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商贸城营销策划案模板.doc
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1、XX商贸城营销策划方案第一部分 市场篇项目实施之前,需对整个市场环境进行深入调查分析,正确掌握市场信息,把握市场环境改变。所以,我们组织了一支专业市场调查小组对项目标市场环境进行了细致调查研究。一、项目营销环境调查分析1、XX城区环境A、XX介绍全镇占地总面积381平方公里,人口6.8万人,其中城区人口1.8万人。总面积为362平方公里,其中城区面积6.5平方公里。全国153个关键示范镇及全区20个关键小镇之一;含有良好投资环境。B、交通发达、运输便利东接鹿寨,相距17公里;西接L,相距25公里;处柳江、桂柳高速公路、国道322线、209线、湘桂铁路交汇处,是西南省区通往广东、湖南关键通道,来
2、往客运很繁忙;水路有柳江航道、LQ江航道,上可通湘桂中原,下可通柳邕梧粤,区位优势独特。这些全部为XX商业发展提供了得天独厚地理环境。2、政策环境B、加大基础建设,吸引外资 镇政府加强XX基础建设,扩大城区建设力度,多方引进外来资金投入并给多方优惠政策,如按五折优惠价收取土地征用费或租用费,在用水、用电方面给优先安排,帮助代办相关证、照手续等。一系列优惠政策,给XX投资环境改善提供有力支持和帮助,为XX房地产业、商业发展发明了良好机会。C、长远计划 1997年起,镇政府对全镇实施至长远计划,再次调整计划,加大镇区功效完善性,拟前引资在码头处建设一座AA公园。计划为房地产业发展提供了更多机会,X
3、X房地产业发展前景乐观。3、流通环境D、 陆地交通繁忙XX做为一个交通枢纽,来往车辆很频繁,每一时间段车辆经过频率全部较高。进入镇区道路周围基础上全部是车辆维修铺面,约估有十家以上,可见陆地交通繁忙及过往车辆之多。项目在镇中心十字路口旁,各来往车辆络绎不绝,均以后经过,确保了区域内巨大车流量,为项目营造旺盛环境气氛。E、水路交通发达XX镇水路交通也不落后于陆地交通,水运方便,LR西面柳江河有两个码头,LQ江建有1个码头,年吞吐量15万吨。LQ江上水运很频繁,能够看见大小船只常常在江上穿行。水运以货物运输为主,到了赶集日子,客运船只逐步增加,多数是来自倒江等地下游民众。 项目靠近LQ江码头,赶集
4、日很多民众经过此码头上到镇上,这为项目开拓了更大市场。F、集日人流量增加XX集市人流量比平日尽多出一倍,人山人海,很热闹,赶集民众纷纷来到镇上买卖,买卖品种众多,以农副产品居多。集日以三天为一个周期,在这一时期成交额也达成最高。集日人流量给项目增添了大量人气。4、企业环境G、企业情况全镇企业有红砖、运输、建筑、金属制品、冶炼、包装、合金、锌品、食品、机车修理、塑料等170多家企业,个体户达2800多户,其中千万元企业14个,500万元企业21个。工业园区内有34家民营化工、冶炼类企业;造纸厂星罗棋布,大大小小总共有8家左右,其中以林业造纸厂最大及最具规模,是广西级造纸企业。整个镇以工业较为发达
5、且发展速度较快。H、大型企业入驻和YY工业园区对接后,XX镇将在LQ江对岸再建一个工业区,现已经有睡宝床垫厂进驻,并开始建设厂房,将于明年年底投入上线。紧伴随有汽配厂、锡制厂等较为大型、规模化企业来到XX投资建厂,其中多为L、鹿寨投资商。大型企业入驻肯定带动XX经济发展,提升居民收入,从而刺激消费。二、收入和消费调查1、人均年收入情况A、 XX行政管理范围内乡、村、屯等人均年收入为2650元左右,而城区内人均年收入为10000元左右。B、镇政府收益关键起源90%来至镇工业收入,剩下10%关键是运输业及农业。 XX镇人均年收入和财政收入起源统计表: 区域人均年收入(元)产业 镇财政收入起源(%)
