房地产基本新规制度与政策房地产开发经营管理新规制度与政策辅导含习题及答案.docx

第四章　房地产开发经营管理制度和政策

【本章关键内容】
　　■本章每十二个月所占分值不大

单选
多选
判定题
综合分析题
累计

1题0.5分

2题1分

3题1.5分

1题0.5分
1题2分
2题2.5分

　　【本章关键内容】
　　第一节 房地产开发企业管理
　　第二节 房地产开发项目管理
　　第三节 房地产经营管理

第一节　房地产开发企业管理▲

　　1.房地产开发企业概念、特殊和分类
　　■概念
　　　◇房地产开发企业是依法设置、含有企业法人资格，以营利为目标，从事房地产开发和经营企业
　　　◇又称为开发商或发展商、建设单位、业主等
　　■特殊性（三特点）
　　　◇高投入、高风险
　　　◇回报周期长
　　　◇综合性强，关联效应大
　　■分类（两大类）
　　　◇有限责任企业
　　　◇股份
　　2.房地产开发企业设置条件（人财物名）
　　■有符合企业法人登记名称和组织机构（名）
　　■有适应开发经营需要固定办公用房（物）
　　■注册资本100万元以上（财）
　　■有4名以上持有资格证书房地产专业、建筑工程专业专职技术人员，2名以上持有资格证书专职会计人员（人）
　　■法律要求其它条件
　　3.房地产开发企业资质等级
　　■资质等级（4级）
　　　◇一级
　　　◇二级
　　　◇三级
　　　◇四级
　　■确定资质条件
　　　◇注册资本
　　　◇从事房地产开发经营时间
　　　◇近三年房屋建筑面积累计完工
　　　◇连续几年建筑工程质量合格率达成100%
　　　◇上十二个月房屋建筑施工面积
　　　◇专业管理人员
　　　　△总数
　　　　△中级以上职称管理人员
　　　　△持有资格证书专职会计人员
　　　◇完备质量确保体系
　　　　△含有《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》
　　　　△从未发生过重大工程质量事故
　　【关键】房地产开发企业资质等级条件
资质等级
注册资本
从事房地产开发经营时间
近3年房屋建设面积累计完工
连续几年质量合格率达成100%
上十二个月房屋建筑施工面积
专业管理人员总数
中级以上职称管理人员
持有资格证书专职会计人员
一级资质
≥5000
≥5
≥30
5
≥15
≥40
≥20
≥4
二级资质
≥
≥3
≥15
3
≥10
≥20
≥10
≥3
三级资质
≥800
≥2
≥5
2

≥10
≥5
≥2
四级资质
≥100
≥1

已完工建筑工程

≥5

≥2
　　4.房地产开发企业设置程序
　　■设置程序（两步）
　　　◇领取营业执照
　　　◇到房地产开发主管部门立案－领取营业执照30日内核发《暂定资质证书》
　　■立案需提交资料
　　　◇营业执照复印件
　　　◇企业章程
　　　◇验资证实
　　　◇法定代表人身份证实
　　　◇专业技术人员资格证书和聘用协议
　　■暂定资质管理
　　　◇主管部门在收到立案申请后30日内核发《暂定资质证书》
　　　◇暂定资质条件不低于四级资质条件
　　　◇暂定资质证书使用期1年
　　　◇可延长，但延长久不得超出2年
　　　◇自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目，其使用期不得延长
　　5.房地产开发企业资质管理
　　■管理机构
　　　◇中央－国务院建设行政主管部门
　　　◇地方－县级以上地方人民政府房地产开发主管部门
　　■分级审批制度
　　　◇一级资质审批－由省级建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批
　　　◇二级及二级以下－由省级主管制订审批措施

