小区物业综合项目投标方案书模板范本doc.doc

第一部分
企业基础情况

第一章 企业介绍

陕西XX物业服务（以下简称“XX物业”）注册成立于7月13日，企业经营范围有：小区物业管理及服务；租赁服务，家庭服务，日用百货、五金交电、建筑材料销售。为业主提供综合管理和多项特约服务及其它经营配套服务。
XX物业注册资金300万元，含有物业管理二级资质，是中国物业协会陕西协会会员单位。企业实施董事会领导下总经理负责制，设有项目服务中心和品质部、协管部、客服部、行政部、环境部、工程部六个职能部门，现聘用职员近200名，管理人员20人，全部含有大专以上学历；其中高级技术人员10人，含有中级以上职称；操作层各类水、电、空调、绿化等技工30余人；协管人员80余人；环境保洁人员30余人。企业拥有强大企业实力及丰富物业管理经验，是一个集丰富管理经验、优异管理人才、优异管理方法于一体新型物业管理企业，企业管理人员均取得国家建设部颁发物业管理资格证书，高级管理人员经过了严格专业培训，并含有多年物业服务管理工作经验，可为用户提供一系列专业、一流物业管理服务。
企业受托管理各类物业资产总值超出十多亿元，现在管理项目有占地约250亩，总建筑面积约50万㎡大型高级住宅小区”莱茵湖畔”、近10000平方米妇女大厦、陕西县别墅型小区——明祥小区、崇左东源名城等。
“以人为本，以和为贵，以您为尊”是我们XX物业经营服务理念，以业主满意作为企业最高标准，在管理中不停推出创新服务和增值服务。以“为业主或使用人长久提供安全、清洁、舒适、方便、高尚工作和生活环境”为服务目标，并不停创新进取，完善专业服务体系，以稳健步伐服务社会，服务业主、拓展市场。依据各类物业和用户需求，实施有XX特色物业管理，使业主、用户享受“国际标准，本土情”专业物业管理服务。

企业组织架构图：

总经理
董事会
总经理室
客
服
部
协
管
部
品
质
部
行
政
部
工
程
部
环
境
部
管
理
处
C
管
理
处
B
管
理
处
A

第二章 企业理念

XX物业在实践中，建立了生动企业文化体系，用企业目标、使命、精神、文化激发职员奋发向上热情和干劲，正是这么一支年轻并执着追求物业管理事业优异团体将XX精神传达给了广大用户。XX物业人将继续弘扬企业精神，为用户提供安全、整齐、友好且连续改善高品质物业管理服务，努力打造本土物业管理行业优异品牌。
面对猛烈市场竞争，为保持并深入提升XX物业在行业中市场地位，赢得用户满意和忠诚，提升社会美誉度，XX物业全体职员将尽心尽责、全心全意从用户角度出发，脚扎实地、兢兢业业把服务工作做到最好。我们不遗余力地提升职员服务意识，以期提供服务连续超越用户不停增加物业服务期望，从而提升用户满意度，为XX物业发展发明更优异业绩。
我们将以规范行为礼仪和优质服务，赢得用户赞赏和尊重！

·企业目标：“创建XX物业品牌”
·经营服务理念：“以人为本，以和为贵，以您为尊”
·服务宗旨：“专业、规范、立即、高效”
·工作态度：“热忱服务，精益求精，尽忠职守”
·日常工作准则“抓人心，促XX，共发展”

