会计实务：会计处理的巧妙-房产税少缴.doc

会计处理的巧妙，房产税少缴 根据我国房产税相关规定，从价计征房产税是用房产原值*70%*1.2%计算的，因此房产原值的大小决定缴纳房产税的多少，如何少计房产原值是我们研究的重点。房产原值是由土地成本、建筑成本、其他设施成本组成的，建筑成本是必须全部计入房产原值的，而土地成本和其他设施成本可通过一系列巧妙的会计处理，使其一部分同房产原值分离。 首先谈谈土地成本的处理问题，根据企业会计制度第四十七条规定：“企业购入或以支付土地转让金的方式取得的土地使用权在尚未开发或建造自用项目前作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销，企业因利用土地建造某项目时，将土地使用权的帐面价值全部转入在建工程成本。”而税法对土地如何计入房产并没有具体说明。我们认为：土地、房屋均属于企业财产，对其土地征收土地使用税、对房屋征收房产税都属于财产类税收，若对土地征收土地增值税后再计入房产原值征收房产税，就形成了重复征税，但目前又没有这方面的法律作为依据。因此，我们在帮助企业进行帐务处理时，只好将房屋占地面积部分计入房产原值计算缴纳房产税，其余部分仍保留在无形资产中按使用期限摊销。这样做虽然少缴了房产税，但因房屋的折旧年限为20年，饿日土地的摊销年限为可使用年限，远远大于20年，只就形成了因此前折旧费用少，而多缴了企业所得税，到底怎样做划算，我们通过以下实例进行比较。 某企业2001年购买了一块480万元的土地，建设办公楼，房屋占地面积5 000平方米，2003年建成转入固定资产。两种方法计算情况如下： 方案一：施工时将土地价值全部转入在建工程，完工后转入固定资产房屋，按20年计提折旧，01、02年年摊销土地费用96 000元，03-22年每年计提折旧230 400元，以后各年不计提折旧，每年应缴纳房产税38 707.20元。 方案二：施工时将房屋占地部分转入在建工程，完工后转入固定资产房屋，其余部分仍保留在无形资产中，分期摊销。这样2001、2002年摊销土地费用，96 000元，2003-2022年每年计提折旧19 492.44元，2003-2050年年摊销88 503.15元，每年应缴房产税3 022.73元。 2003-2050年第一方案比第二方案现金流出现值多：38 707.20-3 022.73P/A（6%，48）-230 000-88 503.15-19 492.44P/A（6%，20）33%-0-88 503.1533%P/A（6%，28）P/S（6%，20）=35 684.4715.63-122 404.4111.46990.33+88 503.150.3311.05110.3118=557 748.26-463 308.89+100 636.21=195 075.58（元） 式中P现值（元） A年金（元） S复利现值（元） 铜鼓以上现金流出现值的比较可以看出，第二方案明显优于第一方案，由此得出，在国家没有出台相关法规消除重复征税的情况下，将房屋占地部分并入房产，其他部分仍保留在无形资产核算，既符合现行会计制度和税法的规定，又可减少房产税。小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！