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z市z物业管理
投资广场物业管理处

工
作
手
册

-12-16
第一节 概 述

z投资广场物业管理处是z市z物业管理企业下属负责投资广场大厦物业管理分支机构。
z投资广场是由军沙商贸为业主兴建一流商务主楼，占地面积35351平方米，共有建筑面积1.5万平方米。
投资广场坐落于z市关键商务地带，占据着“地王中心”显赫位置。毗邻投资广场江津西路和武德路是z市东往西进必经之路，使广场直通东西、畅达南北，是政府和商界相互沟通，零距离接触接点，是中外客商在z投资兴业窗口，是现代商务人士聚集地和商务活动中心。
广场坐北朝南，气势恢弘。在外观设计上充足展示了现代最新建筑学最高水准，使广场以一个动态和立体画面展示在z这个古老历史名城之中。彰显其高贵身份商务环境及广场内拥有近8000平方米绿地，使大厦保持了相对平静办公环境和清爽办公空间，表现了科技和绿色友好。
广场主体建筑由两幢半椭圆形联体塔楼组成，楼高20层，地下1层。投资广场设计理念超前，在功效配置上，设有200车位大型停车场、国际视象会议中心、商务中心、餐厅、公寓、咖啡厅、超市、卡啦 OK中心、私人会所、网球场等综合配套服务区；在硬件配套设施方面，大厦采取中央空调及名牌高速电梯，配有智能化管理系统、安全监控系统、消防报警系统等，并由专业化物业管理企业提供和国际接轨管理和服务，是一幢集商务、办公、银行、证券、餐饮、住宿、娱乐为一体多功效、现代化商务中心。
投资广场物业管理处下设保安队、保洁队、维修队、综合办公室，全方面负责大厦保安、保洁、物业维护、租户入驻等日常管理。
我们理念：提供至善至美服务，打造二十一世纪经典商务大厦！
让我们携手奋进，共同努力，将z投资广场建设成为一座品味高尚、格调高雅文化之全部、艺术之全部、商务之全部。

第二节 人事架构

第三节 岗位设置

岗位设置和人员安排表

物业管理处人员编制（共37人）
岗 位
人员编制
职责概述
物业管理处办公室（共4人）
主 任
1人

副 主 任
1人

信息档案管理
1人

物管接待
1人

保安队（共16人）
保安队主管
1人

保安队队长
1人

保 安 员
14人

保洁队（共8人）
保洁队主管
1人

保 洁 员
7人

维修队（共9人）
维修保养队主管
1人

电脑主管
1人

维修人员
7人

第四节 岗位职责

一、管理处主任职责
在企业总经理领导下，率领管理处职员对大厦实施全方面管理，确保大厦环境舒适优美，机电设备完好、运转正常、水电供给正常、向租户提供五星级商务办公环境。具体职责：
1. 果断实施党和国家各项方针政策、法律法令、相关物业管理要求、政策和企业相关规章制度。
2. 通晓相关物业管理、市容卫生、消防管理等法规，和创建模范文明商业区标准和条件，组织全处人员学习政治时事、业务知识、坚持依法管理和主动服务相结合标准，搞好大厦管理各项工作。
3. 依据统一管理和专业分工负责标准，领导全处人员对大厦 验收交接、环境卫生、庭园绿化、安全防范、公共设施、供水供电、保安保卫、交通管理、费用收支及行政事务等到各项工作实施全方面管理，完成企业下达各项任务指标。
4. 熟悉大厦楼宇分布、楼宇结构、单元户数、公共设施、机电设备和住户基础情况，制订切实可行管理方法。
5. 制订本处工作并组织实施，定时检验、监督、查处违章、提出更正方法。
6. 负责处理租户对本处工作和管理人员投诉、不拖延、不推诿，搞好和住户友好关系。
7. 加强本处员团结协作，公正、公平地评价职员工作和奖惩职员，关心职员生活福利，调动职员主动性。
8. 重视业主委员会提议，自觉接收业主委员会和租户监督。搞好和居委会、派出所等相关部门友好关系，争取各方面了解和支持，共同搞好大厦各项工作。
9. 配合相关部门做好安全防范和计划生育等工作。
10. 完成企业交给其它工作。
二、会计岗位职责
会计在物业企业经理和企业财务部领导下，负责大厦管理处经济核实和多种费用收支。
1. 严格实施财务制度。
2. 熟悉大厦户数和面积，和管理费、水电费等收费标准和计算方法。
3. 熟悉掌握记帐标准和方法，建立健全多种台帐，并于每个月25日前做好上月财务核实、报表、对帐工作，做到帐目清楚、手续齐全、帐帐相符、帐表相符、日清月结、正确无误。建立健全财务档案。
4. 做好管理处财产、用具保管和登记工作，保障管理处公有财产不流失。
5. 定时分析资金往来及利用情况，监督管理处合理使用资金。
6. 审查职员工资和奖金发放。
7. 完成管理处主任交办其它任务。

