山东泰安市房地产市场调研研究报告.doc

山东省泰安市
房地产市场调研汇报

投资管理中心
04月

目 录

一、泰安城市发展概况 2
1、 泰安城市概况 2
2、 泰安交通区位 3
3、 房地产投资运行情况 3
4、 全市商品房销售情况 4
二、泰安土地市场 5
1、 市区近期土地出让 5
2、 泰西片区土地情况 7
三、泰安预售商品房市场 8
1、 预售商品房市场情况 8
2、 预售商品房板块分析 9
3、 泰安关键项目分析 11
4、 泰安市场总结 20

一、泰安城市发展概况
1、 泰安城市概况
泰安——泰山脚下一座文化名城、历史名城、旅游名城。
泰安市在山东省中部地域，东西长约176.6公里，南北宽约93.5公里。占全省面积6.2%。城区在泰山脚下，城区依山而建，山城一体，北距省会济南市66公里，南至三孔圣地曲阜市74.6公里，同时也是山东省“一山、一水、一圣人”旅游热线中轴带，旅游资源得天独厚。
泰安北临济南，以泰山为界；南和济宁市相连，东和莱芜和临沂地域毗邻，西隔黄河和聊城市相望。同时也是处于中国东部最关键发展带——京沪发展带上，是济南向南联络门户。
-泰安经济实现较快发展，GDP总量整体上稳步增加，泰安GDP值达成1716亿元。尽管多年GDP稳步增加，不过GDP增加率整体上展现下滑趋势，关键是因为泰安城市长久以来关键依靠以旅游为主第三产业。泰安工业制造业等第二产业底子薄，多年开始起步，有望为城市发展带来新产业支柱。

(数据起源：泰安统计局·统计公报)
2、 泰安交通区位
泰安市位处山东济南南面，距离济南市区仅66公里。泰安处于国务院黄河三角洲高效生态经济区发展计划区域，往北紧邻泰安可辐射经济圈有京津唐经济圈，距离约为4小时高速车程，往南距离长三角经济圈约6小时高速车程。
泰山西站（京沪高铁）
泰安到北京：估计1.5小时
泰安到上海：估计3.5小时
泰安城际交通发达，现在已经有G104等多条国道、列车轨道线，同时泰安城西经过有京沪高速和京福高速。估计初立即通车京沪高铁也将通车，京沪高铁设计时速为350公里/小时，到时泰安抵达京津唐和长三角经济圈交通时间将大大缩短最少二分之一。

3、 房地产投资运行情况
从下表可看出，泰安市-房地产开发投资及增加速度出现一定震荡，但整体保持强劲上涨势头。尤其是从开始，上涨势头愈加迅猛，全市房地产开发投资额从33.9亿元，增加到52.2亿元，三年平均年增加达成32.37%。其中增加最快，较上涨51.3%。这关键和全国房地产市场上涨、开发商对市场乐观预期有很大关系，加大了房地产市场投资力度。

(数据起源：泰安统计局·统计公报)

4、 全市商品房销售情况
从泰安全市多年来商品房销售情况看，商品房销售量由80.3万平方米，上涨到208.2万平方米。全市商品房销售面积整体呈增加态势，尽管泰安全市商品房销售量微涨，但和全国房地产市场猛烈萎缩形成鲜明对比，说明泰安房地产市场较为稳健、健康。

(数据起源：泰安统计局·统计公报)

从泰安市区商品房（含市区预售商品房及二手房）成交情况来看，实际成交各类商品住宅8903套、115万平方米、32亿元，分别较增加61%、36%、96%。
泰安市区商品房（含预售商品房及二手房）成交情况
　比较年份

商品房成交套数（套）
8903
5530
商品房成交面积（万㎡）
115
85
商品房成交金额（亿元）
32
16
初步估量，泰安市场上未来3年内在售项目、在建项目和已拍卖土地待建项目总待推量估计在200万平方米左右。这些项目全部会在未来3年内推向市场，能够预见未来几年泰安房地产市场竞争将日益猛烈。

