厦门酒店公寓项目模板.doc
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1、目录壹、市场篇1一厦门市房地产形势1二客层起源2貳、分析篇3一厦门市高层房地产分析3二厦门现在高层现实状况3三酒店式公寓现实状况4四市调个案分析5叁、产品篇6一项目概况6二项目经济技术指标6三项目周围配套情况6四项目SWOT分析7五产品定位8六产品定价9肆、行销篇11一总体策略11二价格策略11三行销通路12四业务实施13五行销架构及人员背景22壹、市场篇一厦门市房地产形势1供需基础情况厦门市房地产经过多年得发展,已展现出快速发展得态势,市场供需两旺,房地产开发投资快速增加、房屋销售量价齐升。厦门区域经济出现高开、高走、高增加得“三高”态势,经济发展快速。厦门房地产市场是以住宅消费为主导。上六
2、个月来住宅成交量约占总成交量81.65左右,而且住房消费是国计民生大事,未来将会连续稳定发展。厦门市区房地产开发投资情况表类别同比增加房地产开发投资(亿元)79.2727.18房地产施工面积(万)1290.1917.84商品房完工面积(万)297.3236.05商品房实际销售面积(万)265.9217.63%商品房预售面积(万)212.7116.33(资料起源:厦门统计局)厦门1290.19万商品房施工面积中住宅施工面积918.22万,占总施工面积71.17%,由此可见住宅物业是房地产开发烧点。2厦门经济环境依据国家统计局城市调查队昨天披露今年上六个月全国35个大中城市城镇居民人均可支配收入最
3、新汇报显示,厦门人均收入位居全国第七位,所以厦门整体经济环境是相当不错,这为厦门房地产发展提供了很好基础条件。二客层起源A.厦门当地用户。如工作了几年年轻白领,对现有住房不满意需二次购房用户。B.外地来厦购房者。这是一个需要关键关注群体,因为厦门70%房产是有外地用户消化,尤其是来自泉州用户。在外地来厦购房者中依据用途又可分为自住客和投资客两种。 貳、分析篇一厦门市高层房地产分析1总体情况厦门高层分布较为分散,关键散布在湖滨南路商业区、思北及沿海沿湖一带,另外江头一片也有少许高层建筑。伴随房地产发展和岛内土地供给量匮乏,高层现在展现越来越多发展趋势,由此推断厦门高层、小高层住宅将越来越多。多层
4、住宅只会在岛外地价相对较廉价地域才会出现。高层销售形式是伴随城市经济发展一步一步占据市场主流,这其中有以下多个支撑原因:A) 地价:城市用地需求量越来越大,而供给量将严重不足,高昂土地价格所能支撑住宅物业只有高层这一个。B) 人口:城市人口急剧膨胀和土地匮乏使市区肯定出现更多高层C) 收入:现在高层市场逐步升温,是因为经济发展使她们购置力将会有很大提升二厦门现在高层现实状况厦门高层相对分散,反应了城市泛CBD商业圈及第二商业带发达情况有一定水准。从现在开工楼盘看,因为岛内土地稀缺,所以开工楼盘几乎是高层和小高层建筑。这从另一个侧面说明了厦门高层建筑将会呈放量增加一个态势。三酒店式公寓现实状况
5、“酒店式公寓”属于投资性物业,在时下商铺投资火热时候,“酒店式公寓”依靠其居住投资特色占据房地产市场一席之地。 因为受开发商追捧,“酒店式公寓”最近成为楼市一匹黑马。在火车站和莲坂一带裕发和官邸领一时之先,两家楼房在今年春节前后开盘,每平方米售价在6000元以上,至今全部已售出60以上。 市场是最好导师,紧随裕发和官邸以后,莲坂周围现在已经有不少开发商开始圈地,目标直指“酒店式公寓”。 集酒店、公寓和写字楼于一体“酒店式公寓”,让正在起步或发展阶段境内外创业型企业、白领阶层对它情有独钟。 商务人流量是决定“酒店式公寓”是否兴建最关键条件。据统计,每十二个月厦门铁路到发总量达549万人次,航空进
6、出总人次达425万,每十二个月来厦中国外游客总计超出1000万人次,其中商务精英超出20万人次。 所以,“酒店式公寓”周围必需有成熟商务环境,交通方便,人流旺盛。裕发和官邸能抢先一步,引领厦门“酒店式公寓”时尚,正是因为她们全部处于厦门“黄金地段”。 裕发广场地处繁荣富山商圈中心,湖滨南路、厦禾路、嘉禾路、莲前大道交汇于此,好又多、假日商城、未来明发MALL等商业巨头聚集,引来游人如帜。其次,国贸大厦、莲富大厦、聚泰商业城盘踞于此,高端写字楼里企业林立、白领荟萃。 而官邸在厦门火车站市中心位置,毗邻灿坤3C、世贸商城等商业机构,是厦门火车站富山商圈龙头重地,紧邻梧村长途汽车站、火车站,是厦门交
