万里国际南宁汽配城物业管理专项方案.doc

南宁万里国际汽配城物业管理方案

第一部分 项目物业管理开发理念---------------------------------3
第一章 汽配城介绍和物业所需处理关键问题
第二章 物业管理理念及思绪
第三章 拟采取物业服务方法
第二部分 项目物业管理方法---------------------------------------4
第一章 物业管理模式及组织架构
第二章 物业企业整体工作步骤
第三章 各类人员素质要求
第四章 物业企业组建资源配置
第三部分 促进招商提议和配合招商方法、承诺-------------------12
第一章 招商定位
第二章 配合招商步骤及方法
第三章 招商所需物业资料
第四部分 项目物业管理费用---------------------------------------15
第一章 财务管理
第二章 日常物业管理经费收支估计
第五部分 物业服务项目及收费标准---------------------------------17
第一章 服务思绪
第二章 服务项目及收费标准
第六部分 物业接管计划-------------------------------------------18
第一章 物业接管项目
第二章 物业接步骤
第三章 物业接管时间及人员安排
第七部分 物业日常管理目标及验收标准-----------------------------21
第一章 前期介入
第二章 招商入驻
第三章 物业经营指标承诺
第四章 日常物业管理标准及承诺
第八部分 结束语-------------------------------------------------28

