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市物业管理办法模板模板(0001).doc
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1、佛山市物业管理措施第一章 总 则第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业正当权益,营造友好、安全、文明、整齐居住和工作环境,依据中国物权法、物业管理条例、广东省物业管理条例等法律、法规,结合本市实际,制订本措施。第二条 本措施所称物业管理,是指业主经过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业根据物业服务协议约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序活动。第三条 市房地产行政管理部门负责全市物业管理活动监督管理工作。区房地产行政管理部门负责本区物业管理活动监督管理工作。街道办事处(镇人民政府)负责本行政区域内物业管理活动指导、监督和管
2、理工作,协调物业管理和小区建设之间关系,帮助区房地产行政管理部门对物业管理活动进行指导和监督。居(村)民委员会负责本行政区域内物业管理活动监督、协调、指导和调解工作。第四条 区房地产行政管理部门、街道办事处(镇人民政府)和居(村)民委员会应分别确定1名领导分管物业管理工作。街道办事处(镇人民政府)应该有专门机构负责本行政区域内物业管理活动指导、监督和管理工作,并依据本行政区域内物业管理区域数量和规模,配置对应物业管理工作人员。居(村)民委员会应在街道办事处(镇人民政府)指导下,负责本行政区域内物业管理活动监督、协调、指导和调解工作,并配置合适数量物业管理工作人员。全市各级人民政府应对物业管理监
3、督管理工作给经费支持。第五条 全市各级人民政府相关行政管理部门在各自职责范围内,做好物业管理区域内相关工作。价格管理部门负责制订或调整实施政府指导价物业服务收费标准,对物业服务收费进行监督管理。城市管理部门负责查处物业管理区域内违法排放或制造社会生活噪音污染、建筑施工噪声污染,饮食服务业油烟污染,向大气排放粉尘、恶臭气体或其它含有有毒物质气体行为,在人口集中地域焚烧产生有毒有害烟尘和恶臭气体物质行为;破坏房屋外立面、违法设置户外广告、非法搭建、违规装修、私自改变房屋使用性质、乱摆卖行为等,相关管理部门应依法给予配合。公安部门在物业管理工作中负责指导物业服务企业建立健全保安服务管理制度、岗位责任
4、制度、保安员管理制度和紧急情况应急预案,督促物业服务企业落实相关管理制度;配合流感人员和出租屋管理职能部门,做好住宅小区内流感人口和出租房屋管理工作;对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道、违规停放大型车辆、危险化学品车辆等行为依法采取强制方法;打击物业管理服务中欺行霸市行为。环境保护管理部门负责依法查处物业管理区域内废水、废渣、固体废物、工业有毒有害废物、噪声、振动、辐射放射等行为。园林绿化管理部门负责依法查处物业管理区域内侵占、破坏绿地行为。质量技术监督部门负责物业管理区域内电梯安全监督管理工作。公安消防部门负责物业管理区域内消防安全监督管理工作。对物业管理区域内遵守消防法律、法规情况依法
5、进行日常监督检验;负责督促物业服务企业对共用消防设施进行维护管理,提供消防安全防范服务,如发觉存在严重威胁公共安全火灾隐患,应该在责令更正同时依法进行处罚和整改。人口和计划生育管理部门负责物业管理区域内人口和计划生育工作。第六条 市、区两级人民政府及相关职能部门分别成立物业管理协调领导小组。建立街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会、业主委员会(业主代表)、物业服务企业等参与联席会议制度。联席会议关键协调处理物业管理重大问题,联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集、主持。重大问题是指在本区物业管理区域内发生因人为、自然灾难或其它原因造成重大人身伤害及财产损失事故,和因物业管理不善,严重
6、影响业主和使用人日常生活,并造成不良社会影响问题或其它确需政府职能部门协调处理问题。第七条 物业服务企业应该根据法律法规要求和物业服务协议约定,为业主提供服务,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序,并配合政府相关部门、街道办事处(镇人民政府)开展小区服务、小区文化活动和流感人员计划生育服务管理等行政管理工作。第八条 市级物业管理行业协会是物业管理行业自律组织,关键负责制订物业管理行业行为规范,组织物业管理行业从业人员业务培训,调处行业内部争议,每十二个月公布本市物业服务收费成本价标准,承接主管部门委托、转移其它事项。区级物业管理行业组织参考本
