上海市房地产市场现状问题及其对策研究应用.doc

华东师范大学 金融辅修专业学士学位论文上海市房地产市场现实状况、问题及其对策研究On the real estate market In shanghai作 者： 学 号： 指导老师： 学科专业： 年 月上海市房地产市场现实状况、问题及其对策研究摘要伴随中国住房制度改革逐步深入，房地产业进入快速发展新时期。和此同时，房地产供给结构失衡，投机加剧等问题也逐步表现出来，为了促进房地产业健康、稳定发展，政府出台了一系列调控政策来预防房地产过热发展，但房价仍然一路攀高。于此同时，房地产泡沫化、高房价等问题成为社会关注焦点，房地产泡沫是否存在也成为社会各界关键争论话题。本文以上海市房地产市场作为研究对象，搜集、整理了大量相关房地产现实状况资料，并在此基础上，分析了房价收入比、房地产投资占GDP比重、房地产投资占全社会固定资产比重等指标，对房地产泡沫形成原因及危害进行了总结，并提出处理对策。关键词： 房地产泡沫 房地产指数 房价收入比On the real estate market in shanghaiAbstractWith Chinese housing system coming into progress, the real estate industry in china has come into a new stage of continuous development. In the mean time, issues such as the supplies and demands imbalance of real estate have aroused great attention. A series of regulatory policies to prevent the real estate bubble from generating were introduced by central government，pries are still soaring. At the same time, the real estate bubble and high Pries become the focus of attention of society. Whether the real estate bubble exists has become the main issue in all sectors of society.In this paper, the real estate market in shanghai was selected as the research sample. Starting with the related principles of the real estate bubble，based on collecting a lot of data of the real estate bubble, many effecting factors, such as house price-to-income ratio, the ratio of GDP in real estate, the ratio of the total social fixed assets investment in real estate is analysis. Finally, the reasons of the real estate bubble and its damages are concluded, and preventing measures is proposed.Key Words: Real Estate Bubble Real Estate Index House Price-to-income Ratio目录摘要1ABSTRACT2一、引言2二、上海市房地产现实状况和问题3（一）、房地产投资额分析3（二）、商品房建设规模和销售情况分析5（三）、商品房价格分析5（四）、土地出让规模分析8三、上海房地产泡沫关键成因、危害及其对策8（一）、上海房地产泡沫关键成因8（二）、房地产泡沫危害10（三）、处理策略11四、结论12参考文件I附录II致谢V上海市房地产市场现实状况、问题及其对策研究一、引言在很早以前，房地产问题就已经引发了部分经济学家关注。