二、泰安土地市场
1、 市区近期土地出让
泰安房地产市场总体规模较小，公开挂牌出让土地较少，了解到从下六个月到，泰安城区（含郊区）公开挂牌出让土地约25幅（含工业及旧城改造土地），其中规模成功出让商业、居住用地为7幅，总计土地约1200亩。具体土地信息总表以下表所表示：
土地编号
土地位置
土地性质
使用年限
土地面积
容积率
成交单价
成交总价
竞得企业
成交时间
-20号
泰肥路北侧，南至岩庄村土地、东至韩刘冯村
居住
70年
35830㎡(53.75亩）
1
36万元/亩
1934.82万元
山东泰安鹏程置业
11月1日
-21号
泰肥路北侧，南至岩庄村土地、东至岩庄村
居住
70年
54443㎡(81.66亩)
1.2
36万元/亩
2939.922万元
山东泰安鹏程置业
11月1日
-24号
上高办事处佛光路以西，北上高路以南，
居住
70年
161486㎡(242.23亩)
1.4
140万元/亩
33912.06万元
山东泰安恒基置业
11月23日
-3号
粥店街道办事处小堰堤村
居住
70年
178459㎡(267.69亩)
2
33万元/亩
8833.7205万元
泰安天润人和置业
3月6日
-1号
岱岳区紧邻京沪高速铁路泰山站，北至灵山大街，南至大河路,
商业
金融
居住
商业、金融40年，居住70年
146674㎡(220.01亩)
商业
金融2.5
居住1.8
120万元/亩
26401.32
万元
济南玫德铸造和济南天义置业
3月18日
-4号
高新区西天门大街以南、凤凰支路以西、凤祥路
居住
70年
142288㎡(213.43亩)
1.8
517元/㎡62万元/亩
13232.784万元
泰安海普地产
3月6日
-8号
旅游开发区内大河路以东，环湖路以南，天平湖北岸，滨湖路绿带霞湾区以北
商服
40年
74785㎡
(112.18亩)
小于1.0
1155元/㎡
(77万元/亩)
8637.6675万元
泰山德美置业
4月18日
累计

1191亩

-08号：楼面价1155元/平方米

-24号：楼面价：1500元/平方米
-01号：按2.2平均容积率算,楼面价818元/平方米

-20号：楼面价540元/平方米
-21号：楼面价450元/平方米

路博园
-03号：楼面价248元/平方米

-04号：楼面价517元/平方米

备注：-01号地为商业、金融和居住用地，容积率按平均容积率2.2计算；-08号地为商业服务用地；其它地块均为居住用地。
从上表成交土地数据显示，泰安土地拍卖以亩为单位，土地拍卖时加价方法为按亩加价，加价最低单位为1万元/亩。从公开显示信息来看，大部分地块竞拍企业较少，通常每块土地竞拍企业数为2-4家，部分地块仅有一家企业竞拍，基础以挂牌底价成交。
2、 泰西片区土地情况
泰西片区3月-4月开启了三幅土地拍卖，其中3月成交两幅土地，4月18日成交一幅。短短2个月，推出3幅地块挂牌，说明泰安城市已经开始开启西部城区建设。
3月成交两幅土地中，其中一幅为-4号地块，在路博园东南角约5公里处凤凰小区边，项目为70年居住地块，容积率为1.8，成交地价为62万元/亩，楼面价517元/平方米。
另一幅为-1号地块，处于京沪高铁泰安站东侧地块，于路博园东北角约1.5公里处，为商业、金融和居住综适用地，成交地价为120万元/亩，假如取2.2平均容积率计算，楼面价为818元/平方米。
已于4月18日挂牌出让-8号地块，在天平湖北岸，属于商业服务性质用地，使用权为40年，容积率为1.0，土地挂牌起价（底价成交）为77万元/亩，折合楼面价为1155元/平方米。

三、泰安预售商品房市场
1、 预售商品房市场情况
从下表数据看市区（泰山区、岱岳区）商品住宅预售情况，市区商品住宅预售成交均价为3974元/平方米，较成交均价2757元/平方米增加44.14%，一季度成交价格为4444元/平方米，较成交价格增加11.83%。
市区商品住宅预售情况
　比较年份
一季度

商品住宅预售套数（套）
505
2942
2256
商品住宅预售面积（万㎡）
6.03
33.94
28.00
商品住宅预售金额（亿元）
2.68
13.49
7.72
商品住宅预售均价（元/㎡）
4444
3974
2757
预售成交价格增加率
11.83%
44.14%
——
从泰安市区近十二个月来商品（预售）住宅成交面积走势来看，5月前市场成交低迷，以后至1月市区商品住宅得到集中放量，从2月开始到3月成交面积又进入萎缩时期，且萎缩幅度较大。今年2月商品住宅成交12227平方米，较1月34437平方米萎缩64.5%，3月份成交量较2月增加11.1%，达成13587平方米。

