市物业管理办法.doc
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1、晋中市物业管理措施第一章 总 则第一条为了规范全市物业管理活动,维护业主(物业使用人)和物业服务企业正当权益,提升物业服务质量,改善人民群众生活和工作环境,依据中国物权法、中国物业管理条例和山西省物业管理条例等相关法律、法规要求,结合本市实际,制订本措施。第二条本措施适适用于本市行政区域内物业管理活动。本措施所称物业管理,是指业主经过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业根据物业服务协议约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序活动。第三条物业管理应该坚持专业服务、业主自治和小区管理相结合标准,经过公开、公平、公正市场竞争机制选择物业服务企业
2、,构建老实信用、竞争有序、服务规范物业管理秩序。第四条新建住宅物业项目应该实施物业管理。难以实施社会化、市场化、专业化管理破旧住宅小区和零碎住宅小区,市、县(区、市)人民政府、开发区管委会应该建立政府扶持机制,加强小区基础配套设施设备改造,推进实施小区管理、专题服务、业主自管相结合日常管理服务,建立健全应急抢修等保障制度,保障居民基础生活秩序。提倡机关、企(事)业等单位推行物业管理。第五条市、县(区、市)政府、开发区管委会应该将物业服务行业作为新兴服务业给予扶持和培育,主动推进物业管理市场化、专业化、社会化进程。制订物业管理财政扶持政策,激励物业服务企业为破旧住宅小区提供专业物业管理服务;激励
3、物业服务企业利用网络信息化等新技术加强管理,提升物业服务水平。第六条物业管理实施市、县(区、开发区)、街道(乡镇)、小区(村)四级管理体制,构建分级负责、综合协调物业管理机制,共同推进物业管理健康发展。市人民政府房地产行政主管部门负责全市物业管理活动监督管理工作。县(区、市)人民政府、开发区管委会房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动监督管理工作,接收市人民政府房地产行政主管部门指导和监督。街道办事处(乡镇人民政府)应该设置物业管理专职机构,配置专职管理人员,负责指导业主大会、业主委员会成立、选举、换届和立案工作,监督业主、业主大会、业主委员会开展自治管理活动,协调处理业主、业主大会、
4、业主委员会、物业服务企业之间矛盾纠纷。小区(村)负责辖区内业主大会、业主委员会日常指导监督工作,参与业主大会成立、业主委员会选举、物业服务项目考评等相关工作。物业管理工作纳入政府年度任务目标考评体系。第七条县(区、市)人民政府、开发区管委会应该加强对本行政区域内物业管理工作领导,建立物业管理联席会议制度,健全物业管理争议化解和纠纷处理工作机制,协调处理物业管理中重大问题。联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)、小区、房地产、价格、公安、民政、司法、环境保护、城市管理、工商、质监、人防等部门和物业服务企业、业主委员会或业主代表等单位和人员参与,由县(区、市)人民政府、开发区管委会召集,也能够委托街
5、道办事处(乡镇人民政府)召集。第八条房地产、价格、公安、民政、司法、环境保护、城市管理、工商、质监、人防等行政管理部门和城市管理综合执法机关等应该根据法定职责加强物业管理区域内房屋安全、物业服务收费、治安消防、秩序维护、环境卫生、房屋和设施设备维护使用等方面监督管理,建立违法行为投诉登记制度,依法处理物业管理区域内违法行为。法律、法规没有要求或要求不明确,由市、县(区、市)人民政府、开发区管委会确定。供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应该按摄影关要求和协议约定,做好物业管理区域内专题服务。第二章 业主、业主大会、业主委员会第九条房屋全部权人为业主,在物业管理活动中享受法律、法
6、规要求权利,推行法律、法规要求义务。还未依法办理房屋全部权登记,但基于买卖、赠和、拆迁赔偿等已经正当占有该房屋,在物业管理活动中能够享受法律法规要求业主权利,并负担对应义务。物业承租人或实际使用物业其它人为物业使用人。物业使用人违反法律、法规要求和管理规约约定,相关业主应该负担连带责任。第十条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应该代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中正当权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。第十一条物业管理区域含有法律、法规要求条件,街道办事处(乡镇人民政府)应该组织成立首次业主大会会议筹备组,首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处(