三、出纳员岗位职责
1. 负责管理处现金、银行存款收支、管理、记帐、结算工作。
2. 熟悉大厦户数和面积，和管理费、水电费等收费标准及计算措施。收缴多种管理费并开具收据，做好收费统计、核实工作，做到立即、不重不漏，收费率达100%。
3. 熟悉掌握出纳帐记帐标准和方法，建立健全现金，银行存款日志帐和其它帐目，定时查对，做到帐目清楚，手续齐全，帐帐相符，帐表相符，日清月结，正确无误。
4. 严格实施财务制度，收付款项均和会计填制记帐凭证相符并经管理处主任同意，不得挪用公款或私自借支。
5. 负责管理职员考勤情况汇总，立即发放职员工资和奖金。
6. 购置管理处日常办公用具和职员劳保用具，并负责登记和发放。
7. 完成管理处主任交办其它任务。

四、信息档案员岗位职责
信息员在企业经理领导下，负责本部门档案及管理处较关键档案管理工作，确保档案正确性、系统性和完整性。
1. 认真落实实施管理处方针政策和规章制度，完成职责范围内各项工作及临时性任务。
2. 及进正确做好电脑系统数据录入工作，对电脑系统数据登录正确性负责。
3. 负责管理处文件打印和操作员培训。
4. 对电脑系统设计、程序运作和数据流向进行分析和检验，提出改善意见。
5. 认真搜集管理处电脑系统所需技术资料。
6. 制订电脑系统技术使用手册。
7. 负责电脑外部设备系统维护和保养。
8. 了解其它部门对电脑工作意见和提议，定时汇报。
9. 负责管理数据查询、统计表为有需要及有权限人员提供服务。
10. 宣传《档案法》，做好多种门类和多种载体（纸、相片、胶卷、磁带、磁盘）文件材料形成、积累、归档、修改补充和复印工作。
11. 熟悉《档案管理暂行措施管理工作》，做好日常借阅管理工作。
12. 参与承接各类档案判定、销毁工作。
13. 具体确定文件材料归档范围和保管期限划分。
14. 确保安卷质量完好；确保案卷材料组合排列条理性；确保案卷规格形式合科相关标准要求；案卷装订坚固美观。
15. 负责各类档案分类编目和提供利用工具。
16. 对所管理档案丢失、损坏、汇密负责。
17. 在管好档案基础上，兼管本部门科技图书资料工作。
18. 资料员应熟悉企业档案归档范围，知道分类编目，服务周到，书写端正，字迹整齐。
19. 完成上级交办其它任务。
五、物业接待员职责
1. 负责接待进入大厦客人咨询，引导客人到所需抵达楼层。
2. 保持举止午体，注意和租户建立良好关系，树立物业管理处形象。
3. 负责对来访客人问询、登记，拒绝衣冠不整或恶意骚扰者进入楼层。
4. 负责接待租户对物业管理投诉，并协调妥善处理，将投诉处理情况每日汇总报物业管理处主任。
5. 常常对租户进行访问，并立即了解租户需求及对物业管理意见，并汇总报物业管理处主任。
6. 负责督查大堂保洁及保安人员工作，时刻保持大堂洁净和秩序良好。
7. 认真完成物业管理处主任交办其它任务。

