买房装修物业租房手册培训模板.doc
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1、购房手册1、前期准备31.1 购房须知 前期准备明确购房目标31.2 购房须知 前期准备制订购房预算41.3购房须知 前期准备 掌握买房基础常识61.4买房须知 前期准备明确房屋概念和产权性质132.网上选房192.1买方须知 网上选房怎样经过网络看房192.2 买方须知 网上选房选房注意要素 上202.3买方须知 网上选房选房注意要素 下243.实地看房273.1 购房须知 实地选房户型选择273.2 买方须知 实地看房现场看房应注意考察哪些方面283.3 购房须知 实地看房检验“五证两书”314.楼盘比较314.1 购房须知 楼盘比较比较小区环境交通324.2 购房须知 楼盘比较比较开发商
2、实力324.3 购房须知 楼盘比较自住型和投资型334.4 购房须知 楼盘比较比较户型门道355.认购365.1 购房须知 认购什么是认购365.2 购房须知 认购区分定金和订金375.3 购房须知 认购认购协议范本376.合同396.1 购房须知 协议协议基础内容详释406.2 购房须知 协议签署协议注意事项416.3 购房须知 协议补充协议456.4 购房须知 协议商品房买卖协议范本467.贷款557.1 购房须知 贷款商业贷款557.2 购房须知 贷款组合贷款577.3 购房须知 贷款公积金贷款617.3.1贷款条件617.3.2贷款范围627.3.4 贷款利率627.3.5 贷款期限6
3、37.3.6 贷款额度637.3.7 贷款偿还647.3.8 办理公积金贷款提前还贷材料65大连市个人住房公积金贷款管理措施实施细则86转个人住房公积金贷款操作规程1008.收房1058.1 购房须知 收房收房前准备工作1058.2 购房须知 收房先验房后收房1068.3 购房须知 收房怎样验房1078.4 购房须知 收房收房常见问题1118.4.1 查验楼盘实测汇报1118.4.2 面积误差计算方法1128.4.3 验房发觉质量问题怎么处理1128.4.4了解商品房保修期限和保修范围1129. 入住装修1139.1 购房须知 装修装修施工步骤1139.2 购房须知 装修选择装修企业1209.
4、3 购房须知 装修家装注意细节1239.4 购房须知 装修消除装修污染12810. 房产证13310.1 购房须知 房产证房产登记关键性13310.2 购房须知 房产证办房产证所需材料13410.3 购房须知 房产证房产证办理步骤13510.4 购房须知 房产证产权办理包含费用13911.物业14011.1 购房须知 物业物业管理费用14011.2 购房须知 物业住宅小区物业管理内容14111.3 购房须知 物业业主委员会14211.4 购房须知 物业大连市住宅小区物业管理服务基础要求14312.退房14512.1 购房须知 退房退房步骤14512.2 购房须知 退房退房违约金14612.3
5、购房须知 退房退房五条件14613. 二手房14813.1 购房须知 二手房二手房买卖步骤14813.2 购房须知 二手房二手房交易办税步骤、材料14913.3 购房须知 二手房二手房交易须注意15313.4 购房须知 二手房二手房转让合一样本15414. 租房15714.1 购房须知 租房房屋出租方法15714.2 购房须知 租房房屋租赁注意事项15814.3 购房须知 租房房屋托管协议范本15914.4 购房须知 租房房屋租赁协议范本1611、前期准备1.1 购房须知 前期准备明确购房目标购房需要大笔资金投入,对于工薪阶层来说,代表可能是一辈子积蓄,所以,购置者要决定买房前一定要清醒意识到
6、自己到底需要是什么,确定自己购房目标是什么?需要一个什么样房子?有多少首付款?只有明确了每一项细节,真正做到未雨绸缪,才能在交易中规避无须要风险,买到称心如意房子。 所以,理性和有计划消费是购房前提。购房者要依据自己收入、支出等实际情况来确定适合自己楼盘。从自己实际情况出发,好好计划一下,以能满足自己实际居住需求为准,避免出现无须要额外负担,培养有梯度消费观很关键。 以下就过渡性居住、改善性居住、一次性到位居住和投资购房四类购房行为特征做逐一叙述。 一是以过渡性居住为目标 业内通常认为:一居室面积在60平方米以内,二居室面积在7080平方米之间,三居室面积在90平方米以内,符合以上面积房屋才称
