镇江市房地产市场调查年度报告模板.doc

镇江市房地产
市场调查汇报

目录
序言
一、市场调查目标
二、调查方法

第一章 镇江市概述
一、 镇江概况
二、 城市计划

第二章 镇江市房地产总体研究
一、 市房价情况
二、 房价上升原因
三、 房价走势分析

第三章 镇江市二手房市场调查

第四章 镇江市期房市场调查

第五章 镇江市市场供给、需求分析

总结

序言
一． 市场调查目标
了解镇江房地产信息，掌握市场需求情况，并做出比较客观科学分析。以润州区为中心，走访全市各大楼盘，以大盘、周围较近楼盘为关键，并在一定程度上了解镇江楼盘供求、价位及前景。
二． 调查方法
扫街：针对城南映象周围竞争项目、配套进行实地了解，并做下统计，不仅熟悉地理位置，而且还能够得到第一手资料。
资料搜集：经过政府及房产界好友搜集镇江市房地产相关情况。
楼盘调查：对镇江楼盘进行全方位调查。

第一章 镇江市概述

一． 镇江概况
镇江市处于江苏省西南部，长江下游南岸。东南接常州市，西临南京市，北于扬州市、泰州市隔江向望。全市土地总面积3848平方公里，镇江市地处沪宁工业带、长江和京杭大运河十字交汇点，含有发展基础工业所必需港口、交通、能源、水利、用地及城市依靠等优势条件。经江苏省政府同意，镇江城市性质为：国家历史文化名城，长江下游关键港口、工贸、风景旅游城市。1978年，镇江被国务院列为对外开放城市；1986年，镇江港经国务院同意对外开放；1986底，镇江被国务院列为第二批国家历史文化名城；1988年，被国务院列为沿海经济开放区。
全市户籍人口267.13万，市区人口100.04万，其中非农业人口59.73万人，农业人口40.31万人。，全市完成中国生产总值561.19亿元，人均实现中国生产总值21030元，城镇居民可支配收入9451元，农民人均纯收入4718元。第一生产业34.72亿元，第二生产业313.25亿元，第三生产业213.22亿元。
二． 城市计划
城市计划以“争创一流业绩，实现跨越发展”为目标，以社会测评为契机，高起点科学计划，高标准严格执法，高质量为民服务，完成年度各项任务。城市建设计划设想，确定以构筑“三条发展轴”（沿江发展轴、城东发展轴、城西发展轴）为重心城市建设新思绪，全方面拉开镇江城市框架，为镇江向较大城市和特大城市发展奠定坚实基础。树立计划对城市建设指导作用，强化计划技术权威地位，被市领导赞誉为“品位高、手笔大、工作细”。围绕市政府为民办实事要求，着重抓好南徐路“生态大道”计划设计、长江路三期工程设计、解放路高架桥工程计划、大西路街景改造计划、西荷花塘片区改造计划、火车站广场改造和中山西路、解放北路、电力路等12条城市干道整改出新等设计项目430余项，其中火车站广场、市地税局办公楼、健康路、体育馆周围出新改造等被市领导成为经典之作。
进入新世纪，镇江市政府依据省政府提出“做强、做大、做优、做美”要求和城市化推进战略，对镇江城市总体计划进行了重新修编，将原先沿江“一”字型发展为向沿江路“T”字型发展，中心城由原先“一城两区”修改为“一城两翼”。

所谓中心城“一城两翼”计划结构，包含主城、东翼、西翼。
主城：北起长江，南至西麓水库，西起润扬大桥接线，东至横山风景区，构筑“山、水、城”城市空间框架，强化城市中心服务功效。
东翼：主城以东地域，由谏壁、化工区和大港组成。关键为建设基础产业及配套一定规模城市生活区。
西翼：主城以西地域，由龙门和高资组成。关键为建设基础产业带、区域物流产业中心及配套城市生活区。