第二节　房地产开发项目管理

　　【本节关键内容】
　　1.确定房地产开发项目标标准◆
　　2.房地产开发项目建设用地使用权取得■
　　3.房地产开发项目资本金制度◆
　　4.对不按期开发房地产开发项目标处理标准◆
　　5.房地产开发项目质量责任制度◆
　　6.项目手册制度◆
　　【内容详解】
　　1.确定房地产开发项目标标准，应符合
　　■符合五划
　　　◇土地利用总体计划
　　　◇城市计划
　　　◇年度建设用地计划－用地计划
　　　◇房地产开发年度计划－开发计划
　　　◇有必需纳入年度固定资产投资计划
　　■标准
　　　◇开发项目应坚持旧区改建和新区建设相结合标准，重视开发基础设施微弱、交通拥挤、环境污染严重和危旧房集中区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产
　　2.房地产开发项目建设用地使用权取得
　　■建设用地使用权取得方法（两大类）
　　　◇出让－有偿有期限
　　　◇划拨－无偿无期限
　　　　△国家机关用地、军事用地等法律要求项目
　　　　△经济适用住房用地
　　■建设条件书面意见内容（出让或划拨之前政府出具意见），出让或划拨附件：
　　　◇房地产开发项目标性质、规模和开发期限
　　　◇城市计划设计条件
　　　◇基础设施和公共设施建设要求
　　　◇基础设施建成后产权界定
　　　◇项目拆迁赔偿、安置要求
　　3.房地产开发项目资本金制度
　　■项目资本金概念
　　　◇指在投资项目总投资中，由投资者认购出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不负担这部分资金任何利息和债务
　　　◇投资者可按其出资百分比享受全部者权益，也能够转让，但不得以任何方法抽出
　　■项目资本金出资方法
　　　◇可货币出资，也能够实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资（必需经有资格资产评定企业评定）
　　　◇通常以工业产权、非专利技术作价出资百分比不得超出投资资本金总额20%
　　■房地产开发项目资本金要求
　　　◇资本金最低百分比为35%，4月刚调为一般商品房和保障性住房20%，其它30%
　　　◇经济适用房项目资本金最低百分比为20%
　　【真题】
　　◆1月，某房地产开发企业投资开发建设一经济适用住房项日，总投资2亿元人民币，则该项目资本会应不低于（　）万元。
　　A.4000
　　B.5000
　　C.6000
　　D.7000
　　提醒：参见教材P162
　　[答疑编号]
『正确答案』A
『答案解析』房地产开发通常项目最低资本金百分比为30%，经济适用房项目最低资本金百分比为20%。（原要求）
　　4.对不按期开发房地产开发项目标处理标准
　　■通常处理要求
　　　◇出让协议约定动工开发期限1年未动工开发，能够征收相当于土地使用权出让金20%以下土地闲置费
　　　◇满2年未动工开发，能够无偿收回土地使用权
　　　◇期限起止日是自土地使用权出让协议生效之日计算
　　　◇动工开发日期是指开发建设单位进行实质性投入日期
　　　◇在有拆迁地段进行拆迁，三通一平，即视为开启
　　　◇如稍作开启即停工无期，不应算作开工
　　■不征收土地闲置费三种情况（记忆标准：总而言之不是开发商错就不视为闲置）
　　　◇因不可抗力造成开工延期
　　　◇因政府或政府相关部门行为而不能准期开工或中止建设十二个月以上
　　　◇因动工开发必需前期工作出现不可预见情况而延期动工开发
　　5.房地产开发项目质量责任制度
　　5.1 房地产开发企业应对其开发项目负担质量责任
　　■房地产开发企业应对其开发项目负担质量责任
　　■勘察、设计、施工、监理等单位应该依据法律要求或协议约定，负担对应责任
　　■开发商是组织者，其它全部勘察、设计、施工、监理等单位全部由开发商选择，全部和开发商发生协议关系，出现问题应由开发商和责任单位协调处理
　　■消费是从开发商手里购房，如同在商店购物，出现问题应由商店对消费者负担质量责任
　　【真题】
　　◆不管质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成，房地产开发企业全部应对其开发房地产项目对购房者负担责任。（　）
　　提醒：参见教材P63
　　[答疑编号]
『正确答案』√
　　5.2 对质量不合格房地产项目标处理方法
　　■通常要求
　　　◇房屋完工后，必需经验收合格后方可交付使用
　　　◇商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格，能够向工程质量监督单位申请重新核验
　　　◇经核验确属主体质量不合格，购房人有权退房，给购房人造成损失，房地产开发企业应该依法负担赔偿责任（注意一定是主体有质量问题）
　　　◇消费者也能够采取双方协商换房等其它方法
　　■注意问题
　　　◇一是时间必需在办理了交付使用手续以后，在合理使用年限内，至于房屋全部权证书是否办理无直接关系
　　　◇二是必需确属主体结构质量不合格，通常性质量问题可保修，不能退房
　　　◇三是必需向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门结论为依据
　　　◇四是给购房人造成损失应该合理界定，只包含直接损失，不包含精神损失等间接损失
　　【真题】
　　◆因房屋质量问题应给购房者赔偿，房地产开发企业只赔偿直接损失。（　）
　　提醒：参见教材P63
　　[答疑编号]
『正确答案』√
『答案解析』只赔偿直接损失，不赔间接损失。
　　【真题】
　　◆已办理了房屋全部权证产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。
　　提醒：参见教材P63
　　[答疑编号]
『正确答案』×
『答案解析』质量不合格情况下，要求退房时间上在办理了交付使用手续以后合理使用年限内，房屋全部权证书是否办理无关系。
　　6.项目手册制度－政府对开发企业动态监控
　　■概念
　　　◇是指房地产开发企业应该将房地产开发项目建设过程中关键事项统计在房地产开发项目手册中，并定时送房地产开发主管部门立案
　　　◇是政府行业管理部门对房地产开发企业是否根据相关法律、法规要求，是否根据协议约定进行开发建设而建立一项动态管理制度
　　■目标
　　　◇关键是为了在项目实施过程中对房地产开发企业开发活动进行监控，保护消费者正当权益
　　■政府监控关键内容
　　　◇开发商是否按申请预售许可证时承诺时间表进行开发建设
　　　◇预售款项是否按期投入
　　　◇拆迁安置是否按要求进行
　　　◇工程项目是否发生改变

