游乐园项目可行性研究报告.doc
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1、第一章 总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称XX市游乐园1.1.2 项目建设单位及简介项目建设单位为XX公司,XX公司是一家正在蓬勃发展的,以房地产综合开发为主,兼营房屋销售、物业管理等业务的房地产开发企业,公司成立于2005年,注册资金2168.88万元。公司现在有职工32人,其中本科以上学历有28人,大专学历有4人,其中高级管理人员8人,财会人员4人,财会总监1人,工程师6名,预算人员5名,建造师7名,法律顾问1名。公司成立后,成功的开发了XX区XX省地调院住宅区,XX区昭乌达路凯基综合楼项目及讨号板新村,为公司持续发展奠定了坚实的经济基础。我公司自成立以来,本着“服务社会”的产品理念
2、和市场定位,进行房地产开发,现在我公司有酒店一座,总建筑面积16000平方米,资金、技术力量雄厚,拥有一批高素质的房地产开发经营专业人才,同时拥有一批技术过硬、信誉至上的施工建设技术人才,具有从规划设计、征地拆迁、施工管理、市场营销等全过程综合开发的能力,可独立承揽大中型住宅小区及公共设施的开发建设任务。“诚信赢顾客”是我们的经营理念,“追求卓越、力臻完美”是我们的质量方针,“开发一个项目,造福一方人民,树立一方口碑”是我们永远不懈的追求。新时期,为适应市场竞争、公司发展的需要,公司将按照“诚信为本,用户至上,创建精品、服务大众”的经营原则,全体员工齐心协力、奋力拼搏,以“管理创品牌,品牌促发
3、展,诚信赢顾客”的工作思路,和“追求卓越,力臻完美”的经营方针,积极开展各项生产经营工作,企业取得了长足的发展和进步,增强了企业的整体实力、发展后劲。今后,我们将一如既往地坚持“发展才是硬道理”的指导思想,以先进的开发理念、成熟的开发经验、诚实守信的经营作风,同心协力,开拓创新,在激烈的市场竞争浪潮中,乘风破浪,再掀创业新高潮,努力把凯基置业有限公司,建设成为有实力的企业之一,为改善和美化城市环境做出更大的贡献。近年来,公司在XX总经理的带领下,全体员工齐心协力、奋力拼搏,企业取得了长足的发展,进一步增强了企业的整体实力和发展后劲。今后,我们将一如既往地坚持“发展才是硬道理”的指导思想,以先进
4、的开发理念、成熟的开发经验、诚实守信的经营作风,同心协力,开拓创新,在激烈的市场竞争浪潮中,乘风破浪,再掀创业新高潮,努力把凯基置业有限公司,建设成为有实力的企业之一,为改善和美化城市面貌做出更大的贡献。1.1.3 项目性质新建1.1.4 项目建设地址该项目选址于XX市,项目北临XX村,南临XX村,西临内XX,东临XX,本规划地块为XX区农用地和集体建设用地,总用地面积约33.3380公顷。1.1.5 项目建设内容与建设规模本项目建设内容包括建设接待服务区、儿童游乐园区、体育健身区、田园生态区、滨水景观区、建筑区等六大功能分区组成。项目建成后,将形成一个供市民体育健身、文化交流、休闲娱乐的公共
5、活动场所。项目具体建设内容及规模如下:该项目以一些大型儿童游乐设施为主,拟建成苏中地区首屈一指的儿童游乐天地;弯月飘车逍遥水母三维太空环观览车旋转莲花杯表1-1 项目主要的建设内容序号项目单位数量备注1总用地面积m23333801园区m2603001.1接待服务区m255001.2专项运动区m285001.3极限运动区m265001.4休闲运动区m2120001.5田园文化展示区m275001.6滨水景观区m250001.7休闲娱乐区m285001.8保留建筑区m268002道路m2241602.1主干道 m2133602.2次干道 m2108003建筑物m286004构筑物(景点)m2380
6、05场地m2907005.1广场m2202005.2绿化场地m2330005.3篮、足、排球场地m2120005.4停车场m2255006水域m2356006.1人工湖m2206006.2大龙河m215000合计2建筑密度m20.50%3绿化率m274%1.1.6 项目建设工期本项目从2011年3月开始进行前期准备工作,拟于2011年4月开始建设,用12个月时间完成施工,2012年3月投入使用。项目区有超级太空船,旋转木马等一批惊而不险,悬而不惧的现代游乐项目,和卡通人物,动物等静态型的儿童游乐器材,儿童城内有室内攀岩室,游艺厅,充气娱乐设施等一批集强身健体,寓教于乐为一体的综合性的游乐设施.