7、乡镇人民政府)代表和小区(村)代表组成。房地产行政主管部门应该给予政策指导,建设单位和物业服务企业应该配合筹备组开展工作。筹备组负责下列工作:(一)确定并公告业主身份、业主人数和所拥有专有部分面积;(二)确定首次业主大会会议召开时间、地点、形式和内容;(三)草拟管理规约、业主大会议事规则; (四)依法确定首次业主大会会议表决规则;(五)制订业主委员会委员候选人产生措施,确定业主委员会委员候选人名单;(六)制订业主委员会选举行法;(七)完成召开首次业主大会会议其它准备工作。筹备组应该自成立之日起30日内,在物业所在地房地产行政主管部门指导下,由街道办事处(乡镇人民政府)组织业主召开首次业主大会会
8、议。第十二条 首次业主大会会议筹备经费由建设单位负担。建设单位应该在物业项目预(销)售前一次性向街道办事处(乡镇人民政府)预缴筹备经费,由街道办事处(乡镇人民政府)代收代管。预缴标准为物业管理区域内总建筑面积5万平方米以下(含5万平方米)1万元,5至10万平方米(含10万平方米)1.5万元,10至20万平方米(含20万平方米)2万元,20万平方米以上3万元。筹备经费使用应坚持合理节俭、专户储存、专款专用、多退少补标准。第十三条业主委员会由业主大会选举产生,是业主大会实施机构。业主委员会人数应该是5至15人单数,业主委员任期为3至5年,能够连选连任。业主委会员委员应该是本物业管理区域内业主,并符
9、合下列条件:(一)含有完全民事行为能力;(二)遵守国家相关法律、法规;(三)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范推行业主义务;(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;(五)含有一定组织能力;(六)含有必需工作时间;(七)法律法规要求应该含有其它条件。本人及其近亲属或其它利害关系人在本物业管理区域物业服务企业或该企业关联企业任职,不得担任业主委员会委员。第十四条业主委员会实施业主大会决定事项,推行下列职责:(一)实施业主大会决定和决议;(二)召集业主大会会议,汇报物业管理实施情况;(三)和业主大会选聘物业服务企业签署物业服务协议;(四)立即了解业主(物业使用人)意见和提议,监督和帮助物业服务企业
10、推行物业服务协议;(五)监督管理规约实施;(六)督促业主交纳物业服务费及其它相关费用;(七)组织和监督专题维修资金筹集和使用;(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生纠纷;(九)业主大会给予其它职责。第十五条业主委员会应该自选举产生之日起30日内,持下列文件征求街道办事处(乡镇人民政府)立案意见并报物业所在地县(区、市)、开发区管委会房地产行政主管部门立案:(一)业主委员会选举情况和业主委员会组员基础情况; (二)业主大会议事规则、业主管理规约等; (三)业主大会会议统计和会议决定; (四)业主委员会工作规则; (五)业主委员会成立(换届)立案表;(六)业主大会决定其它重大事项。市、县(区
11、、市)、开发区房地产行政主管部门可结合实际,制订业主大会议事规则和管理规约示范文本。第十六条业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内,前任业主委员会应该在街道办事处(乡镇人民政府)、小区(村)监督下,将其保管相关凭证、档案等文件资料、印章及其它属于全体业主共有财物,移交给新一届业主委员会,并办理书面交接手续;逾期不移交或损毁,负担对应法律责任。第十七条召开业主委员会会议,应该通知相关小区(村),并听取小区(村)提议。在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应该主动配合相关小区(村)依法推行自治管理职责,支持小区(村)开展工作,并接收其指导和监督。第十八条业主委员会未按业主大会议事规则
