精细化工厂项目可行性论证报告.doc

精细化工厂地块开发可行性研究报告

可
行
性
研
究
报
告

一、项目背景与建设必要性：
（一）项目背景
湘潭市是一个历史悠久的中等城市，在城市建设飞速发展的今天，人们所需求的住宅朝着质量高、环境美、管理好的方向发展。特别是近几年的以经营城市为主题，通过一化三清，加强城市的规范建设，严加控制零星散乱开发，住宅小区化成了湘潭房地产发展的主流，也为市民所钟爱。随着市政中心的东迁，河东成为了城市建设的重点，河东的市民不愿住河西，河西的人期望迁往河东。在这样一种宏观规划和市场背景下，大同世界实业股份有限公司瞅准机会，在岚园路口这块黄金地段稳重而果断地选定该项目进行开发。湘潭大同世界实业股份有限公司资金实力雄厚，拥有1.5亿的固定资产，6800多万元的注册资金，技术力量全面，全公司职工98人，平均年龄34岁，从开发、工程到物业管理一条龙的开发体系，是湖南省二十强房地产开发企业，拥有湖南的明星楼盘：大同花苑，近三年累计开发面积达20多万平方米，是湘潭市的名牌企业，因此该项目无论是从规划前景，地理位置还是开发单位都占有最有利的优势。
（二）项目建设的必要性
1、该项目建设符合湘潭市城市总体规划要求。
2、在东泗路沿线及与岚园路相交的大片范围内，有菊花塘公园、体育中心、步步高广场，故里居酒家，岚园宾馆、市三中等优良的居家环境，却无一舒适、写意、上规模的住宅。因此，该项目的建设符合城市建设的需要，更响应广大市民的呼声。
3、该项目建设符合“改制企业”的发展方针，盘活资产，解决改制企业职工生活收入，把有城市污染化工企业迁出城市，美化城市环境，净化城市居民呼吸的空气。
综上所述，在该地域开发建设高档住宅小区，加快改制企业的发展，提升岚园路这一黄金地段的品位是十分必要的。
（三）项目建设的有利条件
1、该项目地处建设路口板块范围内的黄金地段，商业、交通十分发达，紧邻菊花塘公园、体育中心，附近还有市三中、菜市场、步步高超市、岚园宾馆、医院等完善的公共服务设施。
2、该项目地块为改制企业地块，地势平坦，水电路、气、通讯等市政配套设施齐全，除净地价，其余费用将相对降低，并加快建设的进度，同时，因位置的优越性和项目的唯一性，市场的可需求性，可大大缩短开发的时间，而且销售的风险也相当低。
二、市场预测
湘潭市精细化工厂地块项目地处岚园路与东泗路相交的黄金地段，该地段内人口稠密，经济活跃，沿岚园路一线人流、车流量相当大，沿线所有门面全部营业，而且租金、售价相当高、整个河东地区、沿芙蓉路、河东大道，丝绸路属于开发区，而且新开发区所建小区，上规模上档次仅两三家。而岚园路属于河东地区最繁荣的商业板块，许多市民希望能把精细化工迁走，在该地段兴建一个高档住宅区，与毗邻的菊花塘公园相配套。因此，该地段本身的吸引力相当强，销售对象可辐射整个河东。
从九九年六月一日起，再次降低贷款利率，实施住房按揭以来，广大市民积极向房地产的置业投资。尤其是对地段好、环境佳、物业管理齐备、升值潜力强的品牌房产，是广大市民投资置业的热点。特别是我市一化三清以来，广大市民的住房消费观念发生了一个极大的转变，由原来的要价格便宜转化到宁可贵，也要环境好、物业管理全，当然有优越的地段更是锦上添花了。
以我市房地产开发情况来看，成片建设且实行物业管理的住宅深受用户的青睐。经市场调查，有85%以上的购房者（无论是个体户，还是工薪族，无论是一次性付款的，还是按揭贷款购房的）愿花钱买环境好、规范化物业管理的住宅。形成了品牌的房产更是住户的首选。下面我们可以从表中明显地看出这一情况：

2003年河东地区房地产租售情况调查表
开发单位
项目名称
位 置
平均租售价
城 郊
霞光山庄
霞光东路（未建）
住宅：980元/㎡
金 侨
金侨世纪苑
丝绸路
住宅：1050元/㎡
昌 润
昌润大厦
河东大道
住宅：880元/㎡
门面：3000元/㎡
汇 丰
汇丰房产
霞光西路
住宅：880元/㎡
门面：3000元/㎡
河东开发公司
芙蓉小区
芙蓉路口
住宅：980元/㎡

