厦门公园物业管理业主手册模板.doc
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1、国优项目厦门鹭岛公园业主手册一、XX公园基础情况 二、XXX公园物业服务 三、业主临时管理规约 四、业主入伙须知 五、业主居家须知 六、智能化系统介绍 七、房屋装修管理要求 八、环境卫生管理要求 九、绿化管理要求 十、治安保卫管理要求 十一、交通管理要求 十二、公共部位、共用设施管理要求 十三、安全用水、用电、用气管理要求 十四、消防管理要求 十五、电梯使用管理要求 十六、营业场所管理要求 十七、广告、招牌管理要求 十八、房屋出租管理要求 十九、厦门市市民文明条约 二十、厦门市“十不”行为规范 二十一、居家常见沟通渠 二十二、物业相关联络单位/人备忘录 二十三、物业相关事项备忘录 二十四、入伙
2、合约 董事长致辞尊敬业主:欢庆季节,我们欢聚在XX公园。即日起,XXXX物业开始为您提供优质物业服务。谨此,我代表厦门市XXXX物业热忱欢迎您携家人入住XX公园!恭贺您成为XX公园主人!并向您表示最真挚问候和衷心感谢,顺祝XX公园欢乐祥和,全体业主幸福安康。 在鹭岛这块漂亮土地上,我们真实感受到您对XX公园挚爱和对物业服务期盼,深切领悟开发商精心打造卓越地产执着和愿景。为精品房产提供优良物业服务,是本企业高尚荣誉和神圣职责。我们已选派优异、合格职员组成本物业服务队伍,并充足做好了入伙前各项准备工作,随时恭候您到来。 我们目标是将本物业建成安全、舒适、优雅园区。把“用心服务、关注细节、科学管理、
3、追求卓越”质量方针和“诚信、专业、用心”服务宗旨落实到日常各项工作中,尽力为您提供周到细致服务。同时我们也热切期望在未来共处美好时光里,能够得到您信任、了解和支持,共同营造一个漂亮、温馨、健康新家园! 本企业和您之间不仅是契约关系,更是亲情合作关系。物业服务企业努力发明优良环境,使您愈加好地生活、学习和工作。同时,敬请您在入住前详尽阅读本手册,了解各项管理规约,确保各类物业安全和合理使用,关心、支持和监督我们职员正常推行职责,让职员在了解沟通气氛中愉快地为您提供服务,视服务为乐趣,从而使物业服务为“真情付出”。 以后时光我们将和您一起度过,我们十分珍爱难得友谊和服务机会。假如您认可我们工作,请
4、告诉您好友;假如我们工作有暇疵,请您在第一时间告诉我们,我们将立即改善。您有任何疑问、意见或提议均可联络我们,我们愿不遗余力为您服务。我们热切期待和您携手共创美好家园,让我们成为您好好友、好邻居、好帮手!谢谢!一、XX公园基础情况由厦门XX集团XX实业发展企业投资,厦门XX居住区开发开发建设XXX公园,是“XXX”璀璨明珠,将生态居住极致演绎。坐落于国家关键风景名胜区云顶岩北麓,城市主干道莲前东路中段南侧,距离东端厦门国际会展中心大约2公里,占地面积11万,总建筑面积20万,共984户,18%超低密度,逾60%超高绿化率,容积率仅1.52,在户型设计上,XX公园采取板式结构,户型多样,面积10
5、7236应有尽有。XX物业人以“强烈社会责任感和为业主高度负责”精神,秉承“我们辛劳两三年,业主安居两三代”理念,倾力将XX公园打造成一流小区。XX公园以“生态、节能、环境保护”为开发理念,大量利用环境保护、节能新材料、新技术,在高层住宅中利用太阳能热水系统及中水回用系统;一流小区会所配套,引进专业物业管理团体经营管理,业主消费实施VIP制度,丰富小区居民健身等业余生活;创建优异数字信息平台、安防系统、智能系统等;同时,可供1000多部车辆停放超大地下停车场,确保人车分流动静无扰。经过不懈努力,XX公园以优异计划设计和利用节能环境保护等高新科技,荣获了多项全国性大奖:列入中国土木工程学会“创建
6、全国优异示范小区”计划、荣获中国土木工程学会举行“双节双优杯住宅方案竞赛金奖”、 列入建设部 “第五批全国建筑业新技术利用示范工程”等。XX公园完美计划设计是众多教授、学者集体智慧结晶,是市政府建设海峡西岸经济区龙头城市、全方面提升厦门人居环境关键举措,它凝聚着厦门精气神,是厦门人居杰出代表,一张值得骄傲城市名片。 二、园区物业服务(一)物业服务机构1、业主委员会业主入伙并待条件成熟后,依法成立业主委员会。业主委员会委员由业主大会在业主代表中民主选举产生。业主委员会是园区业主大会实施机构,具体实施业主大会决定事项,并就物业服务区域内通常性日常事务做出决定。2、物业服务中心物业服务中心设在公园一