（数据起源：泰安房管局）
从成交量走势可看出，作为三线城市，其成交活跃程度显著滞后于一、二线城市，而伴随房价上涨，2-3月，成交量猛烈萎缩。
从泰安近十二个月来市区商品住宅成交价格走势来看，价格整体走势波动较大， 关键是因为泰安市场较小，轻易受到部分盘集中在1-2个月内放量成交影响，整体平稳性较差。不过成交价格显示，总体上价格集中在3500元/平方米到5500元/平方米之间，形成箱体震荡。

（数据起源：泰安房管局）
2、 预售商品房板块分析
依据泰安房地产市场运行情况，能够把整个泰安预售商品房市场划分为五大板块，它们分别是：市中心区板块、市政府板块、泰南板块、泰东板块和泰西板块。
市中心区板块：是泰安高级商品房集中开发区，也是泰安高端用户购房首选区域之一，交通、医疗和商业等配套设施完善，生活、工作方便，现在市区房价关键集中在7000-10000元/平方米，区域内圣源美郡销售别墅产品，现在均价更是达成1元/平方米。
市政府板块：是泰安高端商品房另一个聚集区域，该板块是泰安城市中心新区，围绕城市时代发展轴两侧布局。良好居住环境和完善、高端市政配套是吸引居民购房关键条件。板块内起点高，计划合理，配套设施跟进较快，现在区域内商品住宅销售价格关键集中在6000-8000元/平方米之间。
泰南板块：距离市中心较远，交通存在很多不便，对本市购房者吸引力不够，版块内在售项目关键以奥林匹克花园为代表，销售价格在3800元/平方米左右，关键用户还是以当地居住为主。
泰东板块：是多年泰安房地产开发烧点区域，板块内关键项目是宝龙城市广场和志高国际，两个项目全部以商业SHOPPING MALL为主打，同时方特欢乐世界立即于5月开园，能够预见城东板块将会成为泰安未来商业综合区。泰东板块现在在售住宅项目均价在6000元/平方米左右，商业均价在8000-15000元/平方米。
泰西板块：现在还处于商品房开提议始阶段，区域内在售项目较少，区内项目均以较高端品质别墅和洋房产品上市为主。现在泰西板块关键有新湖绿园、龙湾别墅和御府苑三个项目，其中前两个项现在期部分均已基础售罄，期待后期开发上市，而御府苑项目也仅少许存量待售。龙湾别墅，其一期、二期别墅已经售罄，二期独栋别墅销售均价在8000元/平方米左右。依据售楼人员透露信息，御府苑土地成本大约在40万元/亩。
得益于泰西区域开发开启，便利高速、国道交通及京沪高铁泰安站建设，板块房价存在较大上涨空间，泰西板块是未来泰安房地产发展关键区域所在。
各版块分布，及关键商品住宅预售价格范围以下图所表示：

3、 泰安关键项目分析
（1）、龙湾别墅
项目名称：龙湾别墅
项目位置：路博园片区，泰山大街西段
开发商：泰安玉环府房地产开发企业
占地面积：260亩
建筑面积：10万平方米
主打产品：独栋别墅、双拼别墅、联体别墅、一般住宅
开盘时间：
销售单价：别墅8000元/平方米，住宅4700元/平方米
主力总价：独栋别墅240-400万元，联体别墅160-220万元
去化情况：别墅平均每个月销售2-4栋，现在剩下10栋左右
用户群体：关键以本市人员为主、部分为下属县市人群
项目特征：龙湾别墅是路博园片区最早开发项目之一，项目沉淀时间较长，品质较高，主打别墅概念。项目成功地吸引了市中心区和下属县市人员前来购房，和市区项目进行用户竞争，起到分流中高端用户群体作用。

（2）、御府苑
项目名称：御府苑
项目位置：路博园片区，卧虎山路尽头
开发商：泰安市时代房地产开发
主打产品：联排别墅、叠加别墅
开盘时间：3月
销售单价：联排别墅4860元/平方米，叠加别墅3600元/平方米
主打户型：93-106平方米两房，118-121三房和131-139四房
去化情况：平均每个月销售9套，现在剩下40套左右
用户群体：关键以泰安下属县市购房者为主
项目特征：本项目是路博园片区又一别墅项目，相对龙湾别墅而言，其品质稍低。项目标关键卖点是“低总价 别墅”，关键针对那些难以负担市区高房价需求者。