六、保安部各岗位职责
1．保安经理职责
1) 负责制订企业治安、消防年度、季度工作计划，做好保安部年度预算汇报。
2) 负责维持企业内部秩序，预防和查处治安事故，帮助、配合国家公安部门侦破相关治安和违法犯罪案件。
3) 妥善处理来宾相关安全方面多种投诉。帮助客人寻求在企业丢失物品，努力改造良好治安环境，让来宾含有安全感。
4) “四防”（防火、防盗、防破坏、防治安灾难事故）为中心安全教育和法制教育，定时检验“四防”设施，增强全员安全意识和法制观念。
5) 主动督促检验企业各关键部位“七合格”工作；协调各相关部门严格落实“七合格”要求，确保关键部位安全。
6) 负责制订夜间安全值勤、巡查程序和要求，组织夜勤干部、职员逐项落实，确保企业夜间财产、人身安全。
7) 负责完善、制订企业昼间、夜间各类钥匙管理要求，定时检验实施情况，发觉问题，立即纠正和汇报。
8) 负责制订保安监控管理要求和操作程序，确保企业监控范围内防火、防盗安全。
9) 适时完善、健全企业安全应急方法，并负责督促属下严格实施和演练落实。
10) 定时检验各项保安方法，并做好统计，确保消防设备、设施完好，以备查考。
11) 立即督促检验各部门对“谁主管，谁负责”责任制实施
12) 情况，帮助各级责任人做到管好自己人，看好自己门，办好自己事，确保安全工作落实。
13) 组织好本部门分工协作，每日召开部门当值保安干部、领班例会。
14) 负责对保安部干部、职员培训、考评、评定工作和聘免和推荐。
15) 做好本部门职员思想工作，关心职员生活，提升业务水平。
16) 参与行政部召开部门经理会议，定时向总经理和领导汇报工作。
17) 成上级交办其它任务。
2．保安队长职责
1) 帮助保安部经理检验企业各要害部位、关键安全部位安全制度、安全方法落实落实情况，发觉问题，立即提出改善提议和整改方法，报保安部经理同意，组织整改工作，确保企业各要害部位绝对安全。
2) 帮助保安部经理督导治安、消防、警卫等各级人员工作，随时分析存在问题，提出改善提议，消除事故隐患，提升安全管理水平。
3) 据保安部经理安排，督促企业各部门落实安全管理岗位责任制，分析存在问题，立即提出改善意见，促进各部门加强安全管理，确保企业及客人人身和财产安全。
4) 依据保安部经理安排，做好安全培训组织工作，提升企业职员安全意识。
5) 完成保安部经理交办其它工作任务。
3．保安员职责
1) 全体保安员要树立高度责任感和事业心，忠于职守尽职尽责，争做优异职员。
2) 认真学习酒店各项制度和部门要求，严于律己、克己奉公，认真学习法律知识，加强法律观念，遵纪遵法。
3) 按时上下班，不迟到、不早退、不擅离岗位、工作时间不办私事，不得利用工作之便进行违法犯罪活动。
4) 上班着装整齐，仪容端庄，精神饱满，坚持文明礼貌执勤，严禁打人骂人、侵犯她人人身权利。不做有损酒店形象行为，处事机智快速果断，按章办事。
5) 勇于和一切不良行为作斗争，发觉违法犯罪分子主动奋勇擒拿。
6) 上下班交接手续要清楚明了。
7) 主动主动维护酒店院内治安交通秩序，做好“五防”（防盗、防火、防抢、防破坏、防治安灾难事故）工作。
4。消防管理员职责
1) 熟识酒店防火及灭火设施、设备操作和相关防火、灭火知识。
2) 严格实施国家相关消防法律法规，做好酒店全体工作人员防火知识教育和消防培训工作。
3) 负责制订酒店防火安全条规，制订防火、疏散和灭火工作计划。
4) 帮助各部门制订防火安全计划，并检验落实酒店各部门防火管理制度。
5) 督促工程部对消防设施进行维修保养，确保灭火器材及设施在应急时能正常启用。
6) 负责调查通常火灭事故，并写成书面材料上报及存档，并以此作为以后培训教材。
7) 负责帮助酒店新建和改造工程消防设施呈报审批手续及监督施工现场防火工作。
8) 负责防火、监控专业人员业务培训及日常工作考评。
9) 负责编制酒店义务消防队灭火培训计划及组织培训。
10) 配合公安消防部门进行防火安全检验，发觉隐患立即协同相关部门进行整改。
11) 每七天呈报防火安全情况汇报并存档。
12) 负责对酒店用火部门安全监督，并做好现场督导检验。
13) 负责对酒店多种危险品监督管理，检验防火、防爆工作落实情况。
14) 参与酒店定时消防检验工作。
15) 参与定时安全会议。
16) 实施及有效完成上级指派其它工作任务。
5．门口保安员岗位职责
1) 维护好大门口交通秩序，引导车辆行驶和行人过往，保障车辆和行人安全，使门前通畅无阻。
2) 高度警戒，发觉精神病患者和衣冠不整者和形迹可疑者，要果断拦阻不让其入内，严格把好第一关。
3) 对来店客人要彬彬有礼，不管是步行还是乘车来来宾全部要表示欢迎，对珍贵贵宾或领导要敬礼以示尊重。对乘车来客人要帮助迎宾员照料客车人下车。若客人要求将车停放在停车场时要引到合适位置停车，若没有车位要向客人或司机解释清楚，并介绍客人将车停在周围公共停车场。