第二章 镇江市房地产总体研究

一．市房价情况
近几年来，房价上涨较快，增加幅度偏高。至每十二个月上涨幅度全部达成两位数，市区商品房每平方由1647元/平方米到2193元/平方米，每平方米平均上涨546多元，有地域每平方米上涨近千元。镇江市房价总体水平来看低于南京、苏州、常州和无锡，是沪宁线上最低，基础和扬州相靠近，也低于全国平均水平。
二．房价上升原因
a) 土地市场化运作，牵动了价格不停上扬。作为影响商品房价格关键原因土地，其使用权出让，由协议出让变为挂牌竞价和拍卖竞买后，地价大幅上扬，土地市场化运作使房产开发成本大幅增加，牵动房价上扬。
b) 新材料和结构改变，拉动建安成本上升。现在新建材利用和住房结构改善，使建筑安装成本上升，现在很多开发企业采取新型环境保护建筑材料，砖混结构改为半框架、全框架、异性框架结构，加大了钢筋混泥土使用量。加之多年来关键建筑材料价格在原来基础上上涨了近一倍，钢材价格由多元/吨上涨到4000多元/吨。
c) 配套设施完善，带动了房价上涨。近几年建造商品房，改变了过去基础没有绿化、建筑小品等现象，在小区建设中市政府对绿化有了明确要求，开发商为提升小区品位，建设了亭、台、楼、阁，有投入现代科技，实现小区智能化管理，给小区给予了个性化、公园化、现代化内涵。这些配套费用均增加了房价成本支出，带动了房价上升。原来水、电、气、道路、绿化、路灯等公共配套设施和隶属140-180元/平方米，而现在增加了景观、会馆、学校、幼稚园、智能化管理设施费用达成300-400元/平方米。
d) 城市建设发展和拆迁量增加，加大了住房需求量。按市场经济供求理论讲，当供大于求时价格下降，当供小于求时价格肯定上扬。近几年来，镇江城市建设规模每十二个月投入100亿元，每十二个月拆迁近100万平方米，拆迁量显著加大，加之货币化政策实施，增加了城市拆迁安置所带来住房需求，买房人急剧增加。部分准备4-5年再改善住房条件家庭，因为房屋拆迁所迫，加入了住房购置群体。加上一部分家庭卖老房购新房，以小房换大房情况不停出现，还有，城市规模框架拉大，城市化水平不停提升，城市人口不停增加，新增住房需求也不停上升。所以，即使住房成本上升，房子比过去贵了，但因为住房需求旺盛，肯定带来房价上升。
e) 金融政策支持，提升了购房需求。因为近几年来购房贷款政策灵活，促进了老百姓购房主动性，提升了购置力。现在一般老百姓中流传着“用明天钱，圆今天梦”说法。花不多钱能够享受现代家居，改善居住环境，提升生活品质，提前消费成为肯定。加之部分老百姓对房价仍会继续上升预期，“买涨不买跌”消费心理，也增加了购房需求量，甚最少数开发企业出现了排队买房现象。
另外，近两年市中心一类区域地段开发量在增加，比如：中山东路、长江路上，仅四牌楼地段就有三家开发企业相继开发。房价均在3000元/平方米以上，在一定程度上也拉动了房价总体水平上升。

三． 房价走势分析
依据现在市房地产市场发展现实状况及目前宏观经济调控政策，我们只主动看待房地产发展，冷静和理性看待市房地产业下一步走势。综合分析：总来说房地产价格爆发型增加期已经过去，已进入调整型适度增加期。近期房价仍有一定上升空间和理由。不过，也存在部分对房价上涨带来抑制原因，关键取决于房地产市场供求情况。假如供不应求，价格肯定上扬；假如供过于求，价格会有所回落。
以后造成房价上升关键原因：
1. 从硬性成原来看，房价肯定会有一定上升。近三年来，房地产开发经营出让土地总量和出让总金额全部在呈翻倍增加趋势，仅上六个月经营性用地市场出让总量、收取土地出让总金额和计划总面积全部已靠近整年水平。众多外地开发单位参与土地拍卖，地价居高不下。房地产开发品位不停提升，楼盘品质越来越高，住宅小区环境越做越好，住宅户型越建越合理，住宅小区配套功效越来越齐全，住宅科技含量越来越多，住宅产业化程度越来越高，从而建设成本越来越大，房价上涨在情理之中。
2. 土地实施宏观调控，暂停农用地转非农建设用地审批。新批用地越趋担心，土地竞争越加猛烈，土地价格会再度上扬。
3. 土地实施宏观调控后，造成房地产开发用地只能用城市存量建设用地，拆迁量大，拆迁评定市场化运作后，造成拆迁难度加大，拆迁成本加大，也加大了房地产开发用地成本。
4. 金融紧缩政策，要求房地产开发项目贷款企业自有资金百分比从20%提升到35%，要求开发商含有较高开发资质和信用等级，提升贷款准入门槛，将会使部分小开发企业合并、收购，淘汰出局。势必造成开发企业降低，开发项目降低，商品房开发供给量降低，有可能推进房价继续上涨。
以后造成房价下降原因：
1． 土地不仅要看新增量还要卡存量，据相关部门统计今年商品住宅完工面积比上年将和大幅上升，估计达成100万平方米，明后年商品房住宅完工面积均会在100万平方米以上。
2． 宏观调控政策影响，城市建设规模缩小，原定城市建设每十二个月100个亿、拆迁100万平方米计划有所缩减，这部分购房关键群体也随之降低。
3． 因为拆迁政策改变，拆迁难度加大，拆迁速度放慢，拆迁人数降低，也降低了购房需求。
4． 伴随城市建设用地面积相对缩小，房地产开发难以形成一定规模，小区相关配套设施难以完善，房屋品位和环境质量会有所降低，价格也会有所下降。
5． 老百姓等候观望预期心理不容忽略。同前一阶段房价上涨时一样，老百姓“买涨不买落”习惯预期心理，一旦房价有所回落，购置力会愈加有所下降，市区二手房价格有所回落也是一个信号。