多年来，相关房地产问题研究也越来越全方面，极大地丰富了我们知识，也为后人研究房地产问题打下了良好基础。郑子濮（）对已经有房地产泡沫评价指标体系进行了改造，利用统计方法去除指标之间相关性后，使用聚类分析对中国1992-房地产业发展进行了多元统计分析，得出现在中国房地产业未达成1992、1993年时过热状态，现在房产市场仍处于1994-1997年调整期以后缓慢复苏发展阶段，总量上还没有出现泡沫结论。袁志刚和樊潇彦（）在回顾和借鉴相关经济“泡沫”基础理论基础上 ,结构了一个房地产市场局部均衡模型 ,给出了地产均衡价格中理性泡沫产生和存在条件 ,和造成泡沫破灭对应条件。在理论上该模型为行为人预期、银行信贷和政府政策在地产泡沫形成中关键作用提供了一个简明、统一分析框架，并用该模型对历史上有名几次房地产泡沫进行了有力解释。 邹巍（）经过对1987年日本房地产泡沫破灭历史研究，和中国房地产泡沫进行对比，并提出人民币升值预期下中国房地产泡沫前景，和处理对策。史永东和陈日清（）经过建立一个0-1决议博弈模型,分析了在信息不对称情况下,房地产市场中羊群行为形成机制、羊群行为怎样造成房地产泡沫生成、和经济情况恶化时泡沫破裂后居民破产可能性。结论显示,居民在房地产市场中行为选择广受宏观经济基础面原因影响,也受羊群行为影响,而羊群行为存在使得房地产市场产生价格泡沫,当房地产泡沫破灭时,居民破产概率和信息不对称程度和居民预期相关。袁志刚（）提出供给和需求决定商品产量及其价格，任何政策怎样影响经济,应该先考虑它怎样影响供给和需求。在对北京市房地产市场供求现实状况进行分析基础上, 关键探讨了影响供求原因和存在问题。刘峻岭（）分析了影响房地产泡沫经济产生和发展客观、社会、环境等原因,经过对合肥房地产市场信息调查,从房价收入比、空置率、房地产资金起源等多个方面叙述了房地产经济程度,同时对遏制房地产泡沫产生和发展提出几点提议。本文创新之处是利用多项指标综合分析了上海房地产市场现实状况，关键分析了衡量房地产泡沫最有力指标即房价收入比后，结合房地产投资占全社会固定资产比重、房地产投资占GDP比重等辅助性指标，利用定量和定性相结合方法，对上海房地产市场现实状况进行了全方面分析。本文关键分为四个部分。第一部分是对现有房地产泡沫研究综述；第二部分是对上海房地产市场现实状况及问题进行分析：分析了房地产投资额、商品房建设规模和销售情况、商品房价格、房价收入比、土地出让规模；第三部分分析了上海房地产市场泡沫成因及危害，并提出防范对策；第四部分对全文进行了总结。二、上海市房地产现实状况和问题（一）、房地产投资额分析1房地产投资现实状况多年来，上海房地产开发投资连续高速增加，房地产投资额为566.17亿元，到了这一数字已经增加到了1464.18亿元，其中住宅投资从408.82亿元增加到918.68亿元，同期固定资产投资增加为282%。从到，上海房地产投资和住宅投资增幅全部少于1%，以后直到4月为止，房地产投资和住宅投资全部呈颓势，连续下降，以后月份逐步回升。自1月开始，房地产投资大幅回升，至6月房地产投资同期增加35.3%，住宅投资同期增加44.3%。（如附录1）2房地产开发投资占全社会固定资产比重房地产投资是房地产供给对需求最直接反应，投资额超常增加可能意味着投机需求和虚高价格形成。“房地产开发投资额占全社会固定资产投资额百分比”这一指标反应房地产在整个城市固定资产投资结构中是否合理 参见 房地产开发投资占全社会固定资产百分比 。全社会固定资产投资包含基础建设、更新改造和房地产投资等，在发达国家，房地产投资通常占20%-25%。中国房地产业作为国民经济支行业，该指标在30%以上视为有泡沫。如附录2所表示，-，上海房地产开发投资在固定资产投资中所占比重从30.28%上升到38.11%，以后连续回落到27.77%。