第三章 部分在管项目介绍

（一）莱茵湖畔
项目在南宁市凤岭新区，北临民族大道琅东汽车客运站、东临青环路，用地以西为中房·翡翠园Ⅰ区，毗邻东盟国际商务区，和青秀山风景区、青秀山高尔夫球场、石门森林公园、南宁国际会展中心所围绕，周围云集翡翠园、荣和山水美地、和美春天、恒大苹果园、塞纳维拉花园等高尚住宅小区，交通便捷、区位优势得天独厚。
项目占地约258亩，总建筑面积约50万平方米，其中住宅建筑面积为50.1万平方米，商业物业建筑面积为1.4万平方米，每栋住宅楼均设计有大型地下停车场，小区内部配套齐全，利用“城中城”设计理念，设置有商业长廊街、私家雅宅、专业会所等高尚休闲场所，关键组团和次入口景观紧密连通一起，同时沿溪涧部署景观亭、亲水步径、码头平台、小桥等亲水景观，是集高级住宅、商业为一体复合型商住集群小区。
住宅楼宇关键以11+1、18+1层小高层为主，以一条环通整个小区8米宽主环路将其串联而成。整个小区建筑设计采取了欧洲新古典主义，建筑外立面采取西班牙式坡屋顶建筑风格地形地貌特点，组团之间标高均不相同，高低错落，空间形态极为丰富、层次分明。内部环境设计引入“水”贯穿整个环境空间，以面积约为6000㎡人工湖为母体，引出支流延伸到各个组团，巧妙利用私家花园及泊岸码头造型等元素造景，打造别具特色亲水水岸景观。该小区完美利用欧式建筑、欧式园林景观、小品、水系将项目打造为南宁极具异域浪漫风情大型人文小区。

（二）陕西县明祥路陕西开发区
项目地址：陕西县明祥路86号
面 积：占地面积为5.8万平方米，建筑面积14.9万平方米，
项目情况：拥有别墅、商业、办公楼综合性住宅小区，不仅能够丰富满足于小区内居民日常生活生活休闲，而且小区内部多种配套设施齐全，设置有商业一条街、私家雅宅、专业会所，是集高级住宅、商业为一体复合型商住集群小区。

（三）陕西妇女大厦
项目地址：在陕西壮族自治区南宁市桂春路9—1号
面 积：大厦建筑面积9300平方米
物业类型：综合型办公大楼
项目情况：楼宇为陕西妇联用于落实落
实中国妇女会议精神，开展广
西妇女工作，优化妇女发展社会环境、实现妇女维权社会化和基层妇女工作发展构建服务新平台办公及活动综合大楼。

（四）翡翠园学校
地址：陕西南宁市民族大道168号
面积：总占地面积 12220 平方米
物业类型：公办学校
项目情况：学校依傍风景秀丽青秀
山，毗邻东盟国际商务区，
是凤岭新区第一所现代化九年制公办学校。学校功效设施齐全，配置校园自动广播系统、多媒体教室、微机室、音乐教室、美术教室、科学试验室、劳技室、型体室、图书阅览室等各功效室，室外配有200米塑胶环形跑道运动场、小足球场、篮球场、网球场等其它体育运动设施。校园环境优美，绿地面积达3351.8平方米，为孩子们营造了全方面发展成长空间，为老师们搭建了施展才华人生舞台。

第四章 管理业绩

第五章 管理特色

XX物业自成立以来，一直以高起点、高品质、高标准规范企业内部管理，提倡“以人文本、以和为贵、以您为尊”人性化服务，时刻为业主提供真诚、细致、个性化服务过程中，形成含有XX物业特色物业管理服务：

★ 含有国家二级资质，注册资金雄厚；
★ 全方面推行ISO9001质量管理体系，规范管理手段；
★ 全方面提升职员整体综合素质；
★ 服务各类物业资产总值超出十多亿元，拥有良好市场口碑；
★ 市场适应能力强，能立即正确把握市场及用户需求；
★ 已形成细致、周到服务意识，针对不一样服务对象提供个性化服务。

第二部分
项目实施方案

第一章 项目概况

五洲国际，是陕西五洲交通股份开发楼盘.项目在东盟商务区。地理位置优越，交通便利，为人杰地灵，生气洋溢之黄金绝版。项目总用地面积22266.28平方米，总建筑面积91923.5平方米，其中，地下建筑面积18566.7平方米。其中：住宅建筑面积62601.7平方米、商业建筑面积10755.1平方米、地下车位总建筑面积15000平方米，累计10栋建筑物，住宅514套，车位433个。五洲国际为高级高层商住综合楼，住宅、商业、地下车库及相关配套齐全。项目得天独厚地理位置，高质量完善配套设施，是各界精英首选高级居住空间和商业宝地。“精心铸造精品”， 五洲国际兴建将为南宁地产展现又一道亮丽风景。五洲国际独特需要含有星级服务能力物业企业提供和之相匹配特色服务。

