房地产成都锦宏骏苑营销方案样本.doc
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1、一、 项目基础情况本项目在龙江路,毗邻雅典国际小区,新锦江花园等,是小高层电梯公寓。项目总占地40999.68 M2,总建筑面积14038M2 ,容积率3.04,绿化率54.4,总户数为905户,停车位632辆(其中地下422辆,地上210辆)二、区域概况本案地处市中心地段,是旧城改造关键区域和未来发展热点,周围配套设施齐全、生活方便、交通便捷、道路四通八达。A、 周围住宅小区分布情况:雅典国际小区、新锦江花园、鸿禧花园、莱茵河畔、万高城市欣城B、 项目档次:中高级为主,少许高级C、 周围配套情况:1、 教育系统完善:名校众多:龙江路小学、四川音乐学院、成城市第七中学、成全部幼儿师范学校等等分
2、布四面2、 医务安全保障:市第七医院、华西附院3、 购物商场:红旗直销商场、伊藤洋华堂 4、 健身休闲:省体育馆5、 交通便利:多路公交车直达:6路、76路、11路、32路、302路等三、周围项目情况概述1、雅典国际小区开发商:成全部倍特新时代置业建筑面积:130000平方米栋数:5栋结构:框架剪力墙层数:26层均价:4500按揭:8成30年公推:16.6%面积区间:165.447300左右主力户型:165.447 169.436 176.308 装修情况:全装修(可选方案)交房日期:/810备注:一期C、 D 、E座已销售完成,现在A、B 座预售,销售率约70%2、锦江花园城开发商:四川百事
3、佳国际房地产开发栋数:4栋占地:38余亩建筑面积:160267平方米结构:框架剪力墙层数:33层均价:4000按揭:8成30年公推:18%面积区间:117.59364.99主力户型: 125.62等装修情况:全清水交房日期:.4备注:现在正销售一期,销售率约70%,二期两栋估计从今年年底开盘销售3、鸿禧花园栋数:5栋结构:框架层数:21层均价:2580按揭:8成30年公推:12.6%面积区间:88219装修情况:全清水交房日期:.3备注:销售情况良好,现在所剩最小面积135M24、万高城市欣城投资商:四川省万高集团股份栋数:单栋“三段式”结构:框架剪力墙层数:28层均价:3200按揭:8成30
4、年公推:16%面积区间:134300左右装修情况:全清水交房日期:.3备注:基础销售完成,仅余少许四、项目优劣势分析1、 优势分析A、 地段方便性伴随本市地产业发展,尤其是“西部大开发”号角吹响,房地产开发展现出热火如荼情形。“新成全部、新形象”是本届政府工作任务之一,大力整改和改造旧城,使城市中心地段房地产开发又上一台阶,以前那种要方便无环境开发思绪也荡然无存,取而代之是现有好环境又能方便生活良好小区。本案地段优势不言而喻,府南河边,和龙江路小学、四川音乐学院相邻,生活、学习和工作全部是十分方便和舒心。B、 发展内城潜力无穷本案周围旧城,伴随市政府旧城改造更多深入,全新小区环境和愈加完善小区
5、配套正在形成,相信假以时日,一个优越生活小区如同府南河般会亮相登场。C、整体规模独一无二 即使本区域楼盘众多,但开发多以高层电梯公寓为主,主体规模较大且占地面积较小,而本案开发以小高层电梯公寓为主,占地面积宽、绿化率和总平部署较合理,在该区域应该是有相当竞争力。D、户型小巧而功效齐全因为本案开发关键以80130 为主,且在相对较小户型内做到三室两厅双卫,而公摊有仅为13,和本案目标群体购置心理相当,实用户型、优惠价格、良好配套和优美环境,将使本案在该区域拥有崭新市场群体。E、环境配套优势因为本案是以小高层电梯公寓为主,绿化空间较大,环境配套和公共设施配套也较完善,是以后宣传靓点和卖点,网球场、
6、游泳池及水景绿化是本案高级次关键标志。2、劣势分析A、位置不临河因为本案所处地理环境、既不靠府南河边,又不和干道相邻,再则,和雅典国际小区、锦江花园城、南岸一家相伴,这多个楼盘地理位置较为优越、社会认同度较高,从这首先看,本案地理位置处于下风。B、外围环境本案是处于旧城中心,周围旧城形象还不能立即改变,二者新旧对比反差很大,对本案存在着一定负面影响。C、楼间距较小从总平上看,本案楼距较小,视觉上感觉较密,假如不能在期房阶段立即完成销售,那么,伴随楼房完工,这种影响将愈加显著和突出。D、竞争楼盘较多本案周围楼盘众多,加“雅典国际小区”、“新锦江花园”、“鸿禧花园”、“莱茵河畔”等,它们各有特点,
7、各有各用户群体,其中“雅典国际小区”因其形象好、定位高、宣传到位、开发较早,在该区域用户中拥有较佳形象和较稳定用户群体,现在属于一枝独秀,而其它多个楼盘用户群体特征性多多少少和本案用户群体相关,竞争应该是相当猛烈,故后期宣传包装中,应把这多个楼盘作为对比,避其锋芒,击其软肋。五、目标用户分析为愈加好为本案找准目标用户群体,分析其购置动机,针对性开发出她们所需住宅,特分析以下:1、 改变居住环境二次置业者A、 区域内居住小区和单位职员宿舍区较多。有二次置业需求者较多。目标为改善居住环境,提升生活品质。B、 某单位效益好但居住环境差。C、 用户对本区域情况较熟悉。2、单身族或年轻夫妇A、以事业为重
8、。B、期望有个人空间 C、月收入在4000元左右者3、城市白领族A、30-40岁之间 B、事业上小有成就C、白领层或小企业经营者D、置业要求“个性化”及工作、生活便利度4、买给父母5、用于投资者意识到房地产增值性六、推广提议A、开盘时间提议,因为本案预售许可证12月才能办理完成,如10月中旬大规模广告推出稍嫌太早,因为开盘期积累用户,迟迟不能签定正式协议,首先对其信心打击较大,其次其它楼盘竞争不确定性增多,从而影响开盘销售效果。提议将开盘日定在取得销售许可证前10天(或一周),进行房号接收因为预定,推出色多优惠方法 ,同时加强广告宣传力度,在报纸、电视、广播等媒体上大力宣传,推出一系列活动,让
9、这一时段上购房用户眼光全部集中在本案上来。以前,可做现场看板、路牌等包装引导工作,累积一定数量意向性用户。B、销售控制提议为达成开盘前后销售良好情况,应对多种套型有所分配、结合宣传内容和用户具体情况,提议推出套型面积不宜过大或在总平中所处位置很好,宜给第一批用户传输出“物廉价优”信息,从而带动后期销售。C、装修标准菜单式服务现本案装修标准为全清水,较符合目前趋势,但愈加好服务于用户,发明出全新生活气氛,另外也便于企业进行后期管理、提议厨房、卫生间装修一步到位,材料由企业提供菜单,供用户选择。D、环境配套提议从总平上表现出小区环境配套也将完善。但应注意是环境和楼房结合,环境和生活结合。既然环境以
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