总而言之：土地供给量降低，而拆迁量也相对降低。所以房价是涨是落，关键在于市场供求决定。但我们认为因为开发成本上升、居住环境质量提升，房地产价格稳步上升是情理之中，它对房地产健康发展，改善居民居住环境和居住质量，带动了城市建设发展和相关产业复苏，使房地产业逐步进入一个正常调整期全部是有着主动影响。相反，房地产成本硬性上升，而因为宏观调控和需求量改变带来房价被动下降，也会造成房地产开发单位人为剥减公建配套规模和档次，降低房屋质量负面影响，也不利于城市建设和相关产业发展。

第三章 镇江市二手房市场调查

镇江市二手房房价伴随期房价格上涨，也是逐步上涨， 不过因为大市场影响，成交量比去年同时期降低了二分之一左右。最近我们对润州区刚交付很快二手房做了一次比较系统调查,润州区二手房均价在2500元/m2左右，调查楼盘关键包含有：竹林山庄、润州花园、百盛家园、金湖花园、镇扬小区、中山西苑、朱方花苑、山林苑、月亮花苑、三茅宫等。

竹林山庄均价:2558元/m2 车库1500元/m2
润州花园均价：2700元/m2 车库 1700元/m2 阁楼1200元/m2
百盛家园均价:2390元/ m2 车库1400元/ m2 阁楼1500元/ m2
金湖花园均价:2500元/m2 车库1350元/m2 阁楼1100元/m2
镇扬小区均价:2100元/m2 车库1300元/m2
中山西苑均价:2500元/m2
朱方花苑均价:2600元/m2
山林苑均价: 2650元/m2 车库1100元/m2
月亮花苑均价:2370元/m2 车库1400元/m2 阁楼740元/m2
三茅宫均价: 2682元/m2 阁楼1342/m2

第四章 镇江市期房市场调查

现在镇江楼盘约有50个，其中市区26个，丁卯新区11个，丹徒新区13个，从区域分布上看，以解放路为界东西沿线分布最为密集。市区代表楼盘有：香江花城、恒美嘉园、国信米山人家、江南府邸、江南颐和家园、金山水岸、阳光世纪花园、枫林湾、学府芳邻、松盛园、京润国际花园等；丁卯新区代表楼盘有：江南世家、沃得花园；丹徒新区代表楼盘有：彩虹城、驸马山庄、瑞丹花苑、幸福城、永安新城花园、永安新城茗苑等。正在热销中（如香江花城、松盛园、阳光世纪花园、米山人家、学府芳邻、彩虹城、学府雅苑、永安新城花园等）或还未开盘（如江南府邸、颐和家园二期、江南世家、永安新城茗苑、幸福城二期、瑞丹花苑二期、润州花园二期等）。
附个案调查分析表：

个 案 调 查 分 析 表
调查日期： 年 7 月 12 日 调查人：常晴
案名
华全部新城
工地位置
黄山西路和黄山南路西南角（原镇江铝厂）
接待中心
国际饭店12楼
开发商
常发置业
企划销售
常发置业
售楼电话

