小区前期物业管理投标书模板.doc

郴州五岭阁小区前期物业管理投标书

一、附件
附件1
相关企业资格申明函

致郴州方信建设招标代理：
相关贵方 年 4 月 21 日CZFX—WY003 （招标编号）投标邀请，本签字人愿意参与投标，提供招标文件要求 物业管理服务招标文件 ，并证实提交下列文件和说明是正确和真实。
1、由提供 物业管理服务招标文件 郴州市金盛物业服务 （物业企业名称）出具授权我方代表该企业授权书正本一份，副本贰份。
2、本签字人确实定资格文件中说明是真实、正确，并附有我方出具资格文件附后。

物业管理企业名称及地址： 授权签署本资格文件人：

名称： 郴州市金盛物业服务 签字：
地址： 市五岭大道（市政府旁） 职务：
传真： 电话：
邮编： 423000 传真：

附件2
投标函
致郴州方信建设招标代理：
依据贵方为 郴州兴华房地产开发 项目招标“五岭阁”住宅小区 前期物业管理投标邀请CZFX—WY003 （招标编号），签字代表 王兰华、郴州市金盛物业服务、市五岭大道（市政府旁）（投标人名称、地址）参与投标，并提交投标文件正本一份和副本一式贰份，及投标确保金 3000 元。
据此函，签字代表宣告同意以下：
（1） 所附投标报价一览表中要求应提供和交付物业管理投标 价为 431182.80元 。
（2） 投标人将按招标文件要求推行协议责任和义务。
（3） 投标人已具体审查全部招标文件，包含修改文件（如有话）和全部参考资料和相关附件。我们完全了解并同意放弃对这方面有不明及误解权利。
（4） 自开标之日起使用期为90个日历日。
（5） 假如在要求开标时间和日期后，投标人在投标使用期内撤回投标，其投标确保金将被贵方没收。
（6） 投标人同意提供根据贵方可能要求和其投标相关一切数据或资料，完全了解贵方不一定要接收最低价投标或收到任何投标。
（7） 和本投标相关一切正式往来通讯以下：

地址： 市五岭大道（市政府旁） 邮编： 423000
电话： 传真：
电传：
投标人代表姓名： 王兰华
投标人名称： （盖章）
地 址： 市五岭大道（市政府旁）

附件3 投标报价一览表
（总报价以十二个月为期）

投标人名称： 郴州市金盛物业服务
投标编号：CZFX—WY003 货币单位： 人民币
投标项目： “五岭阁”住宅小区
投标总价：（人民币大写） 肆拾叁万壹仟壹佰捌拾贰元捌角整
投标报价明细表：
序号
项 目
面积（㎡）
投标金额（元/m2.月）
备 注
1
住 宅
66384
0.53

2
住宅商用

3
门 面

4
车 库
1871
0.40

法人代表或其授权人署名：
投标单位公章：
注：以上表格不够可自行添加

附件4
法人代表授权书

本授权委托书申明：我 曹太平 系 郴州市金盛物业服务 法定代表人，现授权委托 王兰华 为我单位正当代表人，就“五岭阁”住宅小区前期物业管理 投标，以本单位名义处理和之相关一切事务。
本授权书于 年 4 月 21 日签字生效。

投标单位（公章）：
法人代表：（签字并盖章）：
被授权人署名：

附件5
投标优惠申明

我单位在本项目下承诺降价申明、降价折扣、付款方法优惠、进住期提前、无偿服务项目等其它优惠条款（假如有话）以下：

签署物业服务协议15天内能够接手“五岭阁”物业服务工作

（授权代表署名）：

（单位盖章）

附件6
中标服务费承诺书

致：郴州方信建设招标代理
我们在贵企业组织 郴州兴华房地产开发项目招标中获中标（招标编号： CZFX-WY003），我们确保在中标通知书发出前，以现金方法，一次性向贵企业支付人民币叁仟元中标服务费。
我方如违约，愿凭贵企业开出违约通知，按上述承诺金额在投标确保金中扣缴。
特此承诺！
承诺方法定名称：郴州市金盛物业服务

