山西运城豪德贸易广场项目可行性研究报告.doc
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1、目 录第1章 项目概况与项目建设的必要性11.1项目概况11.1.1项目名称11.1.2项目主管单位11.1.3 项目建设单位11.1.4项目建设单位负责人11.1.5项目建设性质11.1.6项目建设地点11.1.7项目建设期21.1.8项目建设内容和规模21.1.9项目投资估算21.1.10项目资金筹措方案31.1.11项目建设效益31.2项目建设背景31.2.1地理气候条件31.2.2工业园区发展规划41.2.3工业区已具产业规模51.2.4项目提出的理由与过程61.3项目建设必要性分析91.3.1某某市“十一五发展规划”的要求91.3.2某某市总体规划的要求101.3.3某某市经济发展的
2、要求111.3.4园区发展的要求121.4项目社会效益分析131.4.1扩大内需,促进经济增长131.4.2改善工业园区投资环境141.4.3促进生产发展和提高人民生活水平151.4.4促进园区的可持续发展151.4.5带动园区周边土地增值及房地产发展161.5项目建设可行性分析171.5.1政府支持171.5.2资金支持171.5.3建设条件满足181.6结论18第2章 项目建设内容及方案192.1项目建设内容192.1.1项目建设地点192.1.2项目建设内容192.1.3项目建设规模192.2项目建设方案202.2.1项目建设目标202.2.2项目建设方案202.2.3项目功能分析232
3、.3项目建设原则262.3.1以人为本与可持续发展的原则262.3.2集聚发展原则272.3.3因地制宜原则272.3.4环境保护原则272.3.5节能降耗原则272.3.6抗震原则282.4建筑造型28第3章 项目建设和进度安排293.1项目工程建设管理293.1.1施工组织管理293.1.2项目资金管理293.1.3严格执行工程监理制度293.2建设期安排与实施计划303.2.1建设工期303.2.2项目实施进度安排303.2.3工程进度表313.3项目建设劳动安全管理34第4章 各项建设条件落实情况354.1园区建设规划与现状354.2项目建设基本条件364.2.1地形地貌条件364.2
4、.2工程地质条件364.2.3城镇规划、园区区域规划条件374.2.4交通条件374.2.5社会环境条件374.2.6征地拆迁条件374.2.7施工条件384.2.8资金条件384.3环境保护及节能、消防384.3.1环境保护384.3.2节能降耗404.3.3消防安全434.4结论44第5章 投资估算与资金筹措455.1编制范围455.2编制依据455.3单位价格455.4其他费用465.5建设投资估算465.6年度投资计划465.7资金筹措47第6章 财务评价486.1概述486.2依据与说明486.3收入预测486.4项目赢利能力分析496.5财务评价50第7章 社会风险和融资风险分析5
5、27.1项目社会影响分析527.2项目与所在地互适性分析537.3社会风险分析537.4社会评价结论547.5融资风险分析547.5.1融资风险547.5.2融资偿还途径557.5.3融资风险分析结论55第8章 结论和请求568.1结论568.1.1本项目的建设符合某某市总体规划568.1.2各项建设条件均满足项目的建设要求568.1.3项目有充足的资金保障568.1.4项目具有重大的社会效益568.1.5某某市建设投资有限公司具备相应的实力和资质578.1.6综合结论578.2请求57山西运城豪德物流园区项目可行性研究报告第一章 总 论第一节 项目概况一、项目名称:运城豪德物流园区二、建设单
6、位:运城豪德贸易广场开发有限公司三、法人代表:汪荣贵四、建设单位简介:运城豪德贸易广场开发有限公司是由深圳市豪德投资有限公司和香港豪德集团开发有限公司共同控股的公司。公司主要开发、经营运城豪德物流园区。深圳市豪德投资有限公司和香港豪德集团开发有限公司以国际视野、国际模式,立足于国内各项投资建设和开发,相继成功开发和运作景德镇贸易广场、潍坊豪德光彩贸易广场等商贸物流项目。在商贸广场的建设与经营上,以十年之成功经验,创造了一套针对大型商贸广场从设计、开发到经营的成功模式,以其卓著的业绩、完美的集团口碑,良好的社会形象和雄厚的综合实力,逐步树立了豪德集团中国商贸流通业巨头的地位。景德镇豪德贸易广场占