7、得上是小户型。 对于首次置业年轻群体应本着“买得起,还要住得起”购房标准,将购房目标定位在过渡性买房,未来伴随经济情况改善,分阶段数次完成置业。 既然是过渡性住房,千万别盲目追求市中心黄金地段或期望一步到位大户型,“小户型”这类低总价房子带来是“低首付、低月供”,同时也能降低未来家庭结构、人口改变给住房带来影响。在“小户型、低总价”选择中,购房者应关键关注含有保值或升值潜力楼盘,便于再次置业时候出租或出售,降低置业压力。 二是以改善性居住为目标 以改善性置业为目标购房者大多在35周岁以上,家庭收入较高,含有较强购置能力,通常不会计较价格,居住面积、户型结构、小区环境是她们优先考虑原因。 改善性
8、居住目标是经过置业升级,改善居住条件,提升生活品位。大多数人在前次置业过程中,受经济实力和购房经验限制,在房子入住一段时间后,总会有这么或那样不满意。所以,单纯满足居住已经不是她们再次购房目标,她们追求是由生存需求转向舒适需求。 三以一次性到位居住为目标 既然考虑一步到位,在选房时候考虑原因就会很多,大户型将是这类购房群体首选。其次,既然不是 “过渡房子”,那么对房屋品质就会提出很高要求,包含小区整体计划、户型设计等全部属于考察范围。同时,选房时还会照料老人和小孩需求,周围有医院、学校、超市等完善配套设施楼盘会吸引购房者。相对而言,价格这个原因权重对一次性置业者来说反而会有所降低。 其次,考虑
9、到一次性到位需要大笔资金投入,购房者事前应该准备相当数额首付款,以备在以后交易中出现资金后续不足,无法完成交易及延缓交易时间后顾之忧。 四是以投资置业为目标 购房目标无非是自住或投资,自住者期望花最少钱买到最适宜房子,而投资者最好期望是用少许自有资金买到高投资回报房子。 以投资为目标购房者,常常只选高级房,只挑大户型,只看城市中心,这种非理性购房行为在房地产市场繁荣时候很轻易成功,一旦市场下行,投资失败风险会大增。 投资房产要理性对待,区位特质及区域未来发展计划要优先考虑。好区域位置是楼盘保值增值关键原因,也能够填补户型、面积等方面不足。这里所说好区域位置并不一定是常人所认为市中心,未来发展计
10、划决定了楼盘增值空间,房屋价格将展现“低开高走”现象,给投资者带来收益最大化。明确了购房目标,有针对性做好前期购房计划准备,才能够事半功倍,为购房成功打下坚实基础。1.2 购房须知 前期准备制订购房预算购房前,在明确了购房目标后,还需要制订一个具体购房预算,从而正确估算自己实际购置能力。 对于购房预算、选择却是需要理性。因为不管是首次购房,还是升级换代改善性居住,购房全部是很多家庭最大支出和投资。所以,购房人在决定购房后,需要制订一个具体购房预算。要充足考虑本身及家庭平均月收入(包含利息收入及多种货币补助)、现有存款额、可取得贷款额度等多种资金起源及其它相关原因,从而正确估算自己实际购置能力。
11、 一、可支配资金和预备资金把握 买房前请关键保留两部分资金,其一是家庭日常开支,其次是用于医疗保险及预防意外灾难预备资金。 经过仔细核查,审慎地计算出个人或家庭净资产,这才是可随时支配自由款项。认真计算能够确保购房者能够预算正确。因为商品房价格高达每平米数千甚至数万元,而房屋面积大小又直接关系到房屋售价,所以,每一平米全部要精打细算。从房屋户型来说,应依据家庭人口数量、房屋使用功效和资金实力进行选择。 选择适合自己楼盘。面积小、首付少、总价底楼盘适合过渡性居住需求年轻人。提议可购置市中心二手小房子或是新开盘小户型。二手小房子优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠;另外,因为年轻人工作流动性
12、还相当大,所以考虑一个交通适宜地方,即使工作变换而搬迁,出行还能依旧方便。新开盘小户型优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。 二、对比不一样银行还款方法。 大家并非能一次性付清房款,需要按揭贷款。购房贷款通常就两种贷款方法:公积金贷款、商业按揭贷款、组合贷款(公积金贷款+商业贷款)贷款购房要考虑银行利率高低、可借贷金额、首期付款金额,对比不一样付款方法每个月付款额度、总利息等,选择最适合自己还款方法。据调研,大连市住房商业贷款利率5年以上贷款基准利率由6.12%降至5.94%,公积金贷款利率(贷款5年以下)为3.33%,(贷款5年以上)利率为3.87%。购房贷款最终年限为3