地址：市五岭大道（市政府旁）

电话： 传真：

邮编：42300

承诺方授权代表签字： 承诺日期：4月21日

承诺方盖章：

附件7
“五岭阁”住宅小区前期物业管理服务协议
第一章 总 则
第一条　本协议当事人
委托方（以下简称甲方）：
名 称：
代 表 人：  
地 址：
联络电话：
受委托方（以下简称乙方）：
企业名称： 法定代表人：
联络电话：
物业管理资质等级证书编号：
依据相关法律、法规，在自愿、平等、协商一致基础上，甲方将 （物业名称）委托乙方实施物业管理，签订本协议。
第二条　物业管理区域基础情况
物业类型：
座落：
四至：
占地面积：
总建筑面积：
委托管理物业范围及组成： 。
第二章 物业管理服务内容
　　第三条　制订物业管理服务工作计划，并组织实施；管理和物业相关工程图纸、住用户档案和完工验收资料及相关物业服务费用账务管理等。
　　第四条　房屋建筑共用部位日常维修、养护和管理。共用部位包含：楼盖、屋顶、内外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、公共设施、公共通道、商业门面、垃圾站和停车场等。
　　第五条　共用设施、设备日常维修、养护、运行和管理。共用设施设备包含：共用上下水管道、共用照明、走廊内照明配电供电系统、通水系统、供水及消防系统、消防设备设施、保安监控系统等全部小区机械电气设备、设施。
　　第六条　公用设施和隶属建筑物、构筑物日常维修、养护和管理。包含路灯、道路、室外上、下水管道、排污管道、化粪池、自行车棚、停车场、沟、渠、池等。
　　第七条　公共区域绿化、建筑小品等养护、维修和管理。
　　第八条　公共环境卫生。包含 。服务，公共场所、房屋共用部位卫生清扫和保洁、垃圾（含住宅楼垃圾）搜集至中转站，除“四害”。
　　第九条　维护公共秩序，做好治安防范工作。包含门岗服务、物业区域内巡查、安全监控和防火、防盗、防破坏、防事故和抢险工作。
　　第十条　维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理及交通设施、设备养护、维修和管理。
　　第十一条　消防管理服务，包含公共区域消防设施、设备维护、管理。
　　第十二条　组织居住小区开展健康小区文化娱乐。
　　第十三条　甲方和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设施维修、养护，在当事人提出委托时，乙方须接收委托并合理收费。
第十四条　其它委托事项
1、 对物业使用人违反大院物业管理相关要求行为，采取劝戒、批评、阻止、警告、责令赔偿损失等方法，并立即通报甲方；
2、物业管理要加强公共场所监督管理，阻止乱建、乱搭、乱摆摊点等；
3、室内外灯具维修、保养和更换灯泡服务，门窗等小型维修。和乙方投标书中承诺其它项目。

第三章 委托管理期限
第十五条　委托管理期限为：在业主委员会成立之前。

第四章 物业管理服务质量
第十六条　乙方提供物业服务质量，须按本协议要求委托管理事项达成湘价服［］178号《湖南省物业服务收费管理实施措施》 三 级标准：
1、 房屋外观：完好、整齐；
2、设备运行：正常、无事故和安全隐患；
3、各类设施、设备小型维修、养护：立即、状态良好；
4、公共环境：清扫立即、保洁全方面、无死角、垃圾运至中转站；
5、绿化：植物长势良好、修剪整齐美砚、无枯死现象、无杂草；
6、交通秩序：运行有序、保持通畅、处理违章立即到位、车辆无乱停乱放现象；
7、保安：实施 小时封闭式保安管理，辖区内无大治安责任事故发生；
8、急修不超出 分钟到场，小修不超出 小时至位；
9、物业使用人对乙方满意率达成 以上。