7、期2#楼(洪文七里20号)101102单元。物业服务中心电话:XXXXXXXX;企业服务质量监督电话:XXXXXXXX公园物业服务中心作为本项目物业服务机构,隶属于厦门市XXX物业,享受并负担前期物业服务委托协议、业主临时管理规约要求物业服务权利、义务和责任,实施独立财务核实。物业服务中心人员包含服务中心主任、专业事务助理、水电维修工、绿化养护工、巡卫队员、保洁工等岗位,各司其职,负责园区日常管理和服务。(二)物业服务中心工作时间物业服务中心正常工作时间为:每七天一至周五早晨8:0012:00;下午14:3017:30,季节改变时工作时间将作对应调整,敬请关注物业服务中心工作时间调整通告。双休
8、日及法定节假日全部有管理人员值班,同时,值勤、机电人员为二十四小时园区值班,热情接待业主和物业使用人投诉、求援、报修、报警。(三)物业管理服务项目1、物业公共部位维修、养护和管理;2、物业共用设施设备运行、监控和日常维修管理;3、物业共用部位和相关场地清洁卫生,垃圾搜集、清运及雨污水管疏通;4、公共绿化养护和管理; 5、停车场和交通秩序管理;6、公共秩序维护、安全防范等事项帮助管理;7、装修装饰管理;8、物业服务档案资料管理;9、为业主提供力所能及特约有偿服务;10、主动开展小区文化活动;)(四)物业管理服务费1、物业服务费缴交标准买车要养车,买房要养房。为保障各位业主和物业使用人长远利益,以
9、达成物业投资保值和增值效果,业主和物业使用人需负担本物业之保养、维修及日常管理开支,按时缴纳物业服务费等相关费用。()高层住宅1.50元/(建筑面积)/月;()高层商场(临街部分)1.50元/(建筑面积)/月;()车库(位)物业服务费(不含车库(位)租金)80元/个/月;()电费公摊(损耗、保洁、绿化用水、用电)依据实际用量按实计收;(注:以幢为公摊计算单位,以实际用量为公摊计算依据)物业服务费标准调整:按当初厦门市社会经济发展水平和园区物业服务收支综合平衡情况,并依据厦门市行业主管部门确定物业服务指导价,由物业服务中心提出方案并征求业主意见后作出对应调整。2、物业服务费缴交时间物业服务费按季
10、度缴交,缴费时间为每个季度第30天起至第二个月中旬止。为了确保物业服务工作正常开展,也为了各位业主和物业使用人良好信用统计,敬请各位业主或物业使用人按时到物业服务中心缴交。逾期(越季)不交,按3/日加收违约金。业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费或物业服务资金,从其约定,业主负连带交纳责任。物业产权发生转移时,业主或物业使用人应该结清物业服务费用或物业服务资金,并将产权转移情况立即通知物业服务中心,以免产生后续问题给您带来无须要麻烦。3、物业服务费起算时间物业服务费按开发商通知入伙起始时间当月开始计收。敬请各位业主和物业使用人给予了解和支持,共同确保本园区各项物业服务工作正常开展。4
11、、物业服务费用途本物业服务收费实施包干制。物业服务费用组成包含物业服务成本、法定税费和物业服务企业合理利润。物业服务成本或物业服务支出组成包含以下部分:()服务人员工资、社会保险和按要求提取福利费等;()物业共用部位、共用设施设备日常运行费用、零星小额维修工时费用(不含材料费);()物业服务区域清洁卫生费用;()物业服务区域绿化养护费用;()物业服务区域秩序维护费用;()办公费用;()物业服务企业固定资产折旧;()经业主同意其它费用。上述各项费用支出将定时向全体业主和物业使用人公布。根据国家物业管理条例要求:物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新改造费用、和电梯年度专业委外维保费用应该经过
12、专题维修资金给予列支,不计入物业服务支出或物业服务成本。(五)房屋专题维修资金高层住宅和商场均按0.50元/月/ (建筑面积)标准缴交房屋公共维修资金,和物业服务费同时同期缴交。房屋公共维修资金由物业服务中心收取后存入专用帐户,定时向全体业主和物业使用人公布,接收全体业主或业委会监管。专题维修资金关键用于房屋公用设备、设施维修,专款专用,严禁挪作她用。动用专题维修资金时,由物业服务中心提出申请或应业主要求,由业主委员会同意使用。同意权限和程序由业主委员会章程和业主委员会议事规则要求。业主委员会成立之前,由开发建设单位代行业主委员会职权。专题维修资金不够支出时,经业主大会决定,由业主按要求分摊。
