某仓储物流商业服务中心可行性论证报告.doc

桃花江仓储物流服务中心项目
桃花江仓储物流服务中心建设项目
可行性研究报告

第一章 总论

1.1 项目提要
1.1.1 项目名称：桃花江仓储物流服务中心建设（以下简称本项目）
1.1.2 项目性质：新建
1.1.3 项目建设单位情况
1.1.3.1 单位名称：桃江县桃花江经济开发区建设开发有限公司（以下简称项目建设单位）
1.1.3.2 单位经济性质：有限责任公司（国有独资）
1.1.3.3 注册资本：人民币壹仟万元
1.1.3.4 法人代表：周卫星
1.1.3.5 公司经营范围：城市建设项目投资和开发、城市市政基础设施经营，建筑材料销售。
1.1.4 项目建设地点：湖南省桃江经济开发区桃花江大道南侧（以下简称项目建设地）
1.1.5 项目建设内容
（1）用地155亩；
（2）建筑面积1.4万m2；
（3）物流信息管理系统建设。
1.1.6 项目总投资及投资构成
1.1.6.1 项目总投资人民币15000万元
1.1.6.2 投资构成
1、固定资产投资 12700万元
（1）建筑工程 8160万元
（2）设备购置 3000万元
（3）安装工程 240万元
（4）其 他 1300万元
2、无形资产投资 300万元
3、流动资金 2000万元
1.1.7 投融资方案
1.1.8 主要技术经济指标
1.1.8.1 年服务收入 5000万元
1.1.8.2 效益评价指标
（1）年净利润 838万元
（2）年服务收入利润率16.28%
（3）年服务收入利税率30.82%
（4）资本金利润率 20.95%
（5）投资利润率 6.98%
1.2 可研报告编制依据
（1）《中华人民共和国城市规划法》
（2）《中华人民共和国环境保护法》
（3）《中华人民共和国合同法》
（4）《中华人民共和国公司法》
（5）《全国国民经济和社会发展“十一五”规划》
（6）《益阳市2004年—2020年产业发展规划》
（7）《桃江县城市总体规划（2004年-2020年）》
1.3 项目综合评价
1.3.1 项目提出的理由
项目建设地位于桃江经济开发区，园区及周围已落户，正在建设或已建成投产的有萌立尔、园通生物等八家企业，随着经济开发区对外招商力度的加大，还将陆续有生产性企业进入园区，预计就近投资的企业将达20余家，常住人口上万人。但到目前为止，项目建设地尚无一处颇具规模的综合性仓储物流服务中心。因此，兴建一个集商务办公、货运物流配送、餐饮住宿等商贸服务功能于一体的仓储物流服务中心是适应市场需要的。

第二章 项目建设背景

2.1、宏观背景
（1）中西部大开发战略的提出
党的十六大给予中西部开发十分突出的地位，指出了中西部大开发的重大意义、阶段目标、重要任务，并提出具体要求。从全国产业战略布局的发展态势看，正在实现由“一个大局”向“另一个大局”的转变。本世纪将进一步形成由沿海经济带、长江经济带和西部大开发构成的“H”型格局。随着中西部大开发战略的实施，中部地区在资源、劳力、土地等方面对制造业的竞争优势明显加强。国家经济发展的重心向中西部转移，加速工业化进程和小城镇发展的战略是桃江县县域经济与仓储物流及商贸服务发展良好的契机。
（2）科学发展观的提出
从传统的经济增长发展观转向当代以人为本发展观，这是21世纪世界的发展趋势，也是中国的发展需要。党的十六届三中全会提出的以人为本，全面、协调、可持续的科学发展观，从经济建设转向全面发展，倡导共同发展、缩小差距，改革的根本目的是以人为本，发展人的能力，实施五大协调发展战略等。这也对新时期县域经济中物流、商贸服务的发展提出了更高的要求。
（3）泛珠三角区域发展战略的提出
泛珠三角区域发展战略将为湖南省极好的发展机遇。“泛珠三角”是指由广东、福建、江西、广西、海南、湖南、四川、云南、贵州等9个省（区），再加上香港和澳门形成的超级经济圈。湖南省与泛珠三角中的大部分地区——特别是大珠三角地区——梯度优越明显，产业互补性更强。湖南省特别是长株潭城市群，具备实现这种外源性资本与本地产业紧密、迅猛聚合的载体作用。通过主动加入泛珠三角经济圈，积极承接珠三角产业转移，将可以实现跨越式发展。
2.2 微观背景
（1）益阳市面临的发展机遇
益阳市是地处湖南省经济较发达地区的洞庭湖经济圈和长株潭城市群的交接点，北望长江中下游城市群，东距省会城市长沙74公里，良好的区位条件能接受长株潭等地和长江中下游经济圈城市经济、技术、信息的辐射与传播。洞庭湖综合治理和资江开发为加速益阳经济发展提供了良好契机，益阳的水源优势将进一步加强，今后有可能成为湘中地区重要的水陆交通枢纽。
（2）县域经济的快速发展
进入新世纪以来，桃江县域经济的迅速发展，农业产业化步伐加快，民营经济突飞猛进，工业经济持续增长，县域范围内以经济开发区为中心，连带灰山港、大栗港、马迹塘、武潭等四镇的工业园已形成一区三园，七大支柱产业发展势头良好。在新的发展背景下，为了更好的推进工业化与城镇化进程，极有必要在县城加快仓储物流及商贸服务的发展，以整合县域内各镇的建设和基础设施布局，促进县域经济协调发展。
近年来，我县经济保持持续快速增长，交通、通讯、电力等基础设施完善，资源和区位比较优势明显。已初步形成建材、矿冶、机械制造、水电、食品、竹木加工、旅游等七大支柱产业。特别是竹木加工、矿冶、机械制造发展迅速，已具备出口创汇潜能。2005年全县GDP37.77亿元，增长12%；财政收入达1.72亿元，增长14.2%；固定资产投资完成12.7亿元，增长39.7%；农民人均纯收入3202元，增长9.4%；城镇居民人均可支配收入7460元，增长12.6%；城镇居民和农村农民人均生活消费支出分别达到5144元和3399元。县域经济的快速发展和城乡人民收入的逐渐提高，为加快市场建设和繁荣提供了可能。