第五章 物业管理服务费用
第十七条　物业服务费用按以下方法收取：
1、居住户按房屋建筑面积 元/平方米.月标准按月收取。
2、门面按房屋建筑面积 元/平方米.月标准按月收取。
3、停车费用由乙方按下列标准向车位使用人收取：
⑴ 露天车位： 　
⑵ 车库车位：
第十八条　物业管理服务费从 年 月 日起开始计取，以后每个月在 日收取。
第十九条 经考评合格，甲方应在 时将物业管理服务费划入乙方银行账户。
第二十条 上述物业管理服务费不包含以下费用：
1、室内外标识牌、指示牌购置和添置费用；
2、室内新增垃圾桶和垃圾车购置费用；
3、垃圾处理费；
4、人身财产保险；
5、本协议未列入委托管理范围和委托管理事项其它特约服务费用。
第二十一条 委托管理物业中房屋共用部分、共用设施、设备、公共场地维修、养护费用按以下要求办理：
1、房屋共用部分小修、养护费用由乙方负担；
2、房屋共用设施、设备小修、养护费用由乙方负担；
3、小区内市政公用设施和隶属建筑物、构筑物小修、养护费用由乙方负担；
4、公共绿地维护养护费用由乙方负担；
5、其它隶属配套建筑和设施小修、养护费用，由乙方负担；
6、小区内公共能花费由乙方负担；
7、以上所述项目标中修、大修项目和更换、更新、改造项目及其所需费用，均由乙方依据需要，编制出预算计划和实施方案，报甲方审定后，从专题维修资金支出。
第二十二条 除本协议要求应收费项目外，未经甲方同意，乙方不得以甲方所辖物业设施设备提供使用为由收取其它任何费用（应物业使用人要求，向物业使用人提供特约有偿服务收费除外）。
第二十三条　乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其它特约服务费用另行收取，乙方制订对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其它特约服务收费价格应在物业管理区域内公告。

第六章 双方权利义务
第二十四条 甲方权利义务 
1、 代表和维护产权人、使用人正当权益； 
2、 制订大院相关管理要求并监督业主和物业使用人遵照实施； 
3、 审定乙方制订物业管理方案； 
4、 检验、考评监督乙方管理工作实施情况，针对乙方未达标情况提出整改要求并扣留管理服务费用； 
5、 审议乙方年度管理计划、资金使用计划及决算汇报； 
6、 在协议生效之日起 日内向乙方提供 平方米建筑面积管理用房（产权仍属甲方）； 
7． 负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于协议生效之日起 日内向乙方提供； 
8．交涉和处理因托管房屋、设备、设施未达验收标准而发生返修事项及其相关费用支付问题；
9． 协调、处理本协议生效前发生管理遗留问题； 
⑴  ；
⑵  。
10． 帮助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化生活； 
第二十五条 乙方权利义务 
1、全方面遵守《招标书》要求，全方面实施《投标书》承诺，接收甲方检验、考评和监督；
2、依据相关法律、法规及本协议约定，制订物业管理方案； 
3、对业主和物业使用人违反法规、规章行为，提请相关部门处理或依本协议相关约定，对业主和物业使用人违反大院相关管理要求行为进行处理； 
4、经甲方书面同意，选聘专业企业负担本物业部分专题管理业务，但不得将本物业管理责任和义务转让给第三方； 
5、负责编制房屋、隶属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等项目标年度维修、养护计划和大、中修方案， 经双方议定后由乙方组织实施； 
6、向业主和物业使用人书面通知物业使用相关要求，当业主和物业使用人装修物业时，书面通知相关限制条件，并负责监督； 
7、每 个月向甲方公布一次管理费用收支使用情况，依本协议要求向甲方收取物业管理服务费； 
8、对本物业公共设施不得私自占用和改变使用功效，如需扩建或完善配套项目，须和甲方协商后报相关部门同意方可实施； 
9、本协议终止时，乙方必需向甲方移交全部管理用房及物业管理全部档案资料。　　　　　 　　　　
第七章 违约责任
第二十六条 甲方违反本协议约定，使乙方未完成要求管理目标，乙方有权要求甲方在一定时限内处理，逾期未处理乙方有权终止协议；造成乙方经济损失，甲方应给乙方经济赔偿。 
第二十七条　乙方违反本协议约定，不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改，甲方有权终止协议；造成甲方经济损失，乙方应给甲方有权终止协议。 
第二十八条　 乙方违反本协议约定，私自提升收费标准，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失，乙方应给甲方经济赔偿。 
第二十九条 甲乙双方任何一方无法律依据提前终止保同违约方应赔偿对方
元违约金；造成对方经济损失，应给经济赔偿。 