第三节　房地产经营管理

　　【本节关键内容】
　　1.房地产开发项目转让■
　　2.商品房交付使用◆
　　3.房地产广告▲
　　【内容详解】
　　1.房地产开发项目转让
　　1.1 以出让方法取得土地使用权转让条件（只能转在建工程，不能转土地）
　　■根据出让协议约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书－必需条件
　　■属于房屋建设，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程资金额应占全部开发投资总额25%以上
　　■属于成片开发土地，应形成工业或其它建设用地条件
　　1.2 以划拨方法取得土地使用权转让条件
　　■转让前提
　　　◇必需经有同意权人民政府审批
　　■两种处理方法
　　　◇受让方办理出让手续－由受让方先补办土地使用权出让手续，缴纳土地出让金
　　　◇出让方上缴土地收益－不办理土地出让手续，但转让方应将转让房地产所获收益中土地收益上缴国家
　　■能够采取“上缴土地收益”方法情形
　　　◇转让土地用途仍然属于划拨用范围，和经济适用住房转让后仍用于经济适用住房
　　　◇私有住宅转让后仍用于居住
　　　◇根据国务院住房制度改革相关要求出售公有住宅
　　　◇同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让
　　　◇转让房地产临时难以确定土地使用权出让用途、年限和其它条件
　　　◇依据城市计划土地使用权不宜出让
　　　◇县级以上人民政府要求临时无法或不需要采取土地出让方法其它情形
　　1.3 转让程序
　　■转让房地开发项目，转让人或受让人应该自土地使用权变更登记手续办理完成之日起30日内，持房地产开发项目转让协议到房地产开发主管部门立案
　　■未立案或未按要求期限办理立案手续房地产转让行为无效
　　■房地产开发主管部门审核以下内容
　　　◇转让是否符正当律要求
　　　◇项目转让人已签署拆迁、设计、施工等协议是否作了变更
　　　◇新项目开发建设单位是否含有开发受让项目标条件
　　　◇开发建设单位名称，是否已经变更
　　■满足上述要求，转让行为有效
　　■不满足上述要求，房地产开发主管部门有权责令其补办相关手续，或认定该转让行为无效，并可对违规开发企业进行处罚
　　■房地产开发企业项目转让后能否确保被拆迁人利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否许可转让关键指标
　　2.商品房交付使用
　　2.1 履约按期交房
　　■房地产开发企业应该根据协议约定，将符合交付使用条件商品房按期交付给买受人
　　■未能按期交付，开发企业应负担违约责任
　　■因不可抗力或当事人在协议中约定其它原因需延期交付，应立即通知买受人
　　■商品房建成后测绘结果和协议中约定面积差额，在交房时结算
　　2.2 帮助办理权属登记
　　■立案
　　　◇开发企业应该在商品房交付使用之日起60日内，将需要由提供办理权属登记资料报送房屋所在地房地产行政主管部门（60日是立案期）
　　■提供必需资料
　　　◇开发企业提供商品房买受人办理权属登记手续所需要文件资料
　　【真题】
　　◆商品住房购置人房屋全部权证由房地产开发企业在商品房交付使用之日起60日内负责办理。（　）
　　提醒：参见教材P68
　　[答疑编号]
『正确答案』×
『答案解析』开发企业应该在商品房交付使用之日起60日内，将需要由提供办理权属登记资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。60日是立案期限而非办理产权证期限考《拆迁条例》适用范围
　　开发企业帮助办理，而不是由开发企业办理。
　　2.3 住宅质量确保书－开发商在交付房屋时向购房人提供
　　■质量确保书内容
　　　◇工程质量监督部门核验质量等级、保修范围、保修期和保修单位
　　■保修期
　　　◇保修期从交付之日起计算
　　　◇保修期不得低于承包单位向建设单位出具质量保修书约定保修存续期
　　■相关要求
　　　◇在保修期内发生属于保修范围质量问题，开发企业应该推行保修义务，并对造成损失负担赔偿责任
　　　◇因不可抗力或使用不妥造成损失，不负担责任
　　　◇保修期内开发企业对商品房进行维修，致使房屋使用功效受影响，给购置人造成损失，开发企业应该负担赔偿责任
　　【真题】
　　◆房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（　）之日请计算
　　A.工程完工
　　B.物业验收合格
　　C.购房人实际入住
　　D.开发企业向购房人交付房屋
　　提醒：参见教材P68
　　[答疑编号]
『正确答案』D
『答案解析』注意开发商向购房人保修，和承包商向开发商保修是不一样。
　　【关键】保修期限