（3）、新湖绿园
项目名称：新湖中宝
项目位置：天平湖片区，岱岳区财政局旁
开发商：新湖地产开发
主打产品：一般住宅
开盘时间：一期1月31日
销售单价：4000元/平方米
主打户型：130平方米三房
去化情况：一期已经售完，二期估计在6月开盘

（4）、新兴园
项目名称：新兴园
项目位置：市政府板块，体育场路西侧
开发商：山东新兴元地产
占地面积：12万平方米
建筑面积：40万平方米
主打产品：一般住宅
开盘时间：11月28日
销售单价： 二期估计五一开盘价5600元/平方米
去化情况：一期只剩下3套140平方米户型
用户群体：以当地公务员、机关机关为主
项目特征：项目靠近市政府，是市中心大盘项目，销售均价比较适宜，关键吸引本市公务员等在项目周围上班各类人员。

（5）、新城国际
项目名称：新城国际
项目位置：市政府板块，东岳大街和长城路交汇处
开发商：泰安市大展城市发展
在售单元：1号楼，33层，一般住宅
开盘时间：1月
销售单价：5000元/平方米
主打户型： 89平方米两房和115平方米三房
去化情况：约70%
用户群体：关键以本市居住购房为主
项目特征：本项目是离泰安市政府较近一个项目，一期已经基础落架。该项目实施每栋单独开盘，前期蓄水期较长，开盘后去划速度较快。
（6）、优山美地
项目名称：优山美地
项目位置：老市区板块，天外村边上
开发商：山东鲁能置业集团
占地面积：178亩
建筑面积：7.6万平方米
主打产品：主体酒店和产权式别墅酒店（别墅）
别墅主力面积：独栋别墅350-370平方米，双拼别墅330平方米左右
开盘时间：1月
主力总价：独栋别墅400-600万元，双拼别墅280-380万元
去化情况：剩下12栋
用户群体：关键是生意人，当地占六成，本省其它县市占三成
项目特征：该项目是泰安现在最为高端项目。项目分为高级酒店和产权式别墅。较高销售单价和总价全部彰显了该项目标高端定位。相对于其它项目来讲，该项目销售速度比较通常，用户关键是生意人，以当地为主。

（7）、御泉大院
项目名称：御泉大院
项目位置：老市区板块，解放军88医院东南侧
开发商：山东大安建业地产开发
建筑面积：3万平方米
主打产品：多层住宅
开盘时间：3月
销售单价：9000元/平方米
主力户型：90平方米两房，130平方米三房
去化情况：一期85套，现在剩下4套
用户群体：以周围县市购房者为主
项目特征：该项目是泰安市区少有中式多层住宅，户型设计契合了泰安当地购房者面积要求和居住习惯，所以销售进度比较快。目标用户也关键锁定为本市和周围县市居住性购房者。

（8）、圣源美郡
项目名称：圣源美郡
项目位置：老市区板块，天外村内
开发商：泰安圣源地产企业
主打产品：联排别墅
开盘时间：中
销售单价：1元/平方米
主打户型：130-160平方米
去化情况：现在项目基础售罄，剩下10多套
用户群体：主力用户为生意人和公务员
项目特征：该项目是泰安市少见销售单价过万住宅项目。项目坐落于泰山脚下，加上老市区成熟配套和便利交通条件，全部为项目标高端定位提供了有力支撑。

（9）、宝龙城市广场
项目名称：宝龙城市广场
项目位置：泰东板块，温泉路西侧
开发商：山东宝龙实业发展
占地面积：356亩
建筑面积：约33万平方米（其中商业26万平方米，住宅约7万平方米）
主打产品：商业店面，公寓楼
开盘时间：12月
销售单价：内街店面8000-9000元/平方米，外街店面15000元/平方米，住宅3500元/平方米（已于售罄）
主力店：银座、麦当劳、肯德基等
去化情况：住宅全部售罄，商业还有约3亿元未售
用户群体：住宅以当地为主，商业用户组成比较复杂，关键是生意人
项目特征：该项目是泰安第一个大型商业SHOPPING MALL辅以少许公寓楼综合型项目，项目伊始曾在泰安造成不小轰动，泰安宝龙城市广场是宝龙集团SHOPPING MALL开发理念在泰安又一次成功复制，也奠定了泰安城东板块作为泰安市商业中心地位。

