后寨旧村改造项目可行性分析报告.doc

鳌山卫镇后寨村旧村改造项目建议书鳌山卫镇后寨村旧村改造项目建议书2011年2月28日目录第一章 整体概述3一、城市概况3（一）、城市基本概况3（三）、城市发展规划4二、区位分析4第二章 项目区域房地产市场分析5（一）项目概况7（二）必要性7（三） 编制依据8（四）主要技术经济指标8第三章 项目地址与外部条件8一、项目地址8二、 外部配套条件10第四章 规划方案11一、设规模和建设内容11二、总体规划11（一）路网规划11（二）建筑布局11（三）绿地景观规划12（四）园林设计规划12（五）市政及社会配套设施规划12（六）户型设计12三、 项目进度计划12第五章 开发成本预测及财务分析13第一章 整体概述一、城市概况（一）、城市基本概况即墨东濒黄海，南依崂山，是青岛近郊市，素有“青岛后院”之称。全市总面积1780平方公里，107.53万人口。2003年经济基本竞争力名列全国百强县（市）第27位。即墨区位优越，交通优势得天独厚。即墨扼青岛通往全国的陆上“咽喉”，胶济、蓝烟铁路横穿境内西部，济青、青银高速公路，青烟、青威、青沙等5条国家和省级公路纵贯全境。城区距流亭国际机场不足15公里，距青岛港40公里；西到蓝村、即墨火车站分别为24公里和15公里。市乡公路四通八达，境内还有鳌山、女岛两个国家二类开放码头，形成了海陆空交通便利的交通网络。即墨处于北温带沿海区域，海岸线183公里，年平均气温12，降雨量750毫米，夏无酷暑，冬无严寒，温润相济，气候宜人。即墨为山海形胜之地，物华天宝，文物古迹重多，旅游资源丰富，鹤山、马山、田横岛、温泉、华山国际乡村俱乐部、金口天后宫、七级双砖塔、小龙山、千里岛、长门岩等旅游景区，星罗棋布于即墨大地，异彩纷呈。历史悠久，文化灿烂。即墨于秦代置县，汉初已成为胶东政治、经济、文化中心，自隋朝建城至今已有1400年的历史。战国时期，即墨被称为“三齐名区”，文化发达、经济繁荣、商贾云集，与齐都临淄“并夸富饶”。秦统一中国后，即墨正式定为县，隶属于齐郡。（二）、城市经济发展状况经济社会事业兴旺发达。即墨东临碧海，海洋资源丰富，素有“渔盐之利”，盛产对虾、贝类、鱼类等海产品。西拥千顷良田，是全国粮油生产大县（市）。工业基础雄厚，形成了机械、化工、轻纺等16大骨干门类，有73种产品获省优、部优和国家级名优产品称号，170多种产品远销40多个国家和地区。涌现出了红领、亨达、即发、好事中、一诺等一批著名服装企业；市场繁荣兴旺，即墨服装批发市场、小商品城、七级生猪批发市场、蓝村皮鞋城闻名全国。近年来，即墨确立了“面向青岛、依托青岛、融入青岛、服务青岛”的发展思路和建设大青岛都市新区的发展方向，抢抓“五年战略机遇期”，积极实施经济国际化、农村城镇化、科教兴市和可持续发展四大战略，突出发展现代农业、外向型经济、民营经济、市场商贸、新兴旅游五大特色经济，经济和社会各项事业实现了持续快速健康发展（三）、城市发展规划2004年底，在青岛市委第59次常委扩大会议上，青岛市委市政府作出了“把即墨作为大青岛重要一极加快推进”的重大决策。2005年4月，青岛市委九届五次全委（扩大）会议指出，“青岛要进一步完善细化“三点布局、一线展开、组团发展”的现代化国际城市大框架，抓紧研究以即墨温泉周边区域为启动点，拉动城市东部崛起这一重大战略课题。”打造青岛“新东部”。“十二五”开局之年，首个国家发展战略落户山东。 期待多时的山东半岛蓝色经济区建设正式上升为国家战略。青岛“新东部”是指即墨东部区域，包含温泉镇、鳌山卫镇、田横镇、王村镇、丰城镇、田横岛旅游度假区等五镇一区，土地面积423平方公里，海域面积2570平方公里，海岸线183公里。鳌山湾东临黄海，三面环山，拥有丰富的山、海、岛、泉、滩、林、港等自然资源，海水和温泉交相辉映，十里沙滩绵延不绝，24个岛屿环抱海岸，36座山峰层峦叠嶂。