12、要求组织召开业主大会定时会议,或发生应该召开业主大会临时会议情况,业主委员会不推行组织召开会议职责,街道办事处(乡镇人民政府)能够责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开,能够由物业所在地小区(村)在街道办事处(乡镇人民政府)指导监督下组织召开。第十九条经业主委员会三分之一以上委员提议召开业主委员会会议,应该召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议,由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开或指定一名委员召集主持业主委员会会议。业主委员会会议应有过半数委员出席,作出决定必需经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不得委托她人出席业主委员会会议。第二十条业主大会、业主委员会作出决定侵害
13、业主正当权益,受侵害业主能够依法请求人民法院给予撤销。业主委员会不得决定依法应该由业主大会决定事项。业主委员会超越职权作出决定,或作出和本物业管理区域物业管理无关决定,由签字同意该决定委员负担对应法律责任。第二十一条业主委员会委员不得有下列行为:(一)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或有利害关系业主提供利益或酬劳;(二)向为本物业管理区域提供服务物业服务企业承揽、介绍包含本物业管理区域经营、管理等相关业务;(三)违反物业服务协议约定,拒交或拖欠物业服务费用,或利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;(四)泄露业主相关信息;(五)挪用、侵占业主共有财产;(六)其它损害业主共同利益或可能影
14、响公正推行职务行为。业主委员会委员违反前款要求,由业主委员会决定中止其组员职务,并提请业主大会会议终止其组员职务。第二十二条有下列情况之一,业主委员会委员资格自行终止:(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主;(二)丧失民事行为能力;(三)依法被限制人身自由;(四)在本物业管理区域物业服务企业或该企业关联企业中任职;(五)法律、法规和管理规约要求其它情形。第二十三条业主委员会任期届满前3个月,物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)应该组织召开业主大会会议,进行换届选举,并在上届业主委员会任期届满前选举产生新一届业主委员会。第二十四条业主委员会任期届满未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总
15、数二分之一或业主委员会不能正常开展工作,新一届业主委员会产生之前,能够由物业所在地小区(村)在街道办事处(乡镇人民政府)指导和监督下,代行业主委员会职责,相关档案资料、印章及其它财物能够由小区(村)代为管理。第二十五条业主委员会应建立信息公开制度,设置信息公告栏及工作意见箱,定时公布工作情况,接收业主监督。业主能够查阅业主委员会工作资料,并有权就包含本身利益事项向业主委员会提出质询,业主委员会应该给予回复。第三章 物业服务企业第二十六条一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。物业服务企业应该根据相关要求取得资质证书,并在资质等级许可范围内从事物业服务活动。从事物业管理人员应该根据要求取
16、得职业资格证书。不得伪造、涂改、转让、出租、转借资质证书和资格证书。第二十七条已成立业主大会物业管理区域,经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数业主同意,能够依据物业特点自行决定选聘物业服务企业资质等级及服务内容。业主委员会应该依据法律、法规要求和业主大会选聘物业服务企业签署物业服务协议。第二十八条物业服务企业应该将下列信息在物业管理区域内物业服务收费地点显著位置公开并立即更新:(一)企业营业执照、资质证书、服务投诉电话;(二)物业服务内容、物业服务标准、收费项目及标准、计费方法、收费依据等相关事项;(三)房地产、价格、公安、计划、城市管理、工商、环境保护、质量监督等行政管理部