第三章 项目建设条件

3.1 地理位置及交通条件
桃江县位于湖南省中部偏北，资江下游，以境内闻名中外的桃花江而得名。地理座标为东经111°36′~112°19′，北纬 28°13′~ 28°41′。东抵益阳市，南接宁乡，西靠安化，北临汉寿、常德。县境海拔高度一般在50—100米之间，距海洋最小距离600多公里。东西长73.3公里，南北宽51.5公里，总面积2063平方公里，为全省总面积的0.97%。
县境地处雪峰山余脉向洞庭湖过渡的交接地带。地形由西南向东北倾斜。西南部山地居多，东南为丘陵盆地，西北为丘陵区，中部为资江与桃花江的冲积平原。
资江通过县境流程102公里，并有志、獭、泥、沾、敷5支溪水纵横交错，有东去益阳市公路29公里，南经宁乡（75公里）至省城长沙126公里，北经三堂街至汉寿72公里，至常德121公里。207国道通过西部两镇一乡，有1837省道（其中桃江至益阳段为一级公路）、1824省道穿过县境并交于县城。长石铁路经过县城牛潭河北区，并有先锋县级站，洛湛铁路经过灰山港，并有县级站。
3.2社会经济状况
桃江县县域经济和社会发展呈现出增速发展势头，三次产业进一步协调并进。2005年桃江县生产总值（GDP）377715万元，按可比价格计算比上年增长12%，增幅比上年提高1个百分点。在经济实力增强经济步伐加快的同时，桃江县经济结构也得到进一步改善，三次产业协调并进。在全部生产总值中，其中一产业实现增加值115172万元，增长7%，二产业实现增加值143850万元，增长19.4%，三产业实现增加值118693万元，增长10.2%，一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为20.8%、51.9%、27.3%。分别拉动经济增长2.5、6.2、3.3个百分点。2005年三次产业结构比重为31：38：31。与2004年相比，第一产业比重下降2个百分点；第二产业比重上升3个百分点；第三产业比重下降1个百分点。按常住人口计算，人均GDP5080元，同比增长14.8%。
在农村，惠农政策落到实处，农业生产形势稳定。政策支持农业的力度继续增强。对农民下发粮食直补资金、良种补贴、农机补贴和全免农业税等一系列优惠政策，桃江县农业和农村经济继续保持良好势头。全年农林牧渔业总产值达186506万元，按可比价同比增长7.4%。其中：农业产值80535万元，同比增长0.9%，林业产值27039万元，同比增长15.1%，牧业产值71472万元，同比增长10.4%，渔业产值3886万元，同比增长2.8%，农林牧渔服务业产值3574万元，同比增长12.1%。粮食作物面积56.57千公顷，比上年啬千公顷，粮食总产量296160吨，比上年增加9833吨，同比增长3.4%；肉类总产量53852吨，比上年增长13.3%；全年出栏猪75.5万头，同比增长13.5%；出栏牛1.62万头，同比增长11%；出栏羊6万只，同比增长14.7%；出笼家禽331万羽，同比增长14.7%；禽蛋产量7750吨，同比增长10.7%；水产品产量5060吨，同比增长3.3%。
特别是农业在产业结构的整体优势产业不断壮大，产业组织化程度进一步提高。2005年桃江县围绕不断壮大优势产业，加快发展绿色高效农业，着力提升特色产业，发展了一批具有市场潜力和特色的优势产业，初步形成了楠竹、优质稻米、绿色葛、品牌茶、商品菜、时鲜水果、藠头等几大特色产业基地。全年由省农业厅认定的无公害、绿色农产品产地认证面积达43.3万亩，其中：无公害水稻面积18.9万亩，无公害油菜面积18.9万亩，无公害蔬菜面积1.7万亩，无公害玉米面积3.8万亩。由农业部认证的无公害绿色农产品五个，包括大米、玉竹参、藠头、越瓜和牲猪。2005年全县优质稻播种面积65万亩，优质稻产量23.92万吨。新建连片绿色葛基地3000亩，全县绿色葛根种植1.2万亩，年产葛根0.8万吨，建设品牌茶基地2.1万亩，生产“美人窝”“雪峰山”等品种牌茶叶1200吨，全县蔬菜基地5.5万亩。全县有种粮30亩以上的大户274户，种植10亩以上经济作物的大户380户。全县年出栏100头以上的养猪大户共1331户，其中养猪100-200头重点户731户，200-300头的专业户有600户。年产肥猪5000头以上的有2户，年出栏牛10头以上的户数达118户，年出栏羊30头以上的户数达231户。雪峰山茶荣获国际有机茶基地认证；湖南“明鑫”食品有限公司成为湖南省农业产业化“131”工程龙头企业；鸬鹚渡、雪峰山茶、“德辉”粮业等被评为益阳市农业产业化龙头企业；桃花江竹胶板有限公司。在推进产业化的同时，全县积极引导和持持农村专业合作经济组织发展，发挥中介组织在农业产业化建设中的桥梁和纽带作用，全县共发展各类专业合作组织44个，入会（社）员2万余人，辐射或带动农民15万户。
