物业管理标准规定.doc

XX小区物业管理要求

总则

小区物业管理，包含到全体业主根本利益，物业管理质量好和差，直接影响全体业主生活质量。怎样才能把小区建成一个和睦相处，相互关照、融洽社会群体，使全体业主有一个舒适而安定生活环境。首先，必需依据小区实际，制订对应物业管理要求。其次，全体业主必需主动支持配合物业管理工作，只有这么，物业管理工作才能得以实施，也只有这么，才能有效地确保全体业主根本利益不受任何侵害。为此，业委会特作以下物业管理要求，供物业管理处和全体业主共同参考实施。

一、物业管理要求及项目
1、公摊面积使用及说明。
2、下水道管理说明。
3、花园、环境管理及要求。
4、车辆管理及要求。
5、物业收费制订和对物业收费要求。
6、房屋搁置费和装修垃圾清运费收取。
7、装修房屋对业主及施工人员管理及要求。
8、化粪池管理。
9、卫生管理及要求。
10、物业管理费和家庭财产保险说明。
11、对以前乱搭乱建提议及方法。
12、小区设备设施管理及要求。
13、消防通道及楼梯道管理及要求。
14、小区路灯用电管理及要求。
二、物业管理要求实施细则
1、公摊面积使用及说明。
哪些地方属公摊面积？
在小区内，除房屋建筑平方以外，其它全部地面、楼梯间、房顶均属于公摊面积。
公摊面积全部权归全体业主，任何个人全部不得以任何理由、任何方工侵占，未经相关职能部门许可及业主意，严禁任何形势乱搭乱建，严禁装修时私自改变房屋主体结构（主体墙），谁若不听劝阻，事后如因这两种情况造成损失，后果谁自行负担。
2、下水道管理说明
小区内下水管道堵塞及损坏是不可避免，一部份业主已经采取了对应方法，这只能处理一时问题，下水道疏通是一项长久工程。为了避免业主和业主之间产生经济上纠纷，特作以下要求：
在没有物业管理情况下，下水道堵塞，疏通下水道牵连八个单元产生费用由集体（全体业主）负担。疏通后，移交给物业管理，接管后产生堵塞，疏通产生费用由物业负担。
单元下水道疏通，观察井内，凡受益业主负担产生费用，观察井外，物业管理处于接管时没有堵塞，在管理中形成堵塞。疏通产生费用由物业管理负责。
若需改道，牵连八个单元产生费用由集体（全体业主）负担，单元下水管改道，观察井外，受益单元业主（包含未入住户）负担产生费用，观察井外，凡受益单元业主（包含未入住户）负担产生费用，在无法收到未入住户负担费用情况下，暂由现有受益住户分摊负担，写好依据交业委会存档。待未住户入住后，由物业管理处收取后退还给垫付业主。
下水管道分排污管和雨水排水管，雨水排水管安装在室内，经过每户凉台，排出地面，在装修时，几乎每户全部是包装，在老化和磨损上，物业管理人员无法进行管理，只有业主自家谁时进行观察管理。所以，凡雨水排水管损坏，谁家因老化磨损、需要更换，产生费用，谁家自行负担。
3、花园、环境管理及要求
在小区内，业主自行改造下水管道，难免损坏硬化地面或花园。在改造完工后，往往遗留部分后患不排除，造成小区内看起乱七八糟不顺眼，这直接影响小区形象。以后，如业主需要自行改造，必需先向物业管理处申报。物业管理人员现场认定后方可施工，改造完工恢复原状后，物业管理人员现场验收认可后方可了事。一楼住房周围杜堆放装修剩下材料，如有堆放材料，物业管理人员要常常检验，一旦发觉，立即通知堆放业主清除，保持环境优美。
珍惜花园一草一木，小区住户人人有责，严禁人畜进入花园、贱踏花草、严禁攀摘花枝。保护和建设好我们环境，单靠物业管理是完全办不到，关键靠我们全体业主人人参与，同时要教育孩子从小养成热爱花、草、环境习惯。，花园要依据花草长势，随时把握修剪，园内随时亻草，不能杂草丛生。只有这么，我们有园才能建得愈加美好可爱。
为了小区环境，不受任何影响，严禁大车载重进入。物业管理处要协调好业主大车停靠位置，保障大小车辆及业主正常通畅。
4、车辆管理及要求
我们小区根据建房面积配套共有40个停车位，现在有30户业主有车。伴随社会发展，大家对消费观念改变，买车业主逐步增多，眼看小区业主停车就是一大难题，为了维护正常交通秩序，为了处理业玉立即出现停车难问题。车辆实施收费管理，逐步过渡到车位出租，具体收费待定，收费确定后物管处另行通知。
通常进入小区车辆，一律听从物业管理人员调度指挥，严禁乱停乱放，违者大车罚款10元（体积大于长安车为大车，以下均为小车），小车罚款5元。每个月业主委会按发觉次数和物管处结算罚款。
临停车辆除小区业主外，其它车辆（包含摩托车）一律实施收费管理，20分钟以内不收费，20分钟以后收费。大车5元，小车3元，摩托车2元。假如驾驶员不配合工作，物业管理处有权不给方便。
5、物业管理收费制订及物业收费要求。
