新调控政策对房地产市场的影响分析及政策建议.doc

2010年第7期发展研究新调控政策对房地产市场的影响分析及政策建议廖英敏内容提要 2010年3月中旬开始，北京等一线城市住房市场出现明显反弹，推动房地产市场泡沫继续增大。针对住房市场的严峻形势，国务院及时出台了一系列大力度的调控政策，严格抑制不合理需求，增加住房供给、改善供给结构，加大住房保障力度。新政的实施将缓解供求矛盾，挤出泡沫，促进房价合理回归。今后要根据市场的反应适时进行政策的微调，使调控政策更加符合市场的客观实际，取得更大的成效。还要注重建立促进房地产市场稳定发展的长效机制。关键词 房地产 市场 政策 调控 建议中图分类号：F294. 1 文献标识码：A 文章编号：1003-0670（2010） 07-0037-3一、当前房地产市场运行特点(一 一、二月份房地产市场运行比较平稳2009年年末，中央相继出台一系列遏制投机炒作和房价过快上涨的房地产调控政策。2010年初效果开始显现：12月商品住宅销售面积同比增长36.6，增幅比上年全年回落7.3个百分点；2月份全国70个大中城市新建住宅销售价格虽然同比上涨l3.0，环比上涨l.3，但环比涨幅比1月份缩小0.4个百分点；二手住宅销售价格环比涨幅比1月份缩小0. 5个百分点，出现了交易量、房价上涨均趋缓的形势。(二 三月份相当一部分城市住房价格快速上涨但进入3月份，房地产市场发生变化，尤其是3月15日后北京土地拍卖价格不断创新高，先后拍出三块“新地王”，带动周围房价纷纷上涨，迅速改变了市场的预期。随后，杭州、福州、长春等地土地拍卖价格不断刷新，北京等一线城市住房市场出现明显反弹。北京市3月最后一周，12个新开楼盘中，有5个楼盘开盘当天全部售完；3月份新建商品住宅成交量比2月份上升48.5，整体开盘均价为25337元平方米，比2月份开盘均价上涨了34.5；3月二手房总成交量为12月成交量的1.23倍，成交均价在14650元平方米左右，比2月底上涨8.8。上海、深圳、广州等城市也出现住房市场销售火爆、住房价格大幅上涨的现象。据国家统计局统计，3月份北京、上海、广州、深圳四城市城市新建住宅价格分别比上年同期上涨19.1、ll. 2、20. 3和15.7(见下图。(三房价高涨趋势快速蔓延，市场形势异常严峻2009年8月2010年3月北京等城市新建住宅同比价格走势(资料来源：根据国家统计局公布的数据整理。值得注意的是，一线城市住房价格快速上涨开始向二、三线城市传导和蔓延。据国家统计局统计，3月份有23个二、三线城市新建住宅销售价格同比上涨10以上，出现量、价齐涨的局面。从全国情况看，13月份商品房销售面积为15361万平方米，同比增长35.8。其中3月销售面积为8206 万平方米，是12月份销售总和的1.15倍；比去年同期增长32.8，增幅较去年同期上升了16.4个百分点。3月份全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨14.2，涨幅比2月扩大1.2个百分点，比上年同期扩大16.1个百分点，而且70个大中城市新建住宅销售价格全部上涨；二手住宅销售价格同比上涨9.5；l3月商品房综合销售均价为5193元，同37宏观经济比上升了16.1。2009年房价上涨过快，价格水平较高，导致部分城市住宅租售价格比、房价收入比不尽合理，已经出现房地产泡沫的迹象。目前房价快速上涨，将推动房地产市场泡沫继续增大，也将有更多的普通居民买不起房，引起了社会的恐慌，带来的社会影响更加严重，潜伏着房地产泡沫破灭的风险。二、此轮房价上涨的原因分析房地产市场的变化和房价高涨是多种因素综合作用的结果。第一，土地价格不断升高，对房价产生推动作用。土地是住房建设的基本要素，土地成本约占全部住房成本的l3以上。由于我国住房用地资源供应有限，2009年年末房地产开发企业待开发的土地储备比上年下降32.4，使得开发企业对土地资源的争夺异常激烈。加之近年来房地产业丰厚的投资收益，吸引了更多的社会资金投入房地产业。新进入的企业首先需要土地，导致土地招拍挂的价格一路飙升。地价上升又进一步带动了周边房价的快速上涨，并不断推高整个市场的房价水平，成为此轮房价上涨的导火索。第二，住房供给不足和供给结构不合理。市场经济条件下，住房价格由供求关系决定。住房的供给需要一年以上的周期。当前住房的供应量由2009年开工形成。受国际金融危机的影响，2009年16月，完成土地开发面积同比下降15.2，新开工面积下降10.4，住宅施工面积仅增长11.3，而2010年13月份新建商品房销售增长35.8，并呈加速增长的趋势，住房供给明显不足，供求缺口较大。同时供求结构不匹配，进一步加剧了供求矛盾。