建新东路17#地块旧城改造项目暨-重庆水利水电勘测设计和科研基地-可行性策划书.doc

重庆水利电力建筑勘察设计研究院建新东路17#地块旧城改造项目暨“重庆水利水电勘测设计和科研基地”项目建议书（草案）广东省建筑设计研究院二O一一年十二月十二日“重庆市水利电力建筑勘察设计研究院”建新东路17#地块旧城改造项目暨建设“重庆水利水电勘测设计和科研基地”的项目建议书一、项目概况 1、项目名称：建新东路17#地块旧城改造暨建设“重庆水利水电勘测设计和科研基地”项目2.项目地址：重庆市江北区建兴东路17号3.项目业主：重庆市水利电力建筑勘察设计研究院（后面简述为：勘察设计院）4.法人代表：刘建5.项目性质：旧城改造、改扩建工程和综合利用开发6.建设内容及规模：住宅、办公、车库、配套商业7规划用地面积：7398。 其中：勘察设计院属划拨用地4535，市水利局职工宿舍用地28638.拆迁住宅建筑面积： 11000，其中：勘察设计院职工住宅约5300市水利局职工宿舍约57009.勘察设计院办公建筑面积约4535.4310.项目按旧城改造和改扩建工程项目申报，容积率大于5.0。建筑总面积：4.8万（按容积率5.0计算）。其中：住宅面积约1.73万写字楼（或酒店）约0.92万商业建筑面积约1.0万地下车库约1.1万（停车位240个）11.项目建设周期：2011年12月2014年11月，共计36个月。二、项目背景2.1“重庆市水利电力建筑勘察设计研究院”基地概况1、地理区位重庆市水利电力建筑勘察设计研究院现址为重庆市江北区建新东路17号，该地块离观音桥中心商圈约350米。观音桥步行街是中国西部面积最大的步行街，也是中国第一个大型商业步行街。本案位于观音桥步行街东侧基地南临建新东路，北至同心园小区，东与银泰新苑住宅小区、船舶大厦相接，西与敬业大厦、广安驻渝办事处、光宇锦鑫相邻。本案用地周边已经完成改造，用地关系局促，为一个南北方向长150米，东西向宽约40米地块。东、西面道路狭窄，只能满足消防车道。南面为城市干道，临街宽度24米。本案周边建筑关系（请把周边楼宇名标注在图上）2.2、地质地貌 基地北高南低，东高西低。南北高差最大约9米：东西高差最大约9米：基地东侧道路两端高差约9米。西侧与西侧相邻地块存在挡墙最高5米。根据周边建筑基本情况判断，该项目地基基础为岩石，适合建设。2.3项目提出的背景1、重庆市发展趋势及江北区发展现状第五次人口普查重庆市总人口3090.45万人2010年重庆市地方财政收入完成1991亿元，较上年同期增幅达到70.8%。全年民生支出887亿元。重庆是中国西部地区重要经济增长极之一，重庆市行政辖区内零售商品交易总额仅次于上海，与广州并驾齐驱是国内零售业总额最高的城市之一。在企业方面，重庆的本土企业相当发达，2010年中国企业500强，重庆有10家企业入围，数量大大领先于西部其他城市，居西部第一。重庆形成了以解放碑为龙头，以观音桥步行街、沙坪坝三峡广场、南坪步行街、杨家坪步行街、大渡口步行街和即将建设的石桥铺步行街为辅的七大商圈。观音桥步行街是中国西部面积最大的步行街，也是中国第一个大型商业步行街。2、江北区发展现状 江北区是重庆市主城核心区之一，常住人口68万。2009年江北八项经济社会指标名列第一：规模以上工业总产值完成367亿元，增幅名列主城第一；商品销售额增幅名列主城第一；社会消费品零售总增幅位居全市第一；地方预算内财政收入总量位居全市第一；实际利用外资总量跃居全市第一；群众安全感指数居主城区第一；宜居重庆建设年度考核名列主城区第一。作为重庆主城核心区的重要组成部分，江北区具有四个典型特征：江北是重庆新兴的商贸中心。江北是重庆集约发展的现代制造业基地。江北是重庆重要的交通枢纽。江北是重庆重要的宜居新区。