建筑设计
镇江市建筑设计研究院
景观设计
太谷国帝
计划形态
多层、
小高层、别墅
占地面积
30万M2
总建面积
42万M2
总销金额
12.6亿
面积范围
未定
主力面积
未定
主力总价
未定
均价
3000元/M2
单价范围
未定
总价范围
未定
计划户数
未定
可售户数
未定
去化率
未定
畅销户型
未定
滞销户型
未定
建筑风格
现代
绿化率
35%
容积率
1.4
得房率
未定
计划用途
住宅
商铺均价
未定
车库均价
未定
开盘日期
初
交付日期
未定
车棚均价
未定
贷款额度
70%
贷款年限
30年
工程进度
在拆迁中
付款方法
1.一次性付款，优惠 1% 2.按揭付款，首付 30% 3.分期付款
关键媒体

广告总精神

客源分析

销售动态

物业管理

物管费

区内配套

区外配套
学校：李家大山小学、中山中学、镇江中学 邮局：
银行：中行、工行 公交：11、18
医院：润州区人民医院 酒店：香格里酒店
超市：苏果超市 农贸市场：李家大山菜场
面积户型
配比分析

卖
点
提
炼
及
去
化
分
析
卖点：1.南山风景区
2.小区规模
3.关键学校
4.未来计划
基
地
位
置
图

个 案 调 查 分 析 表
调查日期： 年 7 月 6 日 调查人：张敏娟
案名
朱方路拟建项目
工地位置
朱方路加油站对面
接待中心
东吴路71号
开发商
中房镇江企业
江城房产联合开发
企划销售

售楼电话
8826573
建筑设计

景观设计

计划形态
多层
占地面积
2.5万M2
总建面积
3.4万M2
总销金额
0.95亿
面积范围
92—130M2
主力面积
100M2
主力总价
28万
均价
2800元/M2
单价范围
未定
总价范围
25—36万
计划户数
未定
可售户数
未定
去化率
未销售
畅销户型
未销售
滞销户型
未销售
建筑风格
现代
绿化率
30%
容积率
1.36
得房率
87%
计划用途
商住
商铺均价
未定
车库均价
未定
开盘日期
未开盘
交付日期
明年6月
车棚均价
未定
贷款额度
70%
贷款年限
30年
工程进度
平整
付款方法
1.一次性付款，优惠 未定 2.按揭付款，首付 30 % 3.分期付款
关键媒体

广告总精神
未定
客源分析
以润州区域客为主，关键为工薪阶层
销售动态
未销售
物业管理

物管费
0.3元/M2/月
区内配套

区外配套
学校：镇江中学、试验学校 邮局：中国邮局
银行：农行、工行、建行、商行 公交：22、23、25、105、10、12、5、33
医院：润州区人民医院、肾病医院 酒店：宴春酒店、光明大酒店
超市：苏果、万方 、旅游 、朱方 农贸市场：三茅宫、七里甸
/面积户型
配比分析

卖
点
提
炼
及
去
化
分
析
卖点：1.风景名胜区
2.地段
基
地
位
置
图

个 案 调 查 分 析 表
调查日期： 年 7 月 4 日 调查人：常晴
案名
天和星城
工地位置
南徐路和
黄山南路西南角
接待中心
环城路4号（观海楼）
开发商
镇江天和
房地产开发
企划销售
镇江天和房地产
开发
售楼电话
5210888
5210999
建筑设计
常州市民用建筑设计院北晨设计室
景观设计
未定
计划形态
多层、小高层、
别墅
占地面积
10万M2
总建面积
17万M2
总销金额
5.9亿
面积范围
90-230M2
主力面积
132M2
主力总价
46万
均价
3280（多层）3480（小高层）3800（别墅）
单价范围
2800-4280元/M2
总价范围
29-87万
计划户数
876户
可售户数
876户
去化率
未售
畅销户型
二/二/一
滞销户型
四/二/二
建筑风格
现代
绿化率
40%
容积率
1.68
得房率
87%
计划用途
商住、办公用楼
商铺均价
未定
车库均价
未定
开盘日期
04/07/05营业
交付日期
底
车棚均价
未定
贷款额度
70%
贷款年限
30年
工程进度
打桩
付款方法
1.一次性付款，优惠 2% 2.按揭付款，首付 30% 3.分期付款
关键媒体
京江晚报、广电报
广告总精神
.悠然南山.现代建筑.人文美宅
客源分析
区域用户
销售动态
登记
物业管理