第二章 项目标整体管理设想

陕西XX物业服务从成立之初就率先导入国际优异物业管理新理念和模式，使企业在运作早期便处于一个高层次、高起点位置。XX物业所含有四大优势：高起点、高水平、高信誉、高品质，创建了含有XX特色物业管理模式。
XX物业相信，凭借本身强大实力、精细化管理、优质服务，完全能够成为贵企业良好合作伙伴。而XX亦将融合“五洲国际”商住综合楼开发理念，为“五洲国际”提供匹配物业服务，为“五洲国际”尊贵业主提供专业、规范、周到、细致、人性化绿色物业二十四小时管理服务，并使物业历久常新、增值保值。

一、“五洲国际”管理构想
XX物业独创性全新"绿色服务"理念及模式，基于现代绿色住宅兴建和业主对于绿色消费需求。XX绿色服务起点是"专注于用户"，是一个超前、全程式贴心服务。XX物业正在构筑一个全方位、多层面服务体系，经过标准化、差异化、人性化复合型服务模式，为用户提供无时不在，无处不在服务。经过完善体系、扩张渠道、明确服务理念、制订服务标准、规范服务行为、充实服务举措等方法不停提升服务质量，提升人员素质和业务能力，达成不停自我完善和发展。
传输绿色服务是XX使命，意味着XX物业对“五洲国际”尊贵业主绿色关爱、绿色承诺、绿色责任。

二、服务定位
1、表现人本思想,推行人性化管理，把“家庭式关心”送到每家每户
在住宅区每一个角落.营造个人心情舒畅、邻里和睦相处、小区情舒畅.邻里和睦相处，小区生活活泼气氛。确保商住综合楼长治久安、业主安居乐业。
2、提供尊重人“零干扰服务”，尊重业主隐私权和最大程度上方便业主，实施“零干扰服务”。
①首先对业主需求做深入细致、全方面系统调查,提供即时服务,拟设客服中心，公告服务电话，对业主服务需求快速反馈、立即组织安排。
②成立一支招之即来、来之能干、干之则好应急服务队和一支二十四小时快速维修队。急修半小时内、其它报修按双方约定时间抵达现场，有完整报修、维修和回访统计。
③立即为业主提供服务和帮助。而当业主没有服务要求时,我们就要实施“隐性管理”,尽可能不干扰业主生活自由。比如物业管理企业只在固定执勤岗位安排穿着职业制服安全管理员值勤,而其它保安员一律身着统一便服在小区和商业街巡视。再如,不在业主和住户上下班人流高峰期间安排保洁工作,尽可能把清洁工作安排在人流稀少时进行。
3、提供全方位特色服务,满足不一样层次需求。
XX物业管理企业为满足不一样业主需要,尽可能提供多样化特约服务。如家政服务“贴心管家”、照料儿童“四点半学校”等。我们将依据业主、住户文化素质、职业特征、发展目标、风俗习惯、个人爱好、年纪层次、家庭结构和消费需求等特点,细分用户、细分爱好、细分项目，提供全方位、多层次、个性化特色服务,在满足群体需求、通常需求同时.尽可能满足业主个体需求和特殊需求。
三、管理思绪
“以人为本，以和为贵，以您为尊”是贯穿XX物业服务细节用心，XX物业用心和行动向业主兑现绿色承诺，用“绿色服务”美化健康、友好生活灵魂，用“绿色服务”发明居住/工作环境生机和活力、信念和期望。行动是XX物业人表示关爱最好方法。
我们管理思绪是：
è 强调成本控制意识和成本管理程序
è 强调工作步骤有效运作和服务步骤连续改善
è 强调公众服务规范化和特约服务个性化
è 致力于共用设施、设备连续改善和功效提升
è 致力于培养职员专业素质和小区全员参与意识
è 致力于文化功效提升，塑造符合现代文明人居理想环境

四、管理模式
1、半开放式
充裕设施和场所，小区安防人防结合，方便、独立且安全；
小区实施“外紧内松”管理 。
2、健康
拉近人和自然距离 ；
开展多元信息沟通渠道 ；
以健康、环境保护、友好、高尚为专题小区文化 。
3、便利
商业项目，全部要求更具亲和力和时尚性 ；
用户服务部设置快捷办事步骤 ；
提供多个特色服务 。

