房地产行业商务大厦广告与营销策略推广方案样本.doc

某某商务大厦广告和营销策略推广方案

一、项目简析
二、项目定位
三、营销策略
四、广告策略
五、媒介策略

前 言

近期来，我们针对湘潭市甲级商务楼，尤其是金湘潭、金桥世纪大厦、中荣时代广场三大板块，三和商务大厦周围同质商务楼市场现实状况，展开了深入调研和分析。 初步形成了现在《三和商务大厦广告和营销策略推广方案》。
　　在本方案中，我们在对同质商务楼市场定位及租售作比较和量化分析基础上，结合三和商务大厦营销推广三个阶段，就大厦整体推广中营销策略、广告策略、广告专题、媒介策略等，作了深入整合、完善和深化。整个《深化方案》努力争取可操作性和可实施性，以期在实施三和商务大厦营销推广和广告策划和推广过程中产生主动作用。
一、 市场及项目简析
(一)　市场简析
1、湘潭甲级商务楼市场总体概述
湘潭市房地产市场处于一个转型期，现在市场上稍具规模专业写字楼项目只三个：金湘潭（在建）、中荣时代广场（在建）、金侨世纪大厦（在建，靠近完工）。它们基础情况以下：
1）中荣时代广场：在老城最繁荣地段，现还未正式推出，初步定价在5000元每平方米。
2）金侨世纪大厦：
1、 概况：在湘潭中央区黄金地段——芙蓉路和丝绸路交界处，紧邻市委、市政府，总建筑面积约6.8万平方米,总投资2.8亿元。由主楼和两栋双子楼三部份组成。金侨世纪大厦主楼为12层建筑面积为2.1万平方米,按5A级智能化酒店式商务楼设计,主楼建设主体封顶,全方面进入装修和设备安装阶段,7月份可入驻。
2、 品质：◎全框架式结构,可任意组合;◎3.6米超高设计;◎东西北三面采取大面积高品质石材干挂，并配以玻璃幕墙；◎多部品牌电梯；◎区域式商用中央空调设计；◎多媒体智能综合布线；◎二十四小时智能监控报警系统；
3、 租金为1元每平方米天天，物业管理费为1元每平方米每个月；
4、 价格：3000元每平方米至6000元每平方米，均价为3300元每平方米，景观价差为400元每平方米（可看广场景观）。
3）金湘潭 在韶山中路和建设北路交汇处东南角（市长途汽车站旁）
累计11层，建筑面积 110924平方米，商铺价格：10000—0元/平方米，写字楼3500元/平方米
对现在市场上产品进行调研后，我们能够得出以下印象：
现在市场上供给专业写字楼楼盘数量不多，销售情况很好，所以本项目竞争较少、阻力较小。
，湘潭商务楼市场整体展现上升态势。现在全市共有甲级商务楼35万平方米，湘潭新中心城区甲级商务楼市场较少，租金将小幅增加。
　　估计在未来4年内，还将新上市200万平方米甲级商务楼，至，湘潭地域商务楼供给将达成高峰期，将引发湘潭甲级商务楼租金全方面下滑。
　　近十二个月来，湘潭写字楼呈上升趋势， 为了降低商务成本，部分中资机构、合资企业和高科技经济开发区内大型高科技企业采取自建办公楼，方便取得愈加适合本身需要办公空间，这将在一定程度上加剧甲级商务楼市场竞争。

2、“物流经济”拉动市场攀升
　　现在，现代“大物流”不仅是商流、物流，也是信息流、资金流。湘潭市从信息和人才抓起，把湘潭三大物流：大汉钢材物流、步步高商贸物流、湖南三和医药品流打造成“湘中南现代物流基地”。 、
中国和湘潭地域商务楼租售市场一个显著特征是，“物流经济”已成为关键板块之一。中国关键城市尤其是沿海经济发达城市，乃至国家级经济开发区，纷纷亮出“物流经济牌”，吸引跨国企业地域总部及其研发、管理、营销机构入驻，带动商务楼市场租售，以此吸纳资金流、信息流、物流和人才流，扩大当地域经济总量，从而增强地域经济竞争力和辐射力。