第一部分 项目物业管理开发理念
第一章 汽配城介绍
1. 万里国际南宁汽配城介绍：
万里国际南宁汽配城占地170亩，拥有经营面积10万平方米，总投资达1.2亿，集汽车配件、汽车用具、汽车快修、摩托快修、仓储物流、星级酒店A级写字楼于一体，致力于打造服务西南地域大型现代化、品牌化、规模化专业汽配市场。
万里国际南宁汽配城是由中国-东盟博览会签约项目，被世界称为“广西汽配航母”。是南宁首家拥有八大服务主流汽配城：1、汽车配件、汽车用具交易会和其它各类专题展示交易会；2、进行统一包装、推广，树立万里国际南宁汽配城整体品牌形象服务；3、面向消费者进行统一、完善售后服务；4、企业发展战略服务；5、营销顾问服务；6、物流服务；7、信息交流服务;8、新品牌展示公布等八大服务。经营汽保工具商家有6户，世达、鹰之印、长鹿、惠盛、力可达等汽保工含有售。
该市场以汽配批发、零售为主，集展览、仓储、办公、酒店于一体，是西南汽配风向标汽配专业市场。主营类别：汽车配件、汽车用具、汽保工具、汽车维修、汽车美容。
交通区位：在南宁传统汽配商圈望州路，距离南宁火车站2.8公里，距离G322国道1.5公里，交通方便。
2.作为专业市场共性和百业国际汽配城物业管理个性，物业管理关键是实现和处理以下问题：
A．综合业务：
项现在期物业接管中，物业管理、配套收尾工程、招商入驻、开业准备工作并存，其工作压力大，工作头序多，怎样实现顺利过渡，是物业管理首要之急！
B．人员素质：
招商入驻用户大部分为经营者，其它小量有投资者和创业者，其特殊人员结构为物业管理带来更高现代管理要求，也就必需融入现代物业管理手段和管理方法！这也对物业管理人员素质提出更高要求！
C．运行模式：
百业汽配城作为纯商业专业市场格局，其商品结构、商户结构、计划结构也就对其经营管理结构提出更适合其业务发展管理要求！而提供服务也要求是“商业化全球大营销”运行模式！
D．管理政策：
广场招商政策、招商进度和物业管理息息相关，其物业管理政策科学合理性和培育政策到位情况对物业收费难易有着决定性作用！
E．物业费用：
专业物业管理和科学规范物业运作也要求投资商对物业管理提出必需物业管理费用！
第二章 物业管理理念及思绪
1. 管理理念
经过对百业汽配城商户结构、商品结构、建筑结构等调查，整理出百业汽配城关键问题在于：提升服务质量，降低管理成本！
提议对其经营管理结构提出以下经营理念：
A.理念一：（针对项目）
紧紧围绕“服务业主、发明效益”关键理念，提供“精品服务”优质服务项目；
B.理念二：（针对规则）
提倡“以用户为中心”步骤管理思想，建立以步骤为基石用户需求价值链；
C.理念三：（针对行为）
提倡科学管理和专业服务，规范管理服务行为；
D.理念四：（针对结果）
致力于和业主建立平等、双赢现代契约关系，推广“天天让您满意”服务理念；
2.在确定管理模式基础上，针对百业国际汽配城特色及实际情况，我们初步提出了全方位物业管理基础思绪：
思绪一：
采取整体管理和专业管理相结合措施
思绪二：
强调成本控制意识和成本管理程序
思绪三：
强调维修基金效能管理和维修计划科学实施有机结合
思绪四：
强调步骤团体有效运作和服务步骤连续改善
思绪五：
确保公众服务规范化和特约服务个性化
思绪六：
确保配套设施不停完善和商务服务日趋完美
思绪七：
致力于培养职员专业素质和市场业主自律意识
思绪八：
致力于共用设施、设备连续改善和功效提升
思绪九：
致力于商业文化功效提升，不停提升百业商业品牌收益
第三章 拟采取物业服务方法
1. 逐步融入ISO9001物业管理体系；经过质量管理体系认证，能够科学规范地建立一套管理制度，这对物业管理各项目工作实施和检验标准有着优异指导作用；
2. 结合本市场行业特点为进驻商户提供汽配行业特色服务，如汽配经销商大会、展览、洽谈会等多个形式信息交流、产品交易、技术研讨、人才培训等活动；并结合市场行业特点开展汽配细分专业会议等服务！
3. 建立素质优良物业管理团体。我们将依据市场发展行业特殊性和共性，建立一支高素质物业管理团体，并整合专业市场管理人才为入驻商提供管理、营销等高层次经营类型服务！
4. 为入驻商户和物业企业职员建立一个完善培训机制。我们把专业市场经营进行全方位拓展，并将职员培训工作放在第一位，建立行业人才库，为商户提供人才需求服务！
5. 致力于公共设施、设备循环改善。作为物业管理企业，我们将致力于物业日常管理，同时也对物业管理项目中设备、设施进行不停改善。
6. 加强入驻市场商户行业自律管理，充足整合并借助商户力量进行行业力量整合，以不一样经营类型进行细分商户结构，建立不一样行业协会或以会员制进行逐步改善商户社会地位。
第二部分 项目物业管理方法
第一章 物业企业管理模式及组织架构
1．管理模式：作为新物业项目，我们将采取优异物业管理模式，并结合ISO9001管理体系进行修正改善，我们依据百业国际汽配城行业特点和所处地理位置特点，拟所采取物业管理模式为：“以用户服务为中心，以服务品质为向导”进行有规则、有步骤地进行。　　　　　　　　　　　　　

按管理方案制订整年工作计划
制订整年成本指标和服务质量指标
按两项指标进行预算并逐项分解至部门、岗位
运　　　　行
组织考评，确定业绩
成本指标不达标
质量成本均达标
服务质量不达标
奖金否决
奖金否决
给奖励

2．百业城物业管理企业组织架构

总经理
物业管理部
市场推广部
人事行政部
招商商务部
保安消防主管
物业租赁主管
保洁园艺主管
平面设计师
文案策划师
网络信息主管
人事主管
后勤行政主管
招商主管
工程基建主管
副总经理
财务部
会计
出纳