第八章 附则
第三十条  双方约定自本协议生效之日起 天内，依据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。 
第三十一条 双方可对本协议条款进行补充，以书面形式签署补充协议，补充协议和协议含有相相同效力。 
第三十二条 本协议之附件均为协议有效组成部分。在协议及其附件内，空格部分填写文字和印刷文字含有相同效力，但不得修改本协议印制条款本意。 
本协议及其附件和补充协议中未要求事宜，均遵照中国相关法律、法规和规章实施。 
第三十三条 本协议正本连同附件 页，一式伍份，甲乙双方各执两份，物业管理行政主管部门（立案）一份，含有相同法律效力。 
第三十四条 因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功效，造成重大事故，由甲方负担责任并作善后处理。产生质量事故直接原因，以政府主管部门判定为准。
 第三十五条 本协议实施期间，如遇不可抗力，致使协议无法推行时，双方应按相关法律要求立即协商处理。 
第三十六条 本协议在推行中如发生争议，双方应协商处理，协商不成时，提请郴州市仲裁委员会裁决（当事人双方没有达成书面仲裁协议，能够向人民法院起诉）。 
第三十七条 协议期满，本协议自然终止，双方如续订协议，应在该事同期满 天前向对方提出书面意见。 
第三十八条 本协议自签署之日起生效。 

甲方签章：　　　　　　　　　　　　乙方签章： 

代表人：　　　　　　　　　　　　　代表人： 　　　　　

二OO九年 月 日 二OO九年 月 日

二、企业信誉
1、企业介绍
郴州市金盛物业管理成立于4月，是含有独立法人资格，市场定在提供高尚小区物业全方位、多元化管理服务专业企业。
企业成立至今，经过不停探索和经验总结，逐步建立健全了各项管理制度及服务标准，使小区综合管理及服务质量及企业著名度得到了不停提升。
企业在全方面实施规范化、标准化管理基础上，认真对照“全国物业管理示范项目综合考评标准及细则” ，在各项目中全方面推行示范小区创建工作，使各在管项目综合管理及服务得到再次提升有效空间，为顺利经过示范项目综合考评奠定了坚实基础。
经过几年实践和完善，企业聚集了物业管理各相关专业优异人才，企业现有职员102人，其中含有高、中级各类专业技术职称管理人员15人。在经营运作中采取灵活机制，充足调动各类人才工作主动性，形成“能者上，庸者下”职位竞争机制。企业坚持企业化、社会化、专业化、规范化管理方向发展，走向市场，走向社会，以市场机制来调整我们行为，修正我们管理方法和策略。在经营管理中，我们实施了“一业为主，多个经营”，在搞好物业管理基础上，主动扩展服务领域，不停增加服务项目，经过综合经营服务，促进管理社会效益、环境效益和经济效益统一和协调；优质服务，合理收费是我们标准，以优质服务令用户满意，合作单位满意，主管部门满意，以合理收费回报用户，回报社会。

2、 拟任管理处主任介绍
项目责任人简历表
姓 名
王兰华
性别
女
年 龄
46
学历
大专
工作年限
26
从事本项工作年限
7
项目名称
建设单位
建设规模
服务时间
服务质量及获奖情况
市计委小区

3万平方米
—
满意

投标人法定代表人（或授权代理人）签字：

日期：

第一部分 提升物业管理服务水平整体设想及策划

一、物业服务企业基础情况说明
郴州市金盛物业服务成立于，注册资本50万元人民币，物业管理资质为三级。企业以“文明、礼貌、优质、高效”为经营宗旨，以“以人为本、严谨周到”为服务标准，构建了完善服务质量管理体系，致力于为业主提供高效、精细化服务，和舒适、宜人小区生活环境。企业将组织职员进行在岗培训，塑造了一支综合素质高，适应能力强，专业程度高物业管理队伍，全心为用户提供贴身服务。
二、整体设想及策划
（一）整体设想
我企业一如既往提倡“管理和服务相结合，以服务为主”理念。在管理学中，管理和服务似乎是辩证矛盾统一体，只有将二者有机结合，方能实现管理和服务水平同时提升，并取得连续改善。尤其是以提供无形服务为本物业管理，其必需依据相关法律、法规、政策及物业服务协议给予权力和责任行使职权和负担责任，实施对房屋、设施、设备管理和对公共秩序管理。没有管理，服务只是一句空话，服务要靠管理来实现。不过，我们必需明确，管理是手段，服务才是目标，管理最终究宿是服务。经过有效管理，达成为业主、委托方服务目标。

