房地产行业大厦策划理念与营销方案.样本.doc
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1、新世界大厦策划理念和营销方案目录一、中心区写字楼市场估计分析.2二、新世界大厦理念定位3三、总体策划构想3四、参与策划关键高级人才介绍4五、新世界大厦数字化商务会所5六、新世界大厦销售策划关键点6七、新世界大厦融资策划提议8八、策划服务9新世界大厦策划方案一、 中心区写字楼市场估计分析自1997年亚洲金融风暴爆发以来,深圳写字楼市场首先受宏观经济环境影响,同时因为前期开发过热,存量压力大,而一直处于一个相对淡静局面。中国入世后,包含摩托罗拉、诺基亚在内很多跨国企业,全部争先恐后计划加大在华投资。深圳作为中国最早开放特区,不仅是关键出口贸易基地和物流中心,而且经过近二十年发展,已经颇具国际大城市
2、雏形,形成了成熟商业环境,同时,深圳和香港合作也将不停加强,能够说是含有没有限商机,很多跨国企业及香港企业要进驻中中国陆市场,深圳中心区可谓是首选地带之一,中心区写字楼需求自然有增无减,为多年疲弱写字楼市场带来新机遇。当然,“入世”所带来这股“东风”是需要一个过程逐步显现,深圳很多开发商须充足利用这段时间借鉴国际优异写字楼开发经验,尽力提升楼盘素质,为入世所带来良机作好充足准备。深圳写字楼市场总体疲软不等于部分项目标疲软,对于锐意进取大胆创新发展商来讲,采取创新开发模式和创新写字楼产品依旧能够在市场脱颖而出。整年共消化写字楼物业大约11.46万平方米,占市场供给量32.24%,西部办公组团是以
3、后供给总量最多地方,中心区部分写字楼也将陆续投放市场。一般写字楼供过于求。甲级写字楼情况很好,比如嘉里中心、信兴广场地王商业中心、电子科技大厦等占用率85%以上,月租金105元以上。提议新世界地产借鉴国外高级写字楼开发经验,开发高级写字楼,不仅在硬件方面达成国际一流水平,更关键在服务方面达成国际写字楼物业管理水准。借助中国加入WTO良机,在物业管理服务方面全方面和世界接轨,成为深圳服务水准最高甲级写字楼。中心区中部组团写字楼市场用户细分示意图名称 发展商 用户行业定位 关键用户 销售情况江苏大厦 深圳江飞实业发展 金融、地产、法律、高科技 一楼深圳发展银行、17层太平洋保险、18层东方明珠等房
4、地产企业、律师事务所 14、23、31层均为律师事务所,通常购置5套房间,每间30平方米地产企业等购置整层较多投资大厦 深圳市投资企业 投资企业居多 深圳市投资管理企业、深圳创新投资企业 销售情况很好,项目建成较早世界贸易中心广场 招商银行 金融为主 招商银行、中国联通、基金企业、证券企业 不对外销售,只是出租,发展商实力雄厚。在中心区西部。大庆大厦 大庆市政府 电子行业 电子行业中小用户 最小户型30平方米,销售情况良好,仅剩下789层中环大厦 中环企业 正在打地基用户起源估计:深圳企业,外地驻深圳办事处或展览中心,外资企业地域总部,其中小企业购置写字楼百分比较大,所以对于30-50,60-
5、90,100-150平方米精品小户型写字楼应该事优异行计划,比如律师事务所通常需要紧邻30平方米房间,电子或软件企业通常需要100150平方米办公场地。二、 新世界大厦理念定位策划是挑战人类智力极限发明性工作,策划实践中四处闪耀着灵感思维火花,比如对99昆明世界园艺博览会策划理念设计“万绿之宗,彩云之南”,对关键发展绿色产业和旅游业现代云南给正确定位,能够说是画龙点睛之笔。我们深知地产名牌背后是文化,真正名牌全部有深厚文化积累,房地产不等于钢筋加水泥,要想策划好地产项目,一定要采取发散型思维,经过知识集成策划方法,找出排它性独特优势。中心区智能写字楼绿色环境保护酒店国际级数字化商务会所给予深圳
6、人成功专题,形成独特新优势。网络时代终生学习生活方法是我们特有理念和灵魂,一个锐意进取,求新求变地产新形象出现在中国地产业大舞台。一个中心:新世界大厦提倡网络时代终生学习工作生活新方法独具特色高级教育培训中心数字化商务会所绿色环境保护酒店中心区网络化办公室两个基础点:新世界大厦为您提供绿色环境保护专题五星级酒店服务新世界大厦给您事业腾飞网络化办公门户裙楼未来商业价值不言而喻,不过现在直接进入一般商场操作等于自杀。所以,我们提议填补深圳高级百货商场空白,作为高级百货来操作。同时充足考虑银行和证券机构需求,为她们度身定做1,2楼,满足她们特殊要求。过去杭州宋城专题公园有五六个专题,新世界大厦也有很