设置说明：
1.组织架构设置本着精简高效，一专多能标准，采取物业管理企业总经理负责制，签署经营目标责任书，实施经营目标考评；
2.管理企业各岗位实施双向选择，确保管理企业总经理充足发挥管理、协调作用，有利提升工作效率和管理质量；
3.管理企业采取直线职能制，降低步骤，提升工作效率；
4.管理企业副总经理职责是帮助管理企业总经理完成各项工作，监督管理质量，；
5.物业租赁主管关键对广场租赁物业进行租赁管理及各服务中心建立、运行和管理，处理用户投诉，将业主多种物业服务信息快速反馈给各部门进行处理；
6.网络信息主管关键对整个市场商户信息即时向外传输并对用户实施全方位网络服务，促进物业管理网络化和现代化；
7.人事行政部关键职责是企业各部门考评和监督、办公室事务、后勤管理和企业文化建设等；
第二章 物业企业整体工作步骤
1.物业企业各部门沟通步骤：

策划部
物业管理部
招商商务部
用户
反馈物业信息
提供处理方案
提出物业服务
提出招商需求
提供招商信息
提供处理方案

2.物业企业创建有效价值服务链：

服务价值链
服务价值链基础要素
内部满意度机制
外部服务链
日常物业管理
尤其物业服务
商户业务经营
市场文化建设
功效配套服务
职员建设
管理团体
合作伙伴
顾问团体
供给团体
业主及用户
辖区办事处
周围友好单位
政府主管部门

3.物业企业外部沟通导向：

百业城物业管理企业
公安
消防
交通
物价
工商
房管
银行
税务
物管
居委
市政
开发商（瓯江）
建设施工单位
设计单位
装修企业
广告文化企业
社会服务机构
供给商
供电
供水
供气
有线
网络
电信
园林
环卫
防讯
其它
餐饮机构

外部沟通导向说明：
1． 向对应等级物管办和房管办申报物业资质企业，成立物业管理企业；选定物业管理人员；
2． 在未成立百业国际汽配城业主委员会之前，物业管理企业就上述公共关系进行维护；
3． 物业管理企业不停完善和扩展上述多种公共关系；
第三章 各部门人员素质要求及相关要求
1．总体要求：
1）．人员配置要重视职员可塑性和企业可连续性发展；
2）．树立管理者就是培训者思绪；
2．管理人员素质要求：
岗位设置
岗位要求
配置人数
总经理
大学专科以上学历，从事商业地产物业管理多年，含有丰富理论知识和实践经验，对物业管理有独到见解，对企业战略、运行、组织结构、人事、公关宣传等工作有整体思绪和构想。
1人
副总经理
大学专科以上学历，从事商业地产物业管理多年，含有丰富理论知识和实践经验，并含有很强沟通协调处理能力。
1人
推广策划经理
大学专科以上学历，从事商业物业策划运作3年以上，熟悉商业地产策划推广，含有平面设计和文案统筹能力； 熟悉设计软件；
1人
人事行政经理
大学专科学历，管理或人力资源相关专业毕业，从事本专业多工作多年，并含有一定商业物业管理知识，含有较强对外沟通协调能力，熟悉ISO9001质量管理体系。
1人
财务经理
大学专科学历，会计师职称，含有丰富财务管理经验，并含有较强沟通协调处理能力。
1人
招商经理
大专以上学历，外表形象气质佳，含有较强沟通协调处理能力，从事商业地产招商工作多年，含有一定商业策划能力，率领团体协同发展。
1人
物业经理
大专学历，建筑或工民建专业，或物业管理相关专业，持有物业管理上岗证，含有物业管理经验，熟悉ISO9001质量管理体系。
1人
3．百业城职员素质描述：
职务
(岗位)
性别
要求
年纪
要求
文化程
度要求