·湘潭新城区——湘潭已将发展“物流经济”作为提升城市经济功效一项长远战略性目标，湖南市场年销售额达200多亿元，本项目所在地是中国第七大城市群“长株潭”，“长株潭”GDP总量已超出武汉120多亿元，占湖南经济总量60%以上，能够说得“长株潭”者得湖南！
据市相关部门最新统计，湖南引进外资调整战略，5年内将引46家世界500强 。高新开发区，已十分明确将“物流经济”作为园区招商引资基础定位。即使开发园区现在还处于计划和招商阶段，商务楼市场发育最少尚需3～5年时间，但其发展势头不可低估。相对而言，金桥开发区，区内已建成（或在建）高级商务楼已达2栋。但开发小区因为受区域位置和功效局限，其商务楼租售率远不及老城区。因为新城区正在开发，客观上对经济开发小区商务楼市场发育将形成相当程度制约和影响。

3、现代服务业个性化需求凸现
　　现代物流业是拉动湘潭商务楼市场另一关键板块之一。 依据湘潭城市功效未来定位，以后3年内，湘潭三大物流业：大汉钢材物流、步步高商贸物流湖南三和医药品流将强劲地拉动湘潭商务楼市场发展。
　　据统计，现在，湘潭市场各类现代物流业机构对商务楼需求已占到商务楼总量75％，现代物流业未来对商务楼市场需求将突破总量80％以上；尤其是新城区，，个性化需求关键表现为：其一：依据机构本身功效定位，选择商务楼时更重视区域功效性；其二：依据其服务用户源分布情况，十分重视周围配套性；其三：对商务楼市场租售更趋理性化，总体上以租赁为主。

4、湘潭商务楼租售市场才刚刚开始　　
第一梯度——湘潭商务楼板块：
　 开始，湘潭地域才掀起了以金湘潭、中荣时代广场、金侨世纪大厦大厦等为主新一轮甲级商务楼建设。

第二梯度——新城区商务楼板块：
　　以金桥现代办公、生活区为主，现在已建成各类商务楼有金桥世纪大厦、金桥商业广场（在建）
结论：
　　其一，伴随湘潭城市国际化功效增强，“物流经济”拉动，商务楼市场需求量不停增大，其发展是健康，未来市场潜力较大。不过，转租为买或自建办公楼，也全部将会分流三和商务大厦一部分目标用户群。

　　其二，因为湘潭甲级商务楼客观上受城市区域位置和功效定位局限，和商务楼市场个性化需求凸现，其市场发展是不平衡，开发区商务楼市场租售率远不及中心城区，按区域划分依次形成了“梯度型”结构，对开发小区未来商务楼市场发育将形成相当程度制约。所以，三和商务大厦应审时度势，愈加理性化思索租售价格定位、功效定位、形象定位和目标群定位。

(二)、项目简析
1、三和商务大厦是三和医药商业广场主楼
是融办公、交易、展示、商务于一体建筑群体。该楼由群楼（交易大厅）和主楼（三和商务大厦）组成，群楼设药品交易、展示位，有 1369个商铺，
主楼三和商务大厦为开敞式办公兼居住商务用房，适合厂商设置办事处和商务居住。是新一带高品质写字楼
该楼建筑面积5平方米，为17层建筑物。其中裙楼4层，主楼13层，有2平方米，楼高69米。建筑分类一级。
主楼13层写字楼价格：2580元/平方米起，回报100%，后企业承诺回购。
　　三和商务大厦是在湘潭市政府“三大物流”战略背景下，为增强湖南医药品流服务功效和配套功效而兴建。
2、项目优势：
●　 区域优势——三和商务大厦所处高科技园区，正在成为面向二十一世纪世界著名高科技园区和中国高科技产业辐射源，各大创业“头脑”和智力密集高科技园区，湘潭高科技产业和人才高地，适合高科技人才工作和生活人性化空间，和直接面对中国外市场环境，整个园区开发建设规模和产业格局已基础形成，区域优势十分突出。