物管费
未定
区内配套
幼稚园、会所
区外配套
学校：第三职业学校 邮局：
银行：中行 公交：18、16 、17
医院：小区医院 酒店：
超市：私人超市 农贸市场：
面积户型
配比分析
别墅： 占9%
小高层： 占68%
多层： 占23%

卖
点
提
炼
及
去
化
分
析
卖点：1..南山风景区
2.地段
3.小区计划
4.未来计划

基
地
位
置
图

个 案 调 查 分 析 表
调查日期： 年 7 月 3 日 调查人：张敏华
案名
金山水岸（3#、4#、5#）
工地位置
塔影湖对面
接待中心
镇江市新河路272-2号
开发商
镇江润鑫房地产
企划销售
润鑫房产
售楼电话
5519398、5519498
建筑设计

景观设计

计划形态
多层
占地面积
1.1万M2
总建面积
1.68万M2
总销金额
0.52亿
面积范围
89-147M2
主力面积
105M2
主力总价
32万
均价
3080元/M2
单价范围
2800-3300元/M2
总价范围
27-45万
计划户数
70户
可售户数
70户
去化率
100%
畅销户型
三/二/一
滞销户型
5#（景观方向差）
建筑风格
现代
绿化率
35%
容积率
1.53
得房率
90%
计划用途
商住
商铺均价
7000元/M2
车库均价
未售
开盘日期
04/05/10
交付日期
05/06/30
车棚均价
未售
贷款额度
70%
贷款年限
30年
工程进度
封顶
付款方法
1.一次性付款，优惠 0 2.按揭付款，首付 30% 3.分期付款
关键媒体
广电报
广告总精神
金山水岸景观商住
客源分析
以机关、私营业主高级用户为主
销售动态
一期售完，1#、2#未推出
物业管理
未定
物管费
未定
区内配套

区外配套
学校：金山中学、第六中学、桃园小学 邮局：
银行： 公交：2、17、10
医院：第二人民医院 酒店：
超市： 农贸市场：
面积户型
配比分析
145M2 （四/二/二） 7%
105M2 （三/二/一） 43%
104M2 （三/二/一） 29%
89M2 （二/二/一） 21%
卖
点
提
炼
及
去
化
分
析
卖点：1.塔影湖
2.金山风景区
3.地段

基
地
位
置
图

个 案 调 查 分 析 表
调查日期： 年 7 月 12 日 调查人： 张敏娟
案名
江南府邸
工地位置
和平路第六中学旁
接待中心
大市口紫金广场B座一楼
开发商
无锡红豆置业
企划销售
无锡红豆置业
售楼电话
5024000
建筑设计
未定
景观设计
未定
计划形态
未定
占地面积
12万M2
总建面积
17万M2
总销金额

面积范围
未定
主力面积
90M2或120M2
主力总价

均价
未定
单价范围
未定
总价范围

计划户数
未定
可售户数
未定
去化率
未销售
畅销户型
未销售
滞销户型
未销售
建筑风格
现代
绿化率
未定
容积率
1.42
得房率
未定
计划用途
商住
商铺均价
未定
车库均价
未定
开盘日期

交付日期

车棚均价
未定
贷款额度
70%
贷款年限
30年
工程进度
未动工
付款方法
1.一次性付款，优惠 0 2.按揭付款，首付 30% 3.分期付款
关键媒体
京江楼市
广告总精神

客源分析

销售动态

物业管理

物管费

区内配套

区外配套
学校：第六中学 邮局：中国邮局
银行：建行、农行、工行 公交：2、15、104、17
医院：金山医院 酒店：
超市：小型私人超市 农贸市场：金山农贸市场
面积户型
配比分析

卖
点
提
炼
及
去
化
分
析
卖点：1.塔影湖
2.金山风景区
3.地段
基
地
位
置
图

个 案 调 查 分 析 表
调查日期： 年 7 月 11 日 调查人： 常晴
案名
百盛家园（二期部分）
工地位置
交叉口黄山西路和李家山路
接待中心
黄山西路和李家山路交叉口
开发商
佳丰房地产
企划销售
佳丰房地产
售楼电话
5489906
建筑设计
镇江市建筑设计研究院
景观设计
镇江建筑设计院
计划形态
多层
占地面积
7万M2
总建面积

总销金额
2亿
面积范围
104-136M2
主力面积
127M2
主力总价
34万
均价
2718元/M2
单价范围
2580-2838元/M2
总价范围
28-37万
计划户数
168户
可售户数
168户
去化率
80%
畅销户型
三/二/二
滞销户型
四/二/二
建筑风格
现代
绿化率
30%
容积率