工业生产持续快速增长。继续实施“工业强县”战略，提出了“发挥资源优势，打造支柱产业，振兴桃江工业”的思路，工业生产持续快速增长。全年完成工业增加值106464万元，同比增长14.9%，对经济增长的贡献率为29.9%，拉动经济增长3.6个百分点。其中：规模以上工业完成增加值49086万元，同比增长34.5%。
产销衔接良好，。效益稳步提高。规模工业实现销售收入178216万元，产销率为101%，同比提高了1.9个百分点。盈亏相抵实现利润4527万元，同比增长88.8%。亏损额下降，亏损面缩小，亏损企业亏损额1007万元，同比下降45.3%，亏损面为10%，同比缩小14个百分点。经济效益综合指数达到128.42%，同比提高8.5个百分点。
工业投入增长快。以科技创新为动力，增强产业和产品竞争力，增强企业的发展潜力。桃江县工业新增固定资产投入3.6亿元，其中：工业技改投资1.4亿元，新上固定资产投资50万元以上工业项目32个。企业的持生产能力，产品技术会含量显著提高，有效地促进了生产的发展。
支柱产业贡献突出。在80个规模工业中，以建材、竹木加工、矿冶、机械制造等四大支柱产业为主的企业完成产值147027万元，占全部规模工业产值的82.9%，四大支柱产业的产值比上年增长28.8%，增速比规模工业增速高2.9个百分点。
财政收入平稳增长，支出结构不断优化。2005年，共完成财政收入172288万元，增长14.2%，其中：地方财政收入10646万元，增长4.9%，在农业税全免的情况下，完成税收收入13448万元，增长9.9%，占财政收入的78%。在全部财政收入中，国税系统完成7210万元，增长27.6%，地税系统完成5818万元，增长21.2%，财政系统完成4200万元，下降9.4%。全年财政支出42330万元，增长32.6%，保证了行政事业单位工资按时发放和党政机关的正常运转，确保了社会保障资金的拔付，保障了下岗职工基本生活和离退休人员基本养老金的足额发放，认真落实了“两免一补”资助制度和各类支农补贴，促进了社会大局的稳定与经济的协调发展。
3.3项目建设的优势条件
（1）形势与机遇
国家经济发展的重心向中，西部转移，加速小城镇发展的战略是桃江县经济与城镇发展的良好契机。湖南省处在全国经济发展承东启西的桥头堡的位置，桃江又是处在长株潭经济一体化城市群的附近，并处在环洞庭湖经济发展圈中，面临着东南沿海一切及西部大开发的辐射，凭着资源优越，桃江迎来了一次极好的发展形势和机遇。
（2）区位优势
桃江县距益阳21公里，距长沙97公里，距常德市98公里，位于长常高速公路的中间区位，是长沙至常德联系轴上的一个重要城镇，为城市提供了发展有利条件，良好的地理位置使桃江能迅速及时地接受其它城市经济、技术、信息 辐射与传播。
（3）交通优势
桃江县陆交通便利，水运交通方便，桃江经资江直达洞庭湖，进入长江，使之能与洞庭湖相连的各大水系上的城市紧密相连。公路交通方面，县域内有207国道穿越本县的二镇一乡，有1837省道、1824省道通过全县交沿国道、省道边兴建了许多城镇，并且怀桃快速干道正在兴建，全县实现了村村通公路。铁路方面的长石线通过县城牛潭河北区，并没有县级站，有正在兴建的洛湛铁路穿过灰山港镇，并设有县级站。空运方面，桃江与长沙黄花机场较近乘车到达黄花机场只需1、2小时的时间可以飞往世界各地。因此良好的交通优势，使桃东县与其它城市的联系快捷、便利，可以促进了县域与城镇发展。
县境内矿产资源丰富，主要有石灰石、花岗石、锑、锰、铁、金、煤等。
（5）人口与劳动力优势
全县总人口82万人，其中有10万人在外打工，这一部分打工回来和剩余劳动力的进一步释放，对小城镇的发展是一个巨大的推动力。
第四章 项目建设单位基本情况