（二）管理策划
“五岭阁”项目在北湖区郴江乡高岗塘，西连民权路、北接南湖路，住宅群依山势因地就宜。小区住宅共有21栋，总建筑面积68255㎡，是一块理想居家、延年益寿之地。
针对“五岭阁”小区实际情况，我们确立了其物业管理目标定位和管理策划。我们对该小区管理目标定位是：在管理期内，使“五岭阁”物业管理在小区环境、安全保障、小区气氛、管理水平等方面成为郴州市物业管理典范，树立起独树一帜品牌物业形象。我们对“五岭阁”管理设想可概括为：
树立金盛物业管理形象
建设专业规范服务队伍
1、树立金盛物业管理形象
金盛物业是一个极具活力和竞争能力物业管理企业，她最鲜明特色是勇于创新，现有机制创新，又有管理创新，还有物业管理行业理念创新。在接管“五岭阁”后，将成为金盛物业今明两年工作重中之重，必将投入关键精力，努力树立起物业管理形象，为提升小区物业管理水平，我企业准备采取以下方法：
（1）全方面推行“人性化物业管理模式”
金盛物业将广泛引入人性化物业管理优异管理理念，以关注职员不一样需求、关注小区整体气氛为特征人性化管理模式，使金盛物业在管理水平上有了质提升。我企业人性化管理将实现多个统一：对业主来说，重视了外在环境和内在情感统一；对企业来说，实现了规范化管理和人性化管理统一；对职员来说，表现了企业发展和个人成长统一。
金盛物业“人性化物业管理模式”能够表述为：（1）关注职员和业主不一样层次需求；（2）小区环境建设中人性化原因融入；（3）对业主在管理服务过程中“家庭式关心”；（4）现代文明小区精神塑造。简言之，就是在管理、环境、空间各个层次和步骤营造既相互信任、相互尊敬，又有明确行为规则约束友好、有序舒畅环境和文化气氛，使大家在工作、生活、文化娱乐等各方面品味需求均得到满足。物业管理实践中提炼出人性化物业管理模式必将使“五岭阁”小区物业管理在档次上得到全方面提升。
（2）个性化服务
作为服务性行业，金盛物业在管理服务上不停吸收行业内较优异理念，在小区物业管理中，我们将提供个性化服务，以适应社会发展和消费细分小区趋势。我们从过去着眼于满足业主群体要求、通常需求，提升到在满足业主上述需求基础上，最大可能地满足于业主个性需求、特殊需要高度；尽可能多地为业主提供关心心灵、关注人性深层次服务。所以，我们将依据“五岭阁”各类业主不一样需求，提供更适合不一样层面、不一样类型个性化小区服务内容，实施有效“爱好分类、个性服务”，将以往物业服务大面积、大分类和大时段上升为业主细分、爱好细分、服务细分更人性化服务。
（3）实践“即时服务和隐性管理”相结合管理设想
我们在 “五岭阁”小区物业管理中，将引入“即时服务”和“隐性管理”相结合管理理念。“即时服务”，就是我们将对小区业主服务需求做全方面、深入、细致了解，并成立“业主应急服务队伍”和“二十四小时快速维修队伍”，确保在业主需要帮助时会即时出现，为业主提供立即满意服务，我们强调是服务快捷性和业主满意度。“隐性管理”是服务档次提升，其主旨是充足尊重业主私密空间和生活私密性，而且确保在业主需要帮助时即时出现，提供深层次个性化服务。比如，小区清洁管理，我们在业主上下班高峰期不让业主看到保洁员，充足尊重了业主私密空间。
（4）物业管理人职业化
人力资源是物管企业最大资本，所以，必需树立现代人力“资本”观念，把人力资源作为企业一个最关键资本矿藏开发利用，扩大投资，让其为企业发明更多价值。金盛物业将建立一套客观公正价值评价体系和晋升考评机制，能量化尽可能加以量化，不能量化则以合适方法转化可量化项目，在工作绩效考评方面将重视绩效改善，而在工作态度和能力方面侧重于长久表现，在考评过程中，以上级考评下级为主，辅以同级之间和下级对上级评价来综合衡量，确保考评公平、公正和公开。金盛物业已经含有以下三个方面优势：一是含有对人才有吸引力、符合企业实际薪酬福利政策；二是重视和职员沟通，加大、了情感投资力度，充足尊重职员，对职员进行“人文关心、情感服务”，用温馨、友好企业内部人际关系气氛打动和感染职员，让职员感受到企业这个“大家庭”温暖；三是进行职位激励，帮助职员进行职员生涯设计，给职员尤其是中高层管理人员自我价值实现机会。经过种种努力，我企业势必能引进人才、留住人才、用好人才、提升人才，使职员以企业为家，以现在职业为终生职业，确保“五岭阁”物业管理质量，确保了企业可连续性发展。
（5）全方面实施MIS、CIS系统及CS系统工程