国土资源部土地市场动态监测显示，2009年三季度中低价位、中小套型普通商品房用地供应同比减少45.0，占住宅用地供应量的14.9，同比下降14.6个百分点，“70、90”政策并没有得到真正落实。普通商品房用地减少，进而影响中低价位、中小套型普通商品房的供应下降。第三，住房需求过旺，非自住性需求增长较快。现阶段我国城市住房消费需求主要包括城市改造、住房被拆迁的居民，新生代成家立业的人群，城市化中新迁入的人群和需要改善住房的人群(统称自住性需求。同时也包括对住房投资保值和投机炒房获利的需求。投资和投机性需求不断增加。目前社会资金比较充沛、投资渠道较少、住房投资回报率高，导致投机炒房占消费需求的比例不断增加。近期上海、江浙等地出现投资客大量收购中小户型住房的情况。投机需求挤占了有限的住房资源，加剧了供求矛盾，是房价过快上涨的主要原因之一。自住性需求依然较旺。我国正处在工业化和城市化加快推进的过程中，自住性需求依然较旺。目前过高的房价已挤出了一部分支付能力较弱的实际需求者，但等待住房结婚、人口增加必须改善住房的刚性需求依然大量存在，高房价迫使他们降低购买标准，许多城市中小户型的住房非常38紧俏。保障性范围小，需求挤向市场。目前我国住房保障范围仅限于城市低收入人群，对于中低收入和夹心层人群住房困难的解困政策较少，将本应由政府承担的住房保障责任更多地转移给住房市场，加大了住房市场需求的压力。通胀预期增强了房价上涨的预期。央行第一季度全国城镇储户问卷调查显示，居民通胀预期仍显上涨，储蓄和投资意愿高涨。加之地价大幅上涨的影响，社会对房价上涨的预期增强，进一步加大住房需求量。一方面买涨不买落的心态激发了自住性需求更多的入市行为，恐慌性购房现象重新出现，透支了未来部分需求。另一方面助长了炒房囤房的投机行为，上海、杭州等地出现大批量投机购房现象。三、中央及时出台新的房地产调控政策面对当前房地产市场严峻的形势，中央政府高度重视。2010年4月14日，国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策，坚决遏制住房价格过快上涨。4月17日，国务院办公室又发布了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知。国家各职能部门都较快地作出了相应的具体安排，对新的调控政策进一步地细化、完善，再出组合重拳遏制高房价。此次调控政策是在总结吸取历次房地产调控政策经验教训的基础上制定的，具有鲜明的特点。第一，调控政策的针对性强，精确度高。对当前房地产形势进行充分了解，摸清了推动房价上涨的原因，在此基础上制定了这次房地产调控政策，因此针对性非常明确。在强调加大住房保障力度、增加住房供给、改善供应结构和加强市场监管的同时，重点放在加强对住房需求的管理上，尤其是出台一系列措施直指炒房投机行为，从抑制需求的角度控制房价。这表明政府对由投资性需求导致的短期房价上涨过快的问题更加关注，精确、严厉打击炒房行为，坚决抑制不合理的住房需求。第二，调控政策的力度大。与历次房地产调控政策相比，这次调控政策的力度最大。回顾以往的房地产调控政策，调控效果较佳的当属2007年二套房贷政策。其内容是：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含以上住房的，贷款首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款的比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。政策出台后，市场反应很快，消费者观望，投机者撤离；对抑制投机需求、稳定房价起到较大作用。与2007年相比，现有政策力度更大：将购买二套房的贷款首付款比例提高到50；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高；对房价上涨过快的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房的贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。可以预测，如此大的政策力度，实施的效果会更好。第三，多管齐下，各部门协调作战。这次调控政策，是由各职能部门和经济监管部门共同参与的组合拳和系统工程；是遵循市场经济规律，围绕房地产市场运行的各个环节，从促进市场供求平衡、进而稳定房价的思路进行的。各级政府和各个管理部门相互协调，通过住房保障政策、土地政策、金融信贷政策、财政税收政策、市场监管政策的实施和调整，规范和引导房地产开发企业的经营行为和住房需求者的消费行为，缓解住房市场供求矛盾，创造有利于房价合理形成的市场环境。