●　功效优势——三和商务大厦应运而生，呼应了高科技园区产业服务功效和配套功效，同时也呼应了高新区建设著名高科技园区高起点定位，现在园区内“产－学－研”一体化功效框架已基础形成，医药高科技产业、医药高科技人才、医药研发机构已产生集聚效应，这为三和商务大厦全方面招商奠定了关键基础。

●　环境优势——三和商务大厦在高新区关键区域，环境得天独厚，该区域也是园区生态环境计划和建设最好区域，三和商务大厦首次融入了真正意义上“高科技和大自然共鸣”理念，是国际一流天然式办公园。

●　配套优势——三和商务大厦周围 形成了以新市政府为中心高尚小区。另外，项目所在地在伟大领袖毛主席家乡——湘潭。中心在湘潭市新城区，芙蓉东路和茶园路交汇处。项目东接京珠、上瑞高速，西邻市政中心、汽车东站，南靠高新技术开发区，北邻107、320国道，京广、湘黔铁路交汇于此，到长沙、株洲和黄花国际机场仅需30分钟车程，距湘江千吨级集装箱码头——湘潭港4公里，形成一个水、陆、空立体交通网。作为湖南首个第三方医药品流中心，交通便利，可谓四通八达，是“长株潭”经济圈关键区域。绝佳地段优势，立即吸引着众多医药厂家和经销商关注和大量入驻。
● 导向优势——湘潭高新区科技园现在含有了三大导向性优势，一是5年之内，要建成中国著名、湖南一流“硅谷”和“药谷”，其主导型产业方向和目标十分明晰；二是含有国家级科技研发基地和科技结果产业化政策导向优势；三是湘潭市政府“聚焦新城区”战略和建设湘潭高新技术产业高地和人才高地导向性政策优势。

3、项目劣势
● 新城区发展：金桥开发区，区内已建成（或在建）高级商务楼已达2栋。但开发区因为受区域位置和功效局限，其商务楼租售率远不及老城区。因为新城区正在开发，客观上对经济开发小区商务楼市场发育将形成相当程度制约和影响。

（1）开发区同质商务楼盘竞争

●　金桥开发区板块——金桥商务楼即使比三和早，已形成一定规模，但现在租售率仍不容乐观，其空置率超出租售率，租售用户不多。 已入驻高新区中外产业型大企业，基础是均以自用型办公楼宇为主，金桥国际小区其成熟度较高，周围教育、生活等配套设施齐全，对深入吸引用户含有相当潜力，客观上将分流部分开发区商务楼目标群。

4、项目机会点

●　湘潭高新区科技园是湘潭“硅谷”和“药谷”，多项国家级研发和产业基地，其园区功效和定位含有没有可替换优势；同时，湖南三和也是各大医药厂家智慧型、企业精英集聚地之一，是医药高新技术结果孵化示范基地，是医药交易大平台。所以，作为园区唯一智能化商务楼，三和商务大厦对吸引产业型跨国企业和中国企业集团研发、管理机构含有吸引力，相当规模产业链。医药高科技产业群集聚，将会为吸引金融、贸易、投资、咨询、法律等现代服务业入驻发明了一个潜力较大市场空间，三和商务大厦作为园区内唯一高品质5A甲级写字楼，将成为这些现代服务机构首选目标之一。

结论：
　　其一、三和商务大厦是湘潭高新区科技园内唯一甲级智能化商务楼和标志性建筑，但同时面临着开发区同质商务楼盘和园区内其它同质商务楼盘竞争，同时更受到湘潭新城区整个商务楼市场“梯度型”结构制约和影响。所以，三和商务大厦应依据本身市场定位制订错位竞争策略；