桃江县桃花江经济开发区建设开发有限公司是2003年5月7日成立的国有独资有限责任公司，法人代表周卫星，公司注册资本金为1000万元，公司主要从事城市建设项目投资和开发、城市市政基础设施经营以及建筑材料销售。
桃江县桃花江经济开发区建设开发有限公司位于桃江县东区，益桃线穿园而过，其整体规划面积为6.066平方公里。自2003年1月动工建设以来，已投入基础设施建设近5000万元，铺设下水管管道4870米，架通10KV园区永久性主电力线路征地近700亩，拆迁房屋94栋，已开发面积约1平方公里，完成“七通一平”的基础设施配套工程，初步形成了1平方公里的园区骨架，新修了桃花江大道、创业大道、长竹路以及竹海大道园区主干道。2006年，桃江县桃花江经济开发区建设开发有限公司正着手开发工业用地面积2平方公里，商服用地1平方公里。
2006年桃江开发区将继续加大基础设施建设力度，继续加大招商引资力度，着力开发仓储用地，继续加大体制创新力度，使公司逐步做大做强。

第五章 市场分析

5.1 仓储物流市场分析
5.1.1 现代仓储物流发展概况
仓储物流是指生产经营企业为集中精力搞好主业，把原来属于自己处理的物流活动，以合同方种物流运作与管理方式。因此又第三方物流也叫合同制物流。第三方物流企业不是货代公司，也不是单纯的速递公司，在物流领域扮演的是客户的战略同盟者的角色。在服务内容上，它为客户提供的不仅仅是一次的运输或配送服务，而是一种具有长期契约性质的综合物流服务，最终职能是保证客户物流体系的高效运作和不断优化供应链管理。从这个角度来看，第三方物流企业甚至可以说是客户的一个专职物流部门，只是这个“物流部门”更具有专业优势和管理经验。
中国大约有1.6万物流服务行业公司，行业产值超过390亿元。预测到2010年中国物流行业的产值将达到12000亿元。中国巨大的物流市场已经吸引了国院上各个货运巨头的目光，外国物流企业纷纷进军中国市场，预测未来几年我国物流业将保持快速增长态势，我国物流市场发民展前景广阔，给了投资者一个发挥的空间。
据有关资料分析：2004年，全国社会物流总额达38.4万亿元，增长29.9%（现价计算），增幅比上年同期提高2.9个百分点。明显高于同期GDP的增长速度2004年GDP总量与物流总额相比的物流需求系数为2.8。其中：工业品物流总额为32.5万亿元，同比增长30.2%。物流总值高速增长，表明经济增长对物流需求越来越大，经济发展对物流的依赖程度也越来越高。
2005年，桃江物流企业在竞争中重组整合，国有、民营和外资企业“三足鼎立”的态势越发明显。加大了对物流基础设施建设的投入，物流技术装备水平得到提高，物流能力明显增强，物流管理和技术创新出现新局面，物流行业区瑾物流发展的“大环境”。连锁零售、竹制品、农产品、矿产品、医药、粮食等专业物流迅速发展，带动了桃江相关产业的发展。
随着我国生产力水平的提高，以整合交通运输、仓储、配送等环节而成一体，实现企业与社会成本最低、效益最大的物流业与互联网经济一起被人们当成“新经济”的重要内容，被广泛地称作第三利润源泉。2006年至2010年，中国南方国际现代物流中心的基本框架和主要功能将形成；物流成本占GDP的比重再下降3%；第三方物流占物流市场的比重达到23%。到2010年，全球80%的海运出口市场，都将集中在大陆。
5.1.2湖南物流市场发展现状
2005年湖南省社会零运总款达700多亿元，位列全国第九位；尽管省内已拥有了以铁路为骨架，公路为筋络，民航、水运为补充的立体运输网络。湖南省的物流网络仍然滞后；发展较快，竞争较为激烈的是医药物流。近三年，“全洲医药”、“中南医药”、“三和医药”等医药物流公司自称老大，发展迅速与传统的医药物流相比较，减少了中间代理环节，形成了直供的价格优势。
5.1.3桃江县物流产业发展现状
物流产业作为商贸流通领域的现代流通业态。在桃江县尚处于空白，目前只有数家货运代理，办理集装箱，块件的临时货运业务，没有集仓储、信息、运输于一体的物流中心，为全县之大支柱产业迅速极不相适应。
