发展商各自要求百分比，在首期款中扣除。
例：某商铺成交价100万元，按四年返还30%计算。
计算：成交价100万元，首期款50万元，按揭50万元，在首期款中一次性扣除成交价30%，即首期付20万元，按揭50万元。

期返
依据发展商各自要求百分比，开业时按百分比每季或每十二个月返还。
例：某商铺成交价100万元，按四年返还40%计算。
计算：成交价100万元，首期付50万元，按揭50万元，开业时每十二个月按成交价10%返还，即每十二个月返还10万元，共四年。

以上多种销售方法不管是即返或期返均由发展商统一经营，通常会采取两种方法：
A、打破销售时间隔格局，以地砖颜色识别原间隔，然后由发展商统一经营。
B、按原销售时间隔格局，由商业运作企业统一招纳经营者。
五、用户联谊模式——借势发掘潜在用户扩大宣传效果。
用户联谊：关键在首推后第二阶段开始实施。其形式是时代广场业主，每户可拥有一张主卡和五张副卡，业主持主卡，将五张副卡分别推荐给有意向购置时代广场好友、亲戚等。持副卡购置者可获优惠，但每次限使用一张，业主相同获有优惠，五张副卡用完即止。

（以上多个模式在销售中交错使用）

9.2经营模式

一、自主经营——业主购置后自行经营或自行租赁。
二、租金形式——商家直接支付租金、商场管理费自行经营。
三、合作经营-------营业额分成（含保底分成）
A、 营业额分成有利于引入品牌店（U2、G、佐丹奴、班尼路等）
B、 营业额分成：即从每个月总营业额中提取12%---18%作为租金，营业员、货源、商场管理费由各店自负。
C、 保底分成：不一样租户确定底线租金，假如营业额超出某一固定数，超出数额按一定百分比计算。

（以上三种方法均必需遵照商场管理条例实施，按时开门、关门。）
9.3招租模式

1、 直销——经过本企业关系网直接和广州商家及品牌店联络。
2、 间接销售——经过传媒及互联网宣传吸引商家及投资者。
3、 内销——在当地寻求有实力商家。

9.4销售资料

要在开盘前立即完成下列销售资料：
1、装修标准 2、认购需知
3、按揭需知 4、认购书
5、平面图 6、单张、楼书
7、认租需知 8、租赁协议
9、反租协议（即反、期反） 10、各类表格

9.5销售人员

1、 在项目正式推出前，进行销售人员培训，了解市场，熟悉项目、熟悉目标用户、熟悉租售运作。
2、 开盘前期驻场4人。
3、 销售阶段驻场6人以上。

10.0广告宣传策略

10.1广告宣传整体目标

以现在市场之竞争环境，广告是最关键宣传手段，它最直接地落实实施销售策略，将项目信息快速地传输给商家。

依据时代广场特点，必需采取多元化广告策略，包含电视、报纸、户外、公关宣传活动等专业广告包装。为突出发展商实力和树立时代广场良好品牌，宣传策略定位必需走高级次包装路线，突出时代广场表现时尚时尚特点，将时代广场塑造成肇庆人心目中标志性建筑物，同时达成既定销售业绩，务求实现良好社会效益和经济效益双重目标。

10.2品牌宣传策略

制订实施含有独特创意时代广场系列宣传计划，经过树立大形象、大品牌，达成整个宣传权威性，从而取得事半功倍效果。

三大形象品牌策略：
A、 发展商实力品牌
B、 时代广场时尚形象品牌
C、 物业管理品牌
广告宣传必需围绕以上三大品牌相互渗透，三位一体。

10.3广告宣传专题（卖点）

A、 开创全新消费时尚，和中国同时，和世界同时。
B、 黄金地段、黄金物业、物超所值。
C、 时代标志地王商城。
D、 得时代者得天下。
E、 轻松投资委托经营。
F、 一铺旺三代。

10.4广告宣传目标用户群

（1） 大型集团企业
该类买家有相当实力，倾向于作长线大型物业投资，如连锁超市、饮食集团、银行等。
（2） 中小型企业、个体工商户
该类买家购铺，关键是企业发展所需，而且看中时代广场发展潜力和机会。
（3） 投资客
该类投资客购铺出发点关键是为了增值，只要铺位价格适中，发展前景看好，估计有足够升值潜力能令其投资带来收益，便会吸引该类买家。
（4） 其它商家

10.5广告宣传实施及媒介选择

（1） 时代广场Logo（识别标志）设计
立即设计确定时代广场Logo，该Logo必需表现出时尚和时尚完美结合。
（2） 确定项目代言人——项目规模较大，提议选择合适明星作代言人
（3） 电视类
A、 拍摄8—10分钟广告宣传片，介绍开发企业以往、现在、未来展望，介绍开发企业经营范围，对社会职能和贡献。此宣传片在售楼部反复播放。
B、 拍摄8—10分钟广告宣传片，介绍时代广场独特建筑、配置、经营、商机等，在销售现场不停播放。
C、 拍摄30—60秒钟广告2条（形象版、促销版），分别于黄金时间播出，如有必需能够在广州投放。
（4） 报纸类
A、 经过大篇幅设计精美平面广告，来塑造项目形象，促进销售，吸引商家关注。
B、 经过新闻缮稿，发表专题言论，造成舆论影响，提升项目著名度，扩大销售声势。