工作技能及工作经验要求
配 置
人 数
物业管理员
女
20-35岁
高中以上
持有物业管理上岗证，含有物业管理经验，熟悉ISO9001质量管理体系。
3名
招商员
不限
22-35岁
高中以上
外表形象气质佳，含有较强沟通协调处理能力，含有招商工作经验；
3名
保安班长
男性
30岁以下
大 专
三年以上保安管理工作经验
正、副主管各一名；
2人
保安员
男性
20--26岁
高 中
A.十二个月内退伍军人，党员优先；B.身体健康，五官端正；
22人两班
车管员
男性
20-26岁
高 中
C.身高1.75-1.82米，体重65千克以上；
D.说话清楚，没有显著口音；
E.威严而不失灵活，有车辆管理经验
3人
消防值班员
男性
35岁以下
高 中
B. 相关工作经验三年以上；
B.有物业管理工作经验。
1人
监控员
男性
35岁以下
高 中
C. 相关工作经验三年以上；
B.有物业管理工作经验，熟悉监控设备操作
1人
保洁园艺主管
不限
男性：
40岁以下
高 中
A.男性身高1.65米以上，女性1.55米以上；
1人
保洁园艺员
不限

女性：
35岁以下
初 中
B.五官端正，动作麻利
C.有星级酒店或清洁企业工作经验者优先。
8人
工程主管
男性
40岁以下
大专以上
A.含有十二个月以上物业管理经验及三年以上工作经验
B.含有中级以上相关技能等级资格
1人
维修技工
男性
35岁以下
中 级
A.身高1.65M以上;
B.含有中级以上相关技能等级资格并经过本企业专业考评
C.二年以上相关工作经验
总5人
电工2
给排水1
设备1
基建1
设计师
不限
22岁以上
初级
A．含有平面设计能力；熟悉设计软件和制作步骤
1人
策划师
不限
25岁以上
大专以上
B．含有商业地产策划能力和经验，熟悉商业物业策划；
C．含有和各部门沟通协调能力，讲究团体协作； 思绪灵敏；
1人
网络工程师
不限
23岁以上
大专以上
A． 含有网络建设十二个月以上经验；
B． 熟悉网络建站、推广、维护等工作经验；
C． 能极积搜集用户信息；
1人
出纳

D．
1人
会计

E． 高中以上学历，有会计证
2人
累计

63人
备注：作业人员必需同时含有以下条件：
A.身体健康，无不良癖好；
B.出纳须含有担保人；
C.三证齐全(身份证、计划生育证及劳务用工证)，有相关学历证实或技术资格证实； D.有良好敬业精神和职业道德；
E.首先含有专长者，可合适放宽其它条件。
总计
63人

第四章 物业企业组建资源配置
1．物资配置总要求：
1）．物业管理配置坚持经济、实用、节俭标准；
2）。含有合适前期创办费323380元；开业费：计划18万元；两项总计：503380元；
2．管理用房配置要求：
序号
部 门
面积(M2)
序号
部 门
面积(M2)
1
董事长办公室
50
2
总经理办公室
40
3
副总经理办室
30
4
物业总经理室
20
5
部门经理室
10
6
人事行政部
15
7
推广策划部
15
8
物业管理部
20
9
招商商务部
15
10
会议室
30
11
前台
20
12
物资仓库
30
13
保安室
20
14
监控室
20
15
用户服务中心
20

总计
360平方米
3．职员生活用房需求：
序号
项 目
面 积㎡
序号
项 目
面 积㎡
1
职员食堂
100
4
公共卫生间、洗澡房
50
2
职员住房每人5平方
300
5
宿舍仓库
50
3
经理以上30平方
200
总计

700平方米
4．物业企业行政办公物资计划：
名 称
数 量
单价（均价）
合 计
备 注
经理以上桌椅
12
1000．00
10000.00
经理以上用
办公桌椅
20套
300.00
60000.00

会议桌椅
1套
2500.00
2500.00

打印机
2台
1500.00
1500.00

复印机
1台
10000.00
10000.00

电脑设备
15套
3000.00
45000.00

空调机（分体式、柜式）
2套
4000.00
8000.00

空调机（挂式）
15套
．00
30000.00

传真机
1台
3000.00
3000.00

保险柜
1台
1000.00
1000.00

摄影机
1台
1000.00
1000.00
平面设计用
电话
15部
200.00
3000.00

档案、资料柜
15套
1000.00
.00
铁皮柜
职员服装
80套
300.00
24000.00

各类标识牌
1批
10000.00
10000.00

各类办公用具
1批
.00
.00

饮水机
6台
100.00
600.00
办公室用
棉大衣
30件
100.00
3000.00
保安用
音响
1套
4000.00
4000.00
会议室用
VCD、DVD
1部
1000.00
1000.00
会议室用
电视机
2部
2500．00
5000.00
会议室、用户中心用
入驻、办公资料
1批
5000.00
5000.00

