东方明珠物业管理知识手册模板.doc
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1、欢 迎 词尊敬业主:恭喜您喜添新房,欢迎入住东方明珠城!由宁波国骅集团(原宁波东方建设开发)开发建设东方明珠城,以其超前计划理念,融合后现代和新古典建筑风格,质量上乘、配套良好、外形美观,成为宁波地域精品楼盘中精品。宁波天祥物业慈溪分企业东方明珠城管理处作为小区物业管理人,将以科学、严谨管理,真诚、温馨服务让您及您家庭组员安享精巧生活,卓显非凡品位。在东方明珠城物业管理上,我们将努力争取更上一层楼,使之成为企业管理样板小区、景观小区。成绩取得是物业工作人员和全体业主共同努力结果,在此,衷心地期望在以后东方明珠城物业管理中能得到您大力支持和配合,努力建设文明、舒适、安全绿色家园。相信您具体阅读这
2、本入住手册以后,会对我们服务有一定了解,假如您有什么需求,我们随时欢迎您光临。顺祝:幸福、安康! 宁波天祥物业总经理 陈永方 二四年十二月物业管理人介绍宁波天祥物业成立于1996年1月,是一家规范、灵活、高效有限责任制企业,注册资金400万元。企业设置总经理室、办公室、财务部、保安部、工程维修部、市场经营部、清卫绿化部和慈溪分企业、江苏丹阳分企业,各物业管理辖区设置管理处。企业管理手段优异,管理经验丰富,成立以来,秉承“业主至上、服务第一”宗旨,“全方位管理、多功效服务”管理手段,管理规模不停扩大,档次不停提升,为当地域物业行业管理范围较为全方面、服务制度较为规范企业之一。现在管理总面积大道8
3、0多万平方米,拥有职员180多人,含有大中专以上学历职员和专业技术人员占管理人员总数70%。所管理项目连续多年被评为“市级文明小区”、“平安小区示范单位”、“综合管理优异单位”、“园林式住宅小区”等称号。展望新世纪,天祥物业正致力于企业文化和品牌建设,完善企业制度,重视企业品牌和形象,努力追求企业长久发展和长久行为,主动探索和地域行业相适应物业管理模式,以服务带动管理,开展科学管理和优质服务,走专业化、职业化、规范化发展道路,努力推进企业向区域性著名物业管理企业目标前进。将在以往成功经验基础上,继续借鉴和学习中国外优异物业管理经验,主动自我探索,不停发展,以精心管理和热忱服务回报广大业主和社会
4、,取得愈加辉煌成绩!目 录 一、简明关键提醒 3二、住宅使用说明书 5三、管理机构设置及组织框图 10四、东方明珠城各项物业管理要求 12第一节 东方明珠城小区管理要求 12第二节 装修管理要求 13第三节 治安管理要求 16第四节 消防管理要求 17第五节 车辆管理要求 19第六节 东方明珠城环境管理要求 20第七节 智能化管理要求 22第八节 管理服务费收取及其它有偿服务费用 23第九节 投诉和提议 24五、常见电话指南 25六、居家常识 28七、防减灾小常识 29八、东方明珠城业主临时条约 31附:住宅室内装饰装修管理措施 34宁波市城市房屋使用安全管理条例 41【简明关键提醒】 安全管
5、理(具体见16页)为了您和家人安全,本小区实施二十四小时全封闭式管理,出入请随身携带通行卡(单元门开门卡),当您进出小区大门时,面对保安查询请多支持和配合。 通行管理(详见19页)本小区实施人车分流,请根据小区计划出入小区;请立即交纳车库(位)管理费用,并办理相关手续,以免贻误您车辆通行;自行车、电瓶车、摩托车等请停放在车棚内,外来亲朋好友交通工具请让其按指定地点停放; 相关交付后事项 首先请您仔细阅读由开发企业提供房屋使用说明书和由我企业提供本入住手册。 业主在领取钥匙后,应立即检验房屋设施是否完好,尤其要检验地漏是否阻塞,防水地面是否渗漏水。立即交还房屋验收回单,方便立即整改;如三天内未交