　　■地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内负担保修
　　■屋面防水3年
　　■墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年
　　■墙面、顶棚抹灰脱落1年
　　■地面空鼓开裂、大面积起砂1年
　　■门窗翘裂、五金件损坏1年
　　■管道堵塞2个月
　　■供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期
　　■卫生洁具1年
　　■灯具、电器开关6个月
　　■其它部件保修期由开发企业和用户自行约定
　　2.4 住宅使用说明书
　　■住宅使用说明书内容
　　　◇开发单位、设计单位、施工单位、监理单位
　　　◇结构类型
　　　◇装修、装饰注意事项
　　　◇上水、下水、电、燃气、热力、通讯等设施配置说明
　　　◇相关设备设施安装预留位置说明和安装注意事项
　　　◇门、窗类型，使用注意事项
　　　◇配电负荷
　　　◇承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项
　　　◇其它需说明问题
　　【真题】
　　◆房地产开发企业应该在商品住宅交付时，向购置人提供《住宅质量确保书》和（　）。
　　A.《住宅使用说明书》
　　B.《住宅验收说明书》
　　C.《住宅保修说明书》
　　D.《住宅保修确保书》
　　提醒：参见教材P68
　　[答疑编号]
『正确答案』A
『答案解析』注意名称正确。住宅质量确保书和住宅使用说明书
　　3.房地产广告
　　3.1 房地产广告应该遵守标准及要求
　　■遵守相关法律法规
　　■真实、正当、科学、正确，符合社会主义精神文明要求，不得欺骗和误导公众
　　■不得含有风水、占卜等迷信内容，对项目情况说明不得有悖社会良好风尚
　　3.2 严禁公布房地产广告多个情形
　　■在未经依法取得国有土地使用权土地上开发建设
　　■在未经国家征收集体全部土地上开发建设（小产权房）
　　■司法机关和行政机关查封或以其它形式限制房地产权利
　　■未取得预售许可证预售房地产
　　■权属有争议
　　■违反国家相关要求建设
　　■不符合工程质量标准、经验收不合格
　　■其它情形
　　3.3 公布房地产广告应该提供文件
　　■房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构营业执照和资格证实
　　■建设主管部门颁发开发企业资质证书
　　■土地主管部门颁发土地使用证实
　　■工程完工验收合格证实
　　■预售项目广告要有预售许可证，出租转让项目应有产权证实
　　■中介机构公布代理项目，应该提供业主委托证实
　　■其它
　　3.4 房地产广告内容
　　■开发企业名称
　　■中介服务机构代理销售，载明该机构名称
　　■预售或销售许可证号，但广告中仅介绍房地产项目名称，能够无须载明上述事项
　　3.5 房地产广告要求
　　■广告中包含全部权或使用权，其基础单位应该有实际意义完整生产、生活空间
　　■对价格有表示，应是实际销售价格，并明示价格期限
　　■表现项目位置，应以从该项目抵达某一具体参考物现有交通干道实际距离表示，不得以所需时间表示距离
　　■包含交通、商业、文化教育设施及其它市政条件，如在计划或建设中必需注明
　　■包含面积，应该表明是建筑面积或是使用面积
　　■包含内部结构、装修装饰，应该真实、正确。预售广告不得包含装修装饰内容
　　■不得利用其它项目标形象、环境作为本项目标效果
　　■其中使用了建筑设计效果图或模型照片必需注明
　　■不得出现融资或变相融资内容，不得含有升值或投资回报承诺
　　■包含贷款服务，应该载明提供贷款银行名称及贷款额度和年期
　　■不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项承诺
　　■包含物业管理内容，应该符合国家要求，包含还未实现物业管理内容，应该在广告中注明
　　■包含资产评定，应该表明评定单位、估价师和评定时间，使用其它数据，应该真实、正确、标明出处
　　【真题】
　　◆下列相关房地产广告表述中，符合相关要求要求有（　）。
　　A.仅介绍项目名称房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号
　　B.在集体土地上建设房地产公布销售广告应载明集体经济组织名称
　　C.预售商品房广告不得包含装修装饰内容
　　D.在房地产广告中表示项目位置，能够用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离
　　E.房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”内容
　　提醒：参见教材P69
　　[答疑编号]
『正确答案』ACE

