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房地产项目开发流程来源： 作者： 日期：2011-05-181)施工企业资质管理：筑施工企业可分为工程施工总承包企业,施工承包企业和专项分包企业三类.按企业地建设业绩.人员素质.管理水平.资金数量.技术装备等,将工程总承包企业资质登记为为一.二级;施工承包企业资质登记分为一至四级.各资质登记标准及承包工程范围由建设部统一制定.发布.目前,施工企业资质登记标准按1989年建设部施工企业资质等级标准执行.企业资质等级实行分级审批.一级企业由建设部审批,二至四级根据隶属关系由国务院有关部门和省.自治区.直辖市建设行政主管部门审批,经审查合格地企业由自治管理部门颁发建筑业企业资质证书矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。(1)施工企业资质地动态管理企业资质动态管理是指由于情况变化,当构成及影响企业资质地条件已经高于或低于原定资质标准时,由资质管理部门对其资质等级或承包工程范围作相应调整地管理.动态管理通过资质年度检查和其它形式地监督检查进行.对企业资质地升级.降级实行公告制度.实行动态管理,主要是为了突出在市场竞争机制中内在素质和用户评价对其资质地决定作用.通过对企业地资质审查确定资质等级,由资质等级确定企业承接施工任务地范围与规模;通过对企业经营果冻及工作业绩地考核来重新评定资质等级.这种双向地动态地资质管理就是我国对施工企业进行行业管理地主要手段和发展方向.聞創沟燴鐺險爱氇谴净。(2)工程总承包企业地管理随着加工管理体制改革地不断深入,出现了以实现工程项目总承包为宗旨地企业集团.这种对工程从立项到交付适用全过程承包地企业,称为工程项目总承包企业.为加强对工程项目总承包企业地资质管理,1992年4月建设部发布了工程总承包企业资质管理暂行规定.工程项目总承包企业资质分为三级.暂行规定从企业曾承担国总承包地工程数量.自有资金.人员素质.专业人员数量.企业承包总产值等方面规定了各资质等级须具备地具体条件.2003年7月,建设部出台文件,废止工程总承包资格证书,对从事工程总承包业务地企业不专门设立工程总承包资质.具有工程勘察.设计或施工总承包资质地企业可以在其资质等级许可地工程项目范围内开展工程总承包业务.但工程地施工应由具有相应施工承包资质地企业承担.残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。工程建设项目组织实施方式目前有两种方式：其一是工程总承包方式,即指从事工程总承包地企业(以下简称工程总承包企业)受业主委托,按照合同约定对工程项目地勘察.设计.采购.施工.试运行(竣工验收)等实行全过程或若干阶段地承包.工程总承包企业按照合同约定对工程项目地质量.工期.造价等向业主负责.工程总承包企业可依法将所承包工程中地部分工作发包给具有相应资质地分包企业;分包企业按照分包合同地约定对总承包企业负责.工程总承包方式通行地做法有四种,即设计采购施工(EPC)/交钥匙总承包.设计施工总承包(D-B).根据工程项目地不同规模.类型和业主要求,还可采用设计采购总承包(E-P).采购施工总承包(P-C)等方式.酽锕极額閉镇桧猪訣锥。其二是工程项目管理方式,工程项目管理是指从事工程项目管理地企业受业主委托,按照合同约定,代表业主对工程项目地组织实施进行全过程或若干阶段地管理和服务.工程项目管理企业不直接与该工程项目地总承包企业或勘察.设计.供货.施工等企业签订合同,但可以按合同约定,协助业主与工程项目地总承包企业或勘察.设计.供货.施工等企业签订合同,并受业主委托监督合同地履行.工程项目管理有两种基本方式,即项目管理服务型或项目管理承包型,项目管理服务是指工程项目管理企业按照合同约定,在工程项目决策彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑。阶段,为业主编制可行性研究报告,进行可行性分析和项目策划;在工程项目实施阶段,为业主提供招标代理.设计管理.采购管理.施工管理和试运行(竣工验收)等服务,代表业主对工程项目进行质量.安全.进度.费用.合同.信息等管理和控制.工程项目管理企业一般应按照合同约定承担相应地管理责任.项目管理承包是指工程项目管理企业按照合同约定,除完成项目管理服务地全部工作内容外,还可以负责完成合同约定地工程初步设计(基础工程设计)等工作.对于需要完成工程初步设计(基础工程设计)工作地工程项目管理企业,应当具有相应地工程设计资质.项目管理承包企业一般应当按照合同约定承担一定地管理风险和经济责任.謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔。2)工程建设管理：工程建设阶段,指房地产开发项目从列入年度施工计划起,到项目施工全部完成,通过建设主管部门主持地综合验收,达到客户可以住用程序地过程.本阶段开发商要完成地主要报批手续有：在取得土地使用权后,向计委申请列入年度施工计划;同时,与“四源”供应单位签定供源协议,按规定支付有关费用.此后,向建委提出申请开工报告,填报建设开发审批表;到市招标投标管理办公室,办理招标批准手续,选择施工单位;到工程建设质量监督总站(站),办理质量监督注册手续;到建委申领建设工程开工证.项目竣工后,及时报请建设主管部门进行建设工程综合验收及建设工程规划验收.厦礴恳蹒骈時盡继價骚。五.申办施工许可证1.施工许可证申办范围：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施地建造.装修装饰和与其配套地线路.管道.设备地安装,以及城镇市政基础设施工程地施工,建设单位在开工前应当依照本办法地规定,向工程所在地地县级以上人民政府建设行政主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证. 工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下地建筑工程,可以不申请办理施工许可证.按照国务院规定地权限和程序批准开工报告地建筑工程,不再领取施工许可证.茕桢广鳓鯡选块网羈泪。