6、回房屋验收单,我企业将认为您房屋没有任何需要整改问题。 如您房屋在交付后长久不用于居住,请您在出门前注意检验各处电源和电器、燃气和自来水阀门等开关状态,以免发生意外事故,造成无须要损失。 相关房屋使用 您依法对您房屋享受财产权、居住权、出租和出售权,但出售、出租房屋时请到管理处办理相关登记手续。您享受对本住宅区公共部位和公用设施正当使用权,但不能有任何有侵占公共部位和有损于公用设施行为,不然将会进行相关赔偿直至受到法律起诉。 相关装修问题(具体见13页) 立案业主享受对房屋进行装修权利,但您对房屋装修前必需到物业管理处进行装修立案,并办理相关手续,获准后方能施工。 防水除厨、卫、阳台地坪外,其
7、它全部是非防水地面,非防水地面不能用水冲洗,不能积水。请勿改变厨房、卫生间预留孔位置、抬高地面和损坏地坪及四面防水保护层。因为装修或使用不妥造成漏水危及她人,由该户业主负全部责任。 材料搬运、装修垃圾沙子等粉粒状建筑材料应袋装后进入小区,全部建筑材料应立即入户不得在外堆放; 超长、超大建材和家俱不得从楼梯搬运,室外递运作业时,业主应提醒搬运人员注意安全;装修垃圾必需实施袋装化,并投放到指定位置,不然将可能支付相关清洁搬运费用。 安装对阳台不准封闭,防盗窗不得安装,不得安装雨蓬、花架子。晒衣架不准装于阳台外,露台不得用任何材料封闭加盖;为维护房屋外观美观统一,空调应统一安装在指定位置(空调座),
8、加装其它空调时需到管理处审批,外墙不得随意凿洞;公共设施不得封闭,共有部位不得占用、装修。 拆改任何装修不能私自改变房屋结构(柱、梁、板承重墙,屋面防水隔热层)和上下管道线路等;高贵、亮丽美观建筑外立面提醒您请勿更改、损坏其色泽、外形。 相关生活 垃圾投放生活垃圾投放:多层房屋垃圾投放点设置在单元防盗门后,高层房房屋垃圾投放点设置单元防盗门后和地下停车库单元门出口处,请袋装化投放;请勿乱扔垃圾;装修垃圾必需实施袋装化,根据制订位置堆放,不得和生活垃圾混放。 牛奶和桶装纯净水牛奶放置在信报箱内,请勿让牛奶企业在楼道内外乱订牛奶箱;本管理处提供牛奶无偿代定和饮用水无偿送水上门服务,业主可经过拨打管
9、理处电话6312或经过小区门警对讲系统和监控中心联络取得服务。牛奶代定品种:光明牛奶、宁波牛奶;饮用水代定、配送品种:千岛湖矿泉水、东方纯净水。 业主管理委员会成立以后,若本入住手册所包含小区物业管理要求及协议有修改和增加,按修改和增加实施。【住宅使用说明书】房产开发企业介绍宁波东方建设开发创建于一九九二年六月,是一家持有建设部颁发含有二级城市综合开发资质房地产企业(一级资质已申报待批),是中国房地产协会会员,注册资本人民币肆仟万元。企业成立以来,凭借本身在产品开发理念、计划设计、环境营造、工程施工、营销服务、物业管理等方面综合优势,已开发和正在开发房地产总面积超出160万平方;高品质生活典范
10、东方明珠城,亲水性居住理念东方城梅家园,唯美景致东方苑等经典小区和楼盘已成为大家引认为豪美好家园。企业已连续10余年被宁波市资信评定委员会评为“AAA”级资信企业,企业于二OO二年七月经过ISO9001:标准质量管理体系认证。历年来数次被宁波市、鄞州区评为房地产开发优异企业;企业开发雅渡新村、东方阁小区被宁波市评为四星级园林式住宅小区;企业投资建设东方文化馆荣获宁波市建设委员会“甬江建设杯”优质工程奖,浙江省建设行业协会、省工程建设质量管理协会“钱江杯”优质工程奖;慈溪“东方明珠城”被中国房协、房地产发展大全编委会评为“中国(浙江)景观环境小区成功开发典范”。企业地址:宁波市鄞县大道969号邮
11、编:315153电话:(0574)28818870传真:(0574)28818830东方明珠城介绍由宁波东方建设开发投资兴建“东方明珠城”(前应路1地块)在前应路南侧,东靠新城大道,西依虞波江,南临天桥村,占地面积169,415平方米,开发建筑面积288,002平方米,设计总业主为1305户,是慈溪未来20年内规模最大精品楼盘。关注现实,放眼未来,这是“东方明珠城”开发基础理念。面对城市居民私家车拥有量不停上升,人车关系影响人居关系潜在危机,“东方明珠城”率先导入了“根本人车分流”居住理念,在整个小区计划中,北面前应路为人行主入口,东西北三侧设有双向车入口,新城大道边则另加5个应急入口,这种计