7、条实施。第二章 业主、业主大会、业主委员会第九条 依法登记取得或依据中国物权法第二章第三节要求取得建筑物专有部分全部权人,应该认定为业主。基于和建设单位之间商品房买卖民事法律行为,已经正当占有建筑物专有部分,但还未依法办理全部权登记房屋买受人,能够认定为业主。业主在物业管理活动中,享受下列权利:(一)根据物业服务协议约定,接收物业服务企业提供服务;(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理相关事项提出提议;(三)提出制订和修改管理规约、业主大会议事规则提议;(四)参与业主大会会议,行使投票权;(五)选举业主委员会委员,并享受被选举权;(六)监督业主委员会工作;(七)监督物业服务企业推行物业服务协
8、议;(八)对物业共有部位、共用设施设备和相关场地使用情况享受知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备住宅专题维修资金(以下简称住宅专题维修资金)管理和使用;(十)法律、法规要求其它权利。业主在物业管理活动中,应推行下列义务:(一)遵守业主管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度;(三)实施业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出决定;(四)根据国家法相关要求缴纳住宅专题维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规要求其它义务。第十条 业主依法成立业主大会,选举业主委员会。业主大会由物业管理区域
9、内全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中正当权益,依法推行职责。第十一条 1个物业管理区域成立1个业主大会,由1个物业服务企业提供物业管理服务。1个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会,由业主共同推行业主大会、业主委员会职责。第十二条 业主大会决定以下事项:(一)制订和修改业主大会议事规则;(二)制订和修改管理规约;(三)选举业主委员会或更换业主委员会委员,监督业主委员会工作;(四)制订物业服务内容、标准和物业服务收费方案;(五)选聘、解聘、续聘物业服务企业;(六)决定住宅专题维修资金使用、续筹方案,并监督实施;(七)制订、修改物业管理区域内物业共用部位
10、和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度;(八)改建、重建建筑物及其隶属设施;(九)改变共有部分用途;(十)利用共有部分进行经营和所得收益分配和使用;(十一)法律、法规或管理规约确定应由业主共同决定事项。决定各个事项具体条件按本措施第二十二条实施。第十三条 已交付使用物业建筑面积达成物业管理区域建筑面积50%,建设单位应该书面汇报物业所在地街道办事处(镇人民政府),并在物业管理区域显著位置公告。第十四条 20%以上业主能够联名向街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会提出成立业主大会书面要求。已交付使用物业建筑面积达成物业管理区域建筑面积50%以上,业主能够向街道办事处(镇人
11、民政府)、居(村)民委员会提出成立业主大会书面要求。符合前两款情形之一,街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会应该在30日内会同物业所在地区房地产行政管理部门指导、帮助业主推荐产生业主大会筹备组。第十五条 业主大会筹备组由居(村)民委员会代表、业主代表、建设单位和街道办事处(镇人民政府)代表7至15人组成。筹备组组员人数应为单数,其中业主代表应该不少于业主大会筹备组人数60%。居(村)民委员会代表担任筹备组组长,组织、协调业主大会筹备工作。筹备组中业主代表由街道办事处(镇人民政府)物业管理部门和居(村)民委员会推荐产生或由业主民主推选产生。业主为法人或其它组织,委托其工作人员参与筹备组,应