五、绿色家园管理模式良好运行管理标准
1、专业管理标准；
2、成本严控标准；
3、零干扰标准；
4、松紧灵活标准；
5、创优恒优标准；
“服务态度第一、用户满意第一、技术精湛第一、过程精品第一、
岗位创新第一”“五个一”考评标准。

六、绿色家园管理模式良好运行九项方法
方法之一：学习资深物业企业—广州戴德梁行物业服务企业管理经验
方法之二：超前性、发明性地实施SERVIC服务概念；
S--Smile（微笑）； E—Excellent（出色）；
R--Ready（准备好）；V--Viewing（看待）；
I--Inviting（邀请）；C--Creating（发明）；
E--Eye（眼光）。
方法之三：实施“五层联防”安全维护体系；
中央控制中心、各门岗、楼层巡查岗、外围巡查岗、机动巡查岗；
方法之四：建立一支稳定高素质工程维修技术队伍；
方法之五：实施ISO9002国际质量标准管理；
方法之六：实施专业技术保障服务；
方法之七：实施“首问负责制”管理制度；
方法之八：构建小区文化 ；
方法之九：创建工作督查机制。

第三章 管理架构及人员配置

XX物业高度重视“五洲国际”项目，拟委派企业精锐骨干组建专业管理团体，作为提供个性化服务关键保障。经过实施精英人才组合战略，培训高素质、高标准、高品质物业管理人才、经营管理人才、技术人才队伍，实现满意职员发明满意业主、满意业主发明满意效率、满意效率发明企业和职员更为宽广发展空间良性循环。

一、确定管理机构运作方法
“五洲国际”项目服务中心

环 境 组
协 管 组
工 程 组
用户服务中心

客服员
协管三班
协管二班
协管一班
保 洁 班
绿化养护班
机 电 班
维 修 班

二、人员编制及职能说明
服务中心人员编制在本着服务到位、人员精干、工作高效、一专多能标准来制订，讲究分工同时重视协作。在人员配置上，充足利用我企业人力资源共享优势，对“五洲国际”物业服务中心和其它服务中心人员进行综合调度，做到人尽其才。具体配置以下表：
部门
人数
编制依据
管理处主任
1人
负责全方面管理工作
客服中心
出纳员
1
负责和用户建立良好沟通平台，就物业管理服务范围做好装修服务、温馨服务、有偿服务、组织小区活动、投诉处理、物业管理费催缴、各部门工作调度、服务跟进等工作。
客服员
2
工程维修组
主管
1

维修班
3人
依据物业管理服务协议制订各阶段建筑本体及建筑本体公用设施设备和隶属设施维修保养计划和有偿服务。
机电班
2人
服务协议制订各阶段维修保养计划、组织实施项目设施设备维修养护工作、制订项目设施设备节能运行方案等工作。
环境组
组长
1人
依据小区建筑面积、绿化面积和星级标准配置。负责
保洁班
12人
公共环境（包含公共道路、场地、楼道、建筑物共用部分）清洁保洁、垃圾清运、消杀、灭四害工作，确保小区公共环境卫生整齐。
绿化班
2
相关场地、绿化完工验收、接管验收、技术资料存档；负责组织实施绿化日常养护工作，环境美化。
协管组
主管
1
依据小区出入口、楼栋、停车场、监控室、商场配置7个岗。负责安全协管、交通协管、车辆协管、消防协管。
领班
3
组员
21人
轮休
3人
累计
53人

第四章 项目整体运作
一、项目整体运作步骤

前期介入

安全监控
确定管理方案

保安服务
车辆疏导
公共区域卫生清洁
保洁绿化服务
运行管理
维护保养
维修服务
门岗执勤
消杀
绿化养护
安全巡视
垃圾搜集清运

机构组建

岗位培训

接管、验收

办理入住

装修管理

日常管理

基础资料

服务质量监督
维修养护

档案管理务

多种统计

内部管理维修养护

整体运作步骤图说明：
1、整体运作步骤严格根据ISO9001质量确保体系运作。
2、整体运作步骤各步骤紧接相扣，相互制约，确保管理无盲点。
3、整体运作步骤各步骤有严格监控方法，确保服务质量品质。
二、信息反馈处理机制