第 四 章　房地产开发经营管理制度和政策

一、单项选择题
1.《城市房地产开发经营管理条例》要求，设置房地产开发企业注册资本应在（　）万元以上。
A.50
B.100
C.800
D.

2.《城市房地产开发经营管理条例》要求，设置房地产开发企业有（　）名以上持有资格证书房地产专业、建筑工程专业专职技术人员。
A.1
B.2
C.3
D.4

3.房地产开发企业资质根据企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，其中二级资质注册资本应在（　）万元以上。
A.1000
B.
C.5000
D.8000

4.《房地产开发企业资质管理要求》要求，申领四级资质房地产开发资质等级从事房地产开发经营时间应不少于（　）年。
A.1
B.2
C.3
D.5

5.A房地产开发企业是新设置房地产开发企业，按要求，A房地产开发企业应该自领取营业执照之日起（　）日内，持验资证实等文件到登记机关所在地房地产开发主管部门立案。
A.30
B.45
C.60
D.90

6.《房地产开发企业资质管理要求》要求，房地产开发主管部门对符合条件新设置房地产开发企业核发（ ）。
A.《二级资质证书》
B.《三级资质证书》
C.《四级资质证书》
D.《暂定资质证书》

7.根据《房地产开发企业资质管理要求》要求，W省A市房地产开发企业申报一级资质，由（　）审批。
A.市人民政府
B.W省建设行政主管部门
C.W省人民政府
D.国务院建设行政主管部门

8.经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并可采取（　）方法供给。
A.行政划拨
B.拍卖出让
C.招标出让
D.挂牌出让

9.下列房地产开发项目土地使用权取得，不可采取行政划拨方法有（　）。
A.国家机关用地、军事用地
B.国家关键扶持能源、交通、水利等项目用地
C.娱乐设施建设用地
D.经济适用住房建设用地

10.1月，某房地产开发企业投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于（　）万元。
A.4000
B.5000
C.6000
D.7000