12、划布局不仅根本性地处理了小区内机动车行驶和停靠所带来安全隐患,而且大大净化了区内环境,并为大规模绿化实施发明了条件。建成后“东方明珠城”绿化率靠近50,而整个小区绿化亮点是一条宽约50米,长达400多米中央景观大道。这个占地30余亩超级公园用喷泉、流水、花坛、草坡、树阵、亭台、回廊、雕塑及艺术铺地等形式,淋漓尽致地反应了现代欧式园林迷人风采,她是广大业主悠然休闲理想空间,更是“东方明珠城”8万多平方米绿化工程精神主脉。住宅使用说明书尊敬业主:您好!首先欢迎您入住我企业开发东方明珠城,为使您所购住房相关情况能有必需了解,请您在入住前仔细阅读本说明书,以免在装修过程中产生无须要麻烦。本企业本着对业
13、主负责标准,对提供销售住宅、商业房,其结构、性能和各部位(部件)类型,性能标准使用作出以下说明,以使您根据说明使用,确保使用安全,营造一个美好家园。一、住宅开发、设计、施工和物业管理单位1、开发单位:宁波东方建设开发2、设计单位:宁波高专建筑设计研究院3、施工单位:宁波东新建筑4、物业管理单位:宁波天祥物业二、本住宅、商业房结构类型框架结构三、装修、装饰注意事项:1、本住宅设计小高层及高层采取予应力管桩基础,其它建筑采取沉管灌注桩基础,以混凝土柱、梁、墙体等构件承重,楼地面使用荷载标准为250KG/,按6度抗震设防。2、业主在装修、装饰时必需严格遵守宁波市城市房屋使用安全管理条例和慈溪市住宅小
14、区物业管理暂行措施相关要求。3、在装饰过程中严禁拆改混凝土柱、梁等承重构件,全部24厘米承重墙体均不得随意改变及增设洞口,若要凿壁、打洞需事先向当地相关部门申请,经同意后方可施工,在有悬挑结构承重墙部位不得打洞及自行改装,不然后果自负。4、严禁在外墙上挖壁打洞,开设门道、窗口及改变原外墙色彩。5、业主需分隔内墙时,须用轻质材料(如木质材料、纸面石膏板或其它轻质材料),不得用粘土砖及其它容重较大材料。四、设备及管线配置说明:1、供水系统:区域内由市政直接供水,用水高峰时由垣压变频水泵供水,并设置100吨和200吨生活水池各一只。2、排水系统:采取雨污分流制排水。使用注意事项:严禁改变污水、雨水立
15、管、地漏位置,严禁封闭立、横管、弯管检验口,便于以后疏通。3、供电系统:本住宅使用一户一表计量,容量为10A40A培。使用注意事项:严禁改变电力终端控制箱位置。4、管道煤气由专业企业安装到户。5、门、窗类型:住宅进户门为标准防盗门,窗为彩色铝合金。使用注意事项:不宜随意改变门、窗位置,避免降低墙体承载能力。严禁在底层自行车棚、库墙体私自开设门窗。6、防水层部位使用注意事项:屋面防水是靠防水材料和防水结构层来完成,在您使用时,切忌伤害防水材料及防水结构,不然将造成渗漏而影响您使用。常常清理屋面脏物,保护好屋面防水层,预防脏物堵塞雨水口。卧室、起居室及客厅地面层为非防水结构,严禁积水。7、智能化:
16、可视对讲门禁,煤气泄露报警,紧急按钮,防盗报警线路等到户门口。8、电梯:中、高层单元电梯为上海“三菱“电梯。9、其它需说明内容:您在办理入住手续时,应和物业企业签署新建住宅装修责任协议、办理装饰施工立案表和新建住宅装修许可证,并遵守全国住宅小区物业管理条例各项要求。宁波东方建设开发 二OO四年十二月【管理机构设置及组织框图】一、机构设置图业主委员会宁波天祥物业慈溪分企业东方明珠管理处综服科安保科维修科科环境科业主接待财务管理文档管理小区文化会所管理治安管理消防管理车辆管理房屋维修设备管理装修管理有偿维修清洁管理绿化管理二、机构设置介绍宁波天祥物业慈溪分企业负责我企业在慈溪市物业管理工作,慈溪分
17、企业下属东方明珠城管理处全权负责本小区物业管理。依据精简高效、垂直管理、横向调控标准,东方明珠管理处下设四个部门:综服科、安保科、维修科、环境科。各科具体职能为:综服科:负责“东方明珠城”小区业主接待、财务管理、文档管理、小区文化、会所管理等工作;为方便业主和物业企业之间沟通,“东方明珠城”管理处实施“一站式”服务,即业主有任何问题反应、咨询、投诉等均由一个部门给予受理;该部门归属于综服科,实施全天16小时专员接待,在物业管理处二楼服务大厅“业主接待”,联络电话:6312。安保科:负责“东方明珠城”小区治安管理、消防管理、车辆管理等工作;维修科:负责“东方明珠城”小区房屋维修、设备管理、装修管