4) 有旅游团入店时，若需疏通车道或有欢迎队伍，要在客人抵达酒店前十分钟疏通好车道和停车位置，做好迎接旅游团安全准备工作。
5) 对带有危险品、易燃品、易爆品入酒店客人要劝其交保安部代为保管。
6) 对离店客车人要表示欢送，欢迎她们下次再光临。对带大件物品离店客人要有礼貌地进行查询，对实属于客人行李者要给予放行，并帮助行李员将行李搬上车。
7) 保安员要不停学习，钻研业务，相关依据酒店特点进行判定，方便提升工作质量。
8) 着装整齐，精神饱满，仪态大方，对客人问询要热情、礼貌、周到，使来宾称心满意，严禁用粗言恶语对待客人。
9) 保安员要切实做好门前警戒，尤其是夜间警戒。要注意车辆和行人安全，人多时要注意预防失窃，预防在大门口周围闹事、斗殴，要疏通交通，确保门前安全，对夜间23：00以后开出车辆要严格把好验证前，一定要做好“三对照”：①对照驾驶证；②对照行车证；③对照身份证。发觉手续不齐和可疑情况要立即汇报和统计。
6．大堂保安员职责
1) 大堂是客人出入酒店必经之地，人多，情况复杂，保安员必需注意客人动向，细心观察，确保酒店和客人生命财产安全。
2) 认真推行自己岗位职责，保持高度警惕，帮助总服务台办理入住或离店手续，预防客人行李被人顺手拿走。
3) 维护大堂秩序，对在大堂发生争吵、大声呼叫、四处乱串客人要立即上前进行婉言劝说和阻止，使其离开，保持大堂高雅肃静。
4) 对大堂部分公共设施要注意保护，不准客人随意敲击和损坏，大堂设有来宾休息沙发，不准有些人躺在大堂来宾休息沙发上，保持大堂文明环境。
5) 夜深时要加倍警惕，注意警戒，对24：00以后进入大堂客人要进行认真观察，发觉可疑人员应上前盘询和登记汇报。
6) 要预防客人在大堂乱丢、乱吐、乱蹲、乱坐，发觉此情况应立即劝阻。
7) 有小孩在大堂追逐打闹、玩耍，衣冠不整客人进入大堂时，要立即劝阻。
8) 不得在大堂找服务员或无关人员聊天，影响正常工作。
9) 不得擅离职守，对客人问询要热情礼貌、周到，使客人称心满意，严禁用粗言恶语对待来宾。
7．停车场保安员职责
1) 认真学习酒店各项制度和部门要求，认真学习法律知识，增强法制观念，遵纪遵法，廉洁奉公。
2) 主动维护好车场交通治安秩序，做好防火、防盗、防偷、防破坏等工作，切实把好安全关。
3) 对进入车场车辆要指明停放地点，验明车况是否完好，如反光镜、车灯等显著部位及货物数量和其它情况，做好具体统计，认真填好表格，然后通知车主让其当场验证，同意属实署名后方可接收。
4) 做好对入车场停放车辆收费工作，车走收费并注销。如有损公肥私，利用自己工作方便谋取私利，一经查获将按情处罚。
5) 对开出车场车辆要仔细、认真地做好验证工作，在情况属实时才可放行，如验证发觉手续不齐和可疑情况，要立即进行查询、拦阻和立即汇报。
6) 不得在车场学开汽车、骑单车、骑摩托车，不得让无关人员在车场停留。
7) 夜班值勤时要加强警戒，尤其是23：00以后开出车辆，认真做好检验工作，把好验证关，一定要做到“三对照”：①对照驾驶证；②对照行车证；③对照身份证。发觉手续不对和情况可疑，应立即进行阻拦和汇报。
8．巡查保安员职责
1) 认真推行自己职责，事故苗头立即发觉，清除隐患，确保酒店和她人安全。
2) 加强对关键区域巡查，发觉可疑情况，应视情处理或立即汇报当班队长和经理。
3) 在楼层巡查时要检验客房安全管理情况，有否不安全原因，楼层通道、电插座、墙护板等是否安全。
4) 对违反酒店要求，在楼层或客房闹事、斗殴、损坏客房设施者先劝其冷静或将其带到保安部酌情处理。
5) 楼层若发生事故，如火警、盗警、凶杀、爆炸等等，要快速组织客人疏散和保护好现场，立即进行处理，预防事态扩大。
6) 保安员不得借工作之便使用客房设施，如到客房睡觉、看电视、听音乐、打私人电话、和客房服务员闲聊等。
7) 保护酒店花圃里花草树木、园林建筑不遭损坏，对践踏草坪、采花折树人要进行干涉、阻止和处理。
9。监控室值班员职责
1) 监控员应按时上下班，当值时不准睡觉，不得擅离岗位。
2) 监控员必需严格根据要求时间、范围，集中精力严密观察，对异常可疑情况作好统计并录像。
3) 监控员应依据她人提供情况及从屏幕中观察到可疑情况，进行定时、定位、定人立即录像，并做好统计。对电话报案及发觉刑案、治安案件、火灾、事故等应快速根据程序上报处理。
4) 监控员在当班时不准做和工作无关事，严守工作纪律。监控室严禁无关人员入内，其它部门确因工作需要来监控室人员也应作好登记。
5) 监控员应珍惜使用设备，以延长机器使用寿命，不得私自拆装设备。
6) 在当班时主动做好监控室清洁卫生工作，保持整齐。严禁在监控中心吸烟。
7) 监控员上下班时，要严格实施交接要求。
8) 监控室所监控范围及摄像监视头开关时间均属保密，严禁外传，更不准向无关人员介绍监控情况。
9) 严格遵守监控设备操作程序，严禁调整改动工控计算机系统。