-房地产开发投资在全社会固定资产投资中百分比均在30%以上，依据该指标在30%以上视为有泡沫来判定，说明上海房地产投资规模过大，已经出现泡沫。不过该百分比在开始不停下降，在底于低于30%，而且呈逐年下降趋势，这说明中国相关当局已经出台政策调整，控制房地产投资规模，使其保持在合理区间，避免投资规模增加过快现象再度出现。3房地产开发投资占GDP比重 “房地产投资额占GDP比重”指标，房地产投资额占GDP比重指标，用于判定是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象，继而引发未来价格飞涨和大量房屋空置，该指标在中国合理范围在10到14之间 参见李奎刚.中国房地产泡沫研究（兼谈重庆房地产泡沫）D.重庆：重庆大学，。结合“房地产开发投资增加率/GDP增加率”辅助判定上海房地产投资情况,“在城市经济快速发展阶段，房地产开发投资增加率/GDP增加率合理区间应为1，1.4，超出2倍或小于0.2倍，才会出现房地产经济过热或过冷现象” 参见深圳市房地产市场预警预报指标体系研究课题组.深圳房地产预警体系研究汇报.中经BP社，-12。房地产开发投资占GDP百分比是反应整个房地产业冷暖关键指标之一。如表1所表示，该比率由11.87%连续上升至14.56%，随即又连续下降，占同期GDP比重为9.73%。从结果上来看，除了房地产开发投资占GDP百分比达14.56%，超出10到14合理范围外，其它年度均在范围之内，说明上海基础没有房地产过热现象。表1 -上海房地产开发投资占GDP比重年份房地产开发投资（亿元）房地产开发投资增加率GDP（亿元）GDP增加率房地产投资/GDP房地产投资增加率/GDP增加率566.179.97%4771.1713.90%11.87%0.72630.7311.40%5210.129.20%12.11%1.24748.8918.73%5741.0310.19%13.04%1.84901.2420.34%6694.2316.60%13.46%1.231175.4630.43%8072.8320.59%14.56%1.481246.866.07%9247.6614.55%13.48%0.421275.592.30%10572.2414.32%12.07%0.161307.532.50%12494.0118.18%10.47%0.141366.874.54%14069.8712.61%9.71%0.361464.187.12%15 046.456.94%9.73%1.03数据起源：依据上海统计年鉴计算取得上海市房地产开发投资增加率和GDP增加率比值上看，也能够得到相同结论。在该比值是1.48，超出合理区间，但因为宏观调控回落至0.42。“房地产开发投资增加率/GDP增加率”说明上海房地产市场发展基础健康。（二）、商品房建设规模和销售情况分析从商品房供给方面看，-间上海房地产供给增加较快，各项指标均展现出高速增加态势，上海商品房施工面积达成10462.39万平方米，比上年同期增加10.34%，其中住宅面积为8091.85万平方米，比去年同期增加6.03%，表现出突出增加率。从开始，房地产供给量开始下降，房屋施工面积为9961.60万平方米，比降低了4.79%，这和政府出台一系列宏观政策有一定关系。-房屋施工面积增幅逐年下降，其中住宅施工面积由7988.73万平方米下降到6550.73万平方米，别墅和高级公寓由1381.80万平方米下降到1302.04万平方米，这些指标均表明开发商减慢了住宅开发速度。（见附录3）上海商品房销售面积3372.45万平方米，比上年同期增加46.88%，其中住宅销售面积为2928.04万平方米，比去年同期增加48.94%，别墅和高级公寓销售面积为450.42万平方米，比去年同期增加73.58%，办公楼销售面积为203万平方米，比去年同期增加39.17%。到上海商品房和住宅销售良好，房地产供不应求。从总量变动来看，后房地产基础稳定。受金融危机影响，上海房地产销售大幅下降，商品房销售面积比上年同期下降37.86%。（见附录4）（三）、商品房价格分析1商品房价格现实状况如附录5所表示，至间，上海商品房销售价格由3866元/平方米上涨到12839.98/平方米，住宅销售价格由3659元/平方米上涨到12364元/平方米。