6、城区10000镇工业90乡、村、屯2650镇运输业及农业10 能够看出 ,XX城区人均年收入相对还是比较可观,而且XX镇工业带动着整个镇经济发展,伴随镇工业不停完善和改善,镇经济肯定再上一个台阶,经济发展带动收入增加,XX人均收入可望提升,不过能够预见,居民收入增加同时储蓄也在不停增加。2、企业职员收入情况A、现有工业园区内民营企业人均月收入水平全部在600元1000元左右,园内工人以周围居民为主,约估1000人左右。B、林业造纸厂人均月收入在1000元左右,而镇上制糖厂正在企业改制过程中,效益稍差先,但人均月收入也在600800元左右。XX企业职员收入情况统计表:类别企业结构人均月收入(元)
7、林业造纸厂股份制1000镇制糖厂企业改制中600800民营化工企业协议制600800民营冶炼企业协议制600800 伴随多年工业园区扩建,做为L卫星城,和L工业相接轨,连接YY工业园,引进大型企业入驻,带动工业和其它产业发展,人均收入将再上一个台阶。3、消费情况A、容消费水平和L消费水平相持平,生活用具及市场肉、菜类价格和L同类物品在一个标准线上。B、旅馆住宿业不发达,客源不足,一般旅馆收费5元15元/天,镇关键保护单位喜来登宾馆最低消费80元/天。XX镇除住宿较为廉价外,其它消费稍高,伴随经济发展,收入提升将会带动消费水平提升,但大家消费意识也逐步转变,所以,消费不会趋于盲目,而是较为保守。
8、三、XX镇住宅开发总量调查分析1、现有住宅情况调查A、 老城区老城区多数是外来租住人员,连周围人数共有1000多人,居住以平房、土胚房为主,环境、卫生较差。B、 新城区a. 1996开始,整个镇文化政治中心整体搬迁到新城区内,在政府搬迁同时,原有居民跟随一起搬入新城区,而且在新城区内买地自建私人砖房,其中,砖房三层结构占50%,四层结构占30%,二层结构占20%。b. 在较为热闹街区及主干道,居民买地建房后一楼关键做为商铺用,或自己居住及出租,面积5080不等,租金500元左右。c. 据调查,新城区内除了原有居民外,还有周围乡村甚至L、鹿寨外来人员买地建房,部分买地关键为炒地赚差价。 2、现行
9、开发商住小区调查分析A、BB商住小区项目名称BB商住小区占地125亩每户占地8090总户数270亩推出时间9月销售情况销售100块宅基地左右配套设施建有文化娱乐花园、货运客运停车场,中心道路由开发商销售前期建设完成,计划并铺设完成排污、供水、用电等基础设施首期开发宅基地位置靠近货运、客运处宅基地数量48块销售形式竞标价格1218万销售情况全部售完开间5m7.5m进深12m16m层高3米现在开发A类宅基地位置主干道旁计划形式“棺材盒”形式销售价格1000元/开间5m7.5m进深12m16m层高3米B类宅基地位置不临街处计划形式“棺材盒”形式销售价格800元900元/开间5m7.5m进深12m16
10、m层高3米C类宅基地类型别墅型地块计划形式三面采光结构销售价格1000元/开间5m7.5m进深12m16m层高3米备注现在开发宅基地共185块,分为A类、B类、C类三种形式销售,已经销售了57块,占现行开发总量30%,C类宅基地共16块已经销售了一块。项目要求最高楼层只能建设四层,二年内开工,若二年内不能开工,可到镇上继办手续延期开工。BB商住小区计划平面图:B、XX综合性广场由鹿寨县开发商投资建设,项目已经进行过开工奠基仪式,但整个项目在计划过程中,具体细节方案还没有出台。 从XX镇住宅开发总量调查来看,住宅开发量并不多,除老城区、新城区外,只有现行开发BB商住小区。住宅情况也并不理想,老城
11、区环境、卫生全部较恶劣,伴随文化政治中心转移,居住人口集中在新城区内,造成新城区人口密集。同时,伴随部分大型企业入驻,住宅开发总量必将增加。四、XX贸易市场调查分析1、XX农贸市场A、市场地处于两主干道之间,占地8、9亩,是最热闹及货物最为齐全集散地,其中包含肉类行、成衣行、杂货行、饮食行、布匹行、五金、门面等等,镇工商局直接管理。B、 市场内20左右铺面总共有90间,租金约估350400元/月,有30间左右是一、二楼一起出租,租金约估为500530元/月,摊位一共有220个,肉类摊位租金最贵,约要1万2万元/年,以竞标形式获取租用摊位优先权,其它固定摊位费在20元50元/月左右,散摊要求收取