山、海、岛、泉、滩等旅游和港口资源丰富而独特，具有半岛城市群延伸和大青岛拓展的良好空间和资源优势。二、区位分析即墨市确定了东部开发建设的功能定位，是青岛大旅游的补充、延伸和升华，以休闲度假、疗养保健为主体的旅游度假中心；具有国内外高水准的会议中心和接待中心；聚集高精尖人才的科研教学中心；吸引精英人才的居住中心；依托女岛港和鳌山港，以发展造船基地、船用配件基地、物流区和多层生活区为主的临港产业区，鳌山海洋科技创新及产业发展示范区。项目位置在鳌山湾西海岸，鳌山卫镇北方向的海滨。属于“新东部”两大组团之一的鳌山组团。东面是港中旅开发的占地4100亩的海泉湾项目，和南山的温泉国际博览中心占地10000亩。第二章 项目区域房地产市场分析随着经济的发展和人口的膨胀，青岛市区住宅价格飞涨，从2004年的最高价位5，000元/平方米涨至10，000元/平方米，给普通市民购房造成巨大压力。旧村的开发建设，在为即墨鳌山湾东部区域的新农村建设增添新的亮点的同时，满足人们居住的需要，缓解即墨鳌山湾区的住房供求矛盾。同时，该项目区还是市区东部建设组团的重要组成部分，具有其必要性。该项目所处位置属于即墨东部旅游区，交通便利，是理想的居住环境，项目从总体规划到单体的室内外设计也充分考虑市场的需求，“以人为本”，进行人性化设计，这就决定了在即墨市这个范围内，它是中高阶层的首选住宅，市内其他地区以及外地的置业者也会对在此居家置业具有浓厚的兴趣和信心，销售前景相对乐观。从2010年青岛销售成交套数来看，即墨市可以说是绝对的焦点，其一龙山花园成交767套多得冠军，其二在政策房淡出的上半年，即墨辽河一路701号表现突出，以550套的成绩列居第五。东部的南山领海、港中旅项目平均售价在8000元，并且出现一房难求的现象。一、市场发展预测 地块毗邻滨海公路路，独特的交通资源使得该区域的休闲度假优势较为突出； 地块周边规划为较低容积率的高档物业，视野开阔； 地块周边是一条10米宽的绿化林带，可以先投资做绿化整改，即可望成为项目的私家花园。 地块为平缓地； 地块周边交通路网顺畅，但公共交通系统较为缺乏。 地块靠市区沿海线3公里内有部分高档娱乐场所，如温泉度假村、高尔夫度假地等； 地块所处为旅游度假区，环境状况良好；以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高档物业地块。二、项目名称：鳌山后寨村旧村改造 项目地址：本项目地即墨市新东，紧邻鹤山路，滨海大道路。 （一）项目概况鳌山后寨村 共有村民418户，村建设用地500亩建设规模：规划总建筑面积75万平方米。其中回迁面积约10万平方。建设投资：项目建设投资21亿元人民币。资金来源：建设单位自筹资金21亿元人民币。建设进度：项目总体规划，分二期建设，2011年秋动工，计划至2014年竣工。（二）必要性1项目的建设是加快即墨东部城市建设的需要城市文化底蕴丰富。其建筑也很有特色，尤其是东部开发以后，许多新颖的建筑拔地而起，美化了市容；该项目的建设有利于推动即墨市城市建设的步伐，提高即墨市人口容纳能力，项目建设势在必行。2符合即墨市东部总体规划，实现开发区区域规划，进一步完善综合能力3项目的建设是改善当地居民居住环境，提高市民生活素质的需要。“衣食住行”对于百姓生活必不可缺，随着我国经济的发展，人民生活水平不断提高，对于居住条件的要求也越来越高，通过本项目建设不仅可以有效的改善当地居民的居住条件，而且可以为即墨东部市广大市民提供60万平方米的商品房，为提高居民居住环境具有积极的促进作用。综上所叙，本项目的建设符合国家的产业政策，对于改善即墨鳌山湾居民居住条件，完善鳌山湾建设具有重要的促进作用，项目的建设符合即墨市鳌山湾规划，项目的建设是必要的。（三） 编制依据1、即墨东部规划。2、即墨市人民政府关于进一步规范城中村改造工作的意见。