月度营销建议.doc
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1、(完整word)月度营销建议中捷紫悦华庭2015年7月度营销建议一、 市场解读及预测2015上半年济南共有346.8万平米的商品房用地成交,同比下降了1成多,土地市场上半年共有71宗土地挂牌,其中2宗土地引发激烈竞价,66宗土地底价成交,3宗土地流拍。从成交土地的位置来看,历城区依然是未来开发的主力区域,共有16宗土地成交,槐荫区成交15宗,也再一次说明了这两个区域在济南未来发展中的重要位置。 6月份济南楼市低调开局,使得不少人对其表现并不看好,但是在进入下半月以来,成交量开始逐渐增加,上周更是环比上涨一成以上,6月济南普通住宅成交84万,较5月份下降16.6,尽管如此,这一成绩也超过了上半年
2、的平均值,而在价格上,6月份成交均价再次突破8000元大关,达到8279元/,较5月份仍有上涨。而随着央行进一步降准降息,7月的济南楼市也被普遍看好。项目名称楼盘详情优惠幅度鲁能领秀城3期7月5日,济南鲁能领秀城中央公园东区房源公开选房。推出1-6#、8、10#、12#楼86174户型,具体为8690两室、124-157三室、174四室,均价9500元,全款99折优惠清盘倒计时。交5千享91折。开盘成交享受10000元的认筹优惠,现在抢真学区房,明年踏实上胜利大街小学、育英中学。荣盛时代国际项目位于历城区中心位置,距离洪楼仅2公里。项目引进济南第五家大润发,生活配套便利。优惠及价格待定 总体分
3、析2015年7月,受楼市进入淡季关系,市场预计新增货量较小,项目需把握好入市机会,运用好推广销售契机,组织营销活动,吸引客户来访,线上创新吸引市场强烈关注,实现开盘劲销。二、 竞品楼盘解读楼盘名称基本详细信息中建新悦城中建新悦城,4楼6月6日已开盘,72102、均价6300元/,13楼均价6200元/平,享5千抵4万优惠,主打学区房概念.祥泰新河湾5700元/平起,均价6500元/平.二期首付5万起,贷款享97折优惠.现享5千抵3万的优惠活动.户型涵盖80平两室、95100-123平三室海亮院里12楼已开盘,主推86-115两室至三室,预计2015年7月底交房。项目均价6800元/平,享一次性
4、付款95折,贷款96折优惠,准现房直降3万元。三庆汇德公馆均价7200元/平,购房享交5千减2万,78-125主打户型,3#清货,6688元/一口价,4、5#楼预计近期开盘,主推97-115舒适三居,现在认筹即享优惠2万元,祥泰城均价6900元/平,现在购房即享交5万抵12万的优惠活动.当前在售80120平情景阳房,包含82两房和95、110、120三房户型。河泰山庄河泰山庄,2、3、4、5#、6、9楼已开盘,目前均价6300元/平,优惠交5000减20000.户型为92两室、144四室、199五室。万象新天首付2万起,最低5500元/,主打享北京红黄蓝幼儿园、历城二中九年制中小学12年金牌教
5、育。 7月各个楼盘营销步骤明显减缓,优惠幅度及推广力度明显减弱,我项目应尽早推出3期产品及商铺产品,并制造较大噱头,加大推广力度,占领市场客户,同时采用短平快的营销形式完成销售任务.三、7月份营销任务 紫悦华庭6月份推出“年中大促”的促销活动,剩余货量销售速度得到明显提升,作为进入下半年的首个月份,7月项目主要营销任务是住宅及商铺的双重推售,住宅是6号楼整栋认筹开盘销售及剩余8#、10#住宅续销,商业是11、12、8沿街商铺,推售任务重、认筹节奏紧,推广信息大,营销压力可见一斑。 紫悦华庭7月份营销任务为销售额为4300万,6#楼总货量72套,预计开盘销售率达到40,为28套销售任务,其他楼座