13、但因业主和物业使用人违反使用管理要求而造成房屋损坏,其维修费用由业主和物业使用人个人负担。缴交专题维修资金是每位业主和物业使用人应尽义务,也是全体业主和物业使用人共同利益,敬请各位业主和物业使用人按时足额缴交。物业产权发生变更,原业主所交房屋专题维修金将不予退还,提请业主给予关注。(六)其它缴费1、为加强二次装修管理,规范园区秩序,避免造成环境污染,预防因违规倾倒土头而受政府处罚。装修土头由物业服务中心统一清运。土头清运费按3.00元,以物价局审批为准收取,复式住宅按1.6系数计增。2、为确保本物业建筑结构和设施设备安全,增强各业主和物业使用人遵规意识和安全责任感,本物业将按每户1000元标准
14、收取装修履约金。业主和物业使用人装修完成经验收未发觉违规者,此项费用退还。3、按国家物业管理条例要求:物业服务区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应该向最终用户收取相关费用。在本物业服务区域内实施时,这类费用就不再由物业服务中心收取。但和上述相关职能部门约定其全部或部分由物业服务中心代收,则从其约定。4、依据厦门市人民政府综【】175号要求,生活垃圾处理费每户每个月3元,由物业服务中心代收代缴,收费时间按季度和物业服务费一并收取。5、有偿服务项目物价部门有明确要求,按要求收取;无明确要求按约定收取。 三、临时管理规约第一章 总 则第一条 依据物业管理条例和相关法律、法规、政策,制订本
15、临时管理规约,对相关物业使用、维护、管理,业主共同利益,业主应该推行义务,违反规约应该负担责任等事项依法作出约定。第二条 本临时管理规约对建设单位、物业服务企业、业主和物业使用人全部有约束力。第三条 建设单位和物业服务企业签署前期物业服务协议中包含业主共同利益约定,应遵从本业主临时管理条约。 第二章 物业基础情况 第四条 本物业服务区域内物业基础情况物业名称:XX公园;坐落位置:XXXX;物业类型:住宅园区(含公建配套);建筑面积:20万平方米。第五条 依据相关法律法规和物业商品房购房协议约定,业主享受以下物业共用部位、共用设施设备全部权:1、由单幢建筑物全体业主共有共用部位,包含该幢建筑物承
16、重结构、主体结构,公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等。2、由单幢建筑物全体业主共有共用设施设备,包含该幢建筑物内给排水管道、照明设施、消防设施、避雷设施、电梯等。3、由物业服务区域内全体业主共有共用部位和共用设施设备、照明设施、共用设施设备使用房屋、物业服务用房等。第六条 在本物业服务区域内,依据物业商品房购房协议约定建设单位行使以上部位和设施设备全部权,不得影响物业买受人正常使用物业。()第三章 物业使用 第七条 业主对物业专有部分享受占有、使用、收益和处分权利,但不得妨碍其它业主正常使用物业。第八条 业主应遵遵法律、法规要求,根据有利于物业使用、安全、整齐和公平合理、不损害公
17、共利益和她人利益标准,在供电、供水、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理和相邻业主关系。第九条 业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途,业主应在取得相邻业主书面同意后,报相关行政主管部门同意,并通知物业服务企业。第十条 业主需要装饰装修房屋,应事先通知物业服务企业,并和其签署装饰装修管理服务协议。业主应按装饰装修管理服务协议约定从事装饰装修行为,遵守装饰装修注意事项,不得从事装饰装修严禁行为。第十一条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾,不得私自占用物业共用部位和公共场所。第十二条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备正常使用和侵
18、害相邻业主正当权益,业主应立即恢复原状并负担对应赔偿责任。第十三条 业主应按相关要求合理使用水(热水)、电等共用设施设备,不得私自拆改。第十四条 业主应按设计预留位置安装空调,未预留设计位置,应按物业服务企业指定位置安装,并按要求做好噪音及冷凝水处理。第十五条 在物业服务区域内行驶和停放车辆,应遵守本物业服务区域车辆行驶和停车规则。第十六条 本物业服务区域内严禁下列行为:1、损坏房屋承重结构、主体结构,破坏房屋外貌,私自改变房屋设计用途;2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地,私自移动物业共用设施设备,私自拆装智能热水表;3、违章搭建、私设摊点;4、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物