5.2项目所在地物流市场分析
项目基地是竹资源居全国第三，销量第一的竹林资源大县，竹产业是全县的支柱产业。
5.2.1竹产品市场
5.2.1.1 竹资源基本情况
桃江县现有竹林在面积92万亩，占全县总用地面积的23.3%，立竹蓄积1.08亿株(亩均150株)，毛竹面积占全省竹林面积的10.4%，占全国的1.8%，立竹蓄积量占全省的13.63%，占全国的2.1%。
桃江周边的安化、宁乡、汉寿、赫山等县区竹林面积183万亩，竹林面积居全国第4，全省第一。目前，全县把毛竹加工作为富民强县的重大战略来抓，竹业加工、经营单位9000多个，从业劳动力13万多人，从业农户1.4万户，已初步形成比较完备的竹产业体系。已开发生活日用、农资包装、建材装饰、家具用具、文娱用品、医用保健、工艺美术等10大类400多个品种的竹加工产品。产品远销韩国、日本、蒙古、俄罗斯、欧美、东南亚。农民从竹业加工经营中年人均增收225元。毛竹综合开发已成为全县经济增长点和农民脱贫致富奔小康的重要途径。
由于桃江县竹资源丰富，竹开发历史悠久，竹制品在全国影响很大，先后获得以下殊荣：
1996年，被林业部命名为“中国竹子之乡”，并由现任总理温家宝亲自书写题名。
“全国林业标准化示范县”（国家质量技术监督局：质技监局发[1998]30号文件）
“国家林业星火计划项目县”（国家林业局林科[1998]27号文件）
“全国生态环境建设示范县”
“国家财政支持农业科技推广示范县”
“全国林业工作站建设示范县”
“湖南省重点林区县及丘岗山地开发示范县、科技兴林示范县”
5.2.1.2 竹产业发展情况
竹业的发展，受到了世界产竹国的高度重视，竹林培育和开发利用的科技含量不断提高。我国及湖南省林业科研院所、高等院校在竹林培育和开发利用方面已获得大批成熟的科研成果，可以推广应用。
桃江县竹子生产历史悠久，竹农有经营竹林的传统经验，对竹子的生长特性有较多了解，全县具有健全的县、乡镇、村林业科技推广服务网络，有一个以研究竹子为主的县级林科所。全县林业科技力量比较雄厚，有高级工程师3人，工程师37人，助理工程师27人，近几年来，在竹林低改、丰产培育、病虫防治等方面，获5个省级以上科研成果奖和16个市级科研成果奖。其中《楠竹高效专用肥研制与应用》成果通过了省级鉴定，该成果填补了竹类研究上的一个空白。由桃江县科技人员主持研究的《黄脊竹蝗集中产卵地的识别与测报方法研究》处于国内同类研究领先水平，解决了竹蝗危害难题。
5.2.1.3 竹产品生产和市场销售情况
（1） 生产情况
桃江县竹制品生产已有一千多年的历史，进入20世纪90年代以后由传统的手工作坊生产向机械化生产转变。目前年产值在80万元以上的生产厂家288家，其注册资产为1.3亿元，投入5.47亿元，固定资产1.98亿元，流动资金3.484亿元，另有各类作坊式加工单位8200余家。
目前已开发日用生活、家居装饰、建材、食用保健、家用家具、工艺美术、文娱用品、外贸制品、物品包装等10大类400多个品种。近2年来新建了35家竹胶板厂、2家竹地板厂。
2002年，林业产值达13亿元，其中竹制品9.75亿元。桃江县的竹凉席和竹胶板生产在全省乃至全国都占据主导地位。全省竹胶板生产线100条，桃江占了50条；竹凉席年产300多万床；占全省的70%，全国的40%，产值3.9亿元，生产量达25万立方米，市场供应量还不到需求量的3%。
（2） 销售情况
桃江竹制品现有销售门店2000多个，市场交易额10多亿元。在全国设有98个销售网点，外地有200多个销售中介商常驻桃江，从事竹制品销售工作，仅此途径销售竹产品占了销售总额的30%。全、县从事经营的网点有9000多个。288家较大型加工厂都设过代销，直销只占产品销售量的16%。桃江竹制品远销韩国、加拿大、巴西、越南、新加坡、香港等国家和地区。目前全年有2000多人的外跑销售。桃江县竹制品销售情况见下表：