12、该书面委托。筹备组组员名单及简历应该自成立之日起7日内在物业管理区域显著位置公告。业主对筹备组组员有异议,由街道办事处(镇人民政府)协调处理。建设单位和物业服务企业应该帮助业主大会筹备组工作,向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑基础资料(包含物业管理区域内地上、地下建筑物、设施设备和相关场地等)、已筹集住宅专题维修资金清册等文件,并在物业管理区域提供对应人力、场地支持。业主大会筹备组应该对业主资料保密,不得将前款资料用于和业主大会筹备无关活动。第十六条 业主大会筹备组应该自成立之日起6个月内,组织召开首次业主大会会议。业主大会筹备组推行下列职责:(一)确定首次业主大会会议召开时间、地点、形式
13、和内容;(二)确定管理规约草案和业主大会议事规则草案;(三)确定业主身份、业主人数和所拥有专有部分面积,确定业主在首次业主大会会议上投票权数,依法确定首次业主大会会议表决规则;(四)制订业主委员会委员候选人产生措施,确定业主委员会委员候选人名单;(五)制订业主委员会选举行法;(六)召开首次业主大会会议其它准备工作。前款内容应该在首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域显著位置公告并书面通知全体业主。筹备组会议材料等应妥善保管,并于本物业区域业主委员会成立后5日内移交业主委员会。第十七条 业主大会自首次业主大会会议表决经过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。第十八条 业
14、主大会会议分为定时会议和临时会议。业主大会定时会议应该根据业主大会议事规则要求召开。经业主委员会决定或20%以上业主提议,业主委员会应该组织召开业主大会临时会议。业主委员会不根据前两款要求组织召开业主大会定时会议、临时会议,业主能够向物业所在地街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会提出帮助要求,街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会应该协调组织召开。第十九条 召开业主大会会议,应该于会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域显著位置公告,并书面通知全体业主。业主大会会议能够采取集体讨论、书面征求意见、电子网络投票系统形式。采取书面、电子网络等形式征求意见,应该将征求意见
15、书送达每一位业主;无法送达,应该在物业管理区域显著位置公告30日。征求意见结果在物业管理区域内公告30日以上,业主有权查阅相关资料。第二十条 业主能够幢、单元或楼层为单位,推选业主代表参与业主大会会议。推选业主代表参与业主大会会议,业主代表应该在参与业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论事项书面征求其所代表业主意见;需要投票表决,业主赞同、反对及弃权具体票数经业主本人签字确定后,由业主代表在业主大会投票时提交。第二十一条 业主能够委托她人参与业主大会会议。业主委托她人参与业主大会会议,应该出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。第二十二条 业主大会决定筹集和使用住宅专题维修资金、改建或
16、重建建筑物及其隶属设施,应该经专有部分占建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主同意;决定其它相关共有和共同管理权利重大事项,应该经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主同意。面积和业主人数根据下列方法确定:(一)专有部分面积,根据建筑面积计算;建筑物总面积,按专有部分面积之和计算。(二)最高人民法院相关审理建筑物区分全部权纠纷案件具体应使用方法律若干问题解释第二条确定车位、摊位等特定空间计入用于确定业主投票权数专有部分面积,业主大会议事规则另有约定除外。(三)业主人数,根据专有部分数量计算,1个专有部分按1人计算。但建设单位还未出售和虽已出售但还未交付部分,和同一买受
17、人拥有1个以上专有部分,按1人计算。(四)1个专有部分有两个以上全部权人,应该推选1个行使表决权,但共有些人所代表业主人数为1人。(五)总人数,根据前项统计总和计算。第二十三条 业主大会会议表决采取记名投票方法。任何人不得伪造业主选票、表决票、业主署名或书面委托书。选票、表决票和书面委托书应该妥善保管,以备查询。未参与表决业主,其投票权数是否能够计入已表决多数票,由管理规约或业主大会议事规则要求。第二十四条 首次业主大会会议应该对管理规约、业主大会议事规则进行表决,并选举业主委员会。表决情况及结果应该在物业管理区域显著位置公告,业主有权查询相关材料。管理规约应该对相关物业使用、维护、管理,业主
