西安楼盘营销策划案样本.doc

f第一部分：分析定位篇
一、西安商业市场格局
西安近两年“大城市圈”、“南北发展带动东西两翼腾飞”、“两线一带”、“西咸经济一体化”、“长安、未央两副中心”……大计划和大思绪提出和实施，如同一股新鲜血液注入到了西安楼市中，尤其是为西安商业地产“火热”立下了汗马功劳，它推进了西安商业项目标开发进入到了一个新高峰期。
从西安商业整体发展情况而言，西安商业展现出以下格局：
1、钟楼商圈百年积淀成就商业至尊
钟楼、鼓楼是十三朝历史古全部经典代表作，也是当今西安关键标志。在古代，皇城内便是一个国家政治、经济、文化中心，钟楼、鼓楼便在城墙内，是古全部西安中心。正是因为这些历史渊源和积淀，成就了钟楼商圈寸土寸金商业地位。
多年钟楼商圈迎来全新升级换代。东大街骡马市正在担心施工中，改造后骡马市商业步行街将成为西安集旅游、休闲、购物、娱乐等为一体大型体验式购物中心，整个项目有望投入使用。西大街今年建设也进入快车道，整体含有古风特色街区已初具规模，百盛抢占时代盛典更是为西大街商业提升奠定了基础。现在西大街道路宽大、计划统一、商贾云集，能够预见，西大街必将成为钟楼商圈发展又一助推器。南大街是西安商业精品和品牌云集地，因为竞争加剧，今年南大街商业建筑外立面装饰显著高级化。以往，和其它三条大街相比，北大街商业发展相对滞后，但多年来也是发展迅猛，金钟大厦、邮局大楼、宏府大厦等相继建成或改造，世界零售巨头家乐福挺进北大街，为这一区域发展增光添彩。
据悉，凭借钟楼商圈黄金旺地，骡马市商业步行街、时代盛典、宏府大厦等大规模对外销售商铺全部取得了不俗销售业绩。而城内裕朗国际、正大广场等投资型项目也吸引着大家眼球。
2、小寨商圈高校林立铸造物流旺地。
陕西师范大学、长安大学、音乐学院、邮电学院、外语学院等众多高校全部坐落在小寨。如此巨大人流量肯定会带动商业全方面发展，多年来小寨形成了仅次于东大街商业旺地。伴伴随西安市城市建设和投资环境不停改善，小寨地域今年商业改造力度也空前加大。数百米长好又多购物广场主体已全部完成；小寨·领秀城和百盛强强联手，为这一区域增添了大型购物百货主流店；随即时尚街区借势发力，它们共同演绎了一首小寨商业升级交响曲，小寨人脉再度提升。客观地说，在西安商业地位中，小寨商圈仅次于钟楼商圈，也是商家必争之地，伴随这些项目标相继建成投入使用，小寨将焕发出愈加迷人风采。
3、高新区商圈高科技带动新商业
高新区这些年发展举国瞩目，其地位列于全国开发区前列。但西安高新区发展关键以居住、办公和高科技为主，商业配套显著落后。今年是西高新商业配套年，世纪金花挺进西高新立即在天幕阔景底层开店，这填补了西高新高级购物场所空白；易初莲花开业，结束了高新区缺乏大型超市历史，极大地方便了高新区居民生活。尤其引人注目标是，伴随西安高新区二期拓展，上海绿地、华夏集团、紫薇地产等共同推进高新区二期快速发展，而作为整个高新区最大商业物流配套中心———紫薇MALL已全方面开建。它建成，不仅能够给西高新发展带来巨大推进力，也将成为西安商业新名片，它不仅服务西安还将辐射整个西北地域。
4、曲江商圈旅游文化加速商业升级
下六个月开始，西安曲江逐步走进大家视野，现在正成为发展最快、投资最旺区域之一。12月31日，大雁塔北广场正式对外开放，以后，大雁塔北广场便深深地烙在了西安市民心里。“到北广场看音乐喷泉”已成为西安市民休闲和外地游客必选项目。农历三月三日，曲江新区又一个重大项目———大唐芙蓉园将向市民开放，这将是曲江发展史上又一里程碑。另外，海洋世界、大唐不夜城等项目也全部在施工中。
曲江新区高举“旅游文化”大旗，快速汇聚了人气，而人气即意味着商机。大雁塔北广场两侧0多平方米商业配套近期也正式对外销售、招商，听说，总共只有100多个销售铺位，结果登记购置者超出500人；曲江新区又一个重大商业项目———大唐不夜城，有“旅游文化MALL”之美誉，建成后，将形成特色鲜明商业街区。
除了这多个商圈外，西安城东奥韵国际商业广场、立丰购物广场和城北城市运动广场商业街、韦曲大学城等商业项目全部将对西安商业发展起到主动促进作用。