寝具
70套
200.00
14000.00

厨具
1套
4000.00
4000.00

雨衣
28件
100.00
2800.00

手电筒
5把
60.00
300.00

茶几
3套
300.00
600.00

电风扇
25台
100.00
2500.00

衣柜
8套
200.00
1600.00

小 计

258000.00

5．物业维修工具物资
名 称
数 量
单 价
合 计
备 注
冲击钻
1个
1500.00
1500.00

手电钻
1个
300.00
300.00

梯子
1把
500.00
500.00

万用表
2台
200.00
400.00

测试仪表
2套
1000.00
.00

高/低压冲水机
1台
3000.00
3000.00

清洁及浇花用胶管
600米
2.00
1200.00

机动喷雾器
1台
1000.00
1000.00

电工工具
4套
500.00
.00

电流表
2块
300.00
600.00

高空作业工具
1套
1500.00
1500.00

常见材料备件
1批
5000.00
5000.00

手推垃圾清运车
4台
500.00
.00

绿篱修剪机
1部
.00
.00

清洁工具
20套
200.00
4000.00

绿化工具
2套
800.00
1600.00

小计

28600.00

6.治安、交通、消防物资配置：
名 称
数 量
单 价
合 计
备 注
无线对讲系统
20台
600.00
1.00

消防工具
1套
300.00
300.00

自行车
6辆
300.00
1800.00

云梯
1架
2500.00
2500.00

训练器材
1套
3000.00
3000.00

警棍
15棍
100.00
1500.00

钢盔、消防斧头、专用
扳手、消防靴等
11套
180.00
1980.00

物品搬运便民服务车
2辆
500.00
1000.00

不可预见装备费

10000.00
10000.00

小 计

36780

第三部分 促进招商提议和配合招商方法、承诺
第一章 百业城物业对象定位
发展目标：打造华南最大品牌化、专业化、现代化、规模化汽配专业市场；
经营定位：集汽配展示、交易、仓储、物流为一体大型汽配专业市场；
战略定位：立足东莞、幅射华南、面向全国
商户定位：生产厂家、总代理、总经销、连锁专卖企业
服务定位：统一品牌形象、统一人才培训、统一安全保卫、统一工商税务、统一营销推广
第二章 招商物业配合步骤及方法：
1.前期招商入驻和物业管理衔接步骤：
领取宣传资料选定铺位

招

凭认租确定书及定金（诚意金）收据
商

管
交纳应交款项及签定正式《租赁协议》
签章、
理

领取收铺通知单

物
凭收铺通知单到企业办理交铺手续

业

进场装修
管

开 业
理

2．后期物业管理工作步骤：
1）．领取收铺通知单：
招商部交名单
工程部交铺位

确定收铺通知

物业经理核准，物业总经理审批；
传达收铺通知

物管员跟进；
A． 由施工单位、工程项目部实施交铺于物业管理部；招商部交收铺用户名单于物管部；
B． 由物业管理员确定收铺通知单；交由物管经理审批；
C． 由物业管理员传达收铺通知；（书面通知或电话通知）(后附表)
2）．交铺：
物业管理部：
3交锁匙
2办理交铺手续
1用户查验铺位

A． 办理交铺手续；（领取《物业手册》、《广告管理要求》、《消防安全管理要求》、《商铺装修管理要求》、《物业服务项目及收费标准》）
B． 交锁匙；
领取装修申请表
3）．进场装修：