17、门投诉举报电话。第二十九条物业服务企业应该根据相关法律、法规和物业服务协议要求和相关物业服务行业技术标准提供专业化服务,不得降低服务标准或降低服务项目。第三十条物业服务企业对服务期间因改造、维修、保养相关物业或配置固定设施设备而形成下列技术资料,应该建档保留:(一)物业管理区域内房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用部位档案及其维修、养护统计;(二)物业管理区域内给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、燃气管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备档案及其运行、维修、养护统计;(三)物业服务企业或建设单位和相
18、关专营单位签署供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络、垃圾清运等书面协议;(四)住宅装饰装修管理资料;(五)物业服务活动中形成和业主利益相关其它关键资料。第三十一条房地产行政主管部门应该建立物业服务企业信用信息系统,对物业服务企业、物业服务项目实施动态考评考评管理,考评考评结果计入物业服务企业信用档案,作为企业信用等级评价、资质升级、物业管理招投标、物业管理项目创优达标等活动评审依据。公安、质监、消防、税务、供电等部门和单位,应该提供相关业主、业主委员会、物业服务企业违法违规行为统计或物业服务项目年度专题考评结果。第三十二条市房地产行政主管部门负责三级物业服务企业资质证书颁发管理及二级以上企业
19、资质申报审核工作。一级、二级及本市三级资质物业服务企业,能够在全市范围内从事物业服务活动;非本市登记注册一级、二级资质物业服务企业在本市从事物业服务活动,应该在本市设置分企业;非本市三级(含暂定)资质,应该在本市申请资质。物业服务活动应该接收物业所在地市(县、市)房地产行政主管部门监督管理。第三十三条从事物业服务人员应该根据相关要求,参与物业管理对应职业教育培训。物业服务企业电力、锅炉、电梯、消防、高空作业等从业人员,应该含有对应从业资格。物业服务企业委托或聘用含有对应资质单位及个人,应该明确各自安全管理责任和义务。第四章 前期物业管理第三十四条前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业服务企业之
20、前,由建设单位选聘含有对应资质物业服务企业实施物业管理。第三十五条住宅及同一物业管理区域内非住宅建设单位,应该经过招投标方法选聘含有对应资质物业服务企业;投标人少于3个或住宅规模较小,经物业所在地房地产行政主管部门同意,能够采取协议方法选聘含有对应资质物业服务企业。提倡其它物业建设单位经过招投标方法,选聘含有对应资质物业服务企业。第三十六条住宅及同一物业管理区域内非住宅建设单位,应该在物业预(销)售前根据要求完成物业服务项目招标工作,并向房地产行政主管部门立案。建设单位和物业服务企业应该参考前期物业服务协议(示范文本)签署前期物业服务书面协议。第三十七条建设单位在预(销)售物业前,应该制订临时
21、管理规约,将临时管理规约、前期物业服务企业资质等级、服务标准和收费标准等作为物业买卖协议附件;物业买受人应该对遵守临时管理规约、认可前期物业服务等作出书面承诺。第三十八条建设单位应该根据建设工程计划要求,配建不少于总建筑面积千分之三至千分之五物业管理用房(包含业主委员会工作用房)。未按要求配建,不予完工立案。物业管理用房配建面积和位置,应该有利于物业管理服务活动开展。建设单位应该在申报新建物业项目计划时,征求物业所在地房地产行政主管部门意见,以确定物业管理用房面积、位置。分期开发物业服务项目,不能足额提供当期物业服务用房,建设单位应该提供临时物业服务用房。物业服务用房应该含有水、电、暖等基础使
22、用条件。第三十九条依法应该属于全体业主共有物业管理用房、公共厕所、机动车停车场(库)、永久性自行车库等配套设施,任何单位和个人不得买卖或抵押;未经业主大会同意,不得占用或改作她用。建设单位在申请房屋全部权初始登记时,应该将前款要求配套设施一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上给予记载,不颁发房屋权属证书。第四十条前期物业服务协议约定时限届满,未成立业主大会或业主大会未作出选聘或续聘前期物业服务企业决定,前期物业服务企业自愿根据不低于原协议约定服务标准且不高于原协议约定收费标准继续提供服务,能够继续服务至业主大会作出选聘或续聘决定为止。第四十一条建设单位应该根据国家要求保修期限和保修范围负担
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