7、地350亩,已建成建筑面积约13.09万平方米,其中:商铺1208套11.9万平方米,配套住宅80套1.19万平方米。现已成为赣、浙、皖周边地区重要的商品集散地,该市场是景德镇市政府为实现“十五”城市规划总体目标,为提升城市的商贸功能和品位,而与豪德集团共同合作开发建设的特大型商业基础设施项目。潍坊豪德光彩贸易广场占地606亩,是中国光彩事业促进会重点项目、潍坊市政府2004年市重点项目,投资约50000万元,其中:项目资本金及自筹资金38000万元,申请银行贷款12000万元。潍坊市农村信用合作银行累计对该项目发放贷款12000万元(截至2007年4月底贷款余额900万元)。目前已竣工验收合
8、格,累计完成建筑面积约31.55万平方米,其中:商铺2507套约24.4万平方米,配套住宅200套2.6万平方米,综合配套设施4.55万平方米 。除公司自留出租经营商铺房屋455套外已销售一空。是目前鲁东地区最大的,集电子商务、会展中心、商贸市场、加工、仓储、酒店、娱乐休闲为一体的商贸物流基地。五、建设地址:运城经济技术开发区。六、建设性质:新建七、建设规模 :运城豪德物流园区总征地面积426.87亩(284577.59m2),总用地面积305.41亩(203607m2),总建筑面积:212705.3m2,其中:商品交易区商铺194794.5m2、配套生活设施11627.8m2、电子商务中心5
9、851.0m2、公厕等432.0m2。八、开发期限:4年,其中建设期2年。九、总投资及资金来源项目估算总投资:28000.71万元,其中:开发建设投资24817.87万元,期间费用3182.84万元。资金来源为:项目资本金11200.29万元(占40),银行贷款14000.36万元(占50),预售收入2800.06万元(占10)。十、主要技术经济指标1、容积率:1.042、建筑密度:46.40%3、绿地率:16.96%4、物流园区内交易场地销售收入:45501.94万元5、销售税金及附加2743.77万元6、物流收入(税后)12026.50万元7、利润总额26783.96万元8、总投资利税率1
10、05.45% 9、所得税6695.99万元10、所得税后净利润20087.97万元11、总投资利润率71.74%12、资本金利润率179.35%13、盈亏平衡点51.11%14、财务内部收益率:112.20%Ic=12%15、财务净现值:15367.72万元0(Ic=12%时)16、投资回收期:1.95年17、贷款偿还期4年18、从第2年开始按3年等额还本,偿债备付率为2.871第二节 可行性研究范围一、可行性研究依据1、国务院关于促进流通业发展的若干意见(国发200519号)2、山西省人民政府关于促进流通业发展的实施意见(晋政发20061号) 3、运城市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要
11、4、运城市城市总体规划(20012020)5、运城豪德物流园区建设合同书6、城市道路交通规划设计规范(GB5022095)7、城市居住区规划设计规范(GB5018093)8、山西省建设工程投资概算指标1997年12月。9、山西省建设工程其他费用暂行标准山西省建设厅、山西省计委1995年8月10、国家计委颁布的建设项目评价方法与参数11、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范12、建设单位提供的有关资料13、本项目可行性研究报告编制委托书。二、可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况,市政基础设施、各类专业市场及物流设施现状,并进行市场分析预测,研究项目建设的必要性、可行性,对该项目的建设