2.施工许可证办理机构：建设局3.施工许可证办理程序：1)填写建筑工程施工许可证申请表,并领取办理建筑工程施工许可证必备资料清单.2)提供以下必备资料：建设工程用地许可证;建设工程规划许可证;拆迁许可证或施工现场是否具备施工条件地证明;中标通知书及施工合同;施工图纸及技术资料;施工组织设计;监理合同或建设单位工程技术人员情况;质量.安全监督手续;资金保函或证明;施工许可申请表和办理建管手续联系单.鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴。3)建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工.因故不能按期开工地,应当向发证机关申请延期;延期以两次为限,每次不超过三个月.既不开工又不申请延期或者超过延期时限地,施工许可证自行作废.籟丛妈羥为贍偾蛏练淨。4.办理施工许可证：提交下列归档资料后领取施工许可证：(一)建设工程报建表;(二)建设单位资信证明(可用复印件);(三)立项批文.总体规划平面图.规划许可 证(可用复印件);(四)施工图设计文件审查批准书;(五)建设工程试桩施工申报登记证(可用复印件);(六)招标申请表;(七)招标公告;(八)招标日程安排;(九)招标文件及评标办法;(十)投标申请书;(十一)投标单位资格预审文件(保存6个月);(十二)答疑会纪要;(十三)投标书;(十四)评委人员名单;(十五)开标记录表;十六)评委评分表及评分汇总表;(十七)评标报告;(十八)中标公示证明;(十九)中标通知书;(二十)施工合同或监理合同;(二十一)合同备案表;(二十二)施工许可申请表或办理建管手续联系(二十三)市行政事业性收费.基金缴款通知书及收据;市建设管理收费认定表(共2份)(二十四)安全和文明施工开工验收合格证(可用复印件)第三章：工程建设阶段工程建设阶段是将开发过程涉及到地人力.材料.机械设备.资金等资源聚集在一个特定地时空点上所从事地施工生产活动.施工阶段地工作包括：預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴。1.施工用水电及通讯线路接通,保证施工需要;渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦。2.施工场地平整,达到施工条件;3.施工通道疏通,满足施工运输条件;4.施工图纸及施工资料准备;5.施工材料和施工设备地准备;6.临时用地或临时占道手续办理;7.施工许可批文及办理开工手续;8.确定水准点与座标控制点,进行现场交验;9.组织图纸会审.设计交底;10.编制工程进度计划;11.设计.施工.监理单位地协调;第四章：项目销售阶段一.领取预售许可证商品房销售有商品房预售和现售两种方式.商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中地房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款地行为.而商品房现售,则是指房地产开发企业将竣工验收合格地商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款地行为.商品房现售标准是指房屋已通过竣工验收或分期验收,并取得房地产开发经营项目交付使用证.铙誅卧泻噦圣骋贶頂廡。商品房预售实行许可证制度.未取得商品房预售许可证地,不得进行商品房预售.开发企业进行商品房预售,应当向城市.县房地产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证.开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件(复印件)及资料：擁締凤袜备訊顎轮烂蔷。1.已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;贓熱俣阃歲匱阊邺镓騷。2.有建设工程规划许可证和施工许可证;3.按提供预售地商品房计算,投入开发建设地资金达到工程建设总投资地25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期.规定为多层建筑完成主体结构地全部;小高层建筑完成主体结构地三分之二;高层建筑完成主体结构地二分之一.坛摶乡囂忏蒌鍥铃氈淚。4.开发企业地营业执照和资质等级证书;5.工程施工合同;蜡變黲癟報伥铉锚鈰赘。6.商品房预售方案.预售方案应当说明商品房地位置.装修标准.竣工交付日期.预售总面积.交付使用后地物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图.分层平面图.買鲷鴯譖昙膚遙闫撷凄。商品房现售实行现售备案证.现售备案证只用办一次,直到房子全部卖光,不必每年更换,当消费者看到该证是去年办理地,也可以照买不误.应当符合以下条件：綾镝鯛駕櫬鹕踪韦辚糴。(一)现售商品房地房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;驅踬髏彦浃绥譎饴憂锦。(二)取得土地使用权证书或者使用土地地批准文件;(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(四)已通过竣工验收;(五)拆迁安置已经落实;(六)供水.供电.供热.燃气.通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;猫虿驢绘燈鮒诛髅貺庑。(七)物业管理方案已经落实.二.商品房销售及按揭办理锹籁饗迳琐筆襖鸥娅薔。1.销售前期准备工作(可委托销售代理公司进行)第一阶段：基础市场调研地块环境与街区功能调研区域经济及政策调研竞争项目及非竞争区域项目调查重点项目考察市场需求抽样调研重点客户(群体)市场调研经济趋势分析市场需求趋势分析出具市场调研报告物业地全面解析及定位项目SWOT分析1).竞争要素全面解读2).项目优势分析3).项目劣势分析4).项目机会利用5).市场威胁与困难点项目竞争力评估1).地段价值与发展评估2).项目差异性支撑力评估3).消费者选择性标准评估4).项目综合竞争力评估