交纳装修押金，办理手续，交验装修图
物管部：
工程主管填单
装修

物业经理核准，物业总经理审批
验收，办理验收手续
工程主管跟踪

A． 领取并填写装修申请表；(后附表)
B． 审批；
C． 不一样意退回重新修改方案；同意交纳押金和应交款项和办理手续；
D． 装修；
E． 验收；不合格整改；
第三章 招商所需物业资料：
1．百业国际汽配城物业进度计划：
序号
具体项目及安排
时间
1
主体工程建设
5月12日
2
全方面招商
10月28日
3
主体工程封顶
10月30日
4
物业筹建工作开始
11月1日
5
商户选铺
11月18日
5
主体外墙装修
11月30日
6
交钥匙
12月15日
7
试营业（相关小型活动相结合）
4月18日
8
正式开业（举行大型会展活动相结合）
7月18日
9
培育工作
7月后
2．不一样时期物业资料：
1）招商期及物业前期：
A：《认租须知》（已经有）
《认租确定书》（已经有）
《认租步骤》（已经有）
B：《商铺租赁须知》（已经有）
《商铺租赁协议》（已经有）
《物业条约》（未有）
《商铺管理要求》；（未有）
C：《物业收费一览表》（未有）
《铺位平面图》（未有）
《铺位租价表》（未有）
《装修管理要求》、《装修申请审批表》（未有）
《消防安全责任书》（未有）
《广告管理要求》（未有）
《商铺工作人员通行卡》（未有）
《商品放行证实条》（未有）
《停车卡》（未有）
《违章统计簿》（未有）
《服务需求申请单》（未有）
2）资料具体内容：（见付件）
第四部分 项目财务费用管理
总要求：
1．按节省、经济标准做好物业管理运行成本预算工作；
2．按“取之于商户、用之于商户”标准进行实施
第一章 财务管理运行模式
百业国际汽配城财务管理模式按业主、瓯江企业、物业企业三步骤进行流向；

瓯江企业
物业企业
业主
监督汇报
业务指导
同意预算
管理酬金

1． 各项目服务费用收取
2． 代收代缴各项收费
3． 设置维修基金和项目培育基金

第二章 日常物业管理经费收支测算
1．日常物业管理资金步骤图：

物业管理资金
职员管理佣金
和其它应付费
有偿服务收入
租金收入
管理费收入
填补前期投入
或转下期使用
1各项有偿活动服务开展；
2其它服务活动开展
1商铺租金
2广告位
3停车场
4网络

日常物业管理

2．日常物业管理收支测算：
指标名称
收费标准[元/平方]
第十二个月
第二年
三年以后
第十二个月收入
商铺出租率
100%
60%
80%
95%

商铺租金收取率
25元/平方
80%
90%
98%
12204000
物业管理费收取率
2元/平方
98%
98%
98%
488160
广告位使用率
5元/平方
55%
75%
90%
0
有偿服务收费率

80
90%
95%
150000
停车位使用率

50%
75%
100%
0
累计

12842160
方案：
A．收益：
以上收入预算经租金价格确定后才能作出正确数据；现按均价25元/平方月进行预算：
东莞百业国际汽配城计划交易商铺588间，经营面积是58800平方米；有180间属于一层出租，经营面积是9000平方米，总经营面积是67800平方米。分3年、5年租赁期限出租商铺使用经营权。
（1）、租金：以均价（25元/㎡），按3年协议期商铺出租概率计算第十二个月收益是：
出租概率60%：
① 月收益是678000×25（元）×0.6=1017000元；
② 年收益是1017000×12=12204000元；
（2）、管理费：以东莞最低价（2元/㎡），按3年协议期商铺出租管理费，免六个月，第十二个月收益是：
出租概率60%:
①月收益是67800×0.6×2（元）=81360元；优惠六个月为：40680元；
②年收益是40680×12=488160元；
B.支出：
（1）、职员工资：
正、副总经理：8000-10000元/月；各1人，小计16000元/月；
部门经理：3000-5000元/月；共5人，小计0/月；
主管：-3000元/月；共13人，小计29500/月；
员级：600-元/月；共44人，小计44000元/月；
总计：109500元/月；年支付工资：1314000元；
（2）、税费：按物业管理总收入5.5%计算；计：604863.60元
（3）、维护费：因为是新兴物业，所以按物业管理总收入8%计算；计：879801.60元
（4）、活动推广费：按4%计算，439900.80元；
(5)、年土地租金和管理费（略）
（6）其它；
第五部分 物业服务项目及收费标准
第一章 服务项目：
序号
服务内容
日常管理服务项目
1.安全保卫；2.消防管理；3.清洁卫生和消杀管理；4.绿化园艺