（四）主要技术经济指标总占地面积：500250平方米总建筑面积：75万平方米 第三章 项目地址与外部条件一、项目地址本项目地处即墨鳌山湾西岸，临东山东大学青岛校区（占地3000亩，北起鳌山卫镇星石庄村，南至柴道路南侧的凤凰岭，西至滨海大道，东至鳌山湾海边。山东大学青岛校区建设全部完成后可容纳3万名学生求学。），和港中旅海泉湾度假城（港中旅位于山东省青岛即墨市鳌山组团，总用地面积33.74公顷，总投资46亿元，其中温泉中心占地面积37550。）紧邻鹤山路、滨海公路、S212路。北部是天泰高尔夫及天泰圣罗尼克、天泰蓝泉、依泉美庐、海信温泉王朝、芭东小镇一片片、一幢幢充满异域风情的别墅、洋房和高档社区和南山开发的10平方公里的领海项目。二、 外部配套条件该宗土地两侧基础设施比较完善，配套条件相当齐全。详述如下：1供电项目北侧设有一个110KVA变电站，满足电力供应。2给水水源主要取自大任河水厂供水，主干线出线的DN600管线作为配水干管，沿居住区道路敷设配水支管。3排水按照规定，排水实行雨、污水分流制。小区将有完善的雨水和污水排放管线，雨水接入市政雨水管，污水汇入市政截污干管。4通讯即墨鳌山湾电信业程控交换机容量已突破13万门，电信部门完全可以满足小区的通信需求。5有线电视即墨鳌山湾广播电视部门能满足本项目需求。6管道燃气气即墨鳌山湾管道燃气供应系统完善，能完全满足小区居民需求。7暖气即墨鳌山湾供暖采用土壤源热泵等新兴可再生能源系统，完全能够满足小区居民需求8交通本项目地处鹤山路，东临S212路，交通极为便利。9生活设施本项目距离即墨市的各大商场、医院等生活设施都不过20分钟车程，山东大学及其附属中小学，能满足生活学习需要 第四章 规划方案一、设规模和建设内容本项目占地750亩，建筑总面积75万平方米。该地块规划有公共绿地、居住用地、商业金融和其他服务设施用地。二、总体规划本项目按照有关建设法规，考虑即墨鳌山湾实际情况，充分分析市场及周边环境，努力达到功能齐全、布局合理、形态新颖、色彩和谐、空间丰富的中档高尚社区的目标。建设规划方案坚持“经济美观”原则，体现“以人性需求为目的，以合理规划为手段”的规划思想。（一）路网规划经过对周围环境及区内地形地貌的分析研究，在鹤山路上开一个主出入口，在小区东侧的S212路上各开一个次入口，人车分流，出入口位置适中，距离相当，方便出行，且满足消防需要，使人车流更方便，快捷。（二）建筑布局1建筑均应面南朝北，符合北方地区居住习惯的需求。2建筑风格建筑风格要注意即墨市传统建筑文脉的延续，进行新现代主义海派风格设计。以体现时代特征为主，不求过分装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度，空间构图明确美观，强调建筑外观的明快、简洁、实用。体现简约、和谐、温馨的生活气息。（三）绿地景观规划强调绿化与生态。通过绿化廊道将公共绿地、道路绿化、小区绿化等各级绿化联系起来，形成网络式绿化体系。（四）园林设计规划1体现以人为本的思想。使人回归自然，亲近自然。2引入主题园林景观设计，配合小区主题。3考虑建筑小品与整体园林景观的有机结合。4道路系统与整体园林景观的结合。5园林景观考虑原有植被树木的保留与利用。居住小区内的绿地景观设计，其一，区内绿地见缝插针，配合硬地设计，真正作到满眼绿色而无黄土。其二，区内周边布置绿化带，大大净化了小区内空气。小区内的绿化设计与建筑物丰富的立面造型形成多彩的景观效果，真正作到“户户有风景，窗窗有视野”。人居其中，心旷神怡，惬意悠闲。（五）市政及社会配套设施规划小区中的市政设施按照现行标准做了适当的安排，变电站、垃圾转运站、煤气调压站等设施按照规定及服务半径进行了合理布置。物业管理及居委会治安等社会配套设施业都结合商业设施进行了合理的安排。（六）户型设计区内户型设计充分考虑市场需求，户型配以一梯两户、一梯三户、一梯四户，以70100平方米左右的套二、套三房为主，兼顾套四、小户型及错层式户型，必能迎合大众需要，满足不同业主的不同需求，取得满意的销售业绩。