A、MIS系统：物业管理服务多种信息快速反馈并立即处理十分关键，为了确保小区信息反馈渠道通畅，确保全部信息全部能得到立即处理，我们将在管理处办公室设置信息控制系统及处理系统，对小区全部信息进行接收和处理，并在处理方法指令发出后进行跟踪管理。
B、CIS系统：我们将对“五岭阁”小区进行形象设计。该设计内容包含小区标识导视系统、招牌计划设计、小区管理人员服装、绿化景观建造等，这些设计完成并实施以后，将有一个独立完整形象系统，从而大大提升“五岭阁”形象，提升小区文化品味。
C、CS系统：我们将在“五岭阁”物业管理中实施用户满意战略，即一切从业主、住户需要出发，以业主满意为金盛物业管理服务目标，使小区业主和住户充足感受到高水平管理服务价值。
（6）建立安全防范快速反应系统
安全防范是物业管理第一要素，“五岭阁”小区安全防范工作由办公室统一指挥调度，并建立起战斗力强安全防范快速反应系统，该系统既强调快速快捷，又强调多重结合，快速快捷即要求秩序维护员在接到快速支援命令后90秒钟内赶到现场，其它岗位人员也会相继趋前援助；多重结合即小区安全防范工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装和便装相结合、全方面防范和关键防范相结合。
（7）逐步增加小区管理服务技术含量
未来物业管理行业是人才竞争，也是管理服务中技术含量比拼，技术竞争将起最终作用。在小区物业管理中，我们将逐步加大技术投入力度，如安全防范管理中，逐步增加技防在管理中比重；环境绿化逐步实施绿化机械化，既提升工作效率，又节省人力成本；在机电设备管理中，利用成熟技术和经验，加紧智能化建设。
2、开展前期物业管理工作关键思绪和方法
（1）整合管理人员队伍，并为其提供正式培训。保洁人员、秩序维护人员依据情况需要分批进入，尽可能降低人力成本和其它管理成本支出。开发商前期所支付物业管理服务费用仅为最基础支出（如人工工资、办公费用、设备维护保养费等），在用人方面，我们作了缜密安排。
（2）俗话说得好：“管理出效益”，尤其是小区安全防范管理工作，因为小区是处于施工建设后期阶段，周围环境也较为复杂，流感人员较多，安全防范责任很重。我企业如介入以后，将采取和各施工队联防性质，对小区进行管理，严禁无关人员进入小区，加强物品进出小区管理，确保小区生活和施工秩序。
（3）主动参与配合园区建设工作
现在小区工程还在建设中，如配套设施、水电、安全保卫系统，园林绿化等。我企业将以物业管理专业角度和吸纳用户需求和意见，给开发单位提出合理化意见。如隐蔽工程、排污系统和园林合理布局等，从而达成提升物业使用动能，避免反复投资，降低施工成本效果。
（4）加强已完工物业接管验收工作
物业接管验收是物业完工验收再验收，关键是为了确保物业正常使用功效，充足维护住户利益，降低以后管理中麻烦和反复开支，检验房屋及配套设施、设备有没有质量问题。如水电是否开通，隐蔽工程是否齐全到位，园林布局是否合理等等。为以后物业管理工作，奠定坚实基础，从而能够督促相关责任单位在接房前对遗留问题主动整改，降低业主生活不便，充足维护业主切身利益。
（5）认真做好住户接房验收工作
接房验收是住户入住前对所属物业认可。第一，能够让业主了解房屋质量和多种设施设备情况，处了处理好遗留问题，预防因没有相关验房书面资料而发生纠纷；第二，建立业主信息档案，签署业主条约明确各项公共制度；第三，帮助业主办理水、电、气、电视、电话等开户工作；第四，签署前期物业管理委托服务协议，明确相关内容。总而言之，我们会认真做好此项工作，明确业主、施工单位和物业企业责、权、利关系，以确保物业达成最好功效。
（6）加强室内装饰装修管理
伴随工程完工，业主也会陆续装修入住，而这一步骤也是前期物业管理工作中很关键一个步骤，包含到小区整体计划、房屋结构。为确保建筑物完好和安全，保持住宅楼外观清洁和美观，维护业主正当权益。装修时我企业会严把装修手续审批关，并天天派专员依据国家建设部颁布《室内装饰装修管理措施》对装修进行严格管理。层层把关，跟踪管理，避免造成不利原因和安全隐患。
总而言之，我们将以“塑造一流品牌，提供一流服务，实现一流管理”为目标，为“热心、耐心、细心、用心 、尽心”“五心”服务理念，尽心尽力做好“五岭阁”住宅小区前期物业管理工作，真真做到让开发商放心，让业主住得舒心。