其它
同行
政府主管部门

信息搜集整理

下达指令
反馈

操作职员
实施结果
五洲国际物业服务中心

监 控
反 馈
下达指令

下属各服务部门实施过程

信息反馈处理机制图说明：
1、信息源聚集和“五洲国际”小区物业管理相关信息，充足利用现代化管理手段取得、整理、利用信息，使信息采集真实、科学。
2、物业服务中心客服部是整个“五洲国际”小区信息搜集、控制调度枢纽，集各类业务信息处理中心、监控报警中心、指挥中心于一体，确保信息反馈通道通畅、信息处理集中。
3、物业服务中心负责整个小区各类信息搜集，信息经分析整理，由物业服务中心主任下达指令，调度并安排相关人员实施，确保指令、处理、检验权相对统一。
4、采取日常检验、专题检验、外部检验等监控方法和预先控制、现场控制、反馈控制等控制方法，确保实施到位。

三、职员激励机制

激 励 机 制

工资福利机制
参与机制
培养提升机制

奖励机制
情感机制
荣誉机制

激励机制图说明：
1、激励机制是激励活动要素在进行过程中相互联络、相互作用、相互制约及激励效果之间内在联络综合机能，其作用意在提升“内聚力”，保持物业服务中心各级职员工作热情及旺盛主动性以提升服务水平。
2、工资福利机制：依据个人对企业贡献大小进行考评评定，激励职员努力工作取得愈加好工作绩效从而取得应得酬劳。
3、荣誉机制：将企业长远目标、近期目标宣传给职员，并和职员理想和信念融为一体，使职员认识到只有完成企业目标，才能实现个人目标，让职员看到自己工作社会意义和光明前途，从而激发大家强烈事业心和使命感。每个月/季度进行职员绩效评定，评选月优异职员给合适奖励；每十二个月评选出年度优异职员，给予表彰。
4、培养提升机制：我们重视职员培养，经过培养、培训、进修、提升等方法，将职员个人发展和企业发展结合，“能者上、平者让、庸者下”为人才提供良好发展平台。对工作表现突出职员给破格晋升，提升职员主动性。
5、奖励机制：以奖为主，以惩为铺，奖惩分明，动力压力结合，实施现金奖励和精神奖励，并将现金奖励和工作表现和业绩挂钩，调动全职员作热情。
6、情感机制：管教结合，融情于管。关心职员思想，保持良好工作情绪；关心职员生活，帮助其处理家庭困难，使其无后顾之忧。
7、参与激励法。经过企业文化建设将职员个人目标和企业目标紧密结合，经过一系列企业文化建设活动让职员在不一样层次和不一样深度上参与企业决议，吸收她们中正确意见，增强职员自信心和企业归属感、认同感。

四、监督机制
监督机制是实现物业管理各项工作顺利开展必需外在约束条件，预防或纠正工作中出现偏差，确保学院管理机构及其工作人员依法办事。经过自我约束，内外监督，使管理服务工作一直保持在良好状态下运行。
µ 管理者对机构内部工作人员进行监督。
µ 用户对管理机构及工作人员进行广泛监督，形成多方面综合监督 体系。
µ 经过信息反馈等多种手段，实现监督管理闭环机制，确保南宁职业技术学院物业管理监督机制有效实现。

1、内部监督检验
µ 采取职员自查，部门主管巡查，品质部质检员、企业领导抽查“三查”相 结合方法。
µ 职员自查。每个职员全部要依据操作规范和要求，对自己负责工作、项目不停地进行自查，发觉问题立即处理。
µ 部门主管巡查。部门主管除了以身作则率领职员做好工作外，每个工作日全部要对自己责任范围、项目进行巡回检验，对所属职员表现实状况态进行检验。
µ 品质部质检员、企业领导进行抽查。品质部质检员、企业领导随时抽查下属职员工作表现，发觉正确时间、地点及当初情况，并在第一时间查询当值职员，使职员时时养成遵守规章制度良好习惯，克服缺乏责任心不良风气。