桃江县大宗竹产品销售地区一览表
产品
名称
主要销售省份及国家
销售中心城市
自设销售的中心城 市
备注
竹
胶
板
辽宁、北京、河南、天津、山西、河北、湖北、内蒙、山东、江苏、重庆、四川、新疆、湖南、上海、安徽
沈阳、北京、太原、武汉、西宁、重庆、石家庄、济南、成都、长沙、格尔木
沈阳、济南、重庆、成都、武汉、太原、西宁、长沙

保
健
品
北京、天津、辽宁、山东、山西、重庆、湖北、浙江、四川、安徽、黑龙江、新加坡、越南、韩国
北京、天津、沈阳、哈尔滨、太原、济南、重庆、武汉、长沙、成都、石家庄、吉隆坡、河内、汉城
北京、天津、沈阳、太原、济南、重庆、长沙、武汉、成都、合肥

竹
地
板
北京、天津、湖北、上海、辽宁、广东、山东、江苏、重庆、四川、湖南、河南、河北、安徽、加拿大、新加坡、韩国、巴西
北京、天津、武汉、山东、上海、济南、重庆、沈阳
北京、武汉、上海、石家庄、太原、长沙

竹
工
艺
品
北京、上海、安徽、山东、广东、江苏、长沙、河北、香港、韩国
北京、上海、广州、张家界、深圳、苏州、杭州、石家庄
北京、广州、深圳

5.2.2 桃江县“一区四园”生产企业现状
项目所在地在调整产业结构，着力加快工业化进程和提高城镇化水平，近几年在加大招商引资力度的影响下，已形成桃花江经济开发区和灰山港、大栗港、马迹塘、武潭四个工业园，目前已入园（区）的企业达40多家。这些企业考虑投资成本和节约资金、用地的需要，都没有仓储、运输条件，都将依托现代化快捷的信息和物流来满足原材料采购和产品的销售，经测算2008年其市场购销总额将达35亿元。
5.3 目标市场定位
建设6万平方米仓储设施，目标设施，目标年交易量4 万标准箱，日处理订单1000单以上，年服务营运收入5000万元。

