花园地产行业营销包装方案样本.doc
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1、新嘉坡花园营销包装方案第一篇 项目分析第一章:基础情况分析第二章:项目定位第三章:素质营造第四章:包装方案第二篇 营 销 篇第一章:推广总览第二章:营销策略第三篇 广告方案第一篇 项目分析第一章 基础情况分析一、 基础情况分析(一) 区位情况(二) 计划情况(三) 物业功效及工程进度(四) 各合作单位(五) 户型特征(六) 本身配套二、 周围配套分析(一) 商业配套(二) 交通情况(三) 教育环境(四) 医疗保健配套环境(五) 自然环境三、 项目优劣势(一) 优势(二) 劣势(三) 风险点第一章 基础情况分析一、 基础概况分析(一) 区位情况 本项目新嘉坡花园在南昌市朝阳洲区建设西路,国家安全
2、局旁边,千禧颐和园斜对面,距建设桥300米左右。距洪城大市场150米,该区在南昌市中心偏西,是一个配套相对较差,但环境较优雅新城区。该地块处于计划用地呈L型,地势平整。(二) 计划情况1、 基地总占地面积:397042、 总建筑面积:660003、 多层住宅区容积率:1.634、 建筑密度:5、 绿地率:6、 总户数:7、 层数:6层8、 本项目内交通:本小区分理处两个不一样入口9、 花园计划:在会所前面有一标志性中心花园和广场(三) 物业功效及工程进度本项目四通一平已完成,计划于 做售楼处及样板房,在 交付完成。同时,围墙计划于 动工,估计 完工。主体工程计划于 动工,估计于 完工,并预想于
3、 开盘。(四) 合作单位概况发 展 商:新时代地产发展物业管理:建筑施工单位:设计单位:策划代理:江西同致地产(五) 户型特征据朝阳洲片区调研情况提议户型以错层及3房为主,应注意动静分离,面积集中在90-150之间。全部户型大部分坐北朝南,部分东西朝向,但景观比很好。多种户型提议百分比以下户 型面 积()比 例(%)二房二厅二卫90-10510%三房二厅二卫110-13040%四房二厅二卫135-16030%复 式160-23020%原 因:1、 针对二次置业者2、 总价不高户型设计一定要充足表现实用,无浪费,一样面积三房设计,好过她人四房,二房好过她人三房,表现超值!3、 现在南昌市二房二厅
4、大多在100-120左右,三房二厅130-160之间;四房二厅大多160-180之间,整总体感偏大,空间浪费较大,同比总价偏高,故提议寻求市场空白点、以此百分比户型为主。(六) 本身配套教育配套:计划中有双语幼稚园会 所:计划600-800之间商业配套:沿建设西路2幢商品房一楼为商业铺面小区配套:儿童天地、四季花园、入口广场等二、 周围配套分析因为本项目在建设西路尚处开发状态,故本身配套并不十分完善,在整个建设西路现在临时均无任何商业配套,配套供求关键集中于建设路。(一) 商业配套1、 建设路 建设路口有2个小型超市:家五璇超市,计60;如意自选商场,计50,距本项目500米处。 建设路沿街有
5、一小型菜市场,距本项目500米处。 建设路口有一海城大酒店(上下两层),距本项目5分钟距离。 建设路中端有一增颜蘸水罗非渔饭店,比较有特色。距本项目5分钟车程。 民航大酒店在洪城大市场对面,四星级酒店档次较高,距本项目10分钟车程。 交通银行城南办,办理多种银行业务,并配有自助银行,距本项目5分钟车程。 中国建设银行城南办,办理多种银行业务,距本项目5分钟车程。 中国工商银行城南办,办理多种银行业务,距本项目6分钟车程。 黄庆仁药栈,建设路中端,步行10分钟,便民服务为业主处理平时小感小疾。2、 本项目邻近京山北路 南昌市水果批发市场,为一大型批发市场,达营业面积,距本项目6分钟车程。 白云超
6、市,为一中小型规模超市,关键经营日用百货、食品,面积120。3、 本项目邻近洪城大市场及建材大市场 距本项目150米,建设西路口为南昌市最大批发市场洪城大市场,距本项目500米,沿江南路为南昌市最大建材批发市场,均为大型成熟货物聚放之地,商贾云集、人气旺盛。多种物品价廉物美,为本项目之关键目标消费群体。(二) 交通情况1、 沿江路9路、21路、115路公交车,到老城区市中心各繁荣站点,路宽20几米,为市外环路,车流量大。2、 建设路15路、25路公交车,到老城区各繁荣站点。3、 建设西路 尚在建设之中,路比较宽为四车道。现在暂无公交车站。(三) 教育环境南通小学:在京山北路,距本项目5分钟。江