第二部分 采取管理方法、工作计划和物质装备情况

一、管理方法
借金盛物业“以物业管理为依靠，以业主服务为中心”管理理念和“基础职能标准化、业主服务个性化”管理模式，同时结合“五岭阁”小区实际情况和业主需求，对小区进行综合一体化管理，使该物业管理愈加专业化、规范化。关键管理方法以下：
（一）互动管理
在“五岭阁”提倡、推行互动式物业管理。互动式物业管理内涵就是管理处和业主互动，这么既维护业主权利、服务业主、让业主满意，也便于物业管理工作正常开展。
1、管理目标互动
小区管理目标应该是由管理处和业主（前期为发展商）共同商议和制订，管理目标是一致。
2、管理责任互动
“五岭阁”管理处责任是实现业主提出管理目标，而小区业主有责任帮助管理处工作，并有义务按《管理规约》要求和要求合理使用小区物业，有义务自觉维护小区完整、美观、清洁和安全等各项内容。
3、管理过程互动
在“五岭阁”小区日常管理服务运作过程中，住户感觉就是物业管理工作镜子。管理处随时和住户沟通物业管理情况，而住户也有义务随时向管理处反馈意见和信息，以确保管理处工作就是住户需要这个方向。
在配套服务方面。除了提供常规性公共服务之中，我们还分析了五岭阁业主需求，提供多个配套服务，实现互动。
在小区人文环境营造方面。我们对于小区小区文化活动和环境小区文化进行了统一计划和安排，并将在实际管理过程中，常常听取用户意见，实现管理处和业主互动。
4、财务收支互动
管理处工作内容直接决定了管理处财务收支，所以管理费等费用标准必需和工作内容相对应，追求财务平衡应该是管理处权力，一味追求质量而不顾财务情况，不应该是物业管理企业正常行为。
（二）人本管理
以人为本，是我企业企业文化精髓。在“五岭阁”我们将推行人本管理。这表现在以人为中心，把职员看成最宝贵资源看待，充足发挥干部和职员聪慧才智和主动主动性，确保物业管理各项工作顺利展开。
1、加强人力资源管理
依据“五岭阁”小区管理高标准、高要求特点，从管理人员组成入手，确保队伍整体素质。管理处骨干由含有丰富物业管理经验管理人员和专业技术人员组成，职员全部要精心挑选素质高、态度好、技术强人员。依据物业管理需要，合理安排职员上岗培训和连续在职培训。在日常管理工作中，尊重人、了解人、关心人、培养人，提倡友好有序工作气氛。
2、经过目标管理，对职员实施有效奖惩
我企业将在管理处落实内部管理目标责任制，“五岭阁”管理工作台，也将和企业签订“小区目标管理责任书”，明确责、权、利，管理处再将管理目标分配到班组直至个人，明确分工目标，并在达成目标过程中立即反馈绩效，将管理目标和“五岭阁”管理处人员经济收入、升迁、聘用直接对应，实施行之有效职员激励。依据目标达成情况，坚持竞争上岗、优胜劣汰、激励职员比工作、比业绩，共同进步，并将奖金分配和实际贡献挂钩，表现多劳多得，实现奖惩方法，激发职员工作热情。
（三）标准管理
1、按ISO9002质量标准进行管理
我企业将在“五岭阁”小区物业管理中全方面导入ISO9002质量体系，为树立优质、规范物业管理服务提供保障。
2、大力推行“三定五按”