　　其二、三和商务大厦在制订对应销售策略时，应和湘潭高新区科技园功效定位和产业链优势相衔接，制订有别于金桥商务楼盘，和开发区内、外同质商务楼盘销售策略；强化和凸现和众不一样特征优势，找准本身“卖点”，锁定正确目标用户群，从而实现三个阶段推广和营销目标。
二、项目定位

（一）功效定位
高品质、智能化商务楼
医药品流商界精英聚集地
●
支持点：
1)、　湘潭高新区科技园是湘潭“硅谷”和“药谷”，多项国家级研发和产业基地，其园区功效和定位含有没有可替换优势；同时，湖南三和也是各大医药厂家智慧型、企业精英集聚地之一，是医药高新技术结果孵化示范基地，是医药交易大平台。所以，作为园区唯一智能化商务楼，三和商务大厦对吸引产业型跨国企业和中国企业集团研发、管理机构含有吸引力，相当规模产业链。医药高科技产业群集聚，将会为吸引金融、贸易、投资、咨询、法律等现代服务业入驻发明了一个潜力较大市场空间，三和商务大厦作为园区内唯一高品质5A甲级写字楼，将成为这些现代服务机构首选目标之一。

2)、三和商务大厦在超前计划、布局中，借鉴美国“硅谷”经验，重视人、科技和自然友好，现在整个园区绿化率大于40%，三和商务大厦周围为自然生态环境所环抱，建有别具特色空中花园走廊，环境清新优美；营造健康人性化商务环境。

3)、三和商务大厦建筑设计导入了超前生态理念，在中国商务楼设计中首次采取国际最优异间距达60cm开启式、可呼吸双层玻璃幕墙技术，大厦办公区域空气，可经过双层玻璃幕墙和大厦外部自然空气随时交换，使办公区域成为一个清新氧吧，堪称“高科技和自然共鸣，现代化和智慧交融”甲级商务楼天然式办公园。

(二)形象定位
三和商务大厦坐标建筑
三和商务大厦精英之地

支持点：
1、三和商务大厦在湘潭高科技园区关键区域，总建筑面积5平方米，是三和商务大厦区内唯一高品质5A甲级商务楼，以69米高度成为三和形象坐标。含有甲级智能化商务楼、专属会所、会议会展等多项现代商务功效，天然公园式办公环境。

2、三和商务大厦是湘潭高新区唯一标志性建筑，它含有鲜明医药品流科技属性，所以，三和商务大厦市场定位应有别于金桥或其它开发区甲级商务楼，其目标群定位也应区分于其它商务楼目标群定位，成为中国医药企业集聚地，打造三和商务大厦商务旗舰概念，从而产生有效集聚效应。

3、湘潭高新区是湘潭第一个建立国家级高科技园区，同时，它已确定达成目标，是要在5～内努力建成二十一世纪湖南最具潜力高科技园区，三和商务大厦地处湘潭新城区关键地带，其独特区位价值和显要地位引人注目，必将成为湘潭高科技园区战略中心，是企业发展战略制高点。鉴于此，三和商务大厦市场定位，理所当然应该呼应湘潭高新区未来达成目标，成为医药企业汇聚之地。

（三）目标用户群定位

　　 三和商务大厦市场定位须和湘潭高科技园区功效定位和产业链优势相衔接，从而制订出符合三和商务大厦市场定位差异化销售策略，其目标群定位应有别于金桥等其它开发区甲级商务楼目标群定位；其二，必需强化和凸现大厦和众不一样特征优势，找准本身“卖点”，锁定正确目标用户群。
　　三和商务大厦目标用户应以不一样用户层面加以区分。