得房率
80%
计划用途
商住
商铺均价
2500元/M2
车库均价
2500元/M2
开盘日期
04/04
交付日期
底
车棚均价
1800元/M2
贷款额度
70%
贷款年限
30年
工程进度
两幢结顶，两幢到4层
付款方法
1.一次性付款，优惠 1% 2.按揭付款，首付 30% 3.分期付款
关键媒体
京江晚报、围墙广告
广告总精神
新世纪新时尚公寓
客源分析
拆迁户为主
销售动态
销售中
物业管理
斯威特物业企业
物管费
0.3元/M2/月
区内配套

区外配套
学校：李家山小学、中山中学 邮局：
银行：中行 公交：11
医院：小区医院 酒店：
超市：苏果超市 农贸市场：李家山菜场
面积户型
配比分析

卖
点
提
炼
及
去
化
分
析
卖点:1.单价
2.总价
3.生活配套
基
地
位
置
图

个 案 调 查 分 析 表
调查日期： 年 7 月 15 日 调查人： 常晴
案名
润州花园(一期)
工地位置
黄山南路和老南徐路之间
接待中心

开发商
润州土地房屋开发企业
企划销售
润州土地
房屋开发企业
售楼电话
5244928
建筑设计
振兴建筑
景观设计
江工建筑设计院
计划形态
多层
占地面积

总建面积

总销金额

面积范围
86-150M2
主力面积
120M2
主力总价
30万
均价
2409元/M2
单价范围

总价范围

计划户数
户
可售户数
户
去化率
100%
畅销户型
三/二/一
滞销户型
四/二/二
建筑风格
现代
绿化率
30%
容积率

得房率
85%
计划用途
商住
商铺均价
7000元/M2
车库均价

开盘日期

交付日期
底
车棚均价
1500元/M2
贷款额度
70%
贷款年限
30年
工程进度
结顶
付款方法
1.一次性付款，优惠 0 2.按揭付款，首付 30% 3.分期付款
关键媒体
工地围墙广告
广告总精神

客源分析
区域用户、投资客
销售动态

物业管理
润州土地房屋开发企业
物管费
0.15元/M2
区内配套
幼稚园
区外配套
学校：李家山小学、中山小学、第三职业学校 邮局：
银行：中行 公交：16、17、18
医院：小区医院 酒店：香格里酒店
超市：苏果超市 农贸市场：李家山菜场
面积户型
配比分析

卖
点
提
炼
及
去
化
分
析
卖点: 1.单价
2.总价
3.地段
4.小区规模
基
地
位
置
图

个 案 调 查 分 析 表
调查日期： 年 7 月 2 日 调查人： 刘志美
案名
月亮花苑
工地位置
润州路13号
接待中心
月亮花苑内2单元7号车库
开发商
润州区土地房屋开发总企业
企划销售
京鑫房产、润州区土地房屋开发总企业
售楼电话

建筑设计
镇江市工业民用建筑设计研究院
景观设计

计划形态
多层
占地面积

总建面积
1万
总销金额
0.18亿
面积范围
100-140M2
主力面积

主力总价

均价
1800元/M2
单价范围
1700-1900元/M2
总价范围
18-25万
计划户数
108户
可售户数
108户
去化率
100%
畅销户型

滞销户型

建筑风格
现代
绿化率
25%
容积率

得房率
89%
计划用途
商住
商铺均价

车库均价
1600元/M2
开盘日期
03/06
交付日期
04/04/20
车棚均价

贷款额度
70%
贷款年限

工程进度
交付
付款方法
1.一次性付款，优惠 0 2.按揭付款，首付 30% 3.分期付款
关键媒体

广告总精神

客源分析
区域用户
销售动态

物业管理
镇江洪江物业管理所
物管费
0.25元/M2/月
区内配套

区外配套
学校：试验小学、镇中、七里甸小学 邮局：三茅宫邮局
银行：农行、中行 公交: 10、12
医院：润州区人民医院、口腔医院分部 酒店： 新光明酒店、期望酒店、润扬酒店
超市：万方超市、旅游超市 农贸市场：三茅宫农贸市场、七里甸农贸市场
面积户型
配比分析