另外，小区中也考虑了居民的杂物存放，设置储藏室。三、 项目进度计划 项目建设分为二期，工期四年，即2011年秋开工，2015年春建成。第五章 开发成本预测及财务分析开发成本预测及财务分析 2011.02.28 序号部位单位方案建筑面积占地面积总投资（万元）备注1地上750000.00 2550001.1其中：住宅650000.00 1.2其中：商业部分100000.00 其中：物业管理用房3750.00 按建筑面积的5计算，含在商业部分2地下55000.00 2291个车位，地下60%，40一个，2291*40*60%=549843总面积805000.00 255000.00 一、土地费序号分项名称单位计算基数标准金额备注1土地成本14240.00 1.1 政府收费万元48000.00 20.00%9600.00 占地面积400200平方米，价格64万元/亩1.2 居民安置过渡费用万元3200.00 1.3 房屋补偿1000000.2838 成本与收入中均不考虑1.4契税万元48000.00 3.00%1440.00 2楼面地价元14240.00 750000.00 189.87 3土地成本合计万元14240.00 二、各项手续费序号分项名称单位计价基数取费费率金额（万元）备注1 基础设施配套费725000.00 105.00 7612.50 协议约定免收回迁部分配套费2 供热配套费805000.00 95.00 7647.50 3 供电配套费住宅650000.00 114.00 7410.00 供电配套费地下55000.00 45.30 249.15 供电配套费商业100000.00 209.00 2090.00 消防负荷kw7000.00 1900.00 1330.00 4 燃气（一）配套费650000.00 18.00 1170.00 商业、办公无燃气可不缴纳燃气（二）配套费户5166.00 1300.00 671.58 住宅高层1300，多层8005 工程队伍招投标费万元125750.00 费率累进计算32.36 标准收费5折6 招投标交易服务费万元125750.00 累进计算31.33 7 建筑企业劳保统筹费万元125750.00 2.60%3269.50 8 新型墙体材料专项基金（墙改费）725000.00 8.00 580.00 协议约定免收回迁部分配套费9 散装水泥专项基金725000.00 2.00 145.00 协议约定免收回迁部分配套费10 建筑劳务工资保证金万元125750.00 2.00%0.00 竣工后可返还11 项目资本金万元805000.00 1200.00 300万封顶，竣工返50%，办完证返50%，最迟竣工后五年返完12 征地管理费万元9600.00 2.80%268.80 13 水土保持设施补偿255000.00 2.00 51.00 14 测图费255000.00 0.22 5.61 15 地籍测绘费255000.00 0.18 4.59 16 定界、验线255000.00 2.60 66.30 测绘单位，可谈17 规划评审费805000.00 0.43 34.21 规划局，视情况而定是否需要评审18 城市建设用地规划技术服务费255000.00 1.05 26.78 规划局19 建设工程规划技术服务费805000.00 1.15、1.699.55 住宅1.15元/平，其他1.6元/平20 地质勘查费m25.00 勘察单位，市场价。标准315元/米。21 日照分析费栋6.00 22 环境评价费（出具环评报告）万元15.00 环境评估单位，可谈。23 地震安全评估费255000.00 25.00 地震安全评估单位，可谈。