（5） 楼书制作（两个版本）
A、 形象版——内容充实、风格实出、印制精美，使用户充足了解项目标前景。
B、 促销版——突出优势，促销为主，巩固项目高素质物业形象，销售人员据此向用户讲解项目各方面特点。
（6） 宣传单张制作
以邮递、派发形式，将信息直接传达给目标用户。
（7） 展板制作
展板是售楼部关键组成部份，其内容包含项目：地理位置、生活设施、交通环境、装修标准、多种效果图和其它促销资料。
（8） 项目模型制作
制作精美模型能令买家有亲临其境感觉，从而增强购置决心。
（9） 公关宣传活动
A、 在广州花园酒店举行（时间待定）：肇庆时代广场（商场）封顶仪式暨广州招商会、讨论会；邀清著名人士参与造势，吸引广州商家进驻。
B、 定时于销售现场举行有奖活动，请出著名主持人、乐队、演员进行现场演出、提问、派发礼品、吸引人流，参观者即日购置可获折扣。
C、 利用事件营销，如赞助环城长跑活动等进行宣传造势。

（10） 现场包装：清理好项目及周围环境，粉刷醒目标围墙广告，插上彩旗、挂横幅、升气球、树立大型广告牌，设置指路牌吸引路人眼光。
（11） 其它广告：霓虹灯、汗衫、促销礼品、公车广告等。

10.6时代广场首期广告安排

现在时代广场销售前期准备工作已全方面展开，很快即可进入内部认购，所以，有必需确定广告宣传媒体选择及实施安排。以下是敝司列出时代广场首期广告安排纲要，由贵企业审核确定后，敝司再和各媒介企业联络，商讨制订具体实施方案。

时代广场首期广告安排纲要：
1、 电视广告
A、 拍摄8—10分钟广告宣传片，介绍开发企业以往、现在、未来展望和开发企业经营范围开发、实力及对社会职能和贡献，以增强商家信心。此宣传片在售楼部反复播放。
B、 拍摄8—10分钟广告宣传片，介绍时代广场独特建筑、配置、物业管理、经营特色、商机等此宣传片在售楼部不停播放。
C、 拍摄30—60秒钟广告2条（形象版、促销版各一条）分别于黄金时间播出，如有必需能够在广州投放。

2、 报纸广告
A、 经过大篇幅设计精美、诉求正确平面广告，来塑造项目形象，促进销售，吸引商家关注。
B、 经过新闻缮稿，发表专题言论或对项目标销售跟踪、热点报道等，制造社会舆论来提升项目著名度，扩大销售声势。每星期发表一篇。
3、 楼书制作（两个版本）
A、 精装版——规格大约24个版面，内容充实、风格独特、印制精美，能充足展现发展商实力和项目本身前景，同时表现项目本身文化内涵和经营观念。
B、 简装版——规格大约8个版面，突出优势、促销为主，巩固项目高素质物业形象，着重介绍项目标优势、招商政策和投资回报，能吸引商家对项目标关注，也是销售人员推销关键支持点。
4、 电台广告
利用其传输广、成本低特点，填补其它广告不足之处。可录制1—2条广告带，在好时段、听众喜爱频道播出，同时也能够合作形式承接节目。
5、 售楼部包装
售楼部相当整个项目标微型展览馆，是时代广场整体形象缩影，包含企业实力、服务、管理等。售楼部形象直接影响大众对时代广场评价。
A、 统一售楼部办公用具：纸、笔、计算器等
B、 统一销售职员制服
C、 展板制作
展板是售楼部关键组成部分，其内容包含：地理位置、商铺设施、交通环境、装修标准、销控表等多种效果图。
D、 项目模型制作
制作精美模型可令买家置身其中，从而增强购置决心。
6、 项目位置环境包装
A、 清理好项目标周围环境，粉刷醒目标围墙广告。
B、 在售楼部上面安装大型喷画广告。
7、 霓虹灯彩旗、条幅广告
在天宁路或其它商业繁荣地段显眼处（如人行天桥、大型建筑物等）制作出色霓虹灯彩旗、条幅广告。
8、 公关宣传活动在内部认购期第一天，举行庆贺仪式，仪式可采取自助酒会和演出活动相结合，邀请著名人士参与造势，地点可选在销售现场或牌坊广场。并准备好带广告性质礼品，赠予到场嘉宾、观众。

11.0项目租售资金回收计划

本项目标资金回收及盈利能力经过物业出售和物业出租路径实现，就现在情况而言，本项目标建筑结构和装修标准未最终定论，资金回收计划只能按前期项目标用资进度经过预售部分及物业租赁方法实现，估计本项目7月下旬向市场推广实施内部认购。具体目标以下：
1、 9月30日前完成资金回收（协议额）￥3000万元整。
2、 12月31日前完成资金回收（协议额）累计￥8000万元整(含以上￥3000万元)。
3、 3月31日前完成资金回收（协议额）累计￥13000万元整(含以上￥8000万元)。
4、 6月31日前完成资金回收（协议额）累计￥18000万元整(含以上￥13000万元)。

本项目标出租盈利能力必待本项目基础建成（商场部分）后再进行具体测算。

12.0对项目建筑设