第六章 项目建设规模与建设方案

6.1项目建设的目标定位
桃花江物流中心建设的总目标是：在三年内打造成为规模宏大、设施齐全、管理规范、信息便捷、交易公平、电子结算、行业领先的现代化物流中心和信息中心。近期市场交易额在12-14亿元，中期可提高到20亿元以上，到2015年交易量将进一步提高到30亿元。
6.2项目建设的具体内容
1、土建工程
一栋高标准综合大楼一幢仓储用房，建筑面积合计1.4万m2。
2、配套设施
（1） 物流配送中心；
（2） 信息中心；
（3） 质检中心；
（4） 检疫中心；
（5） 技术培训中心；
（6） 物业管理中心。
6.3工程建设方案
1、位置
项目建设用地造在桃江县经济开发区，位于桃花江大道南侧。东临桃花江竹海风景区，西南临县委政府办公大楼和休闲广场，南距S308国道200多米，西临桃花江河畔，地理位置十分优势。
2、规划布局
（1）规划分析
桃江县城位于全县的东北，西部与南部乡镇是桃江县的加工企业主要分布区，往东沿桃益一级公路（S308省道）距益阳只有24Km。
南面有桃江长途汽车站，金盆路往北跨资江24Km至桃江火车站、往南30Km到洛湛线灰山港火车站。
原材料交通流主要从西南、南面进城，各种产品外运主要是往东、往北。
（2）布局与交通组织
东部为批发市场区、西部为门店销售商住区、东南是仓储物流区、东北为管理中心。
内部道路骨架为“一纵三横”，商业门店前的小路为通达式的棋盘状网络，仓储的货流交通不进入市场区，从商业城南端直接进入金盆路，中心广场兼作内部停车场，整个商业城内以步行交通为主。
（3）环境与景观规划
物流中心内建2处公厕和垃圾中转站。景观以主入口处东西道路为轴线，入口做成一小型广场，内部广场做小品与绿化，形成一个公共空间。商住楼均为5层，市场与仓储建筑为2层，综合大楼为6层，形成西高东低的群体空间。市场为绿色平屋顶，商住区为小坡屋顶，北组团为蓝色，南组团为红色，整个建筑色彩活泼、对比较强，容易识别。
3、开发建设
物流中心155亩分两期工程建设，一期工程80亩，建筑面积6.4万m2，二期工程75亩，建筑面积4.0万m2。
通过一期工程建设，先建商业门店和仓库吸引业主入城，扩大物流中心的影响，提高人气度，解决产品有市场无场的问题。二期工程以批发市场为主，进一步扩大流通，建成湘中有影响的物流市场。
为提高管理效益和水平，必须要建现代化信息中心和检测检疫中心，实现全国联网，逐步实现网上交易为主。
6.4市场信息系统设计方案
市场信息系统
信息中心
检测检验中心
配送中心
市场交易中心
物业管理中心

物流网站方案

物流网站建设方案：
系统整体功能结构图
物流管理系统
基本信息系统
订单系统
仓库系统
运输系统

基本信息系统：
公用的子系统，提供所有其他子系统的基本数据，是系统必要的部分，凡是其他子系统要参照的数据、组织人员信息与货主有关的供应商、客户的信息均包括在内。
订单系统：
是客户服务部门接受订单之后，将订单录入系统，从而开始单据在物流系统中的流转过程，同时对订单进行跟踪管理，并与客户之间保持联系，向客户及时的提供订单的执行情况。
仓库系统：
仓库系统是物流中心信息系统的重要组成部分，是整个供应链管理中不可或缺的一个环节，仓库系统的高效运作，也必然将推动整个物流系统的高效运作。
本系统是专门面对第三方物流企业的仓库管理软件，融合现代物流的管理思想，为物流企业的仓库管理提供了一个良好的应用平台，并为企业电子商务的应用预留了可扩展的接口。仓库系统实现了对仓库运作全过程的管理，包括入库、出库、盘点、不良品处理、库存实时查询齐备的功能，同时系统实现了对货品的批次进行精确跟踪，提供完善的单据报表，采用严格的权限控制，从而保证了仓库运作的严格、有序、高效。
运输系统：是物流中心信息系统的重要组成，是整个供应莲管理中不可或缺的一个环节，运输的效率直接影响整个物流系统的运作。
本系统是专门面对第三方物流企业的运输管理软件，融合现代物流的管理思想，为物流企业的运输管理提供了一个良好的应用平台，并为企业电子商务的应用预留了可扩展的接口。运输系统实现了对运输操作的全过程的管理，包括调度、车辆外协、装车、短拨、费用处理、投诉受理等功能，同时系统实现了对运输过程的跟踪，提供完善的单据报表，采用严格的权限控制，从而保证了运输操作的严格、有序、高效。
1、 客户收益
该系统要求建立在计算机网络之上，实现数据共享减少数据冗余，确保数据一致性；同时对大量的运输信息能进行及时正确的处理，有利于服务客户，争取货源达到扩大市场份额的效果，促进物流公司物流整体效益的提高。
2、 系统特点
可维护性好 由于系统采用B/S模式，所以所有系统的维护 工作只需要在服务器端进行，不需要在客户端进行任何的升级和维护，大大提高了系统的可维护性。
跨地域操作 在任何地点，都可以通过Internet连接上服务器。对于大型物流公司，必定在全国设有分支机构，通过提供这种方式，就可以使各分支机构间使用同一套系统，实现数据的共享和及时交互。
第七章 项目实施进度