2、外部监督
通畅用户反应问题及进行投诉渠道。将监督部门及相关领导电话号码，公布在辖区显著地方，如有职员工作没有做好，业主(住户)即可投诉给上级领导，使职员在为用户)服务时不敢怠慢，也让领导立即知道职员不足，立即给纠正。

五、“加油站式”职员培训机制

因为提供服务产品主体之间个性差异，对于服务产品提供，不能简单地只制造一个“准则”，而是应该依据服务需求改变而不停调整，也即服务层次、内容和方向做出对应改变，其中一项关键问题就在于对职员连续不停培训。所以，我们推出了“加油站式”培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级职员全部有明确培训达标标准，使每一层级职员保持服务知识、技能和服务需求达成动态平衡。同时，我们亦强化“管理者就是培训者”、“培训是企业对职员最大福利”观念，并把这种意识在物业管理工作中落实一直。

第五章 管理工作计划

一、物业管理从项目计划设计、建设期间前期介入服务
1、对物业设计计划、公共设施设备配置、园林景观设计等提供相关提议。
2、对物业隐蔽工程施工、配套设施安装、园林景观施工进行介入并提供相关提议。
3、对物业项目销售人员提供物业管理基础知识培训服务。
4、在物业项目销售中心提供物业管理咨询服务。
5、对物业项目销售中心提供清洁、绿化景观维护、现场秩序维护服务。
6、参与并帮助开发商对物业项目进行完工验收。
7、参与并帮助开发商交楼。

二、物业项目交付后管理运作服务
1、物业共用部位维护和管理服务
2、物业共用设备设施及其运行维护和管理服务
3、公共安全防范和公共秩序维护和管理服务
4、二次装修、入住管理服务
5、公共卫生清洁保洁服务
6、公共绿化养护和管理服务
7、交通秩序、车辆行驶和停泊管理服务
8、物业及物业管理档案、资料管理服务
9、开展小区文化娱乐活动及特约服务
10、法规和政策要求管理其它事项
第六章 管理工作目标
一、工作目标
服务中心将按《南宁市一般住宅小区物业管理服务等级标准》二级服务以上标准提供服务，并将服务内容和标准，分解给各个单位和部门，为工作目标达标去开展工作。
二、工作方法
服务中心全体管理人员，均以全职方法招聘到小区工作，不将工作委托给社会上兼职人员。职员工作时间：每个工作日为8个小时，节假日轮休。
服务中心用户服务部，实施轮休制，中午及晚上21:00前均安排人员值班，节假日派人值班。
工程维修部，二十四小时值班，实施轮休制，白天正常上班，中午及晚上安排人员值班，节假日派人值班。
协管部，安排二十四小时巡查，分早、中、晚三班倒，每个班次8个小时。
管理处主任、人事行政部、财务部，按行政时间上班，天天8:00-17:30。
环境部，天天全部有些人上班，实施轮休制，节假日派人值班。

第三部分
项目报价及费用测算

第一章 物业管理费用测算依据及报价

一、经费收支测算依据：
◆ 国家《物业管理条例》；
◆ 《陕西壮族自治区物业管理条例》；
◆ 南宁市当地具体情况及相关要求
◆ 自治区物价局、建设厅《相关印发陕西壮族自治区物业服务收费管理暂行措施通知》（桂价格〔〕122号）相关要求
◆ 本企业管理同类型物业成功经验；
◆ 贵单位提供小区建筑面积。

二、前期物业管理服务投标报价（按南宁市一般住宅小区物业服务收费标准二级收费标准）
物业综合服务费：
（1）住宅物业服务费（含电梯费）：1.2 元/月·平方米；
（2）商业物业服务费： 2.50元/月·平方米；
（3）经营性车位服务费：30 元/月·位。
（4）已购车位：0.75元/月·平方米
我企业将按二级以上服务标准为业主提供优质服务。