从图中能够看出，-，上海房地产销售价格增速有多个高点，在-间房地产销售价格增速比较显著，商品房销售价格分别上涨了6.93%、23.80%、26.79%；住宅销售价格分别上涨了9.51%、24.51%、27.98%；，商品房和住宅销售价格分别上涨了16.19%、17.25%；尤其是，上海商品房平均销售价格幅度很大，比平均价格上升了55.54%，其中商品住宅房平均价格比上升了55.54%。从整体趋势来说，商品房和住宅销售价格增速基础一致，能够说是住宅销售价格变动带动了商品房销售价格改变，这是因为住宅占商品房百分比很大原因。2房价收入比为了定量讨论房价是否合理，大家常常见“房价收入比”来考察居民购置承受能力。所谓房价收入比 参见 徐滇庆房价和泡沫经济第33页，是指住房价格和城市居民家庭年收入之比。即：房价收入比=住房平均价格/居民平均年全部收入中国现在流行3-6倍说法 参见baidu词条 ，据考证是20世纪90年代初世界银行教授黑马先生（AndrewHamer）在进行中国住房制度改革研究时，提出一个世界银行认为“比较理想”百分比。中国很多学者全部用这个指标并结合国际通用警戒水平，即“房价收入比正常应在3-6”来判定中国房价是否存在泡沫。但也有很多学者认为“房价收入比”在中国不适用(徐滇庆)。原因关键有，首先，从联合国统计数据来看，不一样国家房价收入比离散程度相当大，方差太高使得房价收入比说明不了问题；其次，在很多大城市，如北京、上海、深圳这么城市，大部分购房人并不是当地居民，而平均收入肯定是依据当地居民收入统计。第三，因为各国乃至各个部门公布“房价”和“收入”统计口径、计算方法和统计数据起源不一样，在这种情况下计算出来房价收入比内涵各有不一样，所以简单用中国房价收入比和外国相比是不合理。尽管如此，假如我们能够统一房价和收入定义，而且在相同定义下将房价收入比用于时间序列纵向比较，还是能够从这一指标中看出很多问题来。在这里，我们参考国民经济安全研究房地产泡沫、经济波动和政府调控一书中指标选择计算方法，其计算公式为:房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭年收入=(商品住宅平均销售价格商品住宅平均单套销售面积)/(城镇家庭人均可支配收入城镇家庭平均每户人口数)依据上海统计年鉴公布商品房销售总额和销售面积能够计算出每平方米住房平均价格。每套住房平均房价等于每平方米住房平均价格乘以每套住房面积，这里以80平方米住房为例。从附录6中可见，自从1995年以来上海城镇居民可支配收入在连续增加，同期，平均住房价格也在逐年升高，但收入升高速度远远小于房价升高速度。房价收入比大小就取决于着两个变量相对上升幅度。表2 房价收入比年份（年）人均可支配收入（元）平均每户人口（人）户均可支配收入（元）平均房价（元/平方米）平均住房价格（元）房价收入比19957 1722.9207992572205771 9.89 19968 1592.9236613199255958 10.82 19978 4392.8236293198255879 10.83 19988 7732.8245643557284554 11.58 199910 9322.8306103422273753 8.94 11 7182.8328103565285200 8.69 12 8832.8360723866309280 8.57 13 2502.8371004134330720 8.91 14 8672.8416285118409440 9.84 16 6832.8467126489519120 11.11 18 6452.7503426842547360 10.87 20 6682.7558047196575681 10.32 23 6232.7637818361668879 10.49 26 6752.7720238255660401 9.17 28 8382.777863128401027199 13.19 数据起源：房价收入比依据上海统计年鉴相关数据计算取得由表2所表示，从1995-1998年间，房价收入比逐年上升，由1995年9.89上升到1998年11.58。