本项目是结合考虑地理位置和市场竞争等因素建议早规划、早决策、早建设、早受益，尽早以区位优势品种齐全、环境好等早日扩大项目在县城仓储物流服务市场上的影响。
7.1建设工期
7.1.1准备阶段
项目准备阶段要做好项目论证，用地规划，建筑初步设计等前期工作，同时要招聘精干的高级管理人才和项目管理等人才；要根据出资人的委托和要求，明确企业组织形式和有关责任岗位的人选；根据选定的初步设计方案进行建筑设计和基建工程设备的招、投标事项。
7.1.2建设阶段
项目试营运阶段，可按建筑施工、安装等工程进度不同、先底层的服务功能区等尽快试营业、满足东区居民购物、休闲的需要，在四层以上功能逐渐投入运营，在此期间根据进度适时招聘各类专业人员和一般员工，并进行适当的岗前培训或外地同类岗位进修学习。
7.1.4正式营运阶段
项目正式营运阶段要做到经营的品种花色多、门类齐、服务的项目多、功能齐；功能齐；项目的资产充分利用，经营目标明确，责任层层分解责任和效益在企业体现的同时要在经营者及员工身上得充分体现。
7.2项目进度表

年 月

项目工作内容
2006年
2007年
2008年
8
┃
9
月

10
月

11
月

12
月
1
┃
6
月
7
┃
9
月
10
┃
12
月

准备阶段

—项目论证、用地手续
Ⅴ

—建筑初步设计
Ⅴ
Ⅴ

—项目管理组织形式及人选

Ⅴ

—建筑设计、预算

Ⅴ

—工程设备等招投标

Ⅴ

建设阶段

—基础工程

Ⅴ

—主体工程

Ⅴ
Ⅴ

—装饰工程

Ⅴ
Ⅴ

—安装工程

Ⅴ

—地面硬化与绿化

Ⅴ

—招聘相关人员

Ⅴ
Ⅴ

试营运阶段

Ⅴ

—工程验收

Ⅴ

—招聘培训人员

Ⅴ

—试营运

Ⅴ
正式营运阶段

Ⅴ

第八章 投资估算与资金筹措

8.1投资估算
8.1.1估算说明
本项目涉及到不同的建筑工艺要求和不同的同类规模的建筑及经营规模要求进行估算设备，估算时土地使用成本按当前市场价估算
8.1.2投资估算表
物流中心项目投资估算表
序 号
项目内容
单 位
估 价
数 量
金额（万元）
1
土地
亩
72000元
155
1116
2
仓储物流仓库
M2
680元
46000
3128
3
商住写字楼
M2
480元
4000
192
4
物流中心

580元
3000
174
5
地面硬化、绿化

34000
408
6
设备设施

1582
7
装饰工程

200
8
前期费用

100
9
预备费用

200
10
流动资金

400
11
第一期工程合计

7500
12
第二期工程合计

7500
13
合 计

15000
8.1.3资金筹措
本项目总投资15000万元，本项目可实行股份制筹资，由项目建设单位融资。项目建设单位拟出资4000万元，项目实施阶段对外融资11000万元，融资可采用吸收入股，工程及价款分期偿付等形式。

第九章 经济效益分析

9.1分析依据
1、计算期与生产负荷。项目计划18个月建设期，每一年的营运负荷各项目投入可能先后时间不同，拟定60%；第二为85%；第三年及以后营运负荷按100%估计。项目计算期为20年。
2、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》，计划出版社，2005年；
3、国家现行的财税制度和有关法规
9.2财务评价
9.2.1成本与收入
9.2.1.1成本结算
本项目的总成本包括水电消耗、职工工资及附加费、固定资产折旧费、管理费及维修费用。
（1）、水电消耗量只计算市场管理用量。出租部分消耗用量按实际用量，由承租方负担。水费年消耗额初步测算为28万元，电费年消耗额为58万元。
（2）、职工平均年工资及福利费按1.5万元计算，其中职工福利基金按年工资总额14%计取，劳动定员为68人，各年工资及福利费102万元。
（3） 折旧及摊销费。项目工程费用连同不可预见费用等一起计入固定资产折旧，折旧期按不同固定资产分别确定，建、构筑物折旧年限30年，残值率4%；车辆、设备折旧年限10年，残值率为2%；按直接折旧法计算，综合折旧率为4%。
（4） 维修费用。按折旧费的30%计取。
（5） 管理费用。按照每月10万元计算，每年为120万元。
总成本费用是上述1～6各项费用之和。当达到市场设计交易容量的正常经营年度，总成本费用为2751.3万元，其中固定成本1655.3万元。项目经营期间，年均总成本2656.45万元；其中固定成本1562.7万元。
9.2.1.2收入估算
1、 商品销售额估算2900万元。
2、 服务收入估算1600万元。
3、 商住写字楼等