七、保洁队各岗位职责
1．保洁队主管职责
1) 负责物管处分管公共区域卫生区域卫生工作。
2) 督促及指导各下属领班工作，检验各领班是否切实实施物
3) 管处各项指令。
4) 不定时巡查各公共区域卫生情况，发觉问题立即处理。
5) 严格控制各清洁剂使用，并认真督促属下职员正确操作各
6) 种清洁工具。
7) 负责制订每个月排班表及每日盘点、消耗统计。
8) 注意检验属下职员在酒店政策、人员及工作纪委等方面问
9) 题，并立即向物管处汇报、负责。
10) 熟悉多种清洁剂性能、功效、掌握多种清洁机械使用维
11) 修、保养方法等，掌握各类污渍祛除方法。
12) 含有较高专业技能和较强培训、管理能力。
2．保洁队领班职责
1) 负责公共区域卫生工作。
2) 负责分配、指导、检验及督导下属公共卫生清洁工作。
3) 合理使用分发配给工具和洗涤机械，熟悉并了解多种
4) 清洁剂及清洁机械使用。
5) 勤巡查，发觉问题立即处理，并立即向上级汇报，同物
6) 管处保持亲密联络，立即向下属职员传达各人职员作指令及信息，如相关通告内容。
7) 上级对工作评价及要求等立即纠正及讲解下属职员在
8) 酒店规章制度等方面问题，认真做好工作日志。
9) 直接向公共卫生主管负责，要求正确掌握，了解多种
10) 清洁污渍去渍方法及多种清洁机械使用，如吸水机、抛光机等。
11) 含有较强指导及培训能力。
3．玻璃/地毯清洁工工作职责
1) 负责酒店范围内地毯、沙发清洗及保养。
2) 负责酒店内外玻璃门、窗、镜、墙面等清洗工作。
3) 负责由保洁队领班所安排定时性清洗地毯工作及对所
4) 分配工具，在工作期间须负完全责任，随时听从临时任务指派。
5) 一些属高空作业工作，和一些含有腐蚀性清洁剂及百分比
6) 方面等，应尤其注意安全方面（如安全带、胶手套等使用）。
7) 熟悉掌握清洗方面技巧。
4．清洁职员作职责
1) 负责清洁公共卫生区域，包含大堂、各办公室、各餐厅、客用洗手间、职员洗手间、各通道、走廊、电梯等卫生清洁工作及其它临时指派任务。
2) 服从上司分配、工作认真细致、一丝不苟、尽职尽责。
3) 能熟练使用多种清洁剂及清洁机械，成为工作“多面手”。
4) 含有较强服务意识，做到眼快、手快、腿快，随时保持各自清洁卫生。