7、总投资为1000万元。1.1.7 项目总投资及资金筹措经估算,该项目总投资估算为43614.28万元,其中:建筑安装工程费用21474.04万元,工程建设其他费用18861.36万元(其中:与未来企业生产有关的其他费用1000万元),预备费用1210.06万元,建设期利息1870.56万元,铺底流动资金200.00万元。资金筹措方式为申请银行资金贷款,和自筹资金。1.1.8 环境影响及社会经济效益评价本项目建设将会大大改善了XX区郊区的生态环境,为XX区郊区居民提供了一个体育健身、文化交流、休闲娱乐的室外活动场所,将为XX区郊区的文化环境、生态环境的改善起到重要的作用,并为XX区郊区的建设起到
8、很好的辅助作用,从而促进XX区郊区的生态环境和经济社会全面、协调、可持续发展,切实提高人民群众的生活水平。所以,本项目具有显著的社会效益、环境效益和经济效益。1.2 编制依据1、XX市总体规划(2005 年2020 年)2、XX市国民经济与社会发展“十一五”规划纲要3、城市绿化规划建设指标的规定4、公园设计规范(CJJ4892)5、项目建设单位提供的其他资料。1.3 结论与建议1.3.1 主要结论本项目建设以XX市总体规划(2005 年2020 年)、XX市国民经济与社会发展“十一五”规划纲要为依据,在统筹规划区域文化资源、优化文化发展环境的同时,积极发展体育文化事业,贯彻全民健身计划纲要,并
9、坚持资源节约和环境友好的可持续发展战略,依托新媒体产业基地的发展机遇,促进XX区郊区建设,提高人民的生活水平。总之,本项目的建设在改善生态环境、提高人民群众生活质量发挥了重要的作用。项目具有显著的环境效益和社会效益,因此,本项目的建设是必要的,而且也是可行的。1.3.2建议为了规范政府投资项目资金的管理,建议项目建设单位要制定明确的管理制度和管理办法,保证政府投资资金管理的科学化、制度化和规范化。建议项目承办单位尽快完善办理各项批复手续,在项目实施阶段要统筹安排处理好投资、质量、进度、安全关系,节约和合理使用资金。本工程建设完成后,应制定相应的法律法规,委托专门部门,对项目进行正常的维护和运行
10、管理。建设单位应尽快取得本工程的环保、交通、规划、土地等部门的意见。 26第二章项目建设背景和必要性2.1 项目建设背景2.1.1 XX市规划为项目建设提供了直接依据XX市总体规划(2005 年2020 年)指出:XX市的城镇建设要“逐步实现各级规划公园绿地、居住绿地、附属绿地,形成系统完整、布局合理、功能健全的中心城点状绿地布局。实现居民出行500米见绿地,消除公共绿地服务盲区”和“继续增加公共体育设施用地,建设功能完备、风格多样、布局合理的群众健身设施,形成群众体育组织健全、活动普及、设施完备的新格局。加强新城和边缘集团公共体育设施的建设,实现人均0.60.7平方米公共体育设施用地的目标”
11、。同时,还确定了“两轴两带多中心”的城市空间结构。大兴区正处于“连接一轴,横跨两带,关联多中心”的重要位置,是城市发展新区之一,同时也属于XX市的生态保护带,具有得天独厚的区位和资源优势,战略区位优势将日益突显。强调了生态环境发展策略,指出要加强平原地区生态林地的保护和建设;划定限制建设地区,有效保护森林、河湖、湿地等生态敏感地区,积极进行绿化隔离地区、森林公园、生态廊道、城市公共绿地等生态环境建设。2.1.2 XX市规划为项目建设指明了方向XX区郊区是XX市经济发展的重要节点,也是现代制造业和文化创意产业的重点培育地区。XX市XX区郊区游乐园的新建将会给XX区的发展带来了很大机遇。以“战略发