13、0年,贷款年纪要求:女55岁以下,男60岁以下。 房贷首选公积金贷款(首付30%),其次是商业按揭贷款(首付20%)。 现在大连住房公积金贷款额度和贷款利率:市内四区单人最高贷款额度为25万元、双人最高贷款额度为45万元;开发区单人最高贷款额度为22万元,双人最高贷款额度为38万元;金州、旅顺口区单人最高贷款额度为20万元,双人最高贷款额度为30万元;瓦房店、普兰店、庄河、长海县单人最高贷款额度为15万元,双人最高贷款额度为25万元。贷款利率:贷款期限1至5年,年利率为3.33;贷款期限6至30年,年利率为3.87%。 同时,为了实现购房这个目标,合理分配收入。每个月固定留出一部分资金出来,制
14、订出一个定时定额计划。因为假如开通了定时定额强制储蓄计划,那么每个月必需得固定提出一笔资金,从而意味着可用资金肯定降低,那么消费一定能够愈加理性。点点滴滴积累就是一笔财富。 三、装修及维修费用预算 购房时,消费者应把装修费用和首期款一起考虑。购置合适家俱、电器、装饰也是新房预算所必需考虑。另外,应提前考虑必需生活设施费用,包含开通管道煤气、有线电视、宽带网等。 四、购房税费要计算清楚 税费缴纳在购置房产时占有一定比重,其中比较关键税项有契税、房地产交易费等。一般住宅契税金额是总房价1%或1.5%,非一般住宅则为4%。若是二手房,要交易手续费,通常是2.5%-3%,多数情况下是买家付,也可和卖方
15、商议着办。若买一套100万元住宅,则最少有1.5万元税费。所以,提议购房者在计算时,最好同时计算相关税费支出。 五、物业费用不能忽略 物业管理费是指物业管理企业因提供管理及服务向业主或使用人收取费用,通常根据不一样档次依据住房建筑面积以每平方米收取。 商品房一旦售出以后,购房人就要开始负担物业费。而且和其它费用不一样,购置商品房入住后需要缴纳物业管理费是一直伴随房子终生,所以需要购房人在购置前了解清楚不一样楼盘物业管理收费标准,做到心中有数。 六、考虑出行时间和成本 提醒要买房网友,把握5公里生活圈,是衡量购房效益和购房质量一个有效参数,支出成本越小,表明所购房屋性价比越高。这么一来,买房后额
16、外付出钱也会越来越少;购房前还应考虑出行时间成本。因为我们不难发觉,穿越城市时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。假如把这些时间花在工作上或其它方面,则能发明更多效益,假如再将时限放大到50年,时间成本价值就显得惊人了。 把握现有首付款有针对性制订购房预算,选择适合自己还款方法,而且综合性考量过程中每个细节是购房成功关键,购房切忌急燥,急于求成。只有适合自己房子才称得上是好房子。1.3购房须知 前期准备 掌握买房基础常识学习部分地产基础知识是购房必需前提。房屋因为包含金额巨大,购置它是一个比较专业行为。而在部分发达国家,有着成熟和专业房屋经纪人能够为个人购房者提供专业咨询和服务,法律法规和操作程
17、序也比较规范,个人买房已经有了一套比较成熟模式,过程也比较轻松。不过,现在中国房地产市场还没有这种专业针对个人购房者房屋经纪人。所以,买房前学习部分房地产基础知识,甚至让自己成为半个房地产专业人士也是必需。 以下,就向网友具体介绍部分在房屋交易过程中常常碰到概念、常识: 一、五证两书: 五证:房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必需含有。其中必需含有“五证”是指:国有土地使用证,是证实土地使用者向国家支付土地使用权出让金,取得了在一定年限内某块国有土地使用权法律凭证;建设用地计划许可证,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市计划行政主管部门确定建设项目位置和范围符合城市计划法
18、定凭证;建设工程计划许可证,是相关建设工程符合城市计划要求法律凭证;建设工程施工许可证;商品房销售(预售)许可证。 两书:两书是住宅质量确保书和住宅使用说明书。 相关教授尤其提醒:只有正当进入市场住宅房,才含有国家认可产权。在签署购房协议之前一定要查验房地产商是否含有正当售房手续,多种售房文件、证件(“五证”和“两书”)是否完备。 二、区分定金和订金 在商品房交易中,所说订金和定金在法律上是有显著区分。定金是一个规范法律概念,是协议当事人为确保协议推行而自愿约定一个担保形式。商品房交易中,买家推行协议后,定金应该抵作价款或收回;若买家不推行协议,无权要求返还定金,发展商不推行协议,应双倍返还定