（10）、志高国际
项目名称：志高国际
项目位置：泰东板块，温泉路东侧
开发商：山东志高集团
建筑面积：约42万平方米（其中商业12万平方米，住宅约30万平方米）
主打产品：商业店面，公寓楼
开盘时间：商业估计下六个月开盘，住宅估计明年开盘
估计定价：店面0元/平方米左右，住宅6000元/平方米左右
主力店：特易购、四星电影院等
去化情况：将于近期对外公开销售
项目特征：该项目是继宝龙城市广场以后又一个大型商业SHOPPING MALL项目。项目有12平方米商业和30万平方米住宅，不管从商业还是从住宅体量上讲全部是泰安大盘。志高国际和宝龙城市广场强强联合无疑确定了泰安商业之城地位。

（11）、奥林匹克花园
项目名称：奥林匹克花园
项目位置：泰南板块，龙潭南路
开发商：山东华新房地产开发、中体产业集团
占地面积：500亩
建筑面积：30万平方米
主打产品：现在准备推出第四期，以小高层为主
开盘时间：四期估计5月开盘
销售单价：估计3800元/平方米
主力户型：89平方米两房和115-120平方米三房
去化情况：估计5月份开盘
用户群体：一期关键以内部职员认购为主，三期关键是本市居民居住购房
项目特征：项目分五期开发，暗合奥运五环，整个小区计划为奥运金杯造型，这些全部表现了项目名称和项目计划完美融合。因为项目距离市中心较远，一期多层关键被内部职员认购，二期别墅还未动工，三期多层+小高层关键被内部职员和本市居民所消化，现在正准备推出四期。

4、 泰安市场总结
泰安房地产投资和商品房开发进入快速发展通道，土地供给逐年放大，土地出让价格也逐年上升；从多年泰安商品房销售情况看，泰安商品房成交量逐年增加；相对于泰安经济情况来讲，泰安房地产仍有很大发展空间，主城区吸纳能力将不停提升。
主城区五大板块中，老城区板块和市政府板块是泰安商品房开发最为成熟两个区域，也是现在泰安高级商品住宅集中开发区，两大板块在泰山脚下，风景优美、交通方便、配套成熟，是当地市民购房首选之地，区域内高房价促进一部分人转向泰西、泰南、泰东购房。
泰东板块是相对比较成熟板块，宝龙城市广场和志高国际进驻全部为板块发展带来了契机，两大商业项目标落成基础上能够奠定泰东板块作为泰安未来商业之城地位。泰南板块距离城市中心较远，属于工业开发区，也不是政府关注关键，短期内难以有很大起色。
泰西板块距离城市中心较近，而且风景优美、空气清新、环境宜人、地域广袤，是未来泰安商品房开发关键区域，也是泰安城市发展主方向；伴随京沪高铁和京福高速等交通网络排布完成，将为片区发展带来重大契机；尤其是从3月京沪高铁东侧综合性土地成功出让，能够看出，投资商已经把眼光逐步转移到泰西板块。
泰安最高端项目以优山美地和圣源美郡为代表，两个项目全部是在老城区，全部是别墅项目。次高级项目，如御泉大院等基础也是类别墅项目，别墅、类别墅、花园洋房成了泰安商品房开发领头雁；
从售价上看，泰安高端别墅销售单价全部在10000元以上，一般住宅单价基础在6000-9000元/平方米，部分高端住宅销售单价能够达成1元/平方米，老城区一般住宅单套总价基础在50-70万元之间。泰西路博园片区在售住宅项目均价通常在3500-5000元/平方米，单套总价基础在40万元上下；别墅均价能够达成8000元/平方米，和市中心中高端住宅价格相当，价格优势和居住环境是吸引城中心用户来片区购房关键原因，交通不便、配套不完善也组成了购房者最大抗性；
从在售项目标客群组成情况看，高端别墅关键用户是生意人度假性购房，高端住宅关键用户还是来自本市企机关人员，中端项目关键被本市一般居民和泰安下属县市人员所消化，购房客群阶阶梯型消费倾向比较显著。