11.投资项目资本金是指（ ）。
A.在投资项目总投资中，由投资者认购出资额，对投资项目来说是债务性资金，项目法人不负担这部分资金任何利息和债务；投资者可按其出资百分比依法享受全部者权益，也可转让其出资，但不得以任何方法抽出
B.在投资项目总投资中，由投资者认购出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人负担这部分资金任何利息和债务；投资者可按其出资百分比依法享受全部者权益，也可转让其出资，但不得以任何方法抽出
C.在投资项目总投资中，由投资者认购出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不负担这部分资金任何利息和债务；投资者可按其出资百分比依法享受全部者权益，也可转让其出资，能够以任何方法抽出
D.在投资项目总投资中，由投资者认购出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不负担这部分资金任何利息和债务；投资者可按其出资百分比依法享受全部者权益，也可转让其出资，但不得以任何方法抽出

12.某房地产开发企业拟开发高级住宅项目，估计总投资为5000万元。根据最新政策，该项目资本金应该不低于（　）万元。
A.1750
B.2500
C.3000
D.3500

13.《城市房地产开发经营管理条例》要求，出让协议约定动工开发期限十二个月未动工开发，可征收相当于土地使用权出让金（　）以下土地闲置费。
A.5%
B.10%
C.15%
D.20%

14.房地产开发建设中，满两年未动工开发能够（　）。
A.无偿收回土地使用权
B.有偿收回土地使用权
C.无偿出租土地使用权
D.无偿出让土地使用权

15.《城市房地产开发经营管理条例》要求，出让协议约定动工开发期限十二个月未动工开发，可征收土地闲置费。这里所指满十二个月未动工开提议止日是（　）。
A.自土地使用权出让协议生效之日起至同年同月同日止
B.自土地使用权出让协议生效之日起至第二年同月次日止
C.自土地使用权出让协议生效之日起至同年同月次日止
D.自土地使用权出让协议生效之日起至第二年同月同日止

16.《城市房地产开发经营管理条例》要求，出让协议约定动工开发期限满十二个月未动工开发，可征收土地闲置费。这里动工开发日期是指（　）。
A.开发建设单位进行形式性投入日期
B.开发建设单位进行实质性投入日期
C.开发建设单位进行目标性投入日期
D.开发建设单位进行试验性投入日期

17.《城市房地产开发经营管理条例》要求，因政府或政府相关部门行为而不能准期开工或中止建设（　）以上，不征收土地闲置费。
A.3个月
B.6个月
C.9个月
D.十二个月

18.张某购置了A房地产开发企业在B市住房一套，因质量问题，和A房地产开发企业发生了质量纠纷。假如张某认为该住房存在严重主体质量问题，应以（　）作为能否退房依据。
A.B市人民政府核验结果
B.B市土地部门核验结果
C.B市房管部门核验结果
D.B市质量监督站核验结果

19.张某购置了A房地产开发企业在B市住房一套，经判定，此住房确实存在严重主体质量问题。下列相关造成损失界定，表述正确是（　）。
A.给张某造成损失，应包含直接损失，也应包含精神损失等间接性损失
B.给张某造成损失，不应包含直接损失，但应包含精神损失等间接性损失
C.给张某造成损失，应包含直接损失，不应包含精神损失等间接性损失
D.给张某造成损失，不应包含直接损失，也不应包含精神损失等间接性损失

20.张某购置了A房地产开发企业在B市住房一套，经判定，存在（　）情况，张某是能够退房。
A.通常性质量问题
B.主体结构质量合格，但存在通常性质量问题
C.主体结构质量合格，也不存在通常性质量问题
D.主体结构质量不合格

21.下列法规中，要求了房地产项目转让条件是（　）。
A.《中国城市房地产管理法》
B.《中国土地管理法》
C.《中国城镇计划法》
D.《中国城市商品房预售管理措施》

22.（　）能够对工程进度、质量是否符合预售条件等进行审核，有效预防楼盘“烂尾”等现象发生。
A.项目手册制度
B.房地产开发项目质量责任制度
C.房地产开发项目实施资本金制度
D.房地产开发项目管理制度

23.转让房地产开发项目，转让人和受让人应该自土地使用权变更登记手续办理完成之日起（　）日内，持房地产开发项目转让协议到房地产开发主管部门立案。
A.30
B.45
C.60
D.90