6、剩余住宅销售15套,总体住宅销售目标为43套,力争达到50套,预计销售额达到2800万,并且商铺共计26套推售,目前转筹2套,商业需提高来访数量及认筹质量,商铺本月开盘销售目标10套,预计销售额达到近1500万。 7月份营销重点工作: 1、客户来访量提升是营销目标完成的关键,7月总计销售目标单位53套,换算认筹客户需70人,新增来访客户需400人以上,日来访量14批;线上推广与线下活动需紧密结合,给予拓客辅助,并且重新整改拓客团队制度,将任务量下发并落实到每个派单人员,狠抓考核; 2、7月进入营销淡季,对外主动出击,拓访拉客,现场人气活动,连带促销是必须实施的营销动作,结合去年冬季十吨苹果献爱
7、心的拓客经验,制定实施全月切实可行的线下活动拓客计划; 3、推广上以住宅为主题,连带商业发售信息,现场包装以商业发售与预招商为主,突出品牌商业洽谈合作,复合商辅配套价值及未来发展作用,烘托住宅品质及商业超高价值,并落实置业顾问现场接待说辞的更替与培训工作。 4、组建其他客户拓展渠道,结合人力当下情况,组建以电商、活动公司、物业公司的客户拓展渠道,实行营销中心全民营销,并在客户目标区域招募全民经济人; 5、项目自身价值提升宣传,动过系列营销事件推广,烘托项目升值潜力; 6、提早准备,重点宣传,把握人气,成功组织本月内的开盘活动。 7月份开发商工作支持: 1、7月中旬6楼预售证件的取得。 2、营销
8、活动及各项物料的力度支持。 3、7月上旬及早确定各业态认筹方式及销售优惠实施政策.三、7月份营销思路 2015年7月中捷紫悦华庭户外需以“6御景杰座荣耀上市为主打卖点,并附带“黄金旺铺稀世发售”的信息,因为住宅客户受众远比商业投资客户广泛,特别是项目周边区域客户以住宅刚需客户为主。商业借助活动公司预招商,与品牌商家合作后,借助线上网络、微信、电call客平台进行推售(例如大润发商铺销售)。7月淡季,项目应在高新、济钢、王舍人设置巡展点,并在项目现场设置长效营销活动进行有效带访,保证现场人气,夏季活动时间应在傍晚进行,建议延长置业顾问工作接待时间.活动宣传除巡展及线上告知以外,可加入公交车体广告
9、进行宣传,(例如:兄弟,晚上干哈去?坐上我,紫悦华庭消夏晚会嗨皮去!),带动沿线客户参与。时间节点营销期主要问题及思路7月1日-10日筹备宣传期组织7月营销推广实施,并实施长效营销活动,将推售信息及现场活动信息全面释放市场,建立巡展、预招商、营销部全民经济人、电call小组等营销拓客渠道,制定6#楼价格及优惠政策.7月11日20日商业推售期7月11日组织商业预招商商家意向签约活动,烘托商业价值,并以此为契机在线上进行炒作,内容附带对住宅促销作用;电call小组及拓客小组对商业客户进行挖掘,并在7月18日进行商业认购销售活动。7月11日31日住宅推售期7月11日借助商业签约活动人气,宣布6楼开始
10、认筹,并实施认筹优惠政策,巡展、派单、全民经纪人活动全面实施,7月25日或8月1日(视认筹情况)组织6#楼开盘销售活动。四、 项目营销策略1、 推广策略:户外及单页以住宅推售信息为主,附加商业销售信息,媒体平台则全月以招商签约活动为爆发点,炒作价值提升及未来升值潜力,为住宅及商铺销售打下价值认可基础,月下旬侧重开盘销售信息及优惠信息的发布.2、 营销策略:7月份项目案场借助长效系列营销活动,带动客户持续到访,对外则借助十吨西瓜送清爽活动,将项目各项信息全面有效发布,内外结合,保障月来访量到达任务标准。3、 优惠策略:住宅优惠建议:认筹5000抵20000优惠,前20名再享受9。8折额外优惠;2
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