7、耐学校:在建设路中端,是江西耐火材料厂子弟学校设初中部及小学部,教育质量通常。(四) 医疗保健配套九四医院:在井冈山大道,为该区最大型医疗机构,距本项目10分钟车程。省二建隶属医院:在建设路,距本项目6分钟车程,隶属省二建企业,规模较小。 (五) 自然环境配套1、 象湖公园 距本项目10分钟,环境优美,风景宜人。2、 抚河水景 抚河碧波荡漾,位居上游,水质很好且两岸绿化延绵数百米景观。三、 项目优劣势分析 综合前期市场调研及本项目本身相关情况,我们经过认真研究得出本项目标优劣势以下:优 势:1、 计划优势 本项目楼盘间距宽达40余米,视界宽广,小区内环境好。 2、 景观优势 本项目周围环境幽雅
8、,邻近象湖公园和抚河公园,逾40%绿地率。3、 区位优势 紧邻洪城大市场、建材大市场,商贸云集,人气旺盛,能够有效吸引私营小业主购置。4、 品质优势 多层框架结构,实用率高。5、 物管优势 名牌物管,智能化管理,树立服务典范。6、 位置优势 安全局就是邻居。7、 户型设计优势 以人为本,重视动静分离,设计合理,实用率高,营销到位。8、 营销优势 由国家一级地产咨询机构同致地产担任行销企划,前瞻理念,营销到位。劣 势:1、 位置劣势 在在建设西路,尚属开发地带,交通不是很方便。2、 配套劣势 因为位置较偏,周围生活配套、教育配套及医疗配套设施全部不齐全,生活购物不方便。3、 竞争劣势 斜对面为千
9、禧颐和园,不管从规模、小区配套及入市时间全部不占优势,竞争压力较大。4、 环境劣势 本项目一侧为一臭水沟,气味难闻,影响购置欲望。5、 消费劣势 本项目所处地块较缺乏人气,且旁边人流素质不高。第二章 项目定位怎样才能以“四两拨千年”技巧为项目达成最好利益点,这是我们策划目标。正因如此,我们从市场角度分析,一个良好项目开发, 应以极具个性优绩产品配合完整并有创意性营销组合体系,才能发明出差异性市场,而其关键在于定位正确性,依据本企业对市场认真研究论证,结合本项目标本身优势特提出以下定位。一、 综合定位 温馨时尚,经典超值。阐 释:1、 温馨:小区内部环境优雅宜人,半围合式布局,给人以家温馨感觉。
10、2、 时尚:户型错层创新,中心四季花园、会所,给住户以领先时尚,高雅时尚之感。3、 经典超值:居华东最具规模批发市场洪城大市场仅150米之遥,购物价廉物美,楼价低于颐和园而环境又不差于它,是为经典超值。二、 特征定位 远离城市喧嚣,置身度假怡景。阐 释:1、 远离城市喧器 整个建设西路全部是以住宅小区为主,一条建设桥将城市喧嚣和自然宁静隔绝,是居家生活绝好地带。2、 置身度假怡景 小区间距宽,视线好,景观营造有特点,宛如若生活在风景区之中。三、 名称定位1、 新嘉坡花园:发展商命名2、 一品商邸:针对周遭为洪城大市场及建材市场,私营业主为关键消费群体,以此命名,期望能引发共鸣。3、 成功嘉园:
11、针对周遭为洪城大市场及建材市场,私营业主为关键消费群体,以此命名,期望能引发共鸣。四、 广告语定位1、主广告语 情系创意,经典再现2、辅助广告语 和财富相伴,和便利相连,和自然相依; 市内桃源,漂亮恒久; 窗窗全部有不一样景致,天天全部有相同富足; 把新加坡搬回家; 生活因为开阔,才能无限延伸; 生活因为超值,才能表现价值。五、 卖点定位(一) 差异性卖点 时尚创意,经典超值阐 释:1、 将小区在户型及景观上领先创新表现出来,和颐和园相对区分出来。2、 在同一区位,在价格上优势和其它楼盘相比凸现出来,表现本项目物所超值。(二) 差异性辅助卖点1、 优雅环境,宁静致远;2、 尽享城市便利,座拥度
12、假怡景(实惠);3、 名牌物管,金牌服务,尽显个性;4、 和安全为邻,和财富相伴;5、 欧式双语教育,帮你托起明天太阳;6、 豪华会所,尽享尊荣;7、 坐拥 花园,生意休闲两不误;8、 计划超前,创意无限,享受领先时代生活。六、 目标消费群体定位 本项目定位结合项目本身特点,对千禧颐和园购置群体分析及我们对市场经验做出以下定位:1、 目标消费群区域起源朝阳洲区:60%;市区:30%;其它区域:10%2、 目标消费群职业 主目标消费群(90%)1) 私营业主(洪城大市场、建材大市场、水果批发市场为主)2) 企业白领阶层 次目标消费群(10%)1) 在外地工作经商有所成就朝阳洲人仕;2) 企事业中
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