卖
点
提
炼
及
去
化
分
析
卖点：1.单价
2.总价
3.区位特征强
基
地
位
置
图

个 案 调 查 分 析 表
调查日期： 年 7 月 12 日 调查人： 常晴
案名
九洲广场
工地位置
中山路铁道口
接待中心
中山路铁道口
开发商
镇江南开房地产发展
企划销售
湛江雅居房屋销售
售楼电话
5211888
建筑设计
加拿大E+A咨询企业
景观设计
上海拂莱环境和建筑研究院
计划形态
高层
占地面积
1.6万M2
总建面积
6万M2
总销金额
2.4亿
面积范围
60-150M2
主力面积
100M2
主力总价
40万
均价
4000元/M2
单价范围
4000-5000元/M2
总价范围
24万-75万
计划户数
200户
可售户数
200户
去化率

畅销户型
二/二/一
滞销户型

建筑风格
加拿大
绿化率
25%
容积率
3.75
得房率

计划用途
商住、办公
商铺均价

车库均价

开盘日期

交付日期
底
车棚均价

贷款额度
70%
贷款年限
30年
工程进度
三层
付款方法
1.一次性付款，优惠 0 2.按揭付款，首付 30% 3.分期付款
关键媒体
工地围墙广告
广告总精神

客源分析
投资客、私营业主
销售动态

物业管理
镇江九洲物业
物管费

区内配套

区外配套
学校：中山路小学、宝盖路小学 邮局：邮电总局
银行：工行、商行、农行 公交：1、2、10、19、3、001、29
医院：康复医院 （第一人民医院） 酒店：京口饭店、国际饭店
超市：苏果超市 农贸市场：宝盖路菜场
面积户型
配比分析
商铺： 10%
办公房； 7%
住宅： 83%
卖
点
提
炼
及
去
化
分
析
卖点：1.地段
2.交通
3配套设施
4.户型
基
地
位
置
图

个 案 调 查 分 析 表
调查日期： 年 7 月 15 日 调查人： 王佐象
案名
金田城市花园
工地位置
丁卯桥路131号
接待中心
丁卯桥路131号
开发商
镇江金田房地产开发
企划销售
镇江金田房地产开发
售楼电话
8880018、8898937
建筑设计

景观设计

计划形态
多层
占地面积
9万M2
总建面积

总销金额

面积范围
101-150M2
主力面积
109M2
主力总价
30万
均价
2800元/M2
单价范围
2780-3000元/M2
总价范围
28-42万
计划户数
600户
可售户数
600户
去化率
85%
畅销户型
三/二/一
滞销户型
三/二/二
建筑风格
现代
绿化率
33%
容积率

得房率
90%
计划用途
住宅
商铺均价

车库均价
未定
开盘日期
04/07底
交付日期
04/12底
车棚均价
未定
贷款额度
70%
贷款年限
30年
工程进度
立即结顶
付款方法
1.一次性付款，优惠 10元/M2 2.按揭付款，首付 30% 3.分期付款
关键媒体
京江楼宇
广告总精神
真.江南好人家
客源分析
区域用户
销售动态
1-2期售完、3期销售中
物业管理
镇江恒顺物管
物管费
0.35元/M2/月
区内配套

区外配套
学校：丁卯小学 邮局：中国邮局
银行：农行 公交：1、24、31、3、001
医院：中医院 酒店：新华电酒店
超市：万方超市 农贸市场：金星菜场
面积户型
配比分析

卖
点
提
炼
及
去
化
分
析
卖点：1.地段
2.小区规模
3.交通
基
地
位
置
图

个 案 调 查 分 析 表
调查日期： 年 7 月 13 日 调查人： 王佐象
案名
东城绿洲
工地位置
学府路和经十二路交叉口
接待中心
未定
开发商
江苏嘉源房地产
企划销售
江苏嘉源房地产
售楼电话

建筑设计

景观设计

计划形态
多层、别墅
占地面积
39万M2
总建面积
40万M2
总销金额
11亿
面积范围
70-230M2
主力面积
100M2
主力总价
27万
均价
2700元/M2
单价范围
2700-2826元/M2
总价范围
19-62万
计划户数
580户（3号地块）
可售户数
未销售
去化率
未销售
畅销户型
未销售
滞销户型
未销售
建筑风格
现代
绿化率
未定
容积率
1.05
得房率
未定
计划用途
商住
商铺均价
未定
车库均价
未定
开盘日期
04/10开工
交付日期
未定
车棚均价
未定
贷款额度
70%
贷款年限
30年
工程进度
未动工