无产权车位长期使用权转让的税务处理.doc

无产权车位长期使用权转让的税务处理无产权车位长期使用权转让会发生哪些纳税义务，论述如下：1、营业税的处理营业税方面，无产权车位长期使用权的转让视同销售处理。国税发1993149号：以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。2、土地增值税的处理土增税有点乱，要查找当地地税局的规定。目前看到明确使用权转让不纳入土增税征税范围的有辽宁、山东、湖北、湖南。另外，新疆地税2014年1号公告也规定房地产开发企业与购房者签订一定期限的使用权合同或销售无产权的车库、停车位、地下室，不征收土地增值税，但此文于2015年12月公告废止。不征收土增税的规定辽地税函201292号:转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。鄂地税发201463号：纳入整体项目规划的其他类型的地下建筑物，包括房地产开发企业自用、出租，以及未取得产权销售许可与业主签订产权转让合同或签订有限年度的使用权合同的，因其产权未发生实际转移，故不属于土地增值税征税范围，其对应的土地成本及建安成本不允许列入土地增值税扣除项目。山东地税公告2015年第1号：房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不计入土地增值税收入，凡按规定无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用。湖南地税公告2015年第9号：地下车库(位)根据不同情况按以下方式进行税务处理：地下车库(位)所有权未发生转移的，不征收土地增值税；所有权发生转移的，按照有关规定征收土地增值税。湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告(2014年第7号)第三条停止执行。征收土增税的规定广西地税公告2013年第2号：房地产开发企业销售车库（位），并与买受人签订车库（位）销售合同的，不论是否取得产权证明，均按销售不动产征税。房地产开发企业、物业公司与买受人签订车库（位）长期或无期限使用权转让合同，且合同价款相当于同一小区或同一地段的车库（位）销售价格的，应视同销售，按销售不动产征税。琼地税函2015917号：无论车库、车位是否拥有产权证，只要签订了销售合同或协议并取得了收入，则销售收入一并计入土地增值税的计税收入，车库的面积计入可售建筑面积，车库、车位相应的开发成本准予扣除。天津地税公告2015年第9号：符合下列情形之一的地下车库(位)可参与整体清算：(一)转让使用权年限与所售商品房占地使用年限一致的；(二)转让永久使用权的；(三)随销售商品房附赠使用权的。上述情况仅限于房地产开发企业将其建造的，符合规划要求的地下车库(位)转让给项目业主的行为。浙江地税公告2014年第16号：对房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的形式，有偿让渡无产权车库（车位）、储藏室（以下简称无产权房产）等使用权的，其取得的让渡收入应按以下规定计算征收土地增值税。（一）对清算前取得的让渡收入应并入清算单位收入一并计算征收土地增值税。对不同类型房地产开发产品，应分别计算增值额的，让渡收入应按照建筑面积法在不同类型可售房产之间进行分摊，分别并计不同类型可售房产的收入。（二）对清算后取得的让渡收入，根据该清算单位土地增值税清算时确定的税负率计算征收土地增值税，即：计算缴纳的应缴土地增值税=无产权房产让渡收入*该清算单位的清算税负率。3、房产税的处理无产权车位长期使用权转让，营业税方面视同销售处理，土增税方面有视同销售有不视同销售的，房产税方面如何处理？如按营业税一样视同销售，则开发商不应缴纳房产税；如同一些省市对土增税的规定一样不视同销售，则长期使用权的转让就是租赁，开发商应按从租计征缴纳房产税。对此问题，房产税方面未见总局文件。中国的不同税种之间各行其是，互相矛盾，法理不通，此即一例。沈阳地税于2013年6月出具沈地税函201354号文件，在2012年4月10日前清算结束的房地产开发项目，已将房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金确认为清算收入的，不征收房产税，对已按从租缴纳的房产税应予退还。既不符合上述条件，又不符合免税地下人防工程的地下停车位，均按从租计征房产税。这个就是把房产税和土增税捆绑认定了，不征土增税就征房产税，征了土增税就不征房产税。有道理吗？营业税呢？还有个有意思的事情，集团内某项目公司收到地税局通知，要求公司将转让无产权车位长期使用权收入一次性计算缴纳房产税。这个要求有道理吗？鲁地税函1999282号文规定，出租房产，租金收入在租赁期间一次性收取的，应由房产出租人按照收取的租金全额计算并一次性缴纳房产税。此文于2013年10月废止。肖太寿老师依据“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”、“房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政政府规定。”、“纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。”等三条规定得出结论：出租人一次性收取承租人跨年度的租金，必须按照房产税的纳税义务发生时间为收到款项的当天，计税依据为全部房租收入（含预收）进行房产税的纳税申报。即预收的房租，不可分期申报缴纳房产税。说实话，没看懂。营业税一次收了70年的，税目可是“销售不动产”啊，房产税一次收70年的如何理解？“按年征收、分期缴纳”怎么理解？合同法中的“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”怎么理解？你要说此种情况的营业税税率调增至17%，倒是较好明白。头疼，需要创造性思维。回复项目公司财务经理，请税务局拿出一次征收70年房产税的文件依据。此事后来不了了之。4、企业所得税的处理企业所得税方面，长期使用权转让收入，可以一次做计税收入，也可分期做计税收入。但个人认企业对此业务的税务处理方法应保持一致性。国税函201079号：根据实施条例第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据实施条例第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。