19、金。中国担保法还要求:定金应以书面形式约定,不得超出主协议标准额20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金,即产生对应法律后果。 三、两种贷款方法 商业贷款:商业房贷是指在购置一般商品住房时,您能够您所购住房抵押,或以您自己或第三人全部其它财产作为抵押物(质物),或由第三人为贷款提供连带确保责任,向银行申请个人住房贷款。 公积金贷款:住房公积金贷款是指由大连住房公积金管理中心及所属管理部,利用住房公积金,委托银行向购置、建造、翻建、大修自住住房住房公积金缴存人和缴存单位离退休职员发放贷款,并由借款人或第三人提供符合大连住房公积金管理中心要求担保。 转按揭:“转按揭”就是个人住房
20、转按贷款,个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款借款人,向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物贷款。 四、依据房屋使用率、面积分类 容积率:容积率是指项目计划建设用地范围内全部建筑面积和计划建设用地面积之比。隶属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积隶属建筑物除外。 绿化率:是指计划建设用地范围内绿地面积和计划建设用地面积之比。 建筑密度:即建筑覆盖率,指项目用地范围内全部基底面积之和和计划建设用地之比。 建筑面积:商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊共有
21、建筑面积部分为共有产权,买受人根据法律、法规要求对其享受权利,负担责任。 房屋使用率:房屋使用率是指房屋使用面积和建筑面积百分比,是衡量物业使用效率关键标准,现在物业市场上出售房屋大多以建筑面积表示,但对用户来说最含有实际使用意义是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低。不过,使用率并不是越高越好。国家现行政策对住房使用率有一个指导性要求,即要求高层建筑使用率不低于70%,多层建筑使用率不得低于75%。专业人士认为70%至80%使用率全部是比较合理,购房者不应盲目追求使用率,当超出合理程度时,一定要注意分辨是以牺牲居住品质为代价换来,还是在设计上有所突破。 销售面积:商品房销售面积即为购房者
22、所购置套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)和应分摊公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积+分摊公用建筑面积。 分摊面积:商品房应分摊共有建筑面积包含:1、各产权户电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室,和为整幢建筑服务共有房屋和管理房屋。2、套(单元)和公共建筑空间之间分隔墙和外墙(包含山墙)墙体水平投影面积二分之一。不应分摊共有建筑面积包含:1、隶属于人防工程地下室、半地下室。2、供出租或出售固定车位或专用车库。3、幢外用做公共休憩设施或架空层。 提醒购房者是,容积率和建筑密度之间不是一个简单线性百分比关系,低容积率不一定就代表着低密
23、度;容积率和舒适度之间并不是购房者惯常想象那样,“容积率越低,舒适度越高”并不科学;容积率低,则土地开发成本高,房价也就会偏高;建筑密度低,则能留给小区园林计划面积大,居住环境会愈加好。 同时,使用率仅能作为选房一个参考。同一小区不一样类型产品使用率不一样。通常高层塔楼在72%75%之间,板楼在78%80%之间;同一楼栋不一样户型,因墙体面积、阳台面积、公摊面积等不一样,使用率也会有所不一样;同一户型不一样楼栋,因建筑过程中误差引发楼栋面积差异,使用率也不尽相同。要分辨使用率真假,购房者一定要自己做验算,尤其是对自称高使用率楼盘更需谨慎。 四、按房屋建筑结构划分 砖混住宅:框架结构由梁柱组成,
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