在1998年以后，因为居民收入增加速度超出了房价上涨速度，房价收入比展现出下降态势。在-，因为房价上涨速度加紧，房价收入比逐年上升，且上升趋势加紧，尤其是，房价收入比达11.11，就是说大家不吃不喝，将全部收入用于买房，也只能在11.后买到80平方米一套房子，这让社会上出现很多对房价飞涨埋怨。在-间，房价收入比基础上在10左右波动，小幅下降，这是因为房价上涨过快引来社会各界人士普遍不满，为了促进社会友好发展，政府出台了一系列宏观调控政策所致。在-间，房地产市场发展有悖常规，造成房价收入比扭曲发展，尤其是，房价收入比达13.13，比升高了4.02。房价收入比只能大致反应居民购置住房能力，在使用这个指标时候必需注意到它不足。“房价收入比”包含到房价和收入两方面，所以房价收入比过高并不是绝正确说明房价出现了泡沫，它也说明中国居民收入过低。中国收入信用制度很不健全，统计数据中可支配收入中难以包含全部收入，比如奖金、补助、兼职收入、灰色收入等。房价收入比较高说明中国居民供房负担较重，同时提醒我们房价相对于中国居民收入较高，我们应该在抑制房价上涨速度同时，加紧提升居民收入增加幅度。（四）、土地出让规模分析如附录7所表示，从-土地出让规模整体分布来看，大略表现出其发展一个生命周期，-为成长久，-为稳定时，而-开始进入衰退期。-上海土地供给量展现高速增加态势，出让土地面积5228.34万平方米，同比增加139.48%；出让土地面积6729.93万平方米，同比增加28.72%。-上海土地供给量较稳定，分别别去年增加3.8%、2.14%、-9.03%、18.81%。-，土地出让规模展现颓势，土地供给大规模降低，上海共出让地块696幅，出让面积2740.22万平方米、可建面积3346.23万平方米、住宅用面积915.42万平方米，和相比，总出让规模缩小了64.32%左右。出让面积为2506.72万平方米，住宅出让面积为952.66万平方米。土地供给比略有上升，但极难回到之前状态，其出让面积为2661.1万平方米，住宅出让面积1318.41万平方米。三、上海房地产泡沫关键成因、危害及其对策（一）、上海房地产泡沫关键成因1金融危机影响美国次贷危机对中国直接影响就是，在，珠三角、长三角等地有大量中小企业倒闭，其中陷于倒闭困境关键是加工贸易企业，这些出口企业往往属于劳动密集型行业，且多数是私营企业。据中国海关公布数据：7月次贷危机爆发后，三季度中国对美国出口同比增幅仅为12.4%，四季度再缩小到10.8%。而到2月份，对美出口增幅更变成了52%负增加，中国陷入了制造业危机。同时中国出口受阻，大量顺差造成政府为减低升值速率而增加外汇贮备，被迫向市场投放大量货币。如附录8所表示，在 -，中国货币供给量基础呈直线趋势增加，货币供给量为149613.34亿元，直至l2月末，广义货币供给量余额为606200亿元，同比增加27.58%。首先，消费者为了抵制通胀带来经济损失，采取了买房保值方法，在一定程度上造成房地产需求增加，推进了房价上涨。其次，在中国制造业盈利空间大幅下降情况下，美国政府又数次向中国施压，要求人民币升值，使得出口行业成本升高，盈利空间越来越小，造成投资者对制造业失去信心，那么将资金撤出制造业是很合逻辑选择。在制造业不兴同时，中国股市情况不佳，这批民间游资也未进入股市，在没有愈加好投资机会情况下，大量资金进入房地产市场，产生了房地产投机需求，从而抬高房价。2地方政府推进最近几年，土地成为各地政府获取资金关键手段。据调查，40%-60%地方财政收入来自于房地产业，包含土地出让金和和房地产相关税费收入。假如考虑到其对建筑业、金融业等相关产业影响，则该百分比会更高。，上海土地出让达成1043亿元，同比增加达172%，占其财政收入百分比为41.06%，和该百分比为16.03%和38.19%。“卖地”成为财政增收关键渠道，而上海房地产土地出让金占财政收入百分比多年来呈上升趋势。