鑫泰大厦
岚园路
住宅：820元/㎡
门面：5500元/㎡

单位厂矿房产
岚园路
40㎡左右门面
租金：1800元/月

分村临街房产
东泗路
20㎡左右门面
租金：260元/月
通过上表格数据看出：
1、单栋房屋住宅价格比小区型住宅价格低100~200元/㎡；
2、岚园路一线门面价格远高于开发区门面价格，说明岚园路的区位价值较高；
3、东泗路因门面较小，未形成商业带，租金较低，但是临近菜场，潜在商业气氛较浓。因此，岚园路沿线商铺定价4000元/㎡，东泗路商铺1800元/㎡，住宅950~1000元/㎡，是比较保守的。
三、项目选址、规模和工程技术方案
（一）项目选址
该项目选址于岚园路以西，东泗路以北，岚园宾馆以南的黄金地段，是湘潭市“改制企业”精细化工厂地块。
（二）项目拟建规模
1、规划用地面积：40亩
2、总建筑面积：44180㎡
其中：住宅：36960㎡
门面：a.临岚园路：3390㎡
b.临东泗路：3480㎡
3、绿地率：35%
4、小区道路面积：3800㎡
5、容积率：1.65
（三）工程技术方案
1、该项目属于建设路口板块范围内标志性的住宅小区，遵循新一轮湘潭市城市总体规划和经市政府批准的改制企业项目用地；同时按照《城市居住区规划设计规范》的需求，配置小区级、组团级公共服务设施、幼儿园、商业中心、物业管理大楼、业主会所、垃圾中转站、公共场所绿地等设施。
2、土建工程：该项目建筑面积为44180㎡，以砖混结构为主。
3、交通运输及公用设施。该小区东临岚园路，南临东泗路，同时小区内将拟建小区道路，公用设施350㎡，小区绿化率35%，齐全的配套设施，完美的住宅与景观协调组合，知名的品牌单位使现代都市住宅充满了心旷神怡的宁静、悠闲和荣誉。
4、基础配套
A.给水：人均综合生活用水量100T/d，小区生活用水量为300T/d，
市政用水量为40T/d，共计为340T/d，该小区接水可以接原精细化工厂的进水接管引水，小区内水管连接成环，能满足小区供水要求。
B.排水：小区内采用合流制排水，集中排放于精细化工厂排水主管。
C.供电：小区总用电量不高，选用2台630KVA的箱式变压器，便可满足所有住户的用电要求。
D.电视：接有线电视线路网络通达每户设计。
E.电讯：电话、宽带网络通达每户设计。
F.供气：按天然气管道设计供气网络。
5、智能化管理系统
为保证入住者的舒适、安全、方便并符合现代生活的需求，特再该小区内安装智能化管理系统。包括如下 内容：
A.楼宇对讲系统。
B.保安与红外线监控系统。
C.背景音乐系统。
D.盗警、火警、水、电气漏等的自动报警系统。
E.市政设施如路灯、水泵等自动开闭系统。
四、投资估算及资金筹措
（一）投资估算
1、估算范围：本项目所占40亩用地内的所有住宅、商业建筑、公共设施、道路及绿化工程。
2、估算依据：
①地价按55万元/亩计算；
②报建费60元/㎡；
③建安工程费按市场承包价计算，此项目按400元/㎡计取。
④其它数据按已操作的百姓家园的经验值进行计算。
3、估算结果：
本项总投资为：4692万元（详细见附表一）
投资构成比例见下表：
总投资构成比例表
序 号
项目名称
估算金额
构成比例
一
土地款
2200万元
46.3%
二
前期费用
25.10万元
0.5%
三
报建费
265万元
5.6%
四
建安工程费
1890.9万元
41%
五
配套工程费
132.54万元
2.8%
六
管理费
132.54万元
2.8%
七
其它费用
46万元
1%
八
合 计
4692.08万元
100%
（二）资金筹措：
本项目总投资： 4692万元 ，银行贷款2000万元，自筹1500万元，其余资金通过预售解决。
五、项目开发建设进度计划：
该项目总开发周期2年，分三阶段进行：
第一阶段：2003年9月~2003年10月完成三通一平、规划设计工作；
第二阶段：2003年11月~2005年2月完成全部建安工程并竣工验收；
第三阶段：2005年2月~2005年8月配套工程、道路、绿化、小区竣工；
六、财务评价：
（一）评价方法：
1、按《建筑项目经济评估方法与参考》有关规定，进行投资回收期，财务内部收益率及财务净现值的测算，基准收益率取12%。
2、各年的建设开发量及房屋销售量安排，各阶段开发项目单价和销售单价如附表二所示。
（二）财务分析：
1、静态分析
A.本项目总投资：4692万元
项目建设期贷款利息：2000万×1.5×5.76×（1+10%）=190万
合计：4882万元
B.本项目可实现收入：
门面：3390㎡×4000元/㎡+3480㎡×1800元/㎡=1982.4万
住宅：36960㎡×1000元/㎡=3696万
车库：3000㎡×700元/㎡=210万
营业税：（1982+3696）×5.5%=312.3万
所以实际收入=5576.1万元
C.可实现利润：
净利润（税后利润）=5576.1万—4882万=694.1万元
D.投资收益率=694.1/4692×100%=14.8%＞12%
因此该项目可行，回报比较高，风险比较小。
2、动态分析：
（2003）
2200万
（2004）
（2005）
0
1
2
3
1133万
21万
396万
1992万
3396万
A.现金流量图