12、环境、投资环境、建筑平面布置的合理性等进行分析论证,研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案,提出组织管理与实施计划,同时对工程的建设内容,投资估算及财务效益进行重点分析论证,提出项目可行性研究结论。三、可行性研究的结论运城位于秦、晋、豫黄河新三角的中心地区,随着运城市社会经济的快速发展,新型工业化、农业产业化、特色城镇化进程的快速推进,始建于九十年代初期的禹都市场已经不能满足大生产、大流通和现代物流业发展的需要。运城豪德物流园区项目建设,有充足的物流资源作为市场的支撑,有优越的区域环境和交通优势以及壮大发展的空间,投资主体单位有雄厚的资金和大型商贸物流园区开发建设的经验。本项目建设符合中国现
13、代物流发展纲要草案要求,技术路线合理,目标定位准确,项目切实可行,对促进运城现代物流发展具有重要意义。开发建设运城豪德物流园区可以达到下述目的:1、落实运城市城市总体规划(20012020),拉大城市框架,策应城市“东进、西延、北扩、南改”的建设要求,提高城市品位。该大型商贸物流园区全部建成投产后,对于改善运城的城市整体形象,提升运城的城市品位,繁荣运城市现代商贸流通业,都将产生巨大的经济效益和社会效益。2、随着运城豪德物流园区的发展和运作,可带动工业、农业、运输业、商贸、房地产、服务业等一大批相关产业的发展。3、运城豪德物流园区将吸引更多物流企业入驻,形成更大的流通企业集群和强大的市场聚集优
14、势,通过物流园区的辐射和带动,使更多的企业、商户与更加广阔的国内国际市场实现成功对接,加速传统流通业向现代物流业的转变。4、带动物流相关产业发展,扩大税源,增加财政收入,拓宽就业渠道,创造就业机会,促进当地的经济发展和社会稳定。该项目财务上具有一定的抗风险能力。是一个既有可观的经济效益,又有很好的社会效益的项目,应大力支持,尽早组织实施。第二章 项目开发建设环境分析一、项目开发建设的背景 现代物流是21世纪国民经济的基础性产业。按照GB/T18354-2001国家标准 物流术语,物流是指物品从供应地向接收地的实体流动过程,根据实际需要,将运输、储存、装卸、搬运、流通加工、信息处理和配送等基本功
15、能实施有机结合。现代物流是利用现代信息技术和物流装备,整合传统流通、运输、仓储、装卸、搬运、包装、加工、配送、信息处理等物流环节,实现物流运作一体化、信息化、高效化的先进组织方式。现代物流对于降低流通成本、提高经济效益和社会效益作用明显,被称为“第三利润源”。物流产业具有多行业性、基础性、服务性和综合性的特点。仓储运输装卸现代物流(第三方物流是当前最主要的表现形式)综合性信息平台及服务、辅助加工、物流管理咨询等传统物流(以单一环节服务为主)+=产地消费地随着经济全球化和信息技术的发展,现代物流业已成为国际上发展最快和极具发展潜力的战略性新兴产业。其发展水平成为衡量一个国家和地区现代化程度和综合
16、竞争能力的重要标志。发展现代物流是适应社会化大生产快速发展和社会分工不断细化的客观需要,是连接生产和消费的关键环节,是加快产业结构调整、推动产业升级、促进第三产业增长的主要途径。发展现代物流业,对于降低社会物流成本,提高物流效率,优化资源配置,促进经济结构调整和增长方式转变,推动第三产业乃至整个国民经济发展都具有十分重要意义。正因为如此,目前世界各国都非常重视把重点从生产转向流通,从传统流通转向发展现代物流业。2005年,国务院关于促进流通业发展的若干意见中提出要建立和完善现代流通体系。中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议明确提出 “大力发展现代物流业”。充分体现了国家对发
17、展物流业前所未有的重视。我国许多城市如北京、上海、深圳、南京、济南等都把发展现代物流作为驱动经济发展的“引擎”,采取多种开发模式和投资模式,兴建了各种物流园区(中心)。物流园区的开发模式 经济开发区模式综合运作模式 工业地产商模式 企业引导型模式 物流园区的投资机制 民办管助模式 BOT投资模式 政府直接投资模式 企业自建模式 开发模式投资模式运城是黄河金三角地区的中心城市,近几年,全市物流业虽然呈现出良好的发展势头,发展速度逐年加快,基础设施进一步完善,发展领域进一步扩大,一些传统物流业得到进一步壮大提升,一些新型服务业开始起步发展,但总体上讲,仍是滞后的。一是发展速度仍相对缓慢;二是总量仍