5.基建维修；6.水电维护；7.设备管理；8. 装修管理

9. 车辆及交通管理；10.商铺管理；11.广告管理；

12.电信和网络管理；13.用户档案管理；14.商户投诉管理；
便民管理服务项目
无偿服务项目

1.家政服务；2.商务服务；3.礼仪服务；4.其它服务；（详见下表）

有偿服务项目（价格另见服务手册）

1.机电安装维修；2.商铺装修；3.尤其清洁服务；4.尤其家政服务；

5.尤其商务服务；6.礼仪服务；7.运输服务；
第二章 物业管理服务收费标
费用名称
内 容
备选方案
备 注1
进场费
最低3万元每间起，每间铺位按不一样系数确定
备选方案：第一批用户进场费2万元；限80家
第二批用户进场费3万元；限120家
第三批用户进场费4万元；限200家
第四批用户进场费5万元；400家后
押
金
本期无押金
备选方案：
签商铺正式协议时交两个月租金作为押金，租赁期满无息退还；

商

铺

租

金
1． 开始3年内：
25元/平方米起租；第四年、第五年为30元/平方米，并实施到第五年末；
每个月5日前交纳，
第一期招商签约，免租期为十二个月；.10.28前
第二期招商签约，免租期为8个月；.12.30前
第三期招商签约，免租期为四个月；.2.18前
第四期招商签约，无免租期；.3.18
1．如要求企业隔楼，在此基础上加收5元/平方；
2．租金具体额度以协议为准；

2． 收取30天租金作为培育基金；

管 理 费

每个月管理费2元/平方米,本期优惠六个月;

每个月5日前交纳

水 电 费
水表一只，水每吨2元；
电表一只，电每度1元
每个月按水电表及公共分摊之和收取
含月泵电费、水箱清洗消毒、检测费

工商管理费
按要求收取

装修
费用
1、装修房确保金
商铺：元/套
装修完工验收六个月后按要求退还
2、装修出渣、地面清洁费3元/平方
300元/第一铺,每增加一铺增100元;
按每间铺面积计算
3、装修出入证
5元/证（工本费）
每人一证，不许借用、共用
网络、有线
每个月每户按要求代为收取

停 车 场

总停车位1000个
凡进驻本场商户可凭卡全免停车
无卡者3元/天
外广场不收费

配 套其 它

按双方协商处理

第六部分 物业接管计划
第一章 物业接管项目
1．所需资料：
（1）．广场商铺接管验收工程验收程序
（2）．商铺建筑接管验收统计表
（3）。商铺给排水接管验收统计表
（4）。商铺电气接管验收统计表
（5）。公用机电设备验收单
（6）。公用建筑、小型设施验收单
（7）。室外给排水验收单
（8）。广场公用建筑设施交接单
（9）。广场接管验收移交工程资料清单
（10）。验收中发觉问题处理措施
（11）。接管验收统计
（12）。工程质量问题处理通知单
所需接管资料：
（1）。项目资料
a.项目同意文件；
b.用地同意文件；
c.建筑执照；
（2）。市府验收合格资料：
a.工程完工验收证书；
b.消防工程验收合格证；
c.市房管办小区综合验收合格证书
d.用电许可证；
e.供用电协议书；
f.用水审批表、水费收缴协议书；
(3).工程技术资料
a.建筑、结构、电气（强弱电）、给排水（包含消防）等工程全套完工图纸及各类公共设备使用说明书、调试汇报等。
b.地质勘察汇报；
c.工程协议及开、完工汇报；
d.工程预决算分项清单；
e.图纸会审统计；
f.工程设计变更通知及技术核定单(包含质量事故处理统计)；
g.隐蔽工程验收统计；
h.沉降观察统计及其沉降观察点部署图；
i.完工验收证实书；
j.钢材、水泥等关键材料质量确保书；
k.新材料、构配件判定合格证书；
l.水、电等设备检验合格证；
m.砂浆、混凝土试块试压汇报；
n.给排水管道试压汇报；
o.机电设备订购协议、单台设备说明书、试验统计及系统调试统计。
招商方面：
（1）.商铺编号表
（2）。用户租赁协议
（3）。用户交款证实复印件