第二章“五洲国际”物业管理费用测算

一、经费收支测算说明：
以下收支综合测算按收缴率100%理想状态来测算。
二、收入测算表
五洲国际物业管理费收入预算表
序号
项目
管理大小(M2)
标准(元/月/平米)
月费用(元)
年费用(元)
1
商业(M2)
10755.1
2.50
26887.75
322653.00
2
住宅(M2)
62601.7
1.20
75122.04
901464.48
3
车位服务费(M2)
390
30.00
11700.00
140400.00

累计

113709.79
1364517.48

三、费用支出测算表
五洲国际物业管理费支出预算表
(一)
人职员资
序号
项目
人数
工资标准
月工资累计(元)
年工资累计(元)
1
主任
1
2,800.00
2800.00
33600.00
2
管理员（兼出纳）
3
1,300.00
3900.00
46800.00
3
工程主管
1
1,800.00
1800.00
21600.00
4
工程员
5
1,300.00
6500.00
78000.00
5
保安主管
1
1,800.00
1800.00
21600.00
6
保安领班
3
1,100.00
3300.00
39600.00
7
保安员
24
900.00
21600.00
259200.00
8
环境组长
1
900.00
900.00
10800.00
9
保洁员
11
780.00
8580.00
102960.00
10
绿化员
3
850.00
2550.00
30600.00
小计
53

53730.00
644760.00
（二）
福利费用
序号
项目
标准
月费用（元）
年费用（元）
1
福利费
按工资14%计提
7522.20
90266.40
2
职员社保费
按政府要求计提
21283.69
255404.24
3
服装折旧费
两年一换
1104.17
13250.00
4
职员培训
20元/月/人
1060.00
12720.00
小计

30970.05
371640.64
（三）
行政办公费用
序号
项目
标准
月费用（元）
年费用（元）
1
电话费
办公电话费
300.00
3600.00
2
通讯费
管理人员手机费
270.00
3240.00
3
办公费
购办公用具、印刷费、书报资料等
200.00
2400.00
4
水电费

350.00
4200.00

小计

1120.00
13440.00
（四）
工程维修养护费
序号
项目
标准
月费用
年费用
1
公共设施维护费
综合测算
300.00
3600.00
2
消防设备维护及消花费
综合测算
200.00
2400.00
3
加压系统维护费
综合测算
300.00
3600.00
4
给排水系统维护费
综合测算
350.00
4200.00
5
公共照明系统维护费
综合测算
300.00
3600.00
6
智能安防系统维护费
综合测算
200.00
2400.00
7
供配电系统维护费（含发电机维护费及油费）
综合测算
300.00
3600.00
8
避雷设施维护费
综合测算
166.67
.00
9
中央水体系统维护费
综合测算
300.00
3600.00
10
劳保用具
按每人每个月12元计
72.00
864.00

小计

2488.67
29864.00
（五）
保安费用
序号
项目
标准
月费用
年费用
1
治安、交通易耗品维护费
综合测算
150.00
1800.00
2
保安用具
综合测算
150.00
1800.00
3
对讲机频占费
按100元/台•年计
158.33
1900.00

小计
综合测算
458.33
5500.00
（六）
清洁绿化费用
序号
项目
标准
月费用
年费用
1
化粪池清理费
每十二个月清理1—2次
333.33
4000.00
2
环境消杀
灭虫害每十二个月约2—3次
150.00
1800.00
3
清洁费用
购清洁工具用具
500.00
6000.00
4
绿化费用
易耗品、化肥、农药等
250.00
3000.00
5
绿化补苗费
综合测算
200.00
2400.00
6
水池清洗及水质检测费
综合测算
416.67
5000.00
7
劳保用具
按每人每个月12元计
456.00
5472.00

小计

2306.00
27672.00
注：生活区垃圾费按市政府要求由住户向环卫部门交纳，本企业不另外收。
(七)
电梯维保费
1
电梯日常小修费
按17台电梯,1500元/台•年
2125
25500
2
电梯维保费
按17台电梯,500元/台•月
8500
10
3
电梯年检费
按17台电梯,1000元/台•年
1416.67
17000