八、维修队各岗位职责
1．维修队主管职责
1) 果断落实实施企业物业管理处指示，直接物业管理处主任负责。
2) 对维修队全部些人员和设备全权管辖和调配。挑选和配置下属各岗位管理人员。培养、巩固骨干队伍，切实保障动力设备安全运行和装修设施完好。尽最大努力，以最低成本开支保持企业高格调水准。
3) 制订下属过岗位规范及操作规程，督促检验下属严格实施岗位责任制度、操作规程及设备检修保养制度。
4) 深入现场、掌握人员和设备情况，坚持天天作以下检验：
①审核运行报表，掌握能耗规律，发觉异常，分析原因，立即采取节能方法。
②审阅各系统运行监测技术参数，发觉偏差，立即修正。
③现场巡查下属岗位纪律及工作情况，了解职员思想，发觉不良倾向立即纠正。
④现场巡查关键设备运行技术情况，发觉隐患，立即和相关班组组织力量消 除；发生影响营业重大故障，立即组织力量立即处理。
⑤现场检验关键维修工程及增改工程工作质量和进度，发觉失控立即采取方法。
⑥现场巡查关键公共场所动力设施，发觉问题立即组织维修。
5) 审定下属班组工作计划，统筹工作安排和人力调配，检验计划实施情况。
6) 组织制订设备更新、改造工程计划，重大维修保养计划，备件购进计划，并组织实施。
7) 依据营业要求和科技发展情况，常常咨询一线业务部门意见，不停改善原设计缺点，大力支持下属进行技术改造，使动力设备日渐完善。
8) 深入了解下属管理人员和职员思想情况，立即纠正不良倾向，常常对下属进行职业道德、服务意识教育，培养职员企业责任感。
9) 编制培训计划，定时对管理人员进行培训，提升管理水平，把维修队建设成为一支高素质、高技术水准、高效率，高服务质量队伍。
10) 审核下属职员考勤，做好技术档案管理工作，督导下属做好设备维修、故障处理、零部件更换统计，每个月交资料员整理归档。
11) 掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理设备，完善设计和施工遗留缺点；对所属系统重大改造工程参与设计，提出和原系统匹配可行方案，监督外协施工，验收施工质量。
2．维修队领班职责
1) 模范实施岗位责任制、操作规程、员人守则和各项规章制度，承上启下，立即完成各项工作任务。
2) 管理好、使用好本班负责范围设备，使设备常常处于良好技术状态，优质高效、低耗、安全运行，是班组主管首要责任。对管辖设备要严格做到三洁净：设备洁净、机房洁净、工作场地洁净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。
3) 主管是一班人在工作上、技术上带头人，是班组骨干，应含有良好思想作风，工作以身作则，技术精益求精，帮助经理作好班组管理工作，处理技术上疑难问题。
4) 做好日常工作安排，做到维修快速立即，确保质量，不留问题，设备发生故障时，有效组织力量抢修，确保企业正常营业。
5) 负责制订本班设备年月检修计划和备品备件计划，报经理审核，并负责检修保养计划实施。
6) 做好本班设备技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚统计在班组档案，每个月交经理审阅。
7) 做好班组人员考勤和维修台帐，每个月报办公室汇总。
3．电梯工岗位职责
1) 遵守企业各项规章制度，按时上下班，当班时间不得在机房会客，不得无故离岗、串岗。
2) 亲密监视和掌握各机运行动态，立即做好需变动电梯运行方法调度、管理工作，以适应客流量需要。
3) 按时完成份管设备定时保养项目和当班分配维修工作任务。
4) 机房当值人员接到报修项目应立即和外出维修班组人员联络，立即到位检修，恢复正常，同时做好电话统计。
5) 当值班人员碰到运行中电梯出现紧急情况，首先应保持镇静，立即汇报领班主管并通知当班外出作业人员快速回岗，按应急处理措施进行处理。
6) 交班时，应交代清楚各机运行情况；接班者应按要求巡检时间对各机房、各梯进行异声、异味、乘感、照明及内选指示等项目检验，如有异常情况应协同维修好才能交接班。
7) 填写“工作日报表”并做好值班室清洁卫生。
4．中央空调运行工岗位职责
1) 对当班空调水系统运行负有全部责任，值班人员必需按巡检制度定时对外界及各空调区域温度、相对湿度进行监测，依据外界天气改变立即进行空调工况调整，努力使空调区域温度、湿度符合要求数值范围。
2) 值班人员必需掌握好设备运行技术情况，发觉问题立即汇报领班，并立即进行抢修。
3) 当班空调设备运行由领班负责主持。主机开、停由领班负责或指定人员进行操作。
4) 按保养规程做好所分管设备日常及月度保养工作，确保关键设备常常处于良好技术状态。
5) 当班值班人员必需按要求做好运行统计。
6) 值班人员必需严守岗位职责，服从指挥。严守操作规程，对安排工作负责，不得擅离职守。
5．空调维修工岗位职责
1) 坚守岗位，服从指挥，对主管和领班安排工作负责。
2) 严格实施安全操作规程，确保维修质量，按时完成任务。
3) 发生故障时主动抢修，应急故障未处理完成不得下班。
4) 认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，以求判定故障正确，维修快捷。
5) 维修人员违反制度，拖延时间，修理质量低劣造成影响营业或损坏设备，追究当事者责任。
6．水系统巡检工岗位职责
1) 巡检人员对当班水系统及其巡检范围设备运行负直接责任。巡检人员必需按巡检制度要求时间及巡检路线进行认真巡检，并做好统计。
2) 巡检人员必需掌握整个水系统及其设备运行情况，发觉问题立即汇报领班主管。
3) 实施领班及主管指令，遵守《职员守则》，严守操作规程，当班时间不可擅离职守。
4) 按保养规程做好责任范围设备保养工作。
5) 接班人员必需按时到岗，到岗后十分钟为交接班时间。认真推行交接班手续，系统及设备运行情况未交代清楚不交班；应急故障未处理完成不交班。
6) 认真学习专业知识，熟悉设备性能及系统情况，判定故障快捷正确，处理快速立即。
7．机械维修工岗位职责
1) 坚守岗位，服从指挥，对领班安排工作负责。
2) 严格实施设备保养制度及操作规程，遵守《职员守则》及各项规章制度：确保工作质量，按时完成任务。
3) 接到日常维修通知要快速立即到位，维修完成立即返回班组待命。
4) 发生故障时服从调动，主动进行抢修；应急故障未处理完成，人手欠缺时不得下班；交接班必需将维修情况交代清楚才能下班，确保企业正常营业。
5) 认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，做到判定故障正确，维修快捷。
6) 维修人员违反制度、拖延时间或修理质量低劣造成影响营业或设备损坏，追究当事人责任。
8．配电电工岗位职责
1) 严格遵守企业《职员守则》和各项规章制度。
2) 努力学习技术，熟练掌握本企业供电方法状态、线路走向及所辖设备原理、技术性能及实际操作。
3) 努力做好设备维护保养工作，做好防小动物工作，确保安全运行。
4) 坚守岗位定时巡视电气设备亲密监视运行情况，正确抄录各项数据并填好报表。
5) 对来人来电报修立即登记，填好派工通知单通知维修班前往处理，并做好每日工时材料统计工作。
6) 值班长负责安排电工日常维修工作。
7) 发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，根据操作规程立即排除故障。
8) 事故未排除不进行交班，应上下两班协同工作，通常性故障应交代清楚并做好统计。
9) 按要求时间做好值班室内外清洁工作。
9．维修电工岗位职责
1) 严格遵守职员守则和各项规章制度。
2) 努力学习技术，熟练地掌握电气设备原理及实际操作和维修。
3) 制订所辖设备检修计划，按时按质量地完成，并做好统计表格。
4) 除完成日常维修及计划维修任务外，有计划地其它工程任务。
5) 出现事故时无条件地快速返回机房，听从值班长指挥。
6) 日班维修值班负责灯泡备品清点，发觉不足要立即补充。
7) 严格实施灯光管理制度，中班巡灯者上下班时要负责交接班。
8) 交班时发生故障，上一班必需协同下一班排除故障后才能下班，配电设备发生事故十不得离岗。
9) 每个月进行一次分管设备维修保养工作。