18、共同利益,业主应该推行义务,违反管理规约应该负担责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主、物业使用人含有约束力。业主大会议事规则应该就业主大会议事方法、表决程序,业主委员会组成、组员任期及职务终止等事项作出约定。第二十五条 业主委员会是业主大会实施机构,由业主大会依法选举产生。业主委员会推行下列职责:(一)召集和主持业主大会,汇报物业管理实施情况,以书面形式召集业主大会会议,应在物业区域内公告物业管理年度实施汇报;(二)实施业主大会会议决议、决定;(三)代表业主和业主大会选聘或续聘物业服务企业签署物业服务协议,立即了解业主、物业使用人意见和提议,监督和帮助物业服务企业推行物业服务协议,督促业
19、主按时交纳物业服务费及其它相关费用;(四)帮助制订重大维修工程项目年度计划,协调、处理包含物业管理共同事务;(五)监督物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备经营情况;(六)组织业主委员会换届选举工作;(七)监督业主大会议事规则和管理规约实施;(八)组织和监督住宅专题维修资金筹集和使用;(九)听取业主意见和提议,接收业主、业主大会和相关部门监督;(十)配合街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会做好物业管理区域小区建设工作,接收居(村)民委员会监督、指导;配合政府行政管理部门共同做好物业管理区域社会治安、环境卫生等相关工作;(十一)调解业主之间因物业使用,维护和管理产生纠纷;(十二)调整委员
20、职务和将候补委员递补为委员;(十三)法律、法规要求和业主大会给予其它职责。业主委员会对全体业主负责,接收业主监督。业主委员会不得从事经营活动。业主委员会应该于每十二个月12月作1次工作汇报,抄送街道办事处(镇人民政府)和居(村)民委员会,并在物业管理区域显著位置公告。第二十六条 业主委员会通常由5至15人单数委员组成,每届任期不超出5年,能够连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会组员中推选产生。业主委员会委员候选人由业主联名推荐、业主自荐等方法产生。业主委员会是否实施差额选举和实施差额选举差额百分比由业主大会议事规则约定。业主委员会实施差额选举,未当
21、选业主委员会委员且得票数达成法定票数候选人,能够根据得票多少次序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员能够列席业主委员会会议,不含有表决权。第二十七条 业主委员会委员应该从本物业管理区域内含有以下条件业主中选举产生:(一)含有完全民事行为能力;(二)遵守相关法律、法规和业主大会议事规则、管理规约,模范推行业主义务;(三)按时交纳住宅专题维修资金和物业服务费用,无损害公共利益行为;(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,含有较强社会公信力和组织能力;(五)含有必需工作时间;(六)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务企业及其下属单位任职;(七)业主大会议事规
22、则要求其它条件。业主委员会委员候选人应书面承诺,自愿成为业主委员会委员,愿意在任期内主动为业主服务,确保公正廉洁、勤勉尽责。第二十八条 业主委员会应该自选举产生之日起30日内,提交以下资料立案:(一)管理规约、业主大会议事规则;(二)业主大会会议统计、会议决定和会议表决结果;(三)业主委员会委员(候补委员)名单及其基础情况、分工安排。居(村)民委员会加具意见后,到街道办事处(镇人民政府)和区房地产行政管理部门立案,区房地产行政管理部门应该在收到上述材料后5日内发出立案回执。业主委员会收到立案回执后,应将立案情况通知物业服务企业,并在物业管理区域显著位置公告。业主委员会换届或立案情况发生变更,业
23、主委员会应该自变更之日起15日内书面汇报物业所在地居(村)民委员会,街道办事处(镇人民政府)和区房地产行政管理部门。第二十九条 业主委员会凭区房地产行政管理部门立案回执,向公安机关申请刻制印章,根据业主大会议事规则要求和业主大会决定使用。印章应该标明业主委员会届数。第三十条 分期开发物业管理区域符合第十三条要求,能够在分期开发期间成立业主大会,选举产生业主委员会。新一期业主入住后,应该增补业主委员会委员和候补委员,但增补后业主委员会委员不得超出15人。第三十一条 业主委员会任期届满3个月前,应该组织换届筹备小组,组员包含街道办事处(镇人民政府)代表、居(村)民委员会代表、业主委员会组员,由居(
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