二、区域商业发展态势
雁塔文化新天地在小寨十字南100米，伴随西安城市计划升级，小寨商业街区将实施以十字为中心“两横一纵”商业街区大规模改造。政府倾力打造小寨现代商业街区，开启小寨商业街区改造工程，坚持高标准计划、高起点建设，将小寨地域开发建设成格调韵味高雅、现代气息浓郁新型商业街区。

1、“小寨商圈”将换新颜
以小寨十字为中心“两横一纵”商业街区改造开启，将使这一区域旧貌换新颜。“两横”即兴善寺东街和兴善寺西街（自陕西历史博物馆至朱雀路）、小寨东路和小寨西路（大雁塔北广场至朱雀路），“一纵”即长安立交至纬二街段。
2、小寨十字建环形天桥
根据计划，长安路将形成文化商贸一条街，兴善寺东街提供配套休闲服务，小寨东路拆墙透绿建成学府大道，小寨西路也将以旅游商贸为主。鉴于小寨地域人流量较大、交通拥挤，关键地域小寨十字将建环形天桥，并向北至兴善寺东街修建约300米长空中走廊，和兴善寺天桥相接，同时，大雁塔北广场修建地下通道，缓解当地交通拥挤。
3、亮点点缀商贸新街区
长安路音乐学院周围将建音乐大厅，纬二街向南建设国际文化广场，对好又多广场、飞炫时代广场等进行整体改造；大雁塔北广场西侧，西安科技将建设大型购物超市，陕西历史博物馆西边建设仿古式国际文化交流中心；小寨西路引进家乐福购物中心，建设子午广场；兴善寺西街建成文化走廊，竖起长久生活在陕西柳青、杜鹏程、路遥、陈忠实、贾平凹等文人塑像，兴善寺东街将新建酒吧、茶秀等休闲场所……这些建设亮点将使整个小寨地域繁荣时尚、焕然一新。
伴随西安旧城改造和城市化进程加紧，西安正大踏步向国际化大城市前进，钟楼商圈、西高新商圈、曲江商圈商业地产投资高潮迭起。小寨商圈凭借在鼎立西安三大商圈关键地位，在未来发展中无疑会成为西安经济增加一个助推器。

三、项目SWOT分析
优势：
1、西安商业地产正处于供、需两旺良好发展阶段，消费者投资热情空前高涨。
2、小寨商业区改造，大雁塔旅游休闲区建成必将给项目带来新生机和活力。
3、项目在西安第二大商业中心——小寨什字南一百米，坐拥小寨商圈成熟气氛和旺盛人流。
4、项目为地下二层商业，采取广场商业模式，其地面部分绿地文化广场为商业聚集源源不停客流。
5、项目周围学府林立、科研机构众多，文化气氛浓厚。
6、项目所在地是西安人口最密集区域之一，同时也是西安市最具活力消费区。
7、在项目地下二层电影院不仅能提升商业人流，而且将给项目商业增加特色。
劣势：
1、项目在小寨什字南约一百米处，此距离将会对未来本项目商场部分推广造成一定压力。
2、地下二层商业本身建设成本较高，相同条件下销售面市势必会在竞争中处于成本劣势。
机会：
1、项目所在区域现在缺乏“一站式”购物休闲中心，缺位产品比较轻易吸引消费者。
2、作为国际著名旅游城市，西安成为各界名星必来之地，然而西安现在没有专门以明星为专题商业活动场地。
3、长安自古出美女，科教和旅游产业发达汇聚了数量可观有明星梦和追星年轻人，然而西安现在缺乏这一群体展示自我、实现梦想舞台。
4、现在中国尚无以明星为专题“一站式”商业项目，既为项目提供了领导市场发展方向机会，也为项目面向全国进行缺位招商发明了有利条件。
5、小寨区域年轻人消费市场已经趋于成熟，为项目提供消费支撑。
威胁：
1、大唐不夜城、环城西苑等系列项目上市，将会分流项目标部分目标用户。
2、全新商业专题定位，将会给整个项目标运作提出更高要求，同时使项目后期运行面临挑战。