12、市场管理费用,约估0.5元/天。 XX农贸市场情况统计表:类别数量租金备注单间铺面(20)90350元400元/月肉类摊位以竞标形式获取租用优先权两层铺面30500元530元/月肉类固定摊位2201万2万/年其它固定摊位20元50元/月散摊市场管理费用:0.5元/天 2、雒贸苑市场A、市场处于新城区住宅密集地方,周围全是居民住宅,这一点也制约了市场交通,部分大型货车、农用车无法进入市场内,限制了市场发展,在镇政府加力要求下,凡进入XX赶集销售家禽、谷物米类生意人全部进入雒贸苑市场内经营。B、雒贸苑市场每个摊位收2元/天市场管理费用,而市场内原有14个水泥固定摊位关键用于饮食料,每个月约130元
13、管理及租金费用,晚上以夜宵经营为主。 C、非赶集日市场内很冷清,在白天基础没有些人在市场内经营。3、马路市场 沿马路一路摆摊,关键以水果、农副产品批发为主,每个摊位收1.5元3元占路费及管理费。马路市场影响了整个镇形象和卫生环境,镇政府针对这个问题对马路市场做出了一定计划,将再建设一个市场来处理这一问题,在地址上要求交通便利,宜于车辆进出。 经过对XX贸易市场调查能够看出,XX贸易市场还不完善,除XX农贸市场外,缺乏较具规模农贸市场。雒贸苑市场除集日外基础上无人在市场内经营,很冷清,马路市场则是大大影响了镇容镇貌。光是XX农贸市场并不能满足广大消费者消费需求,而且市场不规范性很大程度上阻碍了贸
14、易发展,所以,项目计划建设一个最具规模大型农贸市场正恰恰填补了这一空缺。五、调查结论1、政府加紧经济发建设步伐,激励投资,房地产发展潜力巨大。 A、XX镇正在一个起步阶段,百废待兴,镇内如文化小公园、影剧院等政府性便民设施全部基础没有,很多东西全部只是在计划当中,但XX发展实力是我们看得见,这和政府大力支持是分不开,给投资者一个宽广发展空间。 B、XX镇党委、政府把XX集镇建设视为振兴XX新经济增加点。为加紧经济建设步伐,在短短几年时间,开发了五期房地产共400亩,全部街道全部硬化、绿化,供水、供电、排污等配套设施俱全,建成XX农贸市场、雒贸苑市场。还给投资商一定优惠政策激励投资,这在一定程度
15、上,大大促进了XX房地产业发展。 C、在政府大力支持和帮助下,XX经济得以快速发展,众多投资商均看好这难得发展机会,纷纷来到XX投资。来自L、鹿寨不少投资商把眼光放在了地皮买卖和农贸买卖上,经过炒地皮和进行农贸交易盈利,而部分XX当地居民也期望经过商贸买卖致富。所以,项目发展潜力是很巨大。 D、XX工业园和YY开发新区相接壤,L啤酒厂、L锌品厂等多家大中型工厂均已或立即举厂搬迁至XX镇,YY工业园区和市政府新计划所带来巨大人流、资金已陆续进入XX,给XX房地产业、商业带来了前所未有发展机遇。2、项目含有地段优势 项目所处地段车流量巨大,由高速公路进入镇上必经此路,而且项目定在LQ江大桥旁,靠近
16、码头,码头是XX连接下游民众关键脉络,也是XX经济对外交流渠道,所以给项目中计划市场地理上优势。XX第二个工业区恰好在LQ江对面,看得见一定市场存在。3、XX缺乏一个含有规模商贸中心XX镇计划在LQ江对岸即项目所在处对面再建一个工业区,新工业区建立肯定带来众多企业入驻,同时其它大型企业纷纷落户XX,随工厂搬迁企业职员也将在XX居住。新增大量人流安置XX同时,更需要一个成规模商贸中心来满足大家多种需求,而XX正缺乏一个这么商贸中心。4、消费群体增加 镇政府激励投资,很多外来投资商把握这一机遇全部来到XX进行投资,同时,多家企业纷纷落户XX开厂创业,加上YY工业区快速建设,XX工业园和YY工业区对
17、接,这些全部将带来一股强大房地产消费群体。5、消费能力有限 XX经济建设稳步向前,伴随经济发展居民收入会有所提升,不过,大家消费能力还是有限。XX大家收入水平相对L要低很多,但消费水平却和L持平,日常消费全部稍高。一块80宅基地大约需8万9万元左右,对于收入有限XX镇大家来说,8、9万无疑是一个沉重经济负担。第二部分 营销篇经过专业市调人员对项目及项目各项情况进行深入细致调查,和我们整合各方面原因结合对市场调查研究和分析,在符合市场规律前提下,我企业本着满足消费者需要并确保贵企业最大利益宗旨,特确定出以下适合AA商贸城营销计划。一、项目优劣势分析1、优势(1)优良地段AA商贸城所处地段和XX现
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