未来江北将牢牢把握重庆新一轮大开放、大发展的重大机遇，按照“1595”总体发展思路，实施“一个全面升级战略”，确立重庆新兴金融中心、重庆新兴商贸中心、重庆最大的物流中心，重庆集约发展的现代制造业基地、总部企业的区域基地“五大功能定位”，完成江北嘴CBD建设、寸滩保税港区建设、观音桥商圈再提升建设、港城园区建设、东部新城开发建设、北滨路沿线开发建设、铁山坪开发建设、五宝新农村建设及和谐社会建设“九大工程”，实施头脑风暴、聚商新潮、效能提升、全员激励、防治贪腐“五大行动”，努力实现经济发展、民生改善和城市建设 “三个”走在全市前列，推动江北经济社会发展实现全面升级和新的跨越。2.4、“重庆市水利电力建筑勘察设计研究院”发展规划：3.1“重庆市水利电力建筑勘察设计研究院”要实现大发展并实现企业转型未来五年是重庆市水电设计院承前启后的重要发展时期，实现水资源可持续利用，围绕经济发展中心，遵循市场导向，紧跟行业态势，以高度负责的精神，科学严谨的态度，不畏艰辛的意志，求真务实的作风，抢抓机遇，谋求发展。坚持不断完善“科技强院，人才兴院”，重庆市场打基础，周边市场及边缘产业保持续，产业投资促发展，企业转型谋长远的经营发展理念。坚持不断完善“保稳定，求突破、上台阶、大发展”的工作思路。坚定不移的扎实推进“456”发展战略，坚持不懈地努力将重庆水电设计院建设成为集勘测设计（含水电、市政、交通、工民建等勘测设计）、咨询服务、检测和科研、招投标、总承包、建设与管理、工程监理、工程监测，投资实业和文化与党的建设于一体的高效、和谐、文明的科技型钢铁企业。3.2、“重庆市水利电力建筑勘察设计研究院”要实现资质升级3.3、“重庆市水利电力建筑勘察设计研究院”要实现资质增项4、“重庆市水利电力建筑勘察设计研究院”人才引进与培养为了保证重庆水电设计院快速、持速、稳定发展，我院拟逐年分批引进急需专业的国家注册工程师、硕士研究生来我院工作。计划每年引进30-50人，到2015年全院职工将达到700人。并加强对他们在业务上，能力上的培训。2.5、“重庆水利电力建筑勘察设计研究院”现状条件 1、企业办公环境目前重庆水电设计院办公用房不够，单位租房多处办公，地点分散，租楼资金不薄，各部门之间的工作要往还与工作生产部门和本部之间，不仅增加经济成本，也增加管理成本，还不便于管理；区县水行政主管部门和业主在业务衔接过程中，不仅要与专业技术骨干沟通，而且要与领导和专家交换意见，必须往返于本部与外生产部门之间，对业务单位来说也是不便不利。停车场太狭窄，严重不足。作为省级的市直属水电设计院，近年来我院承担自三峡库区和两江沿线众多的堤岸防洪、护堤护坝的设计与研究项目，因办公场所狭小和功能配套不全，己严重影响了设计与研究、水利实验与专项检测工作，从而影响了重庆市水利电力设计、研究、实验水平的提升。目前有员工约700人，办公面积仅5000。除去“重庆市水电工程正源检测股份有限公司”检测中心设备面积，人均办公建筑面积不足5. 2、基地范围内有重庆水利电力建筑勘察设计研究院职工宿舍。3、基地范围内有市水利局老专家和员工的宿舍。2.6、资源 （1）土地资源 建兴东路17号位于江北区商圈附近，距离商圈约350米。该基地地理位置确定土地价值巨大。（2）周边商业资源项目位于江北区商圈附近，商业价值巨大。观音桥商圈内外百货商业众多，写字楼、餐饮休闲鳞次栉比，饭店、商务酒店随处可见，综合性商业休闲娱乐成越来越多，金融机构都在商圈布置点位，全球的大型企业甚至把企业总部设在观音桥商圈，各类设计公司都尽可能在观音桥商圈附近找到一席之地。（3）内部资源重庆市水利电力建筑勘察设计研究院经过多年发展，已经成为该行业的领头羊，现在在观音桥附近有较多的设计公司，这样可以形成较好的氛围。目前办公及其他配套设施严重不足，随着城市的发展，这是良好的改善水利电力勘察院形象的机会。总之，围绕观音桥步行街形成了巨大的商业、商务经济圈。正是“重庆市水利电力建筑勘察设计研究院”新的发展机遇。三、项目建设的必要性、重要性、紧迫性3.1“重庆市水利电力建筑勘察设计研究院”发展的需要在这个发展的机遇期内，应该顺应发展的趋势，建成新的重庆市水利电力科研基地。这正是提升水利电力建筑勘察设计研究院形象的机遇。