四、项目定位
经过以上分析，我们不难看出：（1）以年轻人为主导文教、旅游资源是项目拥相关键资源，怎样能将其挖掘、放大是本项目能否成功关键；（2）从未来竞争层面上分析，南郊全区范围内商业运行、投资大潮到来，势必需求本项目出奇制胜，领袖群商；（3）从商业发展脉络来看，一定时期内“一站式”商业必将成为市场主流，定位正确专题商业必将成为投资市场宠儿；（4）伴随经济发展、观念更新，现在追求个性、展示自我已经成为一个社会文化风潮，然而西安没有能够“一站式”满足这些需求场所；（5）在美女经济、明星经济已经深入社会今天，将其引入商业运作不仅是大势所趋，而且还能凭借缺位定位达成事半功倍传输效果。
综合以上分析，在紧紧围绕项目实际和借鉴国外优异商业模式运作经验基础上，我们提议项目定位以下：
1、市场定位：中国首家明星文化体验广场。
2、功效定位：集购物、休闲、演艺、娱乐、餐饮为一体明星梦工厂风情专题“一站式”商业文化广场。
3、形象定位：时尚、梦想、活力、体验文化商业典范。

五、目标用户群定位

投资者
经营者
消费者
职 业
各行各业
和明星衣、食、住、行相关各行业经营者和决议者
追逐求时尚、关注明星、名品，喜爱实现自我价值和有明星梦年轻族
年 龄
30—60岁
25—55岁
16—36岁
来自区域
西安为主，少许省内外
外省市、国家占相当比重，当地域位居其次
西安为主，陕西省内为辅，少许来自中国外
收支情况
收入≧5000元/月
——
支出≧300元/月
目标动机
投资收益
经营获益
追求时尚、展示自我、实现梦想、体验休闲
信息起源
户外、当地主流媒体、项目现场、网络等
行业期刊、中国主流商业报纸、DM、网络等
大众传媒、网络、口碑

第二部分：计划招商篇
一、运作模式
取得商圈土地
作好商业计划划划hua 划
招商先行
引入商业统一经营管理专题概念包装项目
制订灵巧销售政策，降低投资门槛、扩大潜在用户群
采取硬广告、软宣传、事件行销、公关造势等手段筑坝蓄水
开盘销售