正是因为如此，各地才不停出现“地王”，土地供给过快上涨造成“圈地热”，圈地热造成地价不停上涨，进而房价也不停上涨，从而能深入拉高地价。其次，中央政府通常见GDP增加率作为指标来考评地方政府政绩，于是地方政府把房地产业作为支柱产业来发展，经过掌握土地资源促进房地产业飞速发展，为房价上涨推波助澜。据统计，上海房地产增加值达成1220.92亿元，占GDP比重为8.19%,为多年来最高。上海GDP增加率为8.2%，而房地产增加值增加对GDP增加率贡献为39.4%。由此可见，上海房地产行业对其GDP增加做出了巨大贡献。所以，在一定程度上，房地产业兴衰和地方政府利益和政府官员业绩息息相关，地方政府和房地产开发商结成利益共同体，共同分享房价上涨带来好处。3住房供给结构失衡从房屋供给方面看，、上海房屋总施工面积分别为10766.72万平方米、10390.67万平方米、9961.6万平方米，其中住宅施工面积占总施工面积分别为70.99%、66.14%、65.76%，呈逐年下降趋势，这是因为在国家出台政策抑制房价压力下，造成住宅开发成本上升而带来收益率下降，开发商不得不缩减住宅开发，但反观高等级墅建设，其占总房屋施工面积比率在、分别为13.86%、12.87%、13.07%，在短暂下降后于再次逆势而上，这是因为对于一样成本支出，高级住宅和写字楼取得收益肯定大于一般商品住宅和经济适用房，所以为了追求利润最大化，开发商更倾向于将资金投向前者。对于现在社会各界广为关注保障性住房发展一直不尽如人意，中国保障性住房供给严重不足是最大现实问题。中国保障性住房体系发展一直较慢，直到国务院出台国务院相关处理城市低收入家庭住房困难若干意见，正式提出了住房保障制度目标和基础框架，不过各省市地域均把商品住房用地作为关键供给对象，而保障性住房用地在计划目标中占比就严重不足，完成率则均较低，这个现实问题不是在短期内就能处理。上海保障性住房完成率在、均很好，分别为130%、123%、99%，不过因为保障性住房建设规模基数较低和申领条件等等原因，对于处理上海中低收入者住房困难问题帮助任然不大。4银行系统投资倾向因为房地产不可移动性及其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款。央行近日公布三季度金融机构贷款投向统计汇报显示，今年前三季度，全部金融机构本外币各项贷款新增6.54万亿元，其中快要2万亿元流入房地产开发领域，占人民币新增贷款27%。显然，中国关键房地产开发企业资金链安危，直接影响到中国银行业系统性安全。而据人民银行统计，一季度上海全市人民币个人住房贷款增加338.1亿元，比同期增加311.3亿元，新增个人房贷比去年同期增加10倍之多。其中新建房和二手房贷款分别增加162亿元和176.1亿元，表明房地产贷款业务已成为中国商业银行关键业务领域和关键业务之一。金融系统投资倾向首先推进了房地产业发展，其次因为房地产企业自有资金率通常在20%-30%，其它运行资金关键为银行贷款，这增大了金融系统金融风险。（二）、房地产泡沫危害1造成居民消费水平下降房价飞涨造成居民购置力下降，比如说在上海买一套80平方米房子平均价格在103万左右，为了买房，居民不得不压缩生活费用、提升储蓄，从而出现消费极大下降情况。个人消费降低，则企业将因为库存增加而引发觉金流流动不畅，进而降低生产规模及研发资金，这必将造成就业岗位降低，于是居民收入受到影响，因为收入受到影响，居民不得不再次降低消费，由此以往，形成一个恶性循环，对来来经济发展十分不利。2降低资源配置效率因为社会资源总量是基础不变，当大部分资源投向房地产业时，肯定造成其它行业资源不足。首先，在房地产泡沫存在时期，房地产价格快速上升，高额投资回报率会吸引大量社会资金进入到房地产行业，从而造成了其它部分产业得不到资金支持而生产萎缩，效率下降，经济结构严重失衡。其次，房地产业关联性很强，在房地产泡沫扩张期间，房地产价格上涨，房屋建设量快速增加，其关联产业也将得到快速扩张，但当房地产泡沫破裂之时，其上下游产业就会产生大量闲置，造成社会资源严重浪费。3扩大贫富差距因为房地产价格不停提升，使拥有房地产家庭收入伴随房地产增值而提升，而没有房子家庭收入提升远远小于拥有房地产家庭，这么会造成有房者和无房者收入差异增大，使无房者心理不平衡，引发社会问题。