12、展节点、新兴产业基地、京南绿色新城”的发展目标。坚持以人为本,建设宜居、宜业城市的典范,构建良好的人居环境,切实保障合理配置各级各类公共服务设施并进行人性化的细节设计,力争将XX区郊区建成宜居、宜业的绿色新城,并与全市城市空间布局和产业布局相衔接,构建“中部一体、东西两翼、产业集群、城镇组团、生态融合”的城乡空间格局。2.1.3项目建设符合XX区的总体规划的要求要强化XX区的发展,在对绿地景观系统规划中指出要以城镇周边生态绿地为依托,强化城镇组团之间的绿化廊道联系,营造城在绿中绿在城中的氛围。在各组团规划中心、并安排组团绿地和多处社区绿地,以城镇公共广场为重点,与城镇内部的公园,街头的小绿地和
13、绿化率较高的附属绿地,形成点线面结合的城镇绿地系统。在组团之间的开敞地带依托水系安排郊野公园,成为城镇生态绿心和城镇居民就近体会绿色气息的休闲空间。2.1.4 XX市XX区郊区游乐园的新建对城镇化建设水平提出新的要求新媒体产业基地的建设,给XX区的发展带来重大发展机遇的同时,对XX区郊区的用地布局及基础设施建设提出了新的要求。XX区郊区紧邻XX市区,为了落实新定位,贯彻新理念,促进XX市的可持续、集约、协调发展,促进XX市周边城镇产业结构的调整和增长方式的转变。XX市总体规划(2005 年2020 年)中提出XX区郊区应依托以新媒体基地建设为基础的产业发展,形成集中的产业新区,吸引外来投资、接
14、受城市外迁项目和城市高技术人才的集聚,有效地提高XX区的经济实力,同时,强化XX区郊区建设,促进城市发展,高标准营造集中的、具有一定规模和吸引力、有经济活力的城市,加强公共绿地、配套公共服务设施、和其他市政基础设施的建设,提高城市各项设施整体水平,逐步实现绿化建设与农业产业结构调整、农村城镇化及农民安置的联动,发展绿色产业,满足大量高技术人才在新媒体基地工作生活的需求,促使更多的城镇居民向XX区郊区集中,以适应XX区产业化、城镇化的要求。2.2 项目建设的必要性2.2.1扭转XX区郊区缺少大型公益性公园的局面,满足当地群众日益增长的物质文化生活的场地需求近年来,随着新媒体产业基地的建设,XX区
15、的经济发展持续快速发展。加强XX区郊区的基础设施及精神文化建设,是实现XX区快速发展的前提条件。XX区近些年的发展速度、工业化进程、第三产业调整的步伐虽然较快,虽然市政基础设施建设比较好,但是中心周边没有大面积的公益性绿地景观;现有的群众游憩健身场地分布零散、设施简陋,并且缺乏统一的布置和管理,与城市高标准的规划存在较大的差距。随着XX区的品牌建设和招商引资的力度加大,越来越多的外来企业和高素质人群将来到XX区郊区安家落户。XX区郊区人口增加、人均收入提高,物质生活条件逐步改善,当地群众的业余娱乐文化活动的需求越来越丰富。原有村镇简陋的文化体育设施难以满足人民群众日益提高的精神文化生活需求,严
16、重滞后于XX区郊区的经济发展水平。所以,建设一个能让不同年龄、层次的人群均可健身休闲、愉悦身心的公共空间将刻不容缓。本项目的建设对扭转XX区郊区缺少大型体育文化场所的局面,满足当地群众日益增加的精神文化需求,具有重要的意义。2.2.2 城镇建设水平的提高,对环境质量提出了新的要求城镇的建设和发展是促进XX区郊区经济发展的重要环节,是提高农村居民的物质生活质量的必然要求,也是推进该地区城市化进程的出路所在。XX区郊区作为XX市区的外围开发区,紧邻XX市,人口和产业的截流能力将有所增强,随着城镇建设的推进,XX区郊区配套设施逐步完善,镇区的居住条件会明显改善,必将会吸引来此工作的人口就地居住生活。
17、城镇建设应遵循人与自然的和谐统一,注重生态环境建设,以高品质文化创意产业为依托,把XX区郊区建设成为基础设施完善,环境优美,适宜居住的绿色城镇。把XX区郊区建设成为“环境优美、适宜居住、配套设施完善”的中心城镇将是现阶段XX区郊区发展的首要目标。2.2.3加强公共基础设施建设,着力打造绿色宜居城市的需要XX区郊区位于XX市中轴延伸区域,是XX市总规明确要求建设并保护好的重要绿色开敞空间。负有带动辐射中部区域发展的重要任务。本项目充分利用现有生态、文化资源,形成绿化、文化与水系风景圈的共融和谐;拓展公园绿地的功能;重视建设小型绿地,提高人均园林绿地配置标准,努力打造绿色宜居城市。第三章 建设选址