1644万

B.财务评价汇总表：
指 标 名 称
指 标 值
项目总投资
4692万元
项目总收入
5784.5万元
财务净现值
316万元
财务内部收益率
22.76%（LC=12%）
动态投资回报
1.93年
（三）财务评价小结：
综上所述，可以硬性的数据指标看出财务内部收益率22.76%远大于基准收益12%，投资回收期为1.93年，小于建设周期，说明该项目风险小、资金回笼快，利润比较明显，项目是可行的。
七、社会效益分析：
精细化工厂地块开发建设高品位住宅小区，这对整个建设路口板块范围内的经济环境、人文环境、居住环境起着积极的作用，使得该板块内的城市规划功能配套更为完善，同时也美化了该区域的自然环境，从而满足了人们对高品质生活追求的热望，因此该项目的建设有着积极的社会意义和明显的社会效益。
八、结论：
从上述分析来看，该项目的开发建设有如下几个优点：
（一）再商业经济发展成熟，商业气氛浓厚的黄金地段迁走有污染的精细化工厂建住宅小区，既改善了环境，又完善了城市规划。
（二）闹中取静、商住结合是居住和经商的黄金宝地，地段、品牌的竞争性比较强，销售的风险比较低。
（三）投资回报高、周期短、升值潜力大。
因此该项目可行。 ●王建斌/文●

附表一：

项目投资估算表

序 号
项目名称
数 量
单 价
金 额
一
土地款
40亩
55万元/亩
2200万元
二
前期费用
44180㎡
5.68元/㎡
25.10万元
三
报建费
44180㎡
60元/㎡
265万元
四
建安工程费
44180㎡
428元/㎡
1890.90万元
五
配套工程费
44180㎡
30元/㎡
132.54万元
六
管理费
44180㎡
30元/㎡
132.54万元
七
其它费用

46万元
八
合 计

4692万元

附表二：

项目财务评价表

项 目
单位
年 限
数量
单 位
（元/㎡）
金 额
（万元）
0
1
2
3
一、销售收入
万元

3396
1992.5
396

5784.5
1、住宅
㎡

20000
14960
2000
36960
950/980/980
3562
2、门面
㎡

3390
2480
1000

4000/1800/2000
2002.5
3、车库
㎡

700/800
220
二、营业税
万元

180
105
21

306
三、开发成本
万元
2200
1464
1028

4692
1、土地款
万元
2200

2、建安成本
㎡

27390
16440

44180
458
2023.44
3、综合费用
万元

210
259

469
四、净现金流量
万元
-2200
1752
859
375

786.5
1、折现系数
12%
1

2、现金流量现值
万元
-2200
1564
685
267

3、净现值累计
万元
-2200
-636
49
316

316
五、财务内部收益率 IRR=22.765%
六、财务净现值 FNPV=316万 （LC=12%）
五、投资回收期 T=1.93年

目 录
1.项目概况及项目重要性和必要性 1
1.1 项目概况 1
1.2 项目建设的重要性和必要性 4
2. 项目申报单位基本情况 7
3.市场、技术分析 9
3.1 市场分析 9
3.2 技术分析 14
3.3技术、质量指标 15
4. 项目改造方案 18
4.1项目建设规模及产品方案 18
4.2工艺的先进性及成熟程度 19
4.3主要工艺装备的性能及特点 20
4.4设备清单 22
4.5.厂房及公用工程建设情况 24
5.环境保护、资源综合利用、节能措施 41
5.1环境保护 41
5.2资源综合利用 44
5.3节能措施 44
6.项目总投资及资金筹措方案 47
6.1 投资估算的编制依据和方法 47
6.2 投资估算及投资构成分析 48
6.3 资金筹措 49
6.4资本金 49
6.5资金运用计划 49
7项目经济、社会效益分析 50
7.1 基本数据 50
7.2 财务计算及经济分析 52
7.3 财务评价结论 56
8 申请贴息资金的主要原因和政策依据 57