在ISO9002推行中，我们特地强调“三定五按”。三定即“定岗、定员、定责”，五按即“按标准、按程序、按时间、按路线、按指令”。依据“五岭阁”具体特点，合理设岗定员，对每个职员工作进行具体设计，做到专业清楚、业务饱满、职责到人。再依据各个职员工作职责和范围，要求在时间序列上分解和空间位置上移动。对于物业管理各项具体工作，我们全部设计了具体规程，要求各步骤程序和对应标准。该小区管理将严格按要求实施。
（四）督导管理
我们将督导管理方法利用到小区管理中去，经过建立合理监督机制、自我约束机制和信息反馈处理机制，确保管理信息通畅，确保各项指令和目标落实。
1、建立合理监督机制
小区管理处于开展物业管理过程中，将严格根据政府及上级主管部门相关法律、法规要求开展工作，定时向金盛物业服务企业和开发商汇报工作，商讨物业管理运作事务，提交财务汇报书，并汇报出日常工作进展和计划。定时对管理目标进行考评，对每个项目标管理服务过程建立原始统计，经过现场检验、部门自查、企业内、外部质量审核，确保管理工作监督有效运作。
具体作法一是公开监督制。公布管理处监督投诉电话，维修值班电话，设置业主意见箱。全部职员佩带工作牌上岗，方便于公开监督；二是业主、用户或其它起源信息做到到有分析、有处理、有跟踪、有反馈，实施闭环管理，使业主、住户权益得到保障；三是定时汇报制。管理处定时向开发商、物业服务企业定时汇报工作，检讨物业管理事宜，确保物业管理目标实现。
2、建立自我约束机制
管理处依据各项管理标准，对各班组职员进行有效检验，发觉问题立即纠正。对重大质量问题或数次反复出现问题，由管理层检讨并制订纠正和预防方法。
要确保监督和自我约束机制有效性，就必需含有一个完整监督和自我约束机制步骤，步骤图以下：
监督及自我约束步骤图
各岗位职员
各合作伙伴
各部门
ISO
9002
质量体系
小区管理处
市兴华房产
金盛物业
市房产局物管科
公开信

3、建立信息反馈及处理机制
没有纠正和预防方法，ISO9002质量体系就不能顺利落实，没有信息反馈和处理，各管理处就无法确保优良物业管理服务。
管理处作为关键信息处理中心，二十四小时接收和处理各方面信息，关键渠道有：各部门每个月向管理处主任提交一份工作计划汇报书，包含管理费收支帐目；业主、住户意见调查程序；业主、住户意见箱；业主、住户投诉和找反馈信息；管理处职员反馈信息；新闻媒介。
取得反馈信息后，管理处主任分析处理，向相关部门、人员发出指令并监督其立即改善，直到圆满处理问题（见图）。
信息反馈图
实施结果
公布命令
相关人员实施命令
跟踪调查
小区管理处主任
管理处职员
意见箱
用户意见调查程序
新闻媒介
市房产局

二、工作计划
（1）管理处整体运作步骤
（2）物业接收和接管程序、
（3）房屋室内维修程序
（4）办理业主入住程序
（5）安全防范交通管理程序
（6）档案建立程序
（7）消防应急处理程序
（8）业主、住户、经营户投诉处理程序
（9）机电设备维修程序
（10）住宅装修管理程序
（11）公共设施维修养护程序
（12）保洁管理程序
（13）绿化管理程序步骤图
（