房地产泡沫使一部分人成为暴发户，另一部分人则倾家荡产，造成贫富差距深入扩大，不利于社会稳定。更为严重是，高房价不仅仅影响房地产市场上供求双方，据统计，房地产行业直接或间接影响60余个行业，房地产业能够拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业发展，一旦房地产泡沫破灭，后果不堪设想。4增加银行风险 宽松金融环境，是房地产泡沫滋生温床。在泡沫经济泛起阶段，大家对房地产行业投资回报率预期很高，于是大量资金流入房地产业。房地产投机造成其供给者和需求者全部对资金需求量很大，商业银行为她们提供了资金支持。为了抢占市场份额，寻求高额利润，一些商业银行扩大信贷，放松对贷款限制。一旦泡沫经济破灭，大量房地产企业破产，就会造成银行信贷风险暴露，同时大幅下降房价和地价也将造成抵押品价值缩水，银行账目上肯定出现大量呆账、坏账，危及银行资产安全，最终拖垮银行系统，从而造成全方面金融危机。（三）、处理策略1拓宽投资渠道现在，中国居民对资产投资保值性需求日益增强，大家对未来通货膨胀预期普遍偏高，而在中国投资渠道狭窄，缺乏有效通胀防御性投资工具，真正能吸引中国较大资金容量只有银行、股票市场和外汇市场。不过，这三大市场收益率全部比较低，风险较大。在这种情况下，部分阶层，她们有大量闲置资金却面临投资无门情况，正如温州炒房团，于是房地产乐观收益前景派生出大量投资需求，造成了现阶段房价过高现象。所以，政府必需牵头形成宽广投资渠道，并适度引导民间资金流向直接或间接实体产业，为其发明愈加好投资环境。2严格土地资源管理地方政府之所以热衷于“土地财政”，是因为地方政府能从土地出让中获取巨大收益，房地产在提升地方政府GDP、税收、财政收入方面确实有很好表现。不过房地产过热造成房产价格过高，加重了广大百姓生活负担。所以，政府应该经过调整土地资源供给量，优先确保中低价位、中小套型一般商品住房(含经济适用住房)和廉租住房土地供给，其年度供给量不得低于居住用地供给总量70%。要依据房地产市场要求，保持合理土地供给量和各类用地供给百分比，落实土地出让公开招标制度，控制部分城市过高地价。要果断阻止高级住宅盲目开发和大规模建设，预防出现新积压。3调整住房供给结构现在，中国住房供给体系关键由保障性住房和商品房组成，保障性住房包含两限房、经济适用房、廉租屋、公共租赁房，合理住房供给结构，无疑将起到稳定住房价格作用，同时对促进社会公平和稳定、刺激消费也含相关键意义。对于商品房建设，我们要增加小户型房源，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重。对于保障性住房，我们要明确相关保障性住房指标，增加透明度，即每十二个月计划建设多少、有多少人群能够取得，现在这些并不透明。对于低收入水平家庭而言，她们完全不含有对住房购置力，所以政府职责就应该是搞好廉租房建设，让那部分人群能够租得起房，住得上房。而对于中等及中等偏上收入水平家庭而言，其含有一定住房购置力，但因为现阶段房价过高而减弱了她们购置力，对这部分家庭，政府能够合适建设经济适用房，满足她们购房需求，让她们不至于节衣缩食地去追高购置商品房而深入推进房价上涨。4加强银行监管推进房价上涨资金通常全部是从银行流出，一旦泡沫经济破灭，银行必将面对大量呆账、坏账，所以加强银行信贷管理就变得尤为关键。首先商业银行要加强本身管理，建立和完善房地产市场分析、估计和监测指标体系，建立和扩大房地产市场信息起源，立即关注各地房地产市场发展改变情况，提升对房地产市场发展形势分析估计能力。其次信贷从业人员必需牢靠树立风险意识和良好职业道德意识，在调查步骤尽职尽责，认真做好贷前调查工作，立即分析信贷业务用户风险和经营风险，研究信贷风险防范方法。最终，为了使商业银行把房地产信贷规模控制在合理范围内，央行应该合适上调存款准备金率。四、结论经过对上海房地产市场基础运行情况及多个泡沫度量指标分析，看出目前房地产市场整体运行过热，确实存在泡沫而且显示出越来越大趋势。