7、多开发思绪,我们认为眉毛胡子不要一起抓,经过梳理思绪,我们用水文化起爆了杭州宋城专题公园,所以我们也完全自信能够用国际化智能写字楼和五星级环境保护酒店理念开启新世界大厦销售。紧紧围绕一个中心两个基础点,展开战略意义上全方位宣传(电视、报纸、网络),经过和中国社会科学院等合作常年举行管理论坛,请出中国外管理大师,请出可亲可敬著名科学家倪光南等等,提议系列宣传攻势和广告攻势,首先锁定金融业、地产业用户,她们是深圳白领群体代表,策划家和地产商营造丰美水草,牧人自然会赶着人群进来。新世界大厦广告设计要依据我们专题设计,充足表现出高品味、高格调,形成写字楼销售轰动效应。我们将在协议签定后具体制订方案,层
8、层展开专题。三、 总体策划构想新世界大厦计划构想:提议新世界大厦,设置网络化五星级酒店和国际化智能写字楼,填补深圳精品小户型写字楼空白。五星级酒店定位是国际上网络化程度最高五星级酒店,每个房间全部接入宽带多媒体网络,突出网络时代商务服务特点,全方面满足酒店用户现代商务需求。设置高级数字化商务会所,包含数字化图书馆、书吧,提供商务资料联机检索服务。利用会所和培训中心会议室、网络酒店综合优势,利用临近高交会场馆地理优势,和中国管理科学研究院、清华大学经管学院等权威机构合作,举行华南高层次大型管理论坛和高层次总裁培训班。引入世界最好酒店实践,将酒店和写字楼统一管理,为用户提供个性化服务,将软件建设放
9、在相当关键位置,而不仅仅是经过硬件表现大厦层次。组合多种商业资源,比如和铜罗湾百货等合作创办高级商场,为裙楼销售精心计划。人类进入新世纪,中国已经加入WTO,我们要全方面和国际市场接轨,中国地产业期望出现新生代,新世界大厦是深圳地产新思维,敢为天下先深圳人是加入WTO受益者,香港人也是宽带多媒体网络提倡者,深圳香港两地成功人士渴望新地产概念,我们提倡网络时代生活工作新方法,新型五星级网络化写字楼会产生爆炸性效果。依据房地产趋势调查,我们发觉深圳写字楼有效供给不足,中心区地产概念雷同,缺乏热点地产,我们用户定位是深圳企业和海外企业,尤其是深圳小型企业居多,针对企业家需求,我们计划邀请新一代企业家
10、、经济学家、管理教授,为提倡终生学习深圳人讲授世界著名企业家成功经验,营造市场优势。首先策划好楼盘,作为地产发展商为用户营造成才和成功环境,我们是导演,吸引一流用户来演戏。有了领头羊,才会有群羊跟进。1. 策划层次:树立新世界大厦品牌,塑造和新世界大厦理念对应优异企业文化,我们将进行专业人才引进和管理计划,由本企业教授设计企业文化方案。进行以新世界大厦品牌为基础高级地产经营和资本经营。新世界大厦地产企业文化设计关键是:锐意进取,为地产精英提供成功舞台。经过宣传给人印象是:吸纳一流地产人才,运作一流项目,塑造一流地产企业品牌。提议企业吸纳部分地产职业经理人,提升企业职员专业素质,优化企业总体知识
11、结构。针对地产策划我们给出一个理念定位对比:碧桂园 新世界大厦相同点 全部使用了广东市场化成功经验不一样点 补救型策划 原创型策划采取专业、洋气等广告形式 用户营销为主,采取系列化广告形式关键是市场优势 政治优势和市场优势结合珠江文化板块 移民文化广告卖点 可怕顺德人,给你一个五星级家 新世界大厦提倡白领人士工作生活新方法真正五星级酒店,国际最好酒店服务精品小户型写字楼销售方法 样板房售楼处 样板房网上售楼虚拟现实尖端科技展示手段资产经营手段 初步利用 系统应用四、参与策划关键高级人才介绍杨宝民,笔名杨德胜,深圳市赫美广告策划企业杨德胜工作室首席地产策划师,深圳特区报地产版记者,电脑教授,虚拟
12、现实方向博士生指导小组老师。曾任沿海物业集团发展商总经理、物业管理总企业总经理、台湾企业建筑项目管理部经理,含有丰富地产经营实践经验。98年曾任王志纲工作室高级策划师,对于用户营销理论含有深厚研究,擅长泛地产策划。除了参与王志纲工作室部分策划方案例外,还前后独立为沿海物业集团、深圳富通地产、桃源居。锦绣清华园提供全方位策划服务。宋恒明先生,深圳市赫美广告策划企业杨德胜工作室高级地产策划师,她是中法联合培养MBA,国际贸易双硕士,含有企业上市策划经验,企业文化研究教授,含有丰富地产策划经验。岳永平,杨德胜策划工作室策划师,曾任沿海地产发展商总经理,同济大学建筑计划硕士。负责建筑策划相关工作。管理
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