二、经营策略
（一）经营专题
雁塔文化新天地依据本身地理位置、周围配套、商业资源现实状况，并充足结合西安南郊商业、市场环境，在项目定位为中国首家明星文化演艺广场基础上确定以下经营专题：
1、提供一个时尚、前卫流行街区。这里为时尚一族提供其喜闻乐见，能够满足年轻人休闲、娱乐、购物、饮食基础需要功效区域。
2、造就一个西北绝无仅有明星梦工厂。这里为明日之星提供武装、展示自我空间，为体验明星生活、零距离接触明星发明机会和提供场所。
3、满足散步、游玩观光客需要。满足客人在该地域逗留两小时休闲、娱乐、购物需求。
4、满足大学生们文化娱乐需要。
（二）功效计划
1、地下二层：
时尚品牌主力店、“酷”类衣饰专卖、才艺展示中心、明星走秀场。
2、地下一层：
西式快餐、咖啡茶语、风情酒吧、４Ｄ电影院、文秀美甲、桌面舞吧、时尚贴吧。
3、地下夹层：
明星纪念品、饰品专卖，CD、DVD唱片专卖。
（三）经营管理
1、购物中心经营方法
经营方法
适用情况
自 营
企业含有商场经营管理能力
自营为主、招租为辅
企业含有商场经营管理能力，但扩大规模，充实服务功效，以招租形式引入部分关键经营业务外商户作为补充。
自营为辅、招租为主
企业缺乏商场经营管理能力或营运资金不足
全部招租
企业含有商场经营管理能力
委托管理企业经营管理
企业含有商场经营管理能力
2、推荐经营方法
依据雁塔文化新天地定位和经营特点，结合嘉聚集团实际，提议整体采取统一管理、自主经营形式；在经营管理上引入专业经营管理企业对商业实施分层管理。
（四）经营策略
商业经营策略关键是投资和回报关系处理。作为项目标买家，是一个长久投资行为；而作为项目标开发商，则渴望在短期内资金快速回笼，以求得利润最大化。通常情况下发展商必需在投资短期和长久利益之间寻求平衡，在租售之间做出平衡。从雁塔文化新天地得实际出发提议：依据层次和经营不一样，采取：占相关键、抓住有用、放弃次要标准。以合作经营、出售经营、出租经营相结合策略，用出售资金和出租租金回报投资，实现投入和收益平衡。
具体操作提议以下：
1、地下二层经营定位：以时尚主力店为主体关键是为了带旺整个雁塔文化新天地经营气氛，所以关键以合作经营和出租经营为主，等到招商成功后再以“投资返租”形式“拆零销售”；对于主力店周围小面积商业提议在条件成熟时直接售出。
2、地下一层经营定位：地下一层因为近乎三分之一面积已经作为电影院定向开发销售，剩下部分因为设计缘故自然分割面积比较适中，提议作为回收资金关键起源，以出售为主。但在出售时必需限定其经营类别范围。
3、夹层经营定位：夹层部分因为位置和面积优势显著，出售难度小，提议在限定经营类别前提下，等雁塔文化新天地整体商业气氛烘托起来后出售。

三、招商计划
（一）招商思绪
经过以上分析，我们初步确立了雁塔文化新天地项目以出售为主、租售并举，以获取稳定、良好投资回报目标。结合小寨区域“无大户不稳、无小户不活”商业现实状况，提议紧紧围绕该项目标经营策略，引入有号召力品牌主力店，著名商户作为项目标牵动性商户，提议对此商户关键以租赁为主，并尽可能将租赁条件放宽，促其入住，再利用其品牌号召力吸引其它商户购置、入住。
我们依据项目各层细化了功效定位，针对性提出以下招商提议采取以下两种招商手法：
方案一：委托专业招商机构或经营管理企业进行招商。
方案二：自主组织招商团体进行招商，具体实施方案以下：
地下二层：是本项目招商关键，其主力店、品牌店引进是关乎项目成败关键。
其中主力店如：新加坡第一时尚品牌——７７街（其经营理念是“充满活力”，关键用户群是１４－２９岁时尚年轻人，在新加坡和马来西亚取得辉煌成功，并于4月成功入住西单文化广场）、世界名品折扣店——奥特莱斯等，采取直接联络。其它品牌店采取直接联络厂商或地域经销商形式招商、销售，也能够辅助传媒将信息传达给厂商、经销商及投资者。
地下一层：该层以休闲、娱乐定位经营内容灵活，提议除了象卖当劳、肯德基这么主力店采取招租经营外，其它全部采取定向缺位销售（在项目中依据设定经营专题，一项经营内容只销售给一家经营单位）形式出售。
夹层：依据其单位面积小、商铺数量希缺特点，针对目标经营户以拍卖形式直接出售。
（二）招商对象
依据项目经营计划，招商对象将包含满足年轻时尚一族购物、娱乐、休闲、餐饮、展示自我各行各业。
（三）招商方法
在常规招商中，通常会采取以下多个主流招商方法。在雁塔文化新天地招商工作中，提议针对不一样情况或单项使用，或组合实施，以灵活变通形式保障发展商利益。
1、纯租金
发展商直接将商铺租给目标商户使用，收取固定租金，商户自主经营、自担风险。此法发展商虽无任何风险，但对整体管理服务要求较高，不然会使项目缺乏统一经营、统一管理形象。
提议在招商工作中关键采取此方法。
2、合作分成
即从营业额中提取一部分作为商场回报（具体额度依据行业确定），发展商跟商户共同负担市场风险，共同分享利润。此法风险由发展商和商户共同负担，能够消除商家市场顾虑；发展商可利用此法争取目标商户进驻，并和商家共同分享利润。
提议此方法在面积较大、相对独立商铺目标用户引入难度较大情况下使用。
3、代客加盟
由发展商帮助投资用户和目标品牌商家谈定加盟协议，投资用户自主经营；或发展商和品牌商家沟通，取得其意向加盟用户资料邀请其进驻，自主经营。此法充足利用内外部资源，操作风险小。
提议招商工作中广泛采取此法。
4、加盟店
由经营者向品牌商户交纳一定数量加盟费（额度依品牌定），经营者即可取得该品牌或专利技术使用权，货源由品牌商户以较高价格折扣提供，经营者将货物买断，经营风险由经营者负担。此法对经营者资金和对市场把握能力要求颇高。
提议针对通常品牌不宜采取此法，但针对部分著名度很高，在行业内有极大影响力、对商业其它商户有巨大吸引著名品牌（如卖当劳、肯德基等）能够采取。