18、然很小;三是初级化特征十分明显;四是内部结构不尽合理。与发达地区相比存在较大差距。主要是:发展现代物流缺乏载体和平台;物流资源相对分散、系统化程度低,缺乏有序整合;现代物流企业规模小,实力弱,竞争能力不强;物流市场不规范、发展环境有待改善;现代物流技术和装备的应用水平较低,物流人才缺乏;物流管理体制相对滞后,支持现代物流业发展的政策体系尚不完善。面对这一现状和趋势,运城市委、市政府审时度势,确立自己的战略定位,抓住当前有利时机,加快发展现代物流业,拓展经济增长空间,实现流通产业现代化,在更大、更广、更深的范围内参与区域经济,进一步融入全国、全球的大市场。运城豪德物流园区是经运城市政府批准,由香
19、港豪德集团在运城经济技术开发区投资建设的大型现代商贸物流园区。该项目是2006年运城市重点工程项目,也是运城市“十一五”规划期间的重点工程。规划建筑面积约3000亩,总投资约50亿元人民币,分期开发。该项目的建设将对加快发展现代物流产业,提高城市品位,完善城市功能,扩大市场容量,繁荣市场经济,增加就业岗位,提高流通产业对全市国民经济发展的贡献率,促进城乡经济一体化发挥重要的作用,并产生巨大的经济效益和社会效益。二、运城市社会经济状况运城古称河东,历史悠久,人杰地灵,是中华民族重要发祥地之一,位于山西省南部,东经1101511204,北纬34353549,与河南省的三门峡市,陕西省的渭南市接壤,
20、是名副其实的黄河金三角。总面积1.4万平方公里,总人口约500万人,辖2市1区10县3个经济开发区。运城经济持续快速发展。全市经济连续8年保持两位数增长。2005年,全市生产总值470.8亿元,同比增长13.3%;财政总收入55.6亿元,同比增长19.3%;全社会固定资产投资152.8亿元,同比增长14.9%;社会消费品零售总额158.2亿元,同比增长10.3%;规模以上工业增加值185.2亿元,同比增长20.9%;外贸进出口总额6.53亿美元,同比增长22.0%;城镇居民人均可支配收入7507元,同比增长10.3%;农民人均纯收入2806元,同比增长8.5%;经过多年的发展和调整,全市农业已
21、初步形成四大优势农产品产业带和十大特色农业基地。四大优势农产品产业带是以峨嵋岭和中条台地为主的优质果业300万亩;以涑汾两河中上游为主的无公害(蔬菜)基地64万亩,设施农业42万亩;以涑水河中下游为主优质棉花140万亩,优质小麦50万亩;以中条、吕梁、黄河“两山一河”环域带为主建设养殖小区168个、规模养殖13.6万家,改良和发展优质牧草10万亩。十大特色农业基地是芦笋、中药材、大葱、辣椒、花椒、平菇、西瓜、红薯、蚕桑等十大特色产品。现全市经有关部分认证的绿色食品已达30个,无公害基地19万亩。全市大中型农产品加工企业发展到26家,总销售收入28.2亿元,其中亿元以上企业8个,3亿元以上企业4
22、个。新绛蔬菜为国家级流通龙头企业,年营销收入达8亿元。农民经纪人3万余人。新绛蔬菜集团、山西粟海集团、山西忠民集团等三家企业入围国家级重点龙头企业,山西强胜集团等8农企业成为省级龙头企业;山西华康等19家企业入围全省“1311”百龙规划。在这些龙头企业的带动下,全市基本形成龙头带基地和市场连农户的产业化经营格局。运城是山西新兴的工业基地。全国最大的无机盐化工基地南风集团、装备居世界第一的制版基地运城制版集团、亚洲最大的铝工业基地山西铝厂、全国第二大铜冶炼基地中条山有色金属公司、铁道部的龙头企业永济电机厂、全国大型钢铁冶炼集团海鑫集团均在本市。目前,冶金、化工、农副产品加工、机械制造四个具有比较
23、优势的产业快速发展,医药、玻璃器皿、新型材料三个具有潜在优势的亮点产业发展态势良好,关铝碳素、南风、芮城华泰等十大工业园区初具规模,南风、制版、关铝、丰喜、亚宝、海鑫、振兴等一批大企业集团迅速崛起,全市工业综合实力进入全省前“三强”。运城近年来外向型经济长足发展。2005年,全市外贸进出口总额完成6.53亿美元,同比增长22.0%,总量和增幅均居全省首位。目前,全市自营进出口企业108家,对外贸易扩展到64个国家和地区,出口产品包括化工、机械等10多个类别和300多个品种。近5年来,全市累计投入120多亿元用于公路、交通、水利、电力等基础设施建设。全市公路里程达到8745公里,居全省第一;高速
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