18、理、有偿维修等工作;环境科:负责“东方明珠城”小区清洁管理、绿化管理等工作。【东方明珠城各项物业管理要求】为了加强东方明珠城综合管理服务,为业主营造一个优美整齐、舒适方便、文明安全居住、工作环境,依据全国城市住宅小区管理试行措施和省、市相关要求,结合东方明珠城实际情况,特制订本要求:宁波天祥物业东方明珠城管理处是东方明珠城日常管理机构,负责东方明珠城小区管理服务工作,敬请全体业主、业主真诚合作和鼎力支持,共同维护东方明珠城良好秩序和整齐优美居住环境,各管理要求(制度)以下:第一节 东方明珠城小区管理要求为保持小区完好美观,保障业主享受宁静舒适生活环境,特签订本要求。1、业主对其所购楼宇拥有居住
19、权,宁波天祥物业受托对楼宇全部关键结构、公共场所及设施行使管理权。2、住宅仅作居住使用,不能改变其用途,如要出租,应向当地派出所办理私房出租许可证,不得收留“三无”人员。3、住用人对其室内进行装修,应严格遵守本小区相关装修方面要求。4、业主不得在外墙、窗户上和公共场所竖立任何广告或标志。5、楼道内公共地方不得摆放家私、杂物和其它物品。6、不得随意搭建,不得在外墙乱打孔洞。7、除指定地点外,本区内任何地方均不得涂划和张贴广告,违者应负担清洗、粉刷费用,如属幼童所为,应由家长负责。8、请勿往楼下倾倒污水、抛弃垃圾、杂物以免伤及她人和影响环境卫生。9、请勿把垃圾、布屑、油漆残余物等杂物投入厕所或下水
20、道,尤其是装修人员,如因使用不妥而造成堵塞或损坏,该业主负全部修理费用。10、请勿喂养家禽、家畜,犬类喂养要要求办理“养犬许可证”,豢养者应对其行为负责。11、楼宇内不得收藏或拥有任何危险品(如枪支、弹药、汽油等)和毒品,以保护全体住用人安全。12、为了使住宅区常常保持整齐卫生,请勿随地吐痰、乱丢纸屑、烟头、果皮及瓜壳。13、经营用房不得从事餐饮等有废水、废气、噪声污染经营活动。14、小区单元装有防盗门铃对讲系统,在使用时请您轻触按钮,使用力量不宜过大,对讲系统出现故障时请立即和管理处联络。第二节 装修管理要求为加强本小区房屋装饰装修管理和监督,有效阻止违章装修行为,保障房屋结构安全和外观统一
21、,维护小区环境整齐、美观、协调及业主正常生活秩序,使业主有一个安全、清洁、优美、舒适居住环境。凡小区内业主进行室内装修时,应该确保建筑工程质量和结构安全,符合物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保护等相关要求和标准,并需遵守我企业对房屋装修相关问题要求:一、装修步骤说明1、业主本人或其委托人到管理处领取装饰装修立案表及相关装修管理要求,并按表中要求逐项具体填写;2、业主本人确定装修方案,选定装修施工单位(需指定含有营业执照、资质证书装修企业进行装修);3、填好装饰装修立案表,提供装修施工单位营业执照、资质证实复印件(加盖企业公章); 4、提供房屋装修施工图(包含建筑、给排水、电气图等);5、
22、提供装修施工人员身份证复印件和1寸照片2张。 6、业主装修需实施前期物业管理服务协议中装修要求,并遵守以下标准: (1)不能破坏建筑物主体结构: (2)不能破坏建筑物建筑面积; (3)确定用电负荷; (4)厨房、卫生间等楼板防水方法;(5)装修方案要符合防火要求。7、装修人员进场施工过程中,管理处有权进行检验、劝阻,纠正违章、违反装修要求者,情况严重汇报政府相关部门处理;8、若在装修过程中增加施工人员,必需补办相关手续;9、装修完工后,业主应立即通知管理处对装修内容进行检验。二、装修规则 1、天天装修施工时间为8:00-12:00,14:00-19:00;如在非装修工作时间内施工,管理处有权责
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