1、整体租售目标群：
●　中国大型医药企业集团（高科技产业型）
●　中国计划投资湘潭高新区科技型企业集团
●　其它——私营医药代理商
●　医药企业地域总部
●　医药企业地域营销或管理中心
●　医药企业研发中心
●　中国医药大企业集团营销或管理中心
●　中国医药大企业集团研发中心

2、第二层面目标用户（和湖南三和医药品流中心产业链配套现代服务机构）
●　商业银行分支机构
●　金融结算服务中心
●　投资咨询服务中心、
●　商务服务中心
●　律师、审计等事务所
●　海关、工商、商检等服务机构
三、营销策略

　　 依据上述分析，三和商务大厦是湘潭高新区内唯一最高品质甲级智能化商务楼和标志性建筑，从湘潭高新区长远发展战略审阅，本项目标开发含有前瞻性意义。
　　但我们也客观地看到，三和商务大厦面临着金桥甲级商务楼市场、开发区同质商务楼盘和园区内其它同质商务楼盘竞争态势，同时更受到湘潭新城区整个商务楼市场“梯度型”结构制约和影响。所以，必需依据园区本身产业优势、导向和特点，扬长避短，理性确定本身租售价格定位、功效定位、形象定位和目标群定位，确定错位竞争策略和目标。必需强化和凸现大厦和众不一样特征优势，找准本身“卖点”，锁定正确目标用户群，从而实现三个阶段推广和营销目标。

1、营销推广思绪：
　　甲级商务楼市场在湘潭区域尚刚起步，三和商务大厦在用户市场推广上应采取含有针对性思绪：
　　一是经过政策诱导，带动其相关医药企业跟进。和政府部门相配合，使湘潭区域内有一定著名度和实力用户能够接收这种含有高计划、高标准、高品质特征高端产品；

　　二是要打造三和商务大厦“三和医药品流中心首席商务旗舰”，“医药精英汇聚之地”概念和整体形象，快速形成集聚效应。
　　三和医药品流中心是中国“硅谷”、“药谷”，是中国大型医药厂家集聚地，三和商务大厦地处湘潭新城区关键地带，其独特区位价值引人注目，必将成为湘潭高新区战略中心，是中国医药企业在湘潭发展战略制高点，含有产生集聚效应内在要素。
　　从周围环境整体计划、三和商务大厦设计配套及对应扶持政策来看，三和商务大厦含有和国际一流高科技企业相匹配元素。
　　三和商务大厦天然式办公环境代表了未来高科技企业办公、研发环境发展方向，环境静谧优雅、空气自然清新，十分符合医药科技企业重视以人为本、追求高生活质量特征。
三是要突破项目在房产领域营销推广上局限，以产品差异化为标准，塑造湘潭医药品流功效上“中心”、湘潭区域标志形象。经过对三和商务大厦内涵进行挖掘，塑造或强化本项目和众不一样特色，充足展示项目独特价值，最终使目标客层接收这么产品。
　　我们认为，这个超出房产领域“中心”概念关键经过构建几大“平台”并引入相关客群、机构等手段来实现。使三和商务大厦成为湘潭高新区功效上战略中心，利用湘潭高新区功效定位和品牌效应作为杠杆来提升项目标价值，并经过市场推广上“旋涡效应”促进本项目标招商。根据湘潭高新区特征，这些功效性平台包含：
●　创新平台：
　　湖南三和医药品流中心是中国大型医药厂家集聚地，经过医药各大企业和中国企业集团研发、管理机构引入，结构创新平台。
●　研发平台：
　　引入医药品流信息技术、电子、生物医药行业著名企业，建立技术研发平台，在行业中建立项目著名度。
●　会展平台：
　　依靠多功效会议中心，举行不一样层次和规模中国医学技术会议中心和医药行业中领导性地位企业新结果公布会，起到市场推广示范作用。
●　投资平台：
　　设置投资服务机构和俱乐部，为投资人和创业者、企业和政府发明沟通机会，促进资本和技术、产品结合。