18、和建设条件3.1 建设地点3.1.1 项目选址该项目选址于XX市,项目北临XX村,南临XX村,西临内XX,东临XX,本规划地块为XX区农用地和集体建设用地,总用地面积约33.3335公顷。3.1.2用地性质本规划地块为XX区农用地和集体建设用地,总用地面积约33.3380公顷。3.1.3 项目用地现状本项目用地形状为长方形地块,用地范围内主要是荒地,原有建筑主要是农民居住点。图3-2 项目场址现状图图3-3 项目场址现状图3.2 建设条件3.2.1自然条件XX市属温带大陆性气候,四季气候变化明显,差异较大,其特点:冬长夏短,年平均气温8左右,1月份平均气温-13.2,7月份平均气温21.9,绝
19、对最低气温-22.8。无霜期约140天。年降水量350500毫米,集中在7、8两月,春季少雨干旱。日照时数3000多小时,夏无酷暑,冬无严寒,特别是每年的7、8、9月,绿树成荫,气候凉爽,更是旅游避暑的黄金季节。该地区干燥多风,主导风向为西北风,次导风向为西南风。年平均风速1.8ms,最大风速19.3ms,年平均大风日数26.9天,平均沙尘暴38天。降雨量少而集中,年平均降雨量415毫米,年平均蒸发量为1759.4毫米。最大积雪深度为30厘米,最大冻土深度为160厘米。由于受西伯利亚和西风带气团及地面长波辐射的共同影响,市区逆温现象十分严重,使垂直对流受到抑制,是XX市地区气候的一大特征。3.
20、2.2水资源现状XX市地处大青山南侧,有霍寨沟、乌素图沟、坝口子沟、红山口沟、小哈拉沁沟、哈拉沁沟、小黑河、大黑河等河沟流经市区,均为须设防的河沟。本项目实施场地范围内基本无地表水系。项目浅部的地下水属潜水类型,地下水主要受大气降水及地表水渗透补给。地下水的流向为自北东向至南西向。地下水的埋藏深度最深大于40m,最浅也在35m左右,近几年,市区地下水位呈下降趋势。根据所收集到的水质分析资料,初步判定项目实施场地下水对混凝土不具侵蚀性。3.2.3交通运输通讯及水电气现状况项目的四周道路通畅,距XX市火车站、长途汽车站不到15公里,距飞机场约22公里,公交车已经通到地块的边缘,对外交通便利。呼市地
21、区的用水主要来自深层地下水,随着“引黄入呼”工程的建设,日供水能力40万吨的XX市引黄供水工程一期已竣工,确保了XX市城区西部地区的生产、生活用水。呼市地区的供电状况较好,呼市电厂的装机能量20万千瓦,尚能满足呼市地区生产、生活需求,呼市还与包头、丰镇、准格尔等大型电厂联网,除了供给呼市用电外,还向北京等地输电。供暖状况目前较为紧张。但是目前集中供暖三期工程已接近完工,预计在未来三五年内即可见成效。呼市具有完善的程控电话可直接通往国内外;中国移动、中国联通等无线通信网络可覆盖呼市城区范围。有线电视也已覆盖呼市城区范围。回民区通信网络已全部实现交换程控化和传输数字化。城区电力充足,网络发达,目前
22、已建成4千伏220千伏6个供配电压等级的输电线路和3个等级变电站,形成了三级电压供电网。随着XX市电厂的扩建和托克托电站群的兴建,XX市的电力将更加充裕。3.2.4社会经济条件项目属于XX市XX区范围,“十一五”时期,是XX区综合实力提升最快、城乡面貌变化最显著、社会建设成果最丰硕、人民群众得到实惠最多的时期之一。五年来,区人民政府在市委、市政府和区委的正确领导下,在区人大和区政协的监督、支持下,以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,牢牢把握发展这个第一要务,团结带领全区各族干部群众,紧紧抓住西部大开发和自治区成立60周年大庆等重要历史机遇,克服了国际金融危机带来的
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