小计

12041.67
144500
（八）
小区活动费
序号
项目
标准
月费用
年费用
1
小区活动费
综合测算
250.00
3000.00

小计

250.00
3000.00
（九）
固定资产折旧费
按三年折旧
1409.31
16911.67

以上一至九项累计

104774.03
1257288.31
(十)
不可预见费
按以上费用2‰计
209.55
2514.58
以上一至十项累计

104983.57
1259802.89
（十一）
管理者酬金
按上述收入8%计提
8398.69
100784.23
（十二）
法定税费
按上述收入5.65%提
6406.10
76873.17
总计（一至十二项）：
119788.36
1437460.29

四、盈亏分析
五洲国际物业管理费盈亏分析表
序号
收入
支出
收支差额
1
项目
月收入
年收入
项目
月支出
年支出
月差额
年差额
2
商业(M2)
29573.00
354876.00
人职员资
53730.00
644760.00

3
住宅(M2)
80418.58
965022.91
福利费用
30970.05
371640.64

4
车位(个)
11850.00
142200.00
行政办公费用
1120.00
13440.00

5

工程维修养护费
2488.67
29864.00

6

保安费用
458.33
5500.00

7

清洁绿化费用
2306.00
27672.00

8

电梯维保费
12041.67
144500.00

9

小区活动费
250.00
3000.00

10

固定资产折旧费
1409.31
16911.67

11

不可预见费
209.55
2514.58

12

管理者酬金
8398.69
100784.23

13

法定税费
6406.10
76873.17

累计
121841.58
1462098.91

119788.36
1437460.29
2053.22
24638.62
注：根据“天域·香格里拉”物业管理费收入预算表收费标准100%收缴率，进行盈亏分析，物业管理费收支呈基础持平、略有盈余经营状态，但物业管理收支盈亏存在一定压力和不稳定原因。

第三章 风险估计

因为“天域·香格里拉”为商住综合楼，管理难度较大，人员配置齐全，支出成本投入大，受早期业主入住率低等原因影响，物业服务费极难达成100%收缴率。结合该项目情况，我们就此进行了充足论证和估计。在充足认识到相关方面多个风险严重性和不可避免性情况下，为主动应对多种风险，确保项目标各项工作顺利开展，最大程度降低振荡，我们考虑如让我企业接管后，将在签署《物业服务协议》中尽可能地结合《物业管理条例》和《物业服务收费管理措施》相关条款，并对各项收费进行分项说明，避免盲目投入过多人力物力财力，主动地和贵企业配合，引导好服务好业主，立即实现优质优价、质价相符、经营型、效益型良性循环。

第四章 增收节支方法

物业管理行业在规范市场下本身就是微利经营，从上述管理费用收支预算中能够看出收支略有盈余。我们在经营中以“一业为主，多元经营”为操作准则，公开成本、公告承诺、诚信做人做事，以质量求生存，以信誉求发展，既要维护管理企业良好信誉，又要对广大业主及使用人负责。在“天域·香格里拉”物业管理中，我们在确保管理质量基础上，最大程度开源节流，以多个经营收入填补部分管理费不足，基础能确保收支平衡或微利经营。
针对小区物业管理费用收支现实状况，我们拟采取以下增收节支方法：
1、从提升业主及使用人生活质量出发，开展多个便民服务盈利项目，比如为业主及使用人家庭提供家政服务等特约服务。
2、企业从人员精干高效上考虑，部门间加强协调，相互帮助，节省人力物力，降低开支。
3、以高素质管理人员和优异管理设备为基础，合理配置各岗位职员，提倡一职多能，团结协作，从而节省人员开支和办公经费。
4、严格管理，强化监督，降低人为损坏公共设施现象，以降低维修费用支出。
5、加强各类消耗品物料管理和控制，做到计划采购，专员保管，合理领用，杜绝积压、流失和浪费。

第四部分
“天域.香格里拉”
前期物业管理技术文件

第一章 前期介入方案

一、前期介入必需性
物业前期介入，是指物业管理企业在接管物业以前各个阶段(项目可行性阶段、建筑物计划方案设计阶段、施工阶段等)就参与决议，制订出物业管理方案，并从管理角度为开发商提出从楼宇设计、施工监管、设备选择、功效计划、房屋销售、工程交接等多方面有建设性意见。物业管理服务最好是在物业开发早期，即基础工程建设开始就介入，但此时不是全