2、租售策略
● 分层或分片出租模式
和整体出租模式相同，只是开发商按市场需求，将各层或各片区分别出租给不一样租户。
优点：
①租金相对整体出租要高部分；
②风险分散，租金相对有一定确保；
③物业可进行抵押贷款；
④比整体出租更适合以后带租约出售物业或设计成产权式商铺；
⑤某一层经营失败时，开发商能掌握主动权，并进行重新招租。
缺点：
①需重视前期商业策划（业态组合、功效定位、市场定位等）；
②需设置对应管理部门及配置相关商业专才；
③各业态环环相扣，一家经营失败，影响到其它租户经营，要求开发商建立贮备租户资源库，并含有极强招商能力。

● 分散出租模式
分散出租亦称零租，开发商在确定某一专题功效下对各个铺位进行招租，租期相对短些，通常为2～5年；开发商应帮助租户统一办理相关营业执照、税务登记，甚至代开具销售发票、财务结算等。很多成功利用模式案例多数为大型专业批发市场，如深圳赛格电子配套市场，华强电子世界等。
优点：
①租金很高，开发商收益可最大化；
②物业升值空间大，轻易出售表现；
③租期短，轻易改变功效或调整经营。
缺点：
① 需设置专业经营管理企业负责经营管理；
② 需充足重视前期市场定位，功效定位，功效定位策划工作；
③ 招商能力要求极高；日常经营能力要求高；
④ 经营风险最大

● 层（或片）和散结合出租模式
此模式是将上述第2种和第3种模式结合。在确定了功效后，采取第2种模式引进若干主力店，以后再利用主力店品牌效应，对各类中小店进行招租。现在多数大型购物中心采取此模式。
优点：
① 大小租户结构使项目稳定性提升；
② 主力店进驻有利于将部分物业设计成产权式铺位，并轻易取得销售成功；
③有利建立完整租户资源库，为以后开发商业地产项目发明成功运作条件；
④为开发商发明常常性收益。
缺点：
①要求开发商含有很雄厚自有资金实力；
②需设置专业经营管理企业和配置相关商业专才；
③对主力店招租能力要求极高。
·对外招商策略（具体说明“略”）
1、 经过电子邮件，特快专递和发招商手册吸引外地著名医药品牌商家入驻。
2、参与政府组织对外招商活动，利用政府权威性吸引商家。
3、对有意向在湖南投资大商家专门登门造访，寻求合作可能。
·租售联动策略
三和医药品流按经营划定区域功效，可租可售。
·以租代售策略
开发商先将铺位租出去并和租客签署3-5年租约，然后再将铺面连同租约一并出售给投资者，这么投资者拥有稳定租客负担其先期风险，此种方法起很好促销作用。
·买铺送车位策略
针对医药品流特殊性，对购置商铺经营者，可采取购置一个商铺无偿赠予一个车位，以激励经营者购置。
·赠予停车位或经营管理费策略
因为本项目拥有较大停车场，能够采取免收六个月停车费和物业管理费优惠政策来激励经营者购置商铺。
·无理由退铺策略
在认购期间，在一个星期内，用户如若想退订金，无任何理由，全额退款，给用户以充足信心。
·开盘抽签策略
提前20-30天做预告性广告，开放日首推30个优惠写字楼，内部认购和参观人员能够进行抽签，抽中者享受比开盘日楼价为优惠折扣点。
·开盘日优惠策略
价格竞争是营销关键手段之一，价格一直是用户购置最为关注根本原因。在项目开盘时，为聚集开盘时人气，促成成交后续销售开个好头，实施“开盘日优惠日”优惠政策。凡开盘期间成交用户均可享受折扣优惠，每3天享受不一样折扣，连续三个星期，开盘日成交用户除享受折扣优惠外，还能够取得赠予窗机空调一台。
3、关键推广方法