24.房地产开发企业转让房地产开发项目时，还未完成拆迁安置赔偿，原拆迁安置赔偿协议中相关权利、义务随之转移给（　）。
A.转让人
B.受让人
C.转让人和受让人
D.第三人

25.屋面防水最低保修期限为（　）年。
A.1
B.2
C.3
D.5

26.卫生洁具最低保修期限为（　）。
A.2个月
B.6个月
C.8个月
D.1年

27.属于严禁公布房地产广告情形有（　）。
A.在划拨土地上开发建设房地产
B.已设定抵押房地产
C.未取得商品房预售许可证房地产
D.没有选聘物业管理企业房地产

28.下列表述不符合房地产广告要求是（　）。
A.房地产广告中包含全部权或使用权，全部权或使用权基础单位应该是有实际意义完整生产、生活空间
B.房地产广告中项目位置示意图，应该正确、清楚，百分比合适
C.房地产广告中包含交通、商业、文化教育设施等，如在计划或建设中，应该在广告中注明
D.房地产广告中能够利用其它项目标形象、环境作为本项目标效果

二、多项选择题
1.W房地产开发企业下列条件，（　）是符合其设置房地产开发企业应含有条件。
A.注册资本在10万元以上
B.注册资本在100万元以上
C.有4名以上持有资格证书房地产专业、建筑工程专业专职技术人员
D.有2名以上持有资格证书房地产专业、建筑工程专业专职技术人员
E.有2名以上持有资格证书专职会计人员

2.《房地产开发企业资质管理要求》要求，申报一级资质房地产开发企业应含有条件包含（　）。
A.注册资本应在万元以上
B.注册资本应在5000万元以上
C.从事房地产开发经营时间不少于5年
D.近3年房屋建筑面积累计完工不少于15万㎡
E.上十二个月房屋建筑施工面积不少于15万㎡

3.确定房地产开发项目，应该符合（　）要求。
A.国土计划
B.年度建设用地计划
C.城市计划
D.土地利用总体计划
E.房地产开发年度计划

4.下列能够采取划拨方法取得土地使用权有（　）。
A.国家机关用地
B.商品住宅用地
C.学校用地
D.高速公路用地
E.国家关键扶持能源项目用地

5.下列相关项目资本金出资方法，表述不正确是（　）。
A.项目投资资本金能够用货币出资
B.项目投资资本金也能够用实物出资
C.项目投资资本金不可用土地使用权作价出资
D.项目投资资本金也能够用非专利技术作价出资，但必需经过有资格资产评定机构依据法律、法规评定其价值，且不得高估或低估
E.以工业产权、非专利技术作价出资百分比不得超出投资项目资本金总额10％，国家对采取高新技术结果有尤其要求除外

6.对因质量问题给购房人造成损失应该有合理界定，不应包含（　）。
A.开发商直接损失
B.开发商精神损失等间接性损失
C.购房人精神损失等间接性损失
D.商品房销售代理商直接损失
E.购房人直接损失

7.对项目手册实施作用，以下说法正确是（　）。
A.加强对房地产市场监测
B.立即了解和掌握房地产开发项目标进展情况
C.督促开发企业按城市计划实施开发
D.督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置
E.不能有效地预防楼盘“烂尾”等现象发生

8.A房地产开发商以出让方法取得一块住宅用地土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其它投资，拟转让该房地产项目，A房地产开发商应含有转让条件是（　）。
A.根据出让协议约定已经支付全部土地使用权出让金1000万元
B.根据出让协议约定已经支付部分土地使用权出让金600万元
C.取得了该房地产项目标土地使用权证书
D.实际投入房屋建设工程资金额（含土地使用权出让金）应占全部开发投资总额25％以上
E.实际投入房屋建设工程资金额（不含土地使用权出让金）应占全部开发投资总额25％以上

9.下列符合《中国城市房地产管理法》“以划拨方法取得土地使用权转让房地产开发项目条件”是（　）。
A.对于以划拨方法取得土地使用权房地产项目，转让前提是必需经有同意权人民政府审批
B.对于以划拨方法取得土地使用权房地产项目，转让前提是必需经当地人民政府审批
C.由受让方先补办土地使用权出让手续，并依据国家相关要求缴纳土地收益金后，才能进行转让
D.由受让方先补办土地使用权出让手续，并依据国家相关要求缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让
E.能够不办理土地使用权出让手续而转让房地产项目，但转让方应将转让房地产项目所获收益中土地收益上缴国家或作其它处理