这次调控政策目标明确、职责分明，政策内容具体、可操作性强，将有利于调控政策的贯彻落实。四、新调控政策实施对房地产市场的影响新调控政策的实施将从多个方面对房地产市场供求产生重大影响，进而改变房价快速上涨的趋势。第一，不合理的住房需求得到有力抑制，挤出住房市场的水分。房地产新政将加强需求管理放在调控的首位，尤其是对投机炒房需求采取了相当严厉的措施。通过大幅度提高二套以上房贷的首付和利率，加大炒房成本，大幅度压缩炒房的利润空间，沉重打击炒房投机行为，迫使投机者撤出房地产市场。不合理的住房需求大幅下降，房地产市场将由充满投机气氛的市场回归消费型市场；挤出泡沫，房地产市场供求将趋于平衡，促进房价向合理水平回归。第二，土地供应量增加，进而稳定土地价格。国土资源部公布，2010年度住房用地计划拟供应量为18万公顷。这与去年全国住房实际供地量76461公顷和前五年平均年度实际供地量54650公顷相比，有大幅度增加。保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77，使土地供应的总量和供应结构基本满足房地产市场的需求；同时，要求有效利用存量土地，改革土地招拍挂方式，将一定程度稳定土地价格，为稳定房价创造较好的基础。第三，政府住房保障和住房政策支持的范围扩大，减轻市场需求的压力。地方政府将加快保障性安居工程建设，并大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房的供应，扩大住房保障政策的覆盖范围。既更多地解决中低收入群体的住房难问题，也减少了对商品住宅的需求，减轻了对住房市场的压力。第四，住房供给增加和供给结构改善，将缓解市场供求矛盾。在增加居住用地的供应总量的同时，要求保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房的用地不低于住房建设用地供应总量的70，并优先保证供应。这将促进住房供给总量的增加和中小户型普通住房的供应比例增加，以满足普通居民的住房需求。第五，市场秩序得到规范，创造价格合理形成的环境。2010年第7期发展研究加强对房地产开发企业购地和融资的监管，防止抬高地价；加大对交易秩序监管的力度，防止开发商捂盘惜售，推高房价；规范房地产市场秩序，创造有利于房价合理形成的市场环境。五、房地产市场发展的形势与展望房地产新政的实施效果，需要时间检验。据近几日媒体对房地产市场的调查，房地产新政的出台，对房地产市场产生了较大的震动。原来房价上涨过快的城市近日房地产市场已经有所反应，一些嗅觉灵敏的投机者已经开始撤离。北京、深圳二手房市场有放量的迹象，新房市场也出现促销打折的现象。更为重要的是，房地产新政不仅力度大，对供求总量和结构产生影响，也向社会表明了中央政府抑制房价过快上涨的决心，将扭转房地产市场各类主体对房地产市场和房价走势的预期，对市场主体的心理产生影响，引导市场主体的行为发生变化，促使开发商加快销售速度、投机者放盘撤离、自住性消费者持币观望，市场热度开始消退，进而促进供求总量的均衡，房价在新的均衡中稳定。可以预测，随着新政的逐步落实，二手房交易将出现萎缩；买卖双方僵持一段时间后，二手房的价格将逐步回落，而随后房价下降的趋势也将蔓延到一手房。下半年住房供给量将增加，需求量得到抑制，供求矛盾缓解，房价将向合理水平稳步回落；原来房价上涨越快的城市，今后房价回落的幅度越大。六、政策建议1房地产新政实施的效果取决于对政策贯彻落实的程度。新政出台后，相关部门要进行跟踪监督和检查，使政策能够落到实处，真正发挥作用。2如此大的调控力度，对房地产市场的影响比较大，可能出现各种情况。在落实新政的过程中，要根据市场的反映适时进行政策的微调，堵塞漏洞，不断进行完善，使调控政策更加符合市场的客观实际。3在管理需求中，要注意保护自住性的消费需求。在当前居民消费结构不断升级的发展阶段，居民住房改善型需求的比例逐步提高，成为自住性需求的主要部分。目前对二套房贷采取一刀切的政策，在抑制投机需求的同时，也抑制了改善型的自住需求，将可能出现需求大幅下降、市场产生较大幅度振荡。因此，应该明确界定改善型需求和投资型需求，对改善型需求应该给予一定的政策支持。4这次房地产新政，主要是针对房地产市场当前的形势出台的中短期政策，虽然见效快，但不能从根本上解决房地产市场持续稳定发展的问题。今后还须要尽快推进土地制度、财政体制、房地产税收制度等方面的制度性改革，建立房地产市场平稳发展的长效机制。这才是治本之策。作者单位：国务院发展研究中心（责任编辑：陈一航）39