1)、中国外招商活动
　　经过参与中国展会或招商团，和湘潭市政府每十二个月组织招商团形式，组团前往北京、天津、广州、深圳、香港等中国沿海城市及地域进行关键推广。

2)、国际性、区域性医药企业领袖高峰会等大型会议参展、广告冠名活动
　　参与有影响国际性、区域性、医药企业领袖高峰会等大型会议，经过参展、广告冠名、广告礼品、广告牌等广告宣传形式提升三和医药品流中心品牌
3)、新闻公布会
　　配合项目标推广和销售三个阶段，邀请本市各新闻媒体、省新闻媒体，公布信息，扩大三和商务大厦曝光率；

4)、在线推广
　　伴随网络技术突飞猛进和鉴于更多企业业务将基于网络这一不争事实，利用高科技网络进行项目标推广十分必需。
　　透过专业商务网站公布三和商务大厦信息，提供在线租售服务，租售信息和查询操作。经过和大型专业网站、行业协会等多方链接，以提升项目标曝光率，达成资源整合，以形成互动效应和规模效应和传输最大化。
　　如新浪网、Yahoo!汉字、搜狐、网易、 房地产类：如焦点房地产 。三和商务大厦是园区内唯一高级5A商务楼，网站设置也应适应医药高科技企业精英人士需求，主页应设有以下栏目：三和商务大厦多媒体演示、园区掠影、在线租售、科技和建筑、医药和精英、财富论坛、友谊连接、互动活动邀请等板块。

5)、当地目标用户市场直接推广
　　当地目标用户市场推广工作关键由天地纵横（广东）专业机构组员为主，专业代理完成。经过专业代理人员和目标用户直接接触沟通，提升本项目标著名度，挖掘潜在用户。(略)

4、三阶段推广和整体营销策略、营销配合、招商活动

(一)第一阶段——形象塑造及整盘洽谈阶段（.05~.07）

1、营销目标
　　因为此阶段三和商务大厦尚处于拆迁阶段，现实租售条件不成熟，所以营销推广以树立品牌，扩大著名度为目标，经过多个路径和方法宣传三和商务大厦国际一流天然式办公园区和地处湘潭关键地带优良形象，立即奠定楼盘在大家心目中形象、品味和档次，营销洽谈锁定瞄准整盘大用户，积累中小用户。

2、营销策略
　　建立三和商务大厦本身网上主页，经过和大型专业商务网站链接，参与有影响国际性、区域性医药企业领袖峰会等大型会议（参展、冠各、广告礼品、广告牌等广告形式）、房展会（商务楼展示部分）和新闻公布会，并经过参与中国、国外招商团等方法，扩大三和商务大厦著名度，针对关键目标用户群进行销售宣传和洽谈，初步积累部分租售意向用户资料。
　　(略)

（二） 第二阶段——关键招商阶段（.08~.010）

1、 营销目标
　　此阶段项目工程拆迁已进入收尾期，开始对外接待和洽谈，各项租售条件基础到位，在此关键招商阶段，应利用多个推广手段，努力争取关键租售对象有实质性突破。

2、营销策略
　　此阶段应加大营销和广告推广力度，在跟踪、洽谈有意向用户基础上，锁定关键用户目标群，同时开拓新用户群。另外，继续借助于大型国际性会议、大型医药会展活动、房展活动和新闻公布会等，深入扩大项目美誉度，达成阶段性销售目标。

（三）第三阶段全方面招商阶段（.10~.12）
1、营销目标
　　此阶段工程项目动工，大厦租售推广应集中力量和优势，加大全方面招商之力度，在前期积累目标用户群基础上，针对中国外中、小用户分层预租售推广也全方面开展，进行全方位、深层次招商，努力争取发明租售佳绩。

2、营销策略
　　采取“揽住关键用户，吸引中小用户”、“扩大营销结果，争取各个击破”营销策略，经过媒体广告，营造三和商务大厦全方面热销气氛，并有选择、相关键参与大型国际会议、会展活动，有选择、相关键抓住目标用户，以达成全方面招商之目标。