第三部分：营销推广篇
一、推广专题
(一)商业概念设计

明星走秀场
才艺展示台
明星文化专营
时尚购物
休闲品味街
文化娱乐
中国首家明星文化体验广场
明星体验
情景式消费
休闲购物
统一装修

广场DJ调音
定时推介

明星体验——情景式购物
体验营销最早是由美国著名营销教授斯科特·罗比内特提出来了。体验营销定义是：“体验是企业和用户交流感官刺激、信息和情感关键点集合。体验营销就是将这些关键点由销售结合达成最好销售结果。”
情景式购物是体验营销表现形式，她最大目标就是为商业服务。使消费者购物程序不再是简单购置商品，而是在购置商品时享受到购物愉快、商品文化内涵和自我魅力展示等。从而带动消费者休闲游玩爱好和慷慨解囊热情，刺激投资者投资热情。

（二）推广专题
1、一铺养三代，现代富西安。
2、时尚小寨，活力财源。
3、至炫组合，魅力演绎。
4、放牧资本、蓄养财富。

二、营销策略
（一）营销思绪
1、先招商后销售
在商业地产开发如火如荼今天，在市民对投资返租已经广泛接收西安市场，大型商业项目要取得销售成功，先期招商引入品牌商家进驻，已然成为销售先决条件。
2、借助整合营销传输（IMC）手段，营造鲜明专题
经过项目CIS广泛应用，借助整合营销传输手段锁定目标用户集中轰炸，围绕项目定位塑造一个鲜明专题。经过对物业包装，突出独特之处，让各界人士认识并感知到到这里投资、置业是明智之举；让西安、陕西乃至来陕西旅游时尚一族深切感受到在这里购物、休闲、娱乐是一个超然享受。
3、塑造物业品牌形象
经过前一阶段整合推广，项目已经在目标用户和消费者中占有一席之地。从发展角度讲，项目要拥有市场就得拥有领导市场品牌，这不不过未来连续经营过程中必不可少一部分，而且也是用户现在判定物业未来是否会保值、升值必备条件。
4、强化经营管理，提升项目特色
因为项目本身业态比较复杂，必需借助专业机构介入来消除用户对后期管理疑虑；同时专业化经营又能带动商业特色保持，强势经营管理能增强经营者和投资者购置信心。
（二）整体营销策略
商业项目标开发通常要包含到开发商、业主、经营者、经营管理企业、物业管理企业、消费者等六方利益主体，所以我们认为只有实现了“六方共赢”，商业才能算是真正成功。由此出发，我们认为雁塔文化新天地要取得成功就必需在常规营销策略、手段基础上，以招、引、挖三字决为策略实施深度营销。
1、“招”字诀
招，即“招狼入市”。
商业项现在景怎样关键就看有多少经营商家来捧场，而经营商家进驻数量首先要看行业大户、著名商家对该商业态度。所以，率先引入品牌商家或进驻或购置，辅以媒体宣传势必能够形成“羊群效应”，带动商业走旺。
2、“引”字诀
引，即“引渠灌田”。
引得多数经营商户得认同，赢得相当经营者购置，只是为项目成功奠定了一定基础，市场开业后经营、管理、发展却是长久任务，也是众多商家关注焦点。“引渠灌田”能够引是：
（1）引入当今世界最好商业模式，并深入实施；
（2）引入最好或最优异经营管理模式和商业推广手段；
（3）引影视机构和相关行业资源共享，共同发展。
（4）引入网络平台加强沟通，扩大影响。
3、“挖”字诀
挖，即挖地三尺。
一个商业项目要取得成功，最终要经过销售来实现。在前面工作作好基础上，进入销售后期我们要拿出“挖地三尺”功夫，千方百计扩大用户群，吸引可能被忽略用户。
（三）价格策略
1、价格定位
（1）定价标准：
成本导向和竞争导向相结合定价标准。
（2）价格定位
整体均价：1元/m2。
2、价格变动策略
依据销售区块和推出时机，提议标准上采取“高开低走”价格策略。
3、付款方法
（1）首选付款方法：一次性付款，优惠2%；
（2）主流付款方法：银行按揭付款，优惠1%；
（四）营销组合