在此形势下，社会各界压力造成了政府在短期内出台了多项调控政策，试图打击房地产市场热潮，降低房屋销售价格。但我们不能一味打压房地产业，房地产业是支柱产业，也是先导产业，在金融危机攻击中国后，房地产业负担了重担，拉动了内需，把中国从泥潭中拉出。不过假如任由房价继续快速上涨，中国国民经济将会受到冲击，全社会资金大量积聚到房地产业，可能会侵蚀其它产业资金起源，降低社会生产和资源配置效率，从而造成中国产业结构升级受阻，国民经济难以可连续发展。所以，我们对此必需谨慎处理，因势利导，遏制房地产泡沫深入蔓延。本文论证过程中存在着不足之处，关键有以下多个方面:在讨论房价收入比这一指标现实状况时，数据不够充足，这关键是因为目前房价数据混乱，即使是国家统计部门公布数据也常常出现相互矛盾情况，也因为时间和精力关系，笔者未能经过调研以取得充足数据，只能以点代面，存在一定片面性，造成判定不够正确。因为笔者水平有限，对各指标讨论和分析不够深入和全方面，请各位见谅。参考文件1 郑子濮.房地产泡沫评价指标及应用D首全部经济贸易大学.2 袁志刚，樊潇彦.房地产市场理性泡沫分析J.经济研究，（3）：34-433 邹巍. 人民币升值预期下房地产泡沫以日本为例J中国房地产.，（9）： 54-564 史永东，陈日清. 信息不对称、羊群行为和房地产市场中居民破产J财经问题研究, ,(12)：39-42 5 袁志刚.相关北京市房地产市场供需问题研究J北京工商大学学报(自然科学版), ，25(04) ，67-706 刘峻岭. 房地产泡沫经济分析J安徽建筑，(06):198-2027 许滇庆.房价和泡沫经济M.北京：机械工程出版社，.88 李奎刚.中国房地产泡沫研究（兼谈重庆房地产泡沫）D.重庆：重庆大学，9 房地产开发占全国固定资产比重10深圳市房地产市场预警预报指标体系研究课题组.深圳房地产预警体系研究汇报.中经BP社，-12附录1. 中国房地产及住宅投资累计同期增加情况(单位:%)数据起源：上海统计年鉴2-房地产开发投资和全社会固定资产投资情况年份全社会固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）房地产开发投资/全社会固定资产1869.67566.1730.28%1994.73630.7331.62%2187.06748.8934.24%2452.11901.2436.75%3084.661175.4638.11%3542.551246.8635.20%3925.091275.5932.50%4458.611307.5329.33%4829.451366.8728.30%5273.331464.1827.77%数据起源：依据上海统计年鉴数据计算取得3 -上海商品房施工规模（单位：万平方米）年份房屋施工面积 (万平方米)住 宅# 别墅、高级公寓办公楼商业营业用房其 她5523.234263.50254.11515.10438.47306.165986.184842.31302.92362.54423.29358.046856.965727.24625.91311.83433.19384.708267.516782.09847.74417.83564.04503.559481.617631.31985.53520.65725.59604.0510462.398091.851652.89630.38951.58788.5810938.757988.731381.80723.781074.061152.1810766.727642.791492.75935.231131.861056.8410390.676872.101337.611084.471222.531211.579961.606550.731302.04958.641112.33139.90数据起源：上海统计年鉴4-上海商品房销售情况年份商品房销售面积 (万平方米)住宅# 别墅、高级公寓办公楼商业营业用房其它1557.871445.8753.4447.4654.541252.371796.641681.4887.6340.9856.551588.821971.471846.38182.