四．广告策略
1、广告目标

●　第一阶段目标——全方面树立三和商务大厦“高品质、智能化商务楼、
医药品流商界精英聚集地“国际一流智能化办公楼”形象定位，并依据湘潭高新区发展战略目标，确立其在湘潭区域标志性建筑市场地位，引发中国外市场广泛关注，吸引大用户，同时积累分层租售小用户，奠定大厦全方面招商用户群基础。
●　第二阶段目标——依据三和商务大厦“医药品流商务精英旗舰”市场定位，和湘潭高新区区产业结构和布局，相关键、有步骤地进行广告推广，广告诉求关键也应从以形象为主，转为形象和功效二者兼顾，以大厦独特品质，突出“卖点”，吸引目标用户租赁或购置。

●　第三阶段目标——整体广告宣传围绕全方面招商，继续突出项目和众不一样优势 （环境优势、功效优势、产业优势等），根据不一样用户目标，深层次地营造热销气氛，确保招商工作顺利进行。

2、广告策略

●　形象树立阶段——广告宣传除制作、派发DM之外，以目标用户专业平面媒体、网络媒体为主，地方平面主流媒体为辅，并依据项目形象定位，适时进行阶段性新闻媒体炒作，同时树立以项目形象宣传为目标户外广告。

●　关键招商阶段——广告宣传应依据关键用户群，结合项目楼书制作和发放，采取软、硬结合为关键传输手段。同时针对目标用户群，在专业媒体上辅以软文方法，强化项目标功效和特征，并结合项目完工，继续进行深度新闻炒作。

●　全方面招商阶段——此阶段广告宣传应以渗透性硬广告为主、软广告为辅，并合适增加广告投放数量，以促进全方面招商。

3、广告专题

●　第一阶段广告专题
高科技和医药共鸣 物流园和智慧交融
国际一流智能化办公楼
河东新坐标 商务新旗舰

●　第二阶段广告专题
开启医药品流商务时代
湘潭坐标建筑
公开租售中

●　第三阶段广告专题
湘潭商务旗舰
湘潭国际商务领地荣耀落成
顶级医药品流中心展现实力舞台，和三和一起成就未来

五、媒体策略
1、 媒体目标
●　第一阶段媒介目标
　　此阶段是项目推广开盘前进行宣传造势，以快速提升三和商务大厦著名度为关键目标，重视信息最大范围传输，结合财经类报纸、专业性杂志、户外等媒体进行立体正面传输，营造强大声势，扩大项目影响，引发目标用户群关注。

●　第二阶段媒介目标
　　此阶段配合阶段性销售工作，以信息最大程度抵达目标用户群为关键目标，同时重视信息抵达目标用户群有效率，加深目标用户群对三和商务大厦印象，激发她们租赁、购置欲望，形成租售市场热点。

●　第三阶段媒介目标
　　此阶段为全方面招商阶段，针对一些目标用户群体，重视宣传推广深度和力度，重视达成既定目标用户群关注频率，直接引导她们消费行为。

2、 媒介策略
●　第一阶段媒介策略
　　以中国专业、医药类媒体及医药类杂志为主，宜采取发行量大、普阅率高、受众目标明确大众类媒体，对项目推广信息进行第一轮传输；进行信息传输辐射，强势诉求其“国际一流智能化办公楼”形象。

●　第二阶段媒介策略
　　此阶段项目全方面亮相，宜采取渗透性媒体策略，强化媒体针对性，而且合适增加媒体投放量，结合新闻公布会和新闻炒作，使之达成深化印象目标。

●　第三阶段媒介策略
　　本阶段为全方面招商期，应深入加强广告渗透力度，加强投放针对性和广泛性，以专业及海外媒体为主，配合少许湘潭主流媒体广告投放，增强媒体广告对项目租售促进力度。