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商业地产项目开发一般流程模板.doc
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1、商业地产项目开发通常步骤副标题:作者:未知文章起源:本站原创点击数: 1665更新时间:-5-30 1、 市场条件判定 开发商需要在项目早期,首先对项目拟选择地域市场条件进行初步分析判定。该判定能够称之为初判定:不进行针对项目微观角度分析,仅从所在地域市场情况及潜力入手判定该城市或地域发展对应商业房地产项目标可行性。和对该项目标定位有个宏观思索。因为商业房地产形式种类比较多,而且多种商业房地产形式全部存在市场成熟性问题:假如某个地域社会生产力水平比较低,大家收入水平不高话,投资商再有实力,也不能够在该地域投资建设大型商业房地产项目。 2、项目位置选择 商业房地产项目标位置选择问题对于项目标成功
2、将是决定性。实际上,并不是全部地方全部适合做商业房地产开发,只有某个地方含有了对应条件后,才能够做。商业房地产鉴于其功效特点,对位置和周围条件要求和一般房地产相比有过之而无不及。一个住宅小区, 一幢写字楼所要处理客流局限在一定范围内,但商业房地产则不一样,所要处理客流会伴随经营状态改变,会发生倍增,也会发生锐减。当一个商业房地产项目标客流发生倍增时候,项目所在位置能否适应就成为一个关键问题。针对不一样项目有不一样确实定方案,开发商能够组织自己团体进行该项工作研究分析,也能够委托专业咨询机构进行选址。 3、判定可发展规模 在完成商业房地产项目选址工作后,需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规
3、模可行性分析。将确定该项目标市场基础,周围商圈覆盖人口情况,可能用户流量,用户流产生项目营业额及项目标可发展规模等一系列相关问题。 例:在北京崇文门新世界商场一期可出租面积达74000平方米,二期可出租面积达43000平方米,一期1998年投入运行后,生意兴隆,但二期开业后,二期长久经营情况不佳,管理商开始认为是因为商品组合不一样原因,但一、二期商品组合调整后二期仍然经营情况不良。直到最近,二期经营情况才得到改观。其实新世界二期运行不佳原因在于市场规模判定不正确:崇文门地域在尚不足以支撑面积十多万平方米商业,这说明开发商对市场可支撑发展规模判定不够正确。该项工作属于微观判定,很多咨询机构分析时
4、使用方法是:以市场调查为基础,建立相关分析模型,测算出该项目地址可能发生用户流量,依据对所在地域人均零售消费额判定,能够测算出该项目可能零售额,再参考所在地域商业设施每平方米平均零售额,即能够得出该项目地可发展商业房地产项目标规模。不一样咨询机构在进行上述分析时因为基础数据信息取得渠道不一样,分析结果可能有很大不一样。比如,有些咨询机构在为商业房地产项目做市场分析时采取政府年鉴作为基础信息,并在分析过程中采取较多基于其市场经验假设,该种分析方法有其优点,但缺点也是很显著。一些以市场调查为主业咨询机构在做商业房地产项目标市场分析时充足发挥其优势,依靠其大量调查信息,建立全方位分析模型对项目标市场
5、潜力进行分析判定,假设较少,结论更含有时效性。个人认为最好是上述两种咨询机构融合。在做完市场咨询及可承受发展规模研究后,需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目标用户定位进行阶段性判定。即使在此阶段完成该项工作有存在偏差可能性,但需要做初步确定,同时在后面步骤中能够作出丰富和调整。 4、项目土地取得及政府许可 完成商业房地产项目市场前景及可发展规模分析后,将面临项目土地取得及政府许可问题。土地取得指投资商根据和政府土地主管部门约定价格从政府土地部门得到对应地块一定时限土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目,并得到政府对应计划委员会、计划局、商业委员会等政
6、府机构同意等。 项目土地取得有两大标准: 1)、土地规模标准。商业房地产项目对土地规模要求:要满足该项目本身功效需要,得够用。 2)、土地价格标准。土地价格高低将直接决定项目标竞争优势。尤其在项目运做早期,土地价格越低,前期资金压力越小。 5、项目定位细化 根本,细致研究分析项目标目标用户,市场定位,产品形式,特点,开启策略,财务测算等相关问题。此步骤是项目成功是否关键原因,假如定位出现偏差,则项目没有成功可能。反复探讨,反复修改定位,定位正确程度取决于市场。通常第四和第五步同时实施,在取地过程中修正项目定位,在项目定位过程中取地工作已开始。 6、项目计划设计 项目标计划设计包含项目标方案设计
7、、初步设计及施工图设计等。其中,尤其以方案设计为重中之重:方案设计能够称之为宏观设计,将决定商业房地产项目标外部布局、内部功效、土地利用效率、室内空间利用效率、商铺出租价格潜力、室内空间合理动线布局等。 初步设计及施工图设计能够称之为微观设计,即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度深化、细化。通常开发商全部委托外国设计机构进行方案设计阶段设计,委托中国设计单位进行初步设计及施工图设计。该种组合即能够降低设计成本,又能够确保设计质量。但必需要和国外设计机构明确方案设计深度,不然方案设计深度达不到应有要求,中国设计机构将无法正确完成初步设计及施工图设计,或尽管完成,但会有大量潜在问题遗留给开发商。
8、7、设计方案市场化 指投资商必需将建筑师概念设计方案提供给商业房地产市场教授或商业策划企业,由市场教授或商业策划企业针对此概念设计提出基于市场角度修改提议,而且三方之间沟通交流必需经过几次循环,才能够最大程度确保最终设计方案市场化理念,含有市场正确度。 这正是很多开发商忽略或不重视但又十分关键步骤。原因在于商业房地产项目必需强调经营,不管是百货店、超市、专卖店或任何业态全部对商业房地产里面合理布局、客流有效引导有需求,假如商业房地产设计不能最大程度满足商户功效需求,那么商户最简单选择就是不选择该项目,所以任何商业房地产项目标设计必需遵守市场需求。而建筑师最大优点是经过其建筑美学思绪有效发明美学
9、空间,而且不一样建筑师将展现不一样特点及风格美学空间概念。我们关注建筑师美学空间概念本身并没有错误,但把一个建筑艺术品转化为商业产品必需将市场概念、功效概念融合进去,不然该项目将面临空前市场压力。 例:第五大街商业街坊。商业房地产项目经过建筑师和市场教授或咨询企业多循环沟通后,该项目标方案设计得以确定。 8、项目设计、市场调整方案及财务方案系统化整合 在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后,需要就以上方案进行调整,即系统整合问题。经过调整整合,判定项目规模和投资回报关系是否合理;判定项目投资规模和企业本身资金、资源背景是否符合投资规律;判定投资商本身资金、资源和其对股权期望之间是否
10、合理可行等。假如上述判定结果存在问题,那么需要回到设计阶段进行相关调整,并再循环进行市场调整方案及财务融资方案,验证确定最终可行方案。9、项目方案政府许可 指完成项目方案系统化整合后,需要向政府计划部门提交可行性研究汇报,向计划部门提交方案设计,向交通部门提交交通方案,向消防部门提交消防方案,向环境保护部门提交环境评定汇报,向供电部门提交项目用电方案,向天然气、自来水企业、市政管理部门提交对应方案和向其它主管部门提交别文件,并得到上述部门认可同意过程。项目方案政府许可过程,常规来讲需要最少近六个月时间,需要认真对待。在上述政府许可各项内容中,可行性批复、计划审批、交通审批、消防审批及市政审批是
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