第五节 工作程序

一、 保安队工作程序
（一）巡查操作程序
1．巡查路线制订
巡查路线及巡查工作职责由保安部经理制订，巡查工作由警卫组长安排巡查力量和人员，并对巡查人职员作情况进行考评。路线制订标准，一是要切合实际，覆盖面广、范围大，符合企业对外控制和治安管理要求；二是定点不定线，制订中选确定必需途经点（要害部位），如配电间、锅炉房、冷气机房、冷冻、木工，电工间、仓库（物料、食品、珍贵品仓库）、边门、车库（职员停车、客车库）、职员更衣室、消防通道、屋顶、布件间、商场部、客房区域等。然后确定路线，可分三路。每条线路上下、内外、关键非关键分别搭配，制作线路图。有时按季节治安情况和特殊工作要求，划分出一段时期内需要关键行进保安巡查加强控制区域，短时间内反复途经关键巡查点，巡查中交叉使用，三是定点定线标准。
2．巡查力量组织
警卫组长依据巡查路线、巡查密度、巡查内容确实定、巡查组配各、巡查人员搭配、巡查人员编组，分早、中夜三班。夜班每组必需2人以上。
3．日常巡查路线
1) 对企业外围巡查：确保停车场秩序，维护车流安全，维持高峰时沿街交通秩序。
2) 对企业外围进出口通道巡查：检验边门通道通畅，大堂进出门周围人员，消防应急门安全装置、门锁。
3) 对企业后区巡查：查看职员更衣室和浴室，检验更衣箱立即出职员，查看职员停车场、检验车锁、停放情况。
4) 对要害部门巡查：查看配电间、冷气机房、锅炉房，仓库、冷库、电话机房、布件间运转情况、安全装置、门锁等。
5) 对企业内部公共区域巡查：检验商场、总台、收银处、消防通道、财会室、剪发室、商务中心、闭路电视室、电梯等，以确保安全。
6) 对客房区域巡查：检验楼面值班、客房门、通道、进出人员，以确保住店客人安全。
4．巡查要求
1) 上岗前检验和配带对讲机，夜间巡查依据需要，还须配带械具。确保器材完好，接收领班工作安排，了解巡查路线和当日工作要求。
2) 依据工作要求，按要求路线和时间进行巡查，作好巡查统计和到位点签到统计。
3) 发觉可疑人、事、物及不安全原因，要立即用对讲机和监控室汇报，并采取方法，严密监视。
4) 巡查时有礼、有节，规范服务，文明执勤。
5) 夜间巡查发觉安全防范漏洞，既要立即处理，采取临时性方法，又要作好统计，立即汇报，督促相关部门给予整改和落实。
6) 下岗前检验器械使用情况，写好工作统计和交接。
（二）现行违法犯罪行为处理程序
1．报警
企业内发生打架斗殴、酗酒闹事、流氓滋事、偷窃、抢劫、卖淫嫖娼、聚众赌博、吸毒、贩毒等现行违法犯罪案件和行为时，保安人员和服务人员应立即通知保安部，专职保安人员应立即到位，依据不一样情况先采取对应方法，预防事态发展。
2．阻止违法活动
专职保安干部对现行违法犯罪行为依据案件性质和案情轻重缓急，立即通知公安部门到场处理，并做好预警处理。
3．帮助取证
1) 对被害人、当事人做好陈说笔录。
2) 找寻目击人、汇报人和在场企业服务人员做好问询笔录。
3) 保安人员做好工作统计和陈说笔录。
4) 保安部做好工作统计和汇总统计，交公安部门作证据，办好移交手续。
5) 帮助公安部门做好被伤害人员验伤、诊疗。
6) 清点企业损失数量，列出估价单，交公安部门处量。
4．现场保护
1) 分析现行安件，确定是否有现场，是否需要加以防护。
2) 划定现场范围，包含主现场和和主现场相关区域 。
3) 对现场设置防护线、隔离栏，并设置醒目标志。
4) 确定保安干部率领若干名安保人员负责现场看护，预防无关人员进入，直至公安人员到场勘查。
5) 作案工具和和案相关物品等关键物证要注意寻求和保护好，预防遗失或挪离现场遭到破坏，待公安人员到场后立即给予提供。
6) 看护时，安保人员同时注意现场中水、电、煤设施，对被案犯破坏后可能发生改变设施危及企业和客人安全，要有专业人员立即给予修复或应急处理。
5．人犯移交
公安部门抵达后，除安排安保人员专员看管当事人、现行违法犯罪分子外，还要帮助公安人员进行现场调查，调查结束后由公安人员将人犯押解公安部门。治安紧急情况处理方案，图：
发生紧急情况，打电话：“××”或“××”立即汇报保安部办公室