19、;5、违反相关要求堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒有害物质,发出超标噪声;6、私自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴广告、涂改、刻画;7、利用物业从事危害公共利益和侵害她人正当权益活动;8、法律、法规严禁其它行为。第十七条 业主和物业使用人在本物业服务区域内喂养动物不得违反相关要求,并应遵守约定。第四章物业维修养护 第十八条 业主对物业专有部分维修养护行为不得妨碍其它业主正当权益。第十九条 因维修养护物业确需进入相关业主物业专有部分时,业主或物业服务企业应事先通知相关业主,相关业主应给必需配合,相关业主阻挠维修养护并造成物业损坏及其它损失,应负责修复并负担赔偿责任。第二十条 发生危及
20、公共利益或其它业主正当权益紧急情况,必需立即进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主,物业服务企业可向相邻业主说明情况,在第三方监督下,进入相关业主物业专有部分进行维修养护,事后应立即通知相关业主并做好善后工作。第二十一条 因维修养护物业或公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地,应该取得建设单位和物业服务企业同意,并在约定时限内恢复原状。第二十二条 物业存在安全隐患,危及公共利益或其它业主正当权益时,责任人应该立即采取方法消除隐患。第二十三条 建设单位应按国家要求保修期限和保修范围负担物业保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复,业主能够自行或委托她人修复,修复费用
21、及修复期间造成其它损失由建设单位负担。第二十四条 本物业服务区域内全体业主按要求缴存、使用和管理物业专题维修资金。 第五章 业主共同利益 第二十五条 为维护业主共同利益,全体业主同意在物业服务活动中授予物业服务企业以下权利:1、依据本临时管理规约配合建设单位制订物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度;2、以批评、劝戒、公告等必需方法阻止业主、物业使用人违反本临时管理规约和规章制度行为;第二十六条 建设单位应在物业服务区域内显著位置设置公告栏,用于张贴物业服务规章制度,和应通知全体业主和物业使用人通知、公告。第二十七条 本物业服务区域内,物业服务收费采取包干制方法。
22、业主应根据前期物业服务协议约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用是物业服务活动正常开展基础,包含全体业主共同利益,业主应主动劝导欠费业主推行交纳物业服务费用义务。第二十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营,应该在取得相关业主、物业服务企业同意后,按要求办理相关手续,业主所得收益关键用于补充专题维修资金。 第六章 违约责任 第二十九条 业主违反本临时管理规约相关物业使用、维护和管理约定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其它损失,其它业主和物业服务企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。第三十条 业主违反本临时管理规约相关业主共同利益约定,造成全体业主共同利益受损,其它业主和物业服
23、务企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。第三十一条 建设单位未能推行本临时管理规约约定义务,业主和物业服务企业可向相关行政主管部门投诉,也可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。()第七章 附 则 第三十二条 本临时管理规约所称物业专有部分,是指由单个业主独立使用并含有排她性房屋、空间、场地及相关设施设备。本临时管理规约所称物业共用部位、共用设施设备,是指物业服务区域内单个业主专有部分以外,属于多个或全体业主共同全部或使用房屋、空间、场地及相关设施设备。第三十三条 业主转让或出租物业时,应提前书面通知物业服务企业,并要求物业继受人签署本临时管理规约承诺书或承租人在租赁协议中承诺遵守本临时
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