营销组合
直效营销
现场销售
互动销售
网络销售
活动销售
体验式销售
关系营销
情景式销售

1、基于现场接待营销组合
（1）坐销：现场销售。
（2）网络销售：建立（或利用）项目网站、论坛，组织专业人员，网上销售。
（3）活动销售：利用节假日组织各类型不一样专题活动。
（4）情景式销售：在销售过程中营造未来商业气氛，使用户在商业气氛下潜移默化。
（5）体验式销售：提前让用户切身感受到商业特色。
（6）关系销售：和目标用户集中俱乐部、协会、小区组织等搞好公共关系，或参与公益活动等利用良好公共关系促进销售。
2、基于直效营效销售组合
（1）行销：组织销售队伍，针对省内外目标商户展开上门宣传，促进销售。
（2）定销：针对周围企、机关和商圈中有意向团体，组织专业销售经理人员，上门服务。
（五）促销策略
1、互利经营
在原售价上提升5%，从成交金额中提取5%金额作为宣传基金，用于开业后整体形象宣传及促销活动支出，可成立业主委员会监控投放情况。
2、连租约卖铺
将主力店部分进行返租，提议返租年限为3—5年，返租金额为8.8%，以促进拆零销售。
3、拍卖式销售
针对含金量高部分铺位，核定合理底价进行拍卖，价高者得。

三、推广计划
（一）营销计划
1、销售周期
估计销售周期：12个销售月，即3月—3月。
理想销售周期：9个月。
2、销售阶段计划
阶 段
时 间
销售率
认购期
2——3月
0
市场引爆期
3——5月
30%
强销期
6——9月
35%
连续期
9——12月
30%
尾盘期
1——3月
5%