7、通重地。 四市调个案分析(附市调表)从市场调查得出结论来分析,现在厦门城市均价在4500到5500之间。其中湖滨南路,思北一带房价因为交通便利,配套齐全,所以价格要领先厦门全市,几乎全部在5000以上,面湖面海房价更高,通常全部要高出均价700到1000元一个平方。另外火车站及江头一带房价在4500到5000之间,部分案子因为小区配套较高,均价稍高。比如汇丰家园即使也处于金榜公园边上,不过因为小区规模大,配套齐,所以售价比同处金榜公园周围美新广场高出近1000元一平米。厦门高层单体数量较多,基础不部置小区环境,即使有也很简单。较突出是汇丰家园,内部设置了运动场、游泳池等。而这种小区环境和配套很
8、大程度上吸引了众多消费者,增加了楼盘卖点。说明高层住宅一样需要高级次配套来满足消费者娱乐休闲需求。 叁、产品篇一项目概况本项目在湖滨南路和后江埭路交汇处,处于厦门繁荣商业区中心区域内。项目周围有多条公交线路经过,另外距火车站不足4公里,交通便利。项目标周围形成了多个居住小区,如聚祥广场、繁荣广场、新嘉园等全部是很成熟居住小区,房地产已经有多年发展,人气相当足。二项目经济技术指标1. 项目用地面积:4619平方米2. 建筑占地面积:4126平方米3. 总建筑面积:64549平方米4. 店铺面积:9119平方米5. 住宅面积:43052平方米6. 地下室:12378平方米7. 汽车停车位:219辆
9、三项目周围配套情况1 学校:大同小学,厦门外语学院,厦门教育学院2 商业设施:诚达购物广场,禾祥西路商业街3 邮局、银行:市邮政营业厅,中国银行,建设银行,商业银行4 医院:中山医院5 公交线路:周围公交线路众多,处于商业中心,交通发达。公交线路包含湖滨南路上:23路 莲花五村中山路99路 金山小区轮渡35路 西堤码头厦大白城禾祥西路上:56路 轮渡新店镇25路 江头小区中山路 96路 江头建材市场海滨大厦 1路 厦大文灶 28路 岭兜小区鹭江道 四项目SWOT分析优势(S):1. 地处CBD商业圈,人气足,交通发达。2. 周围商业及居住气氛浓厚,有利于提升本项目产品价值。3. 生活机能配套齐
10、备,形成良好居住气氛,属厦门最繁荣地段。4. 全钢结构,在厦门这种结构产品是唯一,现在只有东方时代广场裙楼部分选择了和本项目相同结构。5. 小户型,总价低,用户置业门槛不高。劣势(W):1. 烂尾楼形象,购房者轻易产生抗性。因为厦门购房者更重视使用年限。2. 湖滨南路是一条交通要道,而禾祥西路又是商业街,项目南北全部比较嘈杂。3. 为高层建筑,缺乏通常小区住宅之环境配套。机会(O):1. 周围缺乏新开工楼盘,相近楼盘全部已进入销售尾期。2. 泉州单身公寓投资连续升温,而厦门外地用户中泉州用户占了70%。3. 属于厦门最优地段,交通发达、升值潜力巨大。威胁(T):1. 厦门采取新购房入户制度,由
11、原先购45平米即可入厦门户口提升到150平米才可办理户口,假如本项目不能享受原有入户政策将流失掉一部分用户。2. 房价升温,二手房对市场冲击加大。3. 房产政策改变,使投资客数量降低。4. 厦门政府现在大力支持岛外开发,会分散用户投资岛内注意力。五产品定位 依据资料显示厦门购房者中有42.26%选择预支未来,按揭购置满意房子,究其原因关键是因为现在购房主力军全部是参与工作没几年年轻人,这些人资金积累通常不会很足,一次性付款有很大难度或说是不可能,但这些年轻人购置欲望尤其强烈,还有就是这些人手头上全部握有按揭购房所需首付款,而且她们收入普遍比较高,按揭后还款压力不会很大,所以作为购房付款一个关键
12、方法-按揭就得到了这些人青睐。另有31.25%人选择小户型作为过渡房,因为小户型房子即使并不能满足购房者实际居住需求,但也能满足购房者拥有产权关键传统观念,而且一但经济条件许可,就能够随时把它出手,再购置自己满意房子,所以持有这种置业见解人也不在少数!而从现在购房者购房目标分析,投资购房百分比正有节节上升趋势,而在投资选择上来看,地段好总价低小户型正越来越受到购房者青睐,极有超越商铺投资苗头。结合本案地段极佳先天优势,若定位成SOHO型酒店式公寓,既能满足家庭办公需要,又兼顾到了投资小户型市场需求,如此一来对本案顺利推广会打下一个坚实基础。六产品定价鉴于本项目烂尾楼客观存在,而独栋大楼在配套方
13、面又无法做出规模,所以提议在大楼内部配套方面做到精益求精,同时经过精装修品质来淡化烂尾楼影响,而在售价方面则应表现出高资态。考虑到厦门买卖房产中习惯于打折消费习性,我们可采取抬高表价而在实际销售中却给于用户一定折扣方法,相信会给产品去化带来不小好处。从本案实际情况考虑,因为大厦楼高30层,1到4层是商场部分,所以起价楼层设定在五楼。现在处于莲坂商圈裕发广场均价定在6250一线,装修标准在800左右,而立即公开九龙城即使定在6800一线,但因为它是挑高四米五产品,所以把这个原因考虑在内其毛坯均价也在5500左右,这两个项目全部处于繁荣商圈之内,在地段上和本案有可比性,倘若本案在本身配套方面做到愈
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