安保值班干部报总经理室或总值班，并作出报案决定。
保安部派员到现场，初步了解事件性质
通常轻微情况自 查

由保安部作
出处理结果
在公安人员到店前，采取处理方法了解情况，控制局面，维护企业秩序，确保正常营业

保安部派员保护现场，并帮助公安部门搞好调查工作

保安部向总经理室汇报处理结果

做好情况统计

（三）内部违法犯罪案件侦破
1．受理报案
企业保安部门是企业内部案件受理主管部门，对发生各类内部案件，立即配合公安部门取证和查破。
专职人员或服务人员接报后，应立即通知相关部门服务人员到现场进行保护，不准无关人员进入，同时做好自诉报案或知情人陈说报案笔录，请客人具体叙述案件过程。对失物或失窃，还要统计物品名称和数量，特征等。接报后要查阅保安部拾遗统计，并和前台等相关部门查询，确定无人认领条件下启发帮助客人回想失物过程，在现场不被破坏情况下仔细复查行李物品，房内其它部件，需取得客人同意，以认定案件是否成立，并立即向公安部门汇报，进行现场勘查和案件调查。
2．配合案件调查
1) 对作案现场调查，安保人员包含当班服务员，在公安人员勘查现场完成之前不能擅离，确保勘查工作顺利进行。
2) 经勘查，公安部门认为有内部作案可能，保安部门要主动开展内部排队调查，从中发觉嫌疑人，关键是要排被企业解聘、解聘职员，较长时间在外情况不明，列了名单配合公安人员开展调查工作。对排出嫌疑人员，除外调外，还应逐一接触，搞清疑点，本着否定一个排一个标准，认定有依据，否定有说法。
3) 做好相关场所进行伏击守候，立即查获继续作恶内部违法犯罪分子。
4) 做好宣传发动工作，主动依靠企业职员，有目标，有计划摆疑点，排线索；同时进行法制宣传教育，形成强大政治攻势，敦促违法犯罪分子坦白自首。
3．案破后工作
案件侦破后，除帮助公关人员做好证据整理、归类，人员处理外，对发案部门、部位及规章制度要认真分析，总结经验教训，寻求安全保卫工作中漏洞和微弱步骤，形成案侦情况和经验教训专题材料报企业领导和分管领导，提出整改意见，督促相关部门立即整改。在调查、侦破案件材料中要选出关键复印和正本归类装订，形成档案保管。

（四）大堂内安保人职员作程序

大堂内保安人职员作程序：

客人闹事
可疑人物
未经许可参观、拍照
职员违纪现象

礼貌拒绝，同时报相关部门
统计工号，姓名、部门
立即汇报领班或保安办公室
帮助应接办理访客手续
立即阻止或劝其离开

立即通知保安部，由其决定报案或采取处理方法
提升警惕，保持距离，注意动态
由保安部报人事部

作好情况统计

（五）现场处理程序
1．接警、报警
服务人员或保安人员发觉火警苗子时，应立即通知安保人员或安保监控室（消防控制室）
安保监控室接报后，应立即查看火灾自动探报器，指定保安人员到现场周围地域查看是否成灾，确定火灾后应按火灾应急预案处理。
由安保监控室总经理或夜间值班经理，报清着火地点、部门、燃烧物品、现在情况，发觉人姓名和公安消防报警电话号码等，由总经理决定是否报火灾，寻求消防部