10.以划拨方法取得土地使用权，转让房地产时属于下列（　）情形，经有同意权人民政府同意，能够不办理土地使用权出让手续。
A.经城市计划行政主管部门同意，转让土地用于公安机关用地
B.私有住宅转让后不用于居住
C.根据国务院住房制度改革相关要求出售公有住宅
D.依据城市计划土地使用权应该出让
E.转让房地产能够确定建设用地使用权出让用途、年限和其它条件

11.依据《城市房地产开发经营管理条例》要求，房地产开发企业应该在商品房交付使用时，向购置人提供（　）。
A.《住宅平面示意图》
B.《住宅立面示意图》
C.《住宅剖面示意图》
D.《住宅质量确保书》
E.《住宅使用说明书》

12.依据《商品住宅实施质量确保书和住宅使用说明书制度要求》，下列相关最低保修项目和保修期限，说法正确是（　）。
A.管道渗漏为1年
B.五金件损坏为2年
C.管道堵塞为6个月
D.电器开关损坏为6个月
E.供冷系统损坏为1个供冷期

13.依据《房地产广告公布暂行要求》，严禁公布房地产销售广告情形有（　）等。
A.集体土地上正当房屋
B.代管房屋
C.列入拆迁范围内房屋
D.共有房屋
E.商品房预售许可证正在办理之中房屋

14.公布房地产广告应该含有或提供下列（　）证实文件。
A.房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构营业执照或其它主体资格证实
B.建设主管部门颁发房地产开发企业资质证书
C.项目标具体位置
D.计划部门对房地产计划设计方案
E.工程完工验收合格证实

15.房地产预售、销售广告，必需载明以下（　）事项。
A.开发企业名称
B.中介服务机构代理销售载明该机构名称
C.预售或销售许可证书号
D.项目标具体位置
E.项目标销售价格使用期

16.下列表述符合房地产广告要求是（　）。
A.房地产广告中包含全部权或使用权，全部权或使用权基础单位应该是有实际意义完整生产、生活空间
B.房地产广告中项目位置示意图，应该正确、清楚，百分比合适
C.房地产广告中包含交通、商业、文化教育设施等，如在计划或建设中，应该在广告中注明
D.房地产广告中能够利用其它项目标形象、环境作为本项目标效果
E.房地产广告中包含面积，应该表明是建筑面积或使用面积

三、判定题
1.房地产开发企业资质根据企业条件分为四个资质等级。 （　）

2.A房地产开发企业5月发生过一次重大工程质量事故。12月，该企业已符合申报二级资质房地产开发资质等级条件，相关部门给了同意。　　（　）

3.三级资质房地产开发企业资质注册资本应在万元以上。 （　）

4.新设置房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。（　）

5.房地产开发项目应该坚持旧区改建和新区建设相结合标准，重视开发基础设施微弱、交通拥挤、环境污染严重和危旧房集中区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。 （　）

6.《城市房地产开发经营管理条例》要求，房地产开发用地应该以划拨方法取得。 （　）

7.《城市房地产开发经营管理条例》要求，房地产开发项目应该建立资本金制度，资本金占项目总投资百分比不得低于20％。 （　）

8.4月，《相关调整部分行业固定资产投资项目资本金百分比通知》（国发[]13号），将房地产开发项目（不含经济适用住房项目）资本金百分比由20％提升到30％。 （　）

9.《城市房地产开发经营管理条例》要求，因洪涝等自然灾难造成开工延期，不征收土地闲置费。 （　）

10.房地产开发企业应对其开发建设房地产开发项目标质量负担责任。 （　）

11.对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。 （ ）

12.经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房，经有同意权限人民政府同意，必需补办出让手续。 （ ）

13.房地产开发企业应该在办理完土地使用权变更登记手续后l0天内，到市、县人民政府房地产行政主管部门办理项目转让立案手续。 （　）

14.商品住房购置人房屋全部权证应由房地产开发企业在商品房交付使用之日起60日内负责办理。