24 施工图设计费805000.00 24.00 1932.00 25 人防设计费37000.00 65.00 240.50 按最低标准计算26 专项工程设计费805000.00 10.00 805.00 绿化、硬化、自来水等27 施工图审核费用805000.00 3.60 289.80 按设计费的6%28 防雷工程设计、审图、检测805000.00 1.05 84.53 29 监理费用805000.00 15.00 1207.50 监理单位，市场价，可谈。30 监理招投标费万元1207.50 1.00%7.25 标准收费6折31 预算及结算审计费万元125750.00 401.20 鲁价发【2007】205号文，标准收费7折32 基坑支护评审费万元15.00 市场价，5孔，3万/孔33 动态监测费万元15.00 市场价34 基坑支护设计费万元20.00 市场价，5孔，4万/孔35 检验试验费（消防检测、通风检测、空气检测、节能监测、电缆测试及其他)805000.00 4.00 322.00 各专业单位，市场价。36 物业开办费万元50.00 37 小计万元38256.53 三、建安费序号分项名称单位计算基数标准金额（万元）备注1住宅部分650000.00 1500.00 97500.00 毛胚房 2商业及办公部分100000.00 2000.00 20000.00 毛胚房 3地下车库(含人防）55000.00 1500.00 8250.00 毛胚房 4设备层0.00 800.00 0.00 按301200/26层计算5地下车库土石方、支护0.00 212.00 0.00 地质报告出具后，根据实际情况设计方案，造价相应调整。6小计805000.00 1562.11 125750.00 车库的数量按规划总平计算，实际图纸车库数量改变，造价会有较大浮动。四、工程配套设施费序号分项名称单位计算基数标准金额（万元）备注1小区绿化89250.00 400.00 3570.00 绿化率35%2雨、污水工程户5166.00 1500.00 774.90 3道路60000.00 200.00 1200.00 4区内供水工程费805000.00 26.00 2093.00 5围墙、大门、门卫200.00 6室外照明、零星配套11320020.00 226.40 7施工用电、用水、开通道路300.00 8不可预见费80500030.00 2415.00 含电话、有线电视、网通费用9小计万元10779.30 五、期间费用序号分项名称单位计算基数标准金额（万元）备注1销售费用万元7945.33 其中：广告宣传费万元1000.00 销售代理费万元325000.00 2.00%6500.00 平均价格按5000元/其他销售费用万元445.33 其中：房产测绘费650000.00 1.384.50 标准价1.3元/ 可协商100000.00 2.626.00 标准价2.6元/ 可协商 房产登记费户4166.00 8033.33 房产交易服务费650000.00 2.40 156.00 100000.00 8.00 80.00 网上备案费户5166.00 30.00 15.50 售楼处（含装修）50.00 包括工程办公用房2管理费用万元722.21 3财务费用万元113415.50 5.40%12248.87 按投资的60%计算，贷款期限为2年计算，基数包括土地收费、安置过渡费、契税、前期、建安、配套费小计20916.41 六、可销售面积成本单价（总建筑面积-物业面积-安置房面积）646250.00 序号分项名称单位计算基数建筑面积备注1土地费万元14240.00 650000.00 219.08 2前期及各项手续费万元38256.53 650000.00 588.56 3建安费万元125750.00 650000.00 1934.62 4配套费万元10779.30 650000.00 165.84 5销售、管理费用、财务费用万元20916.41 650000.00 321.79 6成本合计万元209942.24 650000.00 3229.88 