3.1.1企业发展形象改善的需要“重庆市水利电力建筑勘察设计研究院”的建筑与相关配套设施均是二十世纪八十年代中期建成，其建筑外观破旧，办公楼建筑使用功能差、无停车库，住宅楼间狭窄、无消防应急通道、无消防系统。市水利局在多年前就要求并指导“重庆市水利电力建筑勘察设计研究院”牵头对其改造和扩建，由于种种因素，一直未能实现。面貌依旧建筑外观和十分拥挤通道，以及破旧建筑和窘迫落后的环境与配套设施，对“重庆市水利电力建筑勘察设计研究院”院正常工作、生产、经营带来严重影响，从而阻碍我院的经营发展与壮大。 3.1.2打造和提升我院整体形象已是刻不容缓在江北区观音桥建新东路17号地块上建设一个层级分明、指挥便捷、运转灵活、科学高效的现代化集中办公体系和水利水电勘测设计及其科研基地。为及时地进行调整和优化、灵活性管理模式，优化院内管理，完善制度保障体系，整聚人心、貌心相随。提高我院在水利水电行业的地位，提高广大干部职工素质。打造和提升我院整体形象已是刻不容缓。3.1.3改善职工住宅的机遇市水利局职工住宅内的水利方面的老专家和职工，还有“重庆市水利电力建筑勘察设计研究院”职工都有意见，有的甚至怨声载道，进而影响工作积极性。他们的生活条件也急待改善。这也是“重庆市水利电力建筑勘察设计研究院”人才稳定的措施之一。综上所诉，无论从我院科研设计与发展壮大方面，打造重庆市水利科研与培训教育中心，提升单位形象与维护市局声誉方面，或是从关心职工生活、提高职工工作积极性方面，对加快建新东路17号地块改扩建项目进程，都具有其特殊重要性。3.2项目建设的紧迫性根据现行重庆市城市规划管理技术规定，2011年11月21日召开的重庆市政府第114次常务会议，审议通过了重庆市城市规划管理技术规定（修订案），该规定的实施时间还不确定。该规定里明确提出不存在旧城这个说法。城市建设都要遵照新的重庆市规划管理技术规定执行建筑间距及相应配套标准。本项目规划将严重打折扣，可能难以满足我院需求和拆迁还房；本项目要尽快取得规划局核发的建设项目规划选址意见书。如果现在不及时推进此工作，恐将错过改变“重庆市水利电力建筑勘察设计研究院”办公环境的机会，错过为老专家和员工改善住房条件的机会。将来再实施本项工作，会增加更大的工作难度。四、项目建设的可行性1、根据现行有关政策法规，本项目必须走旧城改造的路径，才能实现建设。2、项目建设指标在一定条件下能够实现容积率大于5.0。按5.0计算，项目总建筑面积48094.75 M2，其中住宅：17331.30 M2写字楼：9264.45 M2商业：10399.00 M2 地下车库及设备用房：11100.00 M2各分项指标详下表：经济技术指标总用地面积M27398.95 总建筑面积M248094.75 一、按功能性质划分1）住宅M217331.30住宅主要用于还建2)写字楼M29264.45 写字楼可以兼作酒店3）商业M210399.004）地下车库及设备用房M211100.00二、按地上地下部分划分1）地上建筑面积M236994.75 2）地下建筑面积M211100.00车位个242容积率5.00 建筑密度%50.00%建筑占地面积：3699.5M2绿地率%25.00%绿地占地面积：1850M23、容积率5.0条件下总平面图如下：4、在容积率5.0的条件下，有关经济分析指标详下表(各分项成本及销售计算详附表)：水利电力勘察设计院项目收益测算项目经济测算：单位:万元收益人数量项目售价单价详销售测算表备注收益测算车库销售数量（个） 242 车库销售均价（元/个） 80,000 社区商业销售建筑面积（万平米）0.54 另还建0.5万平米社区商业建筑面积销售均价（元/平米） 20,000 写字楼住宅销售建筑面积（万平米）0.93 写字楼住宅建筑面积销售均价（元/平米） 10,000 高层住宅销售建筑面积（万平米）0.08另还建1.65万平米高层住宅建筑面积销售均价（元/平米） 8,000 