区 位 图

建 设 南 路
●芙蓉小区

●霞光山庄
河 东 大 道
丝 绸 路
芙 蓉 路
●昌润大厦
汇 丰 房 产
霞 光 西 路
汇 丰 房 产
岚 园 路
●菊花塘公园
湘 潭 一 大 桥
建 设 中 路
★市政中心
★精细化工厂
☆金侨世纪苑
☆职工大学
☆体育中心
●菜市场
东 泗 路
☆步步高超市
●故里居
●岚园宾馆
●胜利电影院
建设路口
目 录
前 言 1
1 城市现状 2
1.1 自然状况 2
1.2 社会经济发展现状 5
1.3 城市结构与人口 6
1.4 城市能源供应及消费状况 7
1.5 环境状况 7
1.6 交通条件 8
2 设计依据、设计原则及规范与标准 9
2.1 设计依据 9
2.2 编制原则 9
2.3 编制应遵循的规范、标准 11
3 我国城镇燃气概况与发展燃气政策 12
3.1 我国能源 12
3.2城镇燃气概况 14
3.3 我国发展城镇燃气政策 19
4 气源确定与气源基本参数 19
4.1 气源条件 19
4.2 CNG与LNG气源选择 22
4.3 CNG供气及供气基本参数 23
5 工程项目范围、供气规模及主要工程量 24
5.1 工程项目建设的必要性 24
5.2 工程项目范围 25
5.3 供气原则 25
5.4 供气对象与供气范围 26
5.5 气化人口与气化率的确定 26
5.6工程分期 27
5.7 各类用户耗热定额 27
5.8 居民与商业用户高峰系数的确定 28
5.9 供气比例与供气规模 30
5.10 各类用户耗气量平衡与高峰流量 31
5.11 储气与调峰 34
6 CNG气源站 38
6.1 站址选择 38
6.2 建站规模及占地面积 39
6.3 总图布置 39
6.4 CNG气源站竖向设计 40
6.5 交通运输及道路 41
6.6 绿化 41
6.7 用地指标 41
6.8 工艺设计与主要设备 42
6.9 管材选择及防腐 47
6.10 公用工程 48
7 中压管网输配系统 53
7.1 中压输配系统压力级制确定 53
7.2 城区中压管网布置原则 55
7.3 中压管网布置 56
7.4 中压管网的敷设和特殊地段的处理 57
7.5 管材选择与防腐 58
7.6 管道水力计算 59
8、组织机构及劳动定员 61
9 环境保护专篇 62
9.1 设计采用规范及标准 63
9.2 污染物及治理措施 63
9.3 绿化设计 64
10 消防专篇 65
10.1 设计采用规范和标准 65
10.2 工程项目火灾危险性分析 65
10.3 消防措施 66
10.4 建立健全各种规章制度 67
11 劳动保护、职业安全与工业卫生 68
11.1 设计依据及遵循的标准和规范 68
11.2 安全措施 68
11.3 劳动保护与工业卫生 70
12 各类用户对燃气价格承受能力分析 71
12.1 居民用户对燃气价格承受能力分析 71
12.2 商业用户对天然气价格承受能力分析 72
13 节能 73
13.1 能耗分析 73
13.2 节能措施 73
13.3 节能效益 73
14 工程效益分析 74
14.1 经济效益分析 74
14.2 社会效益分析 75
14.3 环境效益分析 75
15 主要设备与技术经济指标： 76
15.1 主要设备 76
15.2 主要技术经济指标（一期工程） 77
16工程项目实施计划 79
17 工程项目招标初步方案 80
17.1 招标范围及招标 80
17.2 招标初步安排 80
17.3 招标形式 81
17.4 招标方式 81
17.5 评标专家来源 81
17.6 招标程序和招标基本情况表 82
18 投资估算及资金筹措 83
18.1 编制依据 83
18.2 投资估算 83
18.3 资金筹措 84
18.4 庭院及户内管道工程 84
19 经济评价 84
19.1编制依据 84
19.2基础数据 85
19.3成本分析 85
19.4损益分析 85
19.5清偿能力分析 87
19.6不确定性分析 87
19.7财务评价结论： 87
20 结论与建议 88
20.1 结论 88
19.2 建议 89

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