地下停车场可否分摊到建造成本中.doc
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1、地下停车场可否分摊到建造成本中案例某房地产开发企业2008年开发建设了一个普通标准住宅小区,总可售面积为3.5万平方米。其中,住宅3万平方米,地下一层、地下二层停车场5000平方米。2010年初小区开始销售,到2010年末除地下停车场所未售外,住宅全部销售完毕。企业办结竣工结算并确认实现收入1.48亿元,管理费用、销售费用、税金及附加等共计1862万元,项目可售面积总成本为1.225亿元,可售面积单位计税成本为3500元/平方米。该企业在申报缴纳企业所得税时,根据国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知(国税发200931号,以下简称31号文件)第三十三条规定,把利用地下
2、基础设施形成的停车场所作为公共配套设施进行处理,计算应缴企业所得税为172万元(1.48亿元-1.225亿元-1862万元)25%。对上述税务处理结果,税企双方存在两种观点。一种观点认为,开发商建造的地下停车场所,在进行所得税处理时,应通过判断车库是否拥有产权、是否可售来决定车库建造成本的分摊;另一种观点认为,开发商建造的地下停车场所,作为公共配套设施进行处理,与有无产权、是否可售没有关系,其建造成本应全部分摊到其他开发产品中去。法理分析首先,根据建造的目的不同,房地产开发企业建造的地下停车场所分为两类:一是在建造地下基础设施时附带形成的空间,后期可供停车的场地;二是通过规划、设计在地下专门建
3、造的供业主停车的场所。从地下停车场所权属的归属来看,分为属全体业主共有的且具有不可售性质的停车场所和经政府有关部门批准为可售的地下停车场所。对不可售性质的停车场所,其实质是一种公建配套设施,而对于专门设计、规划建造的可售的地下停车场所,实际上是开发企业开发的一种产品类型。其次,必须明确有关概念和本质。地下基础设施,是指专门为业主服务的且建造于地面以下的基本公共设施,包括供水、供电、热力生产供应、排污、电信以及地下各种管、网、线等各种设施。企业单独建造的停车场所,不是专指建造停车场所的空间位置的单独,应当是指在房地产项目开发中,在前期报批的规划、报建、设计中是否有专门的停车场所建造安排。“利用”
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