办公商业销售建筑面积（万平米）办公商业建筑面积销售均价（元/平米）一、销售收入（万元） 22,676 二、开发成本（万元） 28,712 其中：1、土地成本 12,024 2、建安综合成本 9,686 3、政府规费 1,590 4、销售费用 660 5、管理费用 900 6、财务费用（贷款利息支出） 1,398 7、综合缴纳税金支出 2,453 三、利润总额（万元） -960 四、企业所得税（万元）税率 25%计算五、项目净利润（万元） -960 5、经济测算的说明：1)本次测算是在正常情况下，未考虑政策减免，销售价格相对该地段目前的售价较低。因此通过加强管理，合理市场价格，是可能把盈利转变为正数。2)本测算中相关项目建设应缴规费（1590万元），按市旧城改造相关政策其配套费和异地人防建设费等相关费用是可以优惠和减免的。3)“重庆市水利电力建筑勘察设计研究院”的实际收益是改善了原来的办公条件和公司形象：办公室面积将由原来原约5000平方米扩为约10000平方米，2）、增加车库停车位242个。原11000平方米危旧住房己新建16500平方米来安置，改善了职工住房条件。五、项目投资建设模式和经营管理5.1项目建设实行项目联合建设共同开发的模式 由于项目投资建设规模达人民币3-4亿元，在市水利局无资金支持，我院也无力解决项目投资建设资金的现实条件下，要确保项目投资到位并尽快实施建设“重庆水利水电勘测设计和科研基地”，只能引进有实力的开发企业联合开发本项目；同时，本项目规划与设计、投资与建设、运营与营销是我院从未作过的事情，在报请市水利局给予大力支持和邦助外，必须找到一家对以上事项有运作经验的开发企业及项目执行总经理来对本项目规划与设计、投资与建设、运营与营销进行全盘操作；所以，本项目要实行项目联合建设共同开发的模式。5.2本项目投资建设的四个关键环节即确保项目立项批准为旧城改造项目、确保项目原住户原地妥善安置、确保规划方案报审批准的容积率不低于5、确保项目资金能满足投资建设需求。5.3 对引进合作方的基本要求5.3.1 合作方必须有全面整合项目规划与设计、投资与建设、运营与营销的管理运营团队和有丰富经验的项目执行总经理（有十五年以上的开发管理经历）。5.3.2 合作方必须配合我院确保项目立项批准为旧城改造项目。5.3.3 合作方必须确保项目原住户原地妥善安置。5.3.4 合作方必须确保规划方案报审批准的容积率不低于5。5.3.5 合作方必须确保项目资金能满足投资建设需求。5.4 引进合作方的形式：邀请有实力和经验的开发企业来洽商，尽快签订项目联建合同，以加快项目前期工作进程、确保项目顺利实施和如期建成。5.5项目建设资金：由引进的开发企业负责全额提供。5.6项目合作规则：我院以项目土地市值作价为合作资金，合作方提供本项目规划与设计、投资与建设、运营与营销的全额资金；合作双方据此按比例分房（或分利），具体事项按双方签订的项目联建合同执行。5.7项目投资建设经营管理5.7.1 项目投资建设经营管理方式 项目联建领导小组：项目投资建设由合作双方负责人牵头成立项目联建领导小组，负责决定合作重大事项和协调各级政府主管部门关系，督促项目总经理按计划完成项目投资建设各项工作。项目建设管理部：由开发公司全面负责；开发公司指派一名副总经理为项目执行总经理，并组建项目建设管理部对项目规划与设计、投资与建设、运营与营销进行全面管理。5.7.2项目建设管理职能（一）、建设资金的筹措与运作以及日常财务工作，保证项目资金的有效使用，做好成本控制工作。（二）、协调各方关系，包括与各职能部门的联系以及设计、监理、施工等单位之间的关系，并协助监理公司进行工程监理。（三）、工程施工严格实行项目法人制、工程监理制、招投标制、质量终身责任制，以确保工程高标准、高质量建设。六、项目实施进度6.1 项目前期工作计划1、项目概念性规划设计和项目建议书：由我院委托广东省建筑设计院重庆分院负责设计和编写，经我院初审后再报主管局审批后方可进行下一步工作。