七、住宅销售价格按5000元/、商业按8000元/、车库按50000元/个计算测算损益情况序号分项名称单位计算基数标准金额（万元）备注1收入万元650000342840.00 1.1住宅销售收入万元60200050003010001.2商业 万元480008000384001.3车库万元6885000034402291个车位，地下60%，可销售50%2成本及费用总额万元209942.24 209942.24 3营业税及附加5.55%万元567840.00 5.55%31515.12 4土地增值税万元5877.50 5利润总额万元95505.14 6所得税万元23876.29 7税后净利润万元71628.86 七、按销售价格6500元计算测算损益情况序号分项名称单位计算基数标准金额（万元）备注1收入万元650000442740.00 1.1住宅销售收入万元6020006500391300.00 1.2商业 万元480001000048000.00 1.3车库万元688500003440.00 2成本及费用总额万元209942.24 209942.24 3营业税及附加5.55%万元579240.00 5.55%32147.82 4土地增值税万元5500.63 5利润总额万元195149.32 6所得税万元48787.33 7税后净利润万元146361.99 七、按销售价格7000元计算测算损益情况序号分项名称单位计算基数标准金额（万元）备注1收入万元65000070004550002成本及费用总额万元209942.24 209942.24 3营业税及附加5.55%万元529200.00 5.55%29370.60 4土地增值税万元5923.75 5利润总额万元209763.41 6所得税万元52440.85 7税后净利润万元157322.56 目录第一章 整体概述3一、城市概况3（一）、城市基本概况3（三）、城市发展规划4二、区位分析4第二章 项目区域房地产市场分析5（一）项目概况7（二）必要性7（三） 编制依据8（四）主要技术经济指标8第三章 项目地址与外部条件8一、项目地址8二、 外部配套条件10第四章 规划方案11一、设规模和建设内容11二、总体规划11（一）路网规划11（二）建筑布局11（三）绿地景观规划12（四）园林设计规划12（五）市政及社会配套设施规划12（六）户型设计12三、 项目进度计划12第五章 开发成本预测及财务分析13目 录第一章 总论1第一节 项目背景1第二节 项目概况2第二章 项目建设必要性5第三章 市场分析与建设规模7第一节 汽车市场需求分析7第二节 市场预测12第三节 项目产品市场分析13第四节 建设规模16第四章 场址选择17第一节 场址所在位置现状17第二节场址建设条件17第五章 技术方案、设备方案、工程方案22第一节 技术方案22第二节 设备方案28第三节 工程方案33第六章 原材料、燃料供应38第七章 总图布置与公用辅助工程39第一节 总图布置39第二节 公用辅助工程43第八章 环境影响评价52第一节 环境保护设计依据52第二节 项目建设和生产对环境的影响52第三节 环境保护措施54第四节 环境影响评价56第九章 劳动安全卫生与消防57第一节 劳动安全卫生57第二节 消防64第十章 节能与节能措施67第一节 项目概况67第二节 项目综合能耗69第三节 节约及合理利用能源的主要措施71第十一章 项目实施进度与人力资源配置76第一节 建设工期76第一节 项目实施进度76第二节 生产组织与人员培训79第十二章 投资估算与资金筹措82第一节 建设投资估算82第二节 总投资估算86第三节 资金筹措86第十四章 财务效益分析88第一节 财务评价基础数据与参数选取88第二节 销售收入及销售税金估算89第三节 成本费用估算89第四节 财务评价91第五节 不确定性分析93第十三章 风险分析95第十四章 结论与建议97第一节 研究结论97第二节 建议97