第二章 项目接管步骤：
如未委托，直入下项
签署物业管理委托协议

选定关键管理人员

交铺三个月前
进铺掌握情况

印制验收表格

1月8日
确定验收日期

瓯江企业、承建商和物业企业组成联合验收小组

资 料 移 交
实物验收

每项、每间、每个查验

水电
电信协议
政府验收合格证
项目
资
料
技
术
资
料

缺点登记

移交钥匙

缺点登记汇总交地盘,由地盘交施工队

缺点返修

地盘、管理处按单查验

物业管理企业正式进行物业管理

商户收铺验收

第三章 物业接管时间计划
交铺前100天
1．任命管理责任人，配置助理人员1名；
2．配置财务室会计、出纳各1人；
3．编制《物业管理方案》经企业同意后进入实质性工作；
交铺前90天
1．调派或招聘机电工程人员2名进入施工现场，参与多种机电设备安装、调试、开通工作；
2.准备物业接管工作；确定物业接管清单；成立物业接管验收小组；
交铺前80天
1.组织好物业企业后勤管理工作，包含宿舍、食堂、寝具、用户接待车辆等安排工作；
2.组织物业管理员进行招商物业帮助；
3.组建保安队，招聘保安队长和关键骨干；实施部分保卫工作；
交铺前60天
1.各部门主管级人员全部到位；熟悉物业项目；
2.物业企业挂牌办公；明确物业管理形象要求，统一物业企业CIS应用工作；
3.确定试营业物业管理方案和活动方案；
交铺前50天
1.组建保安队伍两个班，共28人；做好上岗培训；
2.物业管理员全部到位；熟悉物业环境；
交铺前40天
1.组建保洁园艺班8人；购置保洁园艺用具及用具；
2.组建10天后开始对物业进行商铺清洁卫生管理；
交铺前30天
1.设置消防、保安监控及人员安排；并10天后进行调试运行；
2.设置车辆管理设施等，进行调试并运行；设置《车辆管理方案》；
3.完成广告、大型显示电视安装方案；
交铺前20天
1.物业管理全部些人员全部到齐；包含物业管理员、保安、消防、监控、保洁、园艺等；
2.做好消防工程分布图、保安分布图、岗亭设置图、保洁分区图；
3.水电班人员全部到齐，上岗；
交铺前15天
1.做好交铺准备工作，明确铺位编号；
2.做好多种档案包含钥匙等分门保管；
第七部分 物业日常管理目标及承诺
总要求：
1．以国家相关要求物业管理标准作为物业管理要求；按ISO9001质量管理体系进行标准化管理；
2．承诺：确保十二个月内创建市优异物业小区，两年达成省优异物业小区，三年达成全国优异物业小区；
第一章 前期介入
前期介入是现代物业管理一项基础性工作，其关键是把物业管理思想注入到物业计划、设计、施工过程中，使物业最大程度地满足业主需求，为后期管理发明有利条件。我们将着眼于以下几方面工作：
1．成立物业小组
物业企业一旦申请成立或在成立过程中，我们将派调多名管理人员、技术人员