（2011年11月20至12月15日） 2、项目市场调研和项目可行性研究报告；项目修建性详细规划方案。（2011年12月15日至2011年12月29日）3、项目立项申请和申办项目规划选址意见书。（2011年12月20日至2012年元月20日）4、项目住户安置补偿方案的编审和实施。（2012年2月20日至2012年5月20日）5、项目开发手续办理和规费缴纳，取得项目规划许可证、项目用地使用权证建设许可证等开发项目前期证书或批文。（2012年5月20日至2012年8月20日）6、项目土建施工单位确定，签订施工合同，办理施工许可证。（2012年8月20日至2012年10月20日）7、项目施工阶段。（预计2012年11月28日动工）6.2建设工期根据本项目建设特点及现有工程施工技术水平，从立项工作到拆迁安置完成，本项目建设工期需要约3年左右的时间。七、拆迁安置为维护被拆迁当事人的合法权益，改善拆迁居民的生活、居住条件，保障项目实施顺利进行，根据中华人民共和国物权法、国务院国有土地上房屋征收与补偿条例和重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）、重庆市国有土地上房屋征收评估机构确定办法（暂行）、重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）有关法律、法规的规定，结合本项目的实际情况，制订本拆迁安置方案。7.1运作程序在市水利局指定由我院全面实施项目的前提下，我院负责按房屋产权权属登记核实项目范围内住宅、商务房、商业房详情并登记造表，由市水利局牵头与江北区政府谈定本项目列入江北区2012年旧城改造项目后，报请江北区房管局按现行重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）规定进行。7.2拆迁安置补偿方案（略，另详）8附件：重目 录一、基本情况1（一）项目概况1（二）评估依据7（三）评估主体9（四）评估过程和方法10二、评估内容13（一）风险调查评估及各方意见采纳情况13（二）风险识别和估计的评估17（三）风险防范和化解措施的评估22（四）落实措施后的风险等级确定32三、评估结论38（一）拟建项目存在的主要风险因素38（二）拟建项目合法性、合理性、可行性、可控性评估结论38（三）拟建项目的风险等级39（四）拟建项目主要风险防范、化解措施39（五）根据需要提出应急预备和建议41目 录第一章 项目总论1一、项目基本概况1二、项目业主简介2三、研究内容2四、主要编制依据3五、项目主要技术经济指标3六、研究结论4第二章 项目建设背景与必要性5一、项目建设背景5二、项目建设必要性7第三章 项目选址与建设条件10一、项目选址10二、项目建设条件10第四章 建设规模及内容13一、确定规模的依据和原则13二、建设规模及内容13第五章 工程方案14一、设计依据14二、总平面设计14三、建筑设计17四、结构设计18五、给排水设计20六、电气设计22七、电信设计23八、防火设计24第六章 环境保护与绿化25一、设计原则25二、设计依据25三、主要污染来源及防治措施25四、绿化28第七章 节能设计29一、设计概述及要求29二、建筑和建筑热工节能设计29三、给排水29四、电气节能30第八章 建筑消防设计32一、工程概述32二、总图消防32三、建筑消防32四、结构防火32五、消防给水32六、消防电气33第九章 防灾减灾35一、总图35二、建筑35三、结构35四、地质灾害防范35五、地震防治35六、电气安全35第十章 项目实施进度及招投标方案36一、工程建设进度36二、招投标方案36第十一章 投资估算及资金筹措38一、投资估算范围38二、投资估算依据38三、项目投资估算38四、资金筹措42第十二章 经济及社会效益分析45一、社会影响分析45二、资源环境影响分析46三、互适性分析47四、社会效益47五、经济效益分析48第十三章 结论与建议49一、结论49二、建议4923