（二）阶段推广思绪
雁塔文化新天地推广分三个阶段展开：
第一阶段：产品营销——地段、价格，产品本身竞争
第二阶段：服务营销——反租、经营管理、主力店，产品附加价值竞争
第三阶段：体验营销 ——情景式购物、专题购物，消费者刺激投资竞争
（三）营销布署
三军联动、整合出击。
1、陆军
实施形式：报纸广告、现场包装、户外广告、电视电台、楼书折页、销售人员等。
关键任务：树立项目形象，传输项目质素，推进项目销售。
目标：给市场不间断信息传输，让受众知道雁塔文化新天地是中国首家明星文化演艺广场，西北独有集购物、休闲、演艺、娱乐、餐饮为一体明星梦工厂风情专题“一站式”商业文化广场，使之产生投资置业热情、并促进购置。
2、空军
实施形式：新闻媒体、网络、DM刊物、关系团体等
关键任务：炒作商业计划设计、经营模式、管理设施、升值潜力，和炒作中国首家明星文化演艺广场对西安年轻人消费观念影响。
目标：引导目标用户群关注，增强项目传输力度。
3、海军
实施形式：专题活动
关键任务：配合阶段商业营销专题，阶段性发明营销热点、聚集人气，吸引关注，推进销售。
目标：一对一沟通能够拉动投资者即时购置行为。
（四）实施计划
1、第一冲击波：拉动市场
时间：3月——6月
攻击点：形象出台，引发市场关注
l 第一战：体验新加坡第一时尚品牌魅力
目标：让大众知道世界上最流行情景式、体验式商业中心在西安登陆，引发轰动，抑制区域竞争项目标开盘，公开发售。
关键形式：报纸软文、活动（详情请见辅助方法）
l 第二战：陕西人怎么啦？
目标：用软文形式责问陕西人精神！大胆、创新、敢为人先精神到那里去了？从而带出我们项目标创新方法。引导大家对我们项目标观望。再用硬广、结合户外路牌并打出“一辈子投资，请耐心等候30天” 吸引用户群。
关键形式：报纸、软文。
l 第三战：历史记忆犹新
目标：用软文形式大肆炒作小寨地剪发展优势，经过对历史回顾、对未来估计、和经过世界各地商业环境进行鉴证。以次证实长安南路滚滚钱程！（最好采取教授见解）为后期开盘作铺垫。
关键形式：软文
l 辅助推广方法
方法：举行至炫街舞擂台赛；
立柱广告：（项目导示牌）夺取人流；
工地围墙：“雁塔文化新天地”大字+跳跃颜色；
围墙上广告牌：主形象画面+专题广告语+“雁塔文化新天地”+定位语
2、第二攻击波：热销市场
时间：7月——12月
攻击点：商业模式、专题概念全方位冲击达成销售任务
l 第四战：悬念拉住市场
目标：我们在战役之二曾经提出“一生投资，值得30天等候”？那么，那是一个悬念开始，我们关键就是为了项目开盘而设置广告。那么到现在谜底应该给大众揭晓。我们将节奏紧迫化些，吊足她们胃口为开盘当日做足准备。
关键形式：报纸广告、户外广告
具体实施：标题：激情等候只有12天
标题：再有8天，梦想就会实现
标题：5天，只有5天了
标题：后天就要来了
标题：明天会怎样
标题：时尚活力，热恋西安
户外广告：和上面同时，采取倒记时方法。
l 第五战：主力店魅力
目标：当开盘后我们必将引入主力店，主力店将成为我们诉求关键。经过对主力店宣传 达成让投资者有信心目标。
关键形式：报纸广告、DM、户外广告
l 第六战：真正返租收益
目标：本阶段关键是将项目反租信息传达给投资者，经过硬广和软文来吸引投资者达成投资目标
关键形式：报纸广告、DM。
l 第七战：实惠活动感销
目标：其实对西安人而言，看到实际利益比任何概念全部要实在， 当我们主力店、反租、风情购物等等过完以后，我们关键开始转向促销，经过赠予、打折等形式来刺激购置行为。
关键形式：报纸广告、DM、促销活动。
l 第八战：享受演绎青春机遇
目标：本阶段目标将愈加明确,我们假如连实在促销手法还达不到销售效果话。我们必需采取大量活动为项目聚集人气，经过口碑、现场结合促销方法，三重攻击投资者和经营者，让她们认为这里才是投资热土。
关键形式：报纸、活动
3、第三攻击波：市场清盘
时间：1月——3月。
攻击点：任务尾期加强销售。
l 第九战：强势销尾盘
目标：到了这个阶段，我们项目基础销售完成，可能还会留有小部分商铺等候销售。那么，这个阶段营销手段尤为关键。相对来说广告任务就是将营销手段经过创意手法来感动投资者，让其产生投资行为。
关键形式：报纸、DM
l 第十战：完美收盘
目标：尾盘清理，关键要抓住挖掘未成交用户群体，针对现有用户，经过超级服务达成为我们传输目标。
关键形式：清盘促销。

嘉信不动产策划
10月28日