我们对物业管理收费宗旨是：既要维护全体业主利益，也要确保物业管理工作能正常运转。现在物业费是按每个月每平方0.40元收取，以后每三个月依据实际情况，调整一次。物业管理处每个月向全体业主公布收支情况，向业委会上报收支清单。
6、房屋搁置费和装修垃圾清运费收取
凡在小区购房至今未入住业主，根据《物管法》相关要求一样要缴纳物业管理费，为了便于管理，经业主委员会研究决定，搁置房物业管理费，按入住户每个月每平方米0.40元3/4收取。小区业主在装修房屋前，每户缴纳装修垃圾清运费250元。
物业管理处要做好搁置房清理登记，尤其要做好搁置房物业管理费收取清理，同时做好买卖房屋未交物业管理费清理工作，极力做到缴费无漏户。
7、装修房屋对业主及施工人员管理及要求
业主在装修房屋时，物业管理处要对业主及施工人员交待清楚：一要管理好自来水开关，谨防漏水淹墙；二是装修垃圾冲洗后不能倒往下水道，假如下水管道堵塞，一旦发觉是装修垃圾造成，装修业主和施工人员完全负责。责任划分，业主占损失40%，施工人员占60%。
施工人员进场时，业主在物业管理处缴纳装修押金1000元，待装修完成后，没有因装修造成任何损失，方可退回押金，若因装修造成一定损失，必需把损失填补好以后再退回押金。
8、化粪池管理
小区下水道保持常常通畅，化粪池管理很关键，依据物业管理条例要求，化粪池清理是有时间限定，三个月一次小清理，清除没有化去粪便渣汁，六个月一次大清理，一样清除全部池内粪便渣汁，同时利用专业工具清理管道，从而达成通畅无阻。物业管理若不按要求办事，小区内造成多种堵塞，疏通产生费用由物业负责。
9、卫生管理及要求
小区卫生是全体企业最关心最敏感问题，卫生搞得好，环境优美，业主居住舒心、愉悦。物业管理要做到小区卫生随时洁净整齐（包含楼顶），楼梯间（包含栏杆）每七天拖、擦一次，若遇特殊情况特殊处理。总而言之，一定要保持各部位清洁卫生。
10、物业管理费和家庭财产保险说明
小区业主每个月每平方0.40元物业管理费和家庭财产保险没有肯定联络，物业管理处每个月所收每平方米0.40元，是业主委员会依据小区实际，设计物业管理需多少人员，所聘人员需开支多少工资，这些人员只能管到什么程度，也就是说，我们只要求她们（物管）做到什么程度就行了，在和承包单位或个人达成承包协议时，就没有包含家庭财产保险。所以，业主不能因家庭财产受损和缴纳物业管理费联络在一起，拒交物业管理费。以后业主假如要求家庭财产保险，物业管理处和业委会能够协调，帮助主业到财产保险企业投保、保险费业主自行负担。
11、对以前乱搭乱建提议及方法
为了正确对待和处理以前乱搭乱建问题，经业主委会反复讨论决定，凡在小区内公摊面积上采取不一样形势搭建，有房顶，有楼梯间，有住宅周围，使用范围，有种葱种菜，有种花种草，有堆放物品。首先提议相关业主，顾全大局，自觉主动拆掉，假如确实需用，标准上，业委会仍然不认可，不仅处理意见仍按物业管理要求实施细则一条外，而且每个月按占地平方收取住房物业管理费2～3倍物业管理费。
12、小区设备设施管理及要求
小区围墙、栏杆、是用来防盗第一道防线——防护栏。全体业关键保护和珍惜它。物业管理接管后，在保持现实状况情况下，若有损坏。要立即维修，小区安装多种多种灯具是为全体业主提供照明使用。大家一定要珍惜保护，谁损坏谁照价赔偿，物业管理接管后，在管理中出现损坏，维修产生费用由物业负担。
小区内凉亭，凉椅，凉椅是为全体业主提供乘凉休息地方，大家一定要珍惜保护它。若有损坏，谁损坏谁负担维修产生费用。物业接管后，若有损坏，由物业负担维修产生费用，水电及其它设施，全体业主一样要保护好，若有损坏，谁损坏谁负担维修产生费用。物业在管理中损坏，维修产生费用由物业负担。
13、消防通道及楼梯道管理及要求
各单元消防通道，楼梯道一定要保持通畅，严禁任何人以任何理由，在消防通道及楼梯道堆放任何物品，若因堆放物品而造成安全事故，后果由堆放物品业主自行负担，物业管理要做好消防通道、楼梯道堆放物品清理，若因堆放物品而造成安全事故，后果由堆放物品业主自行负担，物业管理要做好消防通道、楼梯道堆放物品清理，若物业管理清理工作不到位，发生安全事故，责任由物业负担。
14、小区路灯用电管理及要求
小区路灯用电，灯具损坏更新等其它相关用电设施，物业管理处于管理中出现损失，维修产生费用由物业管理处负担。
以上物业管理要求试行草案，在试行中，如有不妥之处，一旦发觉，立即召开业主委员会讨论修正，如有未包含到地方，以后在工作中逐步加以完成。
物业管理要求（试行）草案，经全体业主委员会组员反复讨论，一致经过，同意该草案作为小区物业管理依据，此草案从元月1日开始实施，望全体业主遵照实施。

XX小区业主委员会
二O一十二个月十一月八日