某廉租房建设项目可行性研究报告.doc
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1、XX市XX区人民政府征地办公室区土地整治储备中心XX家园廉租房四期、五期建设项目可行性研究报告73目录第一章 总 论6一、项目概况6(一)项目名称6(二)项目建设地址6(三)承办单位6(四)可研编制依据6(五)研究范围及研究工作概况71、项目研究范围72、研究工作概况8(六)主要经济指标81、建设规模82、建设工期83、投资估算及资金筹措84、 财务评价9(七)结论与建议91、结论92、建议10第二章 项目建设的必要性和可行性11一、项目建设的必要性11(一)项目党和国家方针政策背景11(二)项目宏观经济背景13(三)项目实施的XX区政策环境14(四)项目实施的技术层面要求14二、项目建设的必
2、要性15(一)项目所在地、社会经济概况15(二)项目提出的理由17(三)项目建设的必要性17三、项目建设的可行性19第三章 需求分析20一、XX区概况20二、项目区居民意愿情况21三、项目规模需求预测22四、项目利用率预测23第四章 项目选址及建设条件24一、建设地址及区位关系24二、气候条件24三、工程地质条件24(一)地形地貌24(二) 地形、地貌25(三)工程地质及水文地质25(四)不良地质体和地下管网26(五)工程地质评价27(六)地震安全性评价27(七)公用设施条件27第五章 项目建设规模和标准29一、项目立项情况29二、项目建设用地规模29三、项目建设规模29四、功能标准30第六章
3、 工程方案31一、设计依据31二、建筑指导思想与原则31(一)建筑设计指导思想31(二)建设原则31三、项目总体规划方案32(一)项目总体规划方案32(二)规划设计方案要求32四、建筑方案概况33(一)建筑方案要求33(二)建筑艺术与风格33(三)项目建设结构设计34(四)项目建设结构节能35(五)小区景观35(六)交通组织36(七)配套设施36(八)户型36(九)新技术、新产品使用情况37第七章 项目建设实施计划40一、 项目建设单位40二、项目建设工程施工安排40三、项目开发进度计划40四、招投标方案41(一)招标形式41(二)施工及监理单位资质要求41(三)招标信息发布41(四)招投标工
4、作组织41五、工程前期工作的开展42六、保证工程质量和工期的关键环节42第八章 生态环境保护43一、依据43二、环境影响及控制措施43(一)空气环境43(二)水环境44(三)噪声环境44(四)固体废弃物45第九章 项目投资成本估算46一、投资成本项目组成46(一)土地费用46(二)工程建设费用46(三)建设工程其他费用46(四)预备费46二、投资估算编制依据46三、投资估算详细内容47(一)土地费用47(二)工程建设费用47四、总投资估算结果54第十章 项目收入估算55一、收入估算依据55二、收入估算内容55(一)商业铺面销售收入估算55(二)住宅出租收入估算55(三)车库收入估算55(四)廉
5、租房建设补贴收入56(五)地方配套费返还补贴收入56(六)征地费用返还收入56第十一章 投资计划与资金筹措57一、投资计划57二、投资主体57三、资金筹措57第十二章 效益评价58一、评价依据58二、评价原则58三、假设条件58四、评价方法59五、项目计算期59六、成本费用估算59(一 )投资成本59(二)经营费用59(三)管理费用59(四)财务费用60八、税金60(一)营业税及附加60九、评价结果60(一)评价基准参数60(二)评价结果指标60(三)财务评价结论61第十三章 社会评价与社会效益分析62一、社会影响分析62(一)项目对社会影响的分析62二、项目与所在地区互适性分析63(一)不同
6、利益群体对项目的态度及参与程度63(二)各级组织对项目的态度及支持程度63三、项目社会风险及社会效益分析64四、社会评价结论64第十四章 项目风险分析66一、项目主要风险识别66二、风险程度分析66三、防范风险的对策措施66第十五章 项目结论与建议68一、研究结论68二、建议69第一章 总 论一、项目概况(一)项目名称XX市XX区人民政府征地办公室(区土地整治储备中心)XX家园廉租房四期、五期建设项目。(二)项目建设地址XX市XX区XX镇XX村(XX家园小区旁)。(三)承办单位单位名称:XX市XX区人民政府征地办公室(区土地整治储备中心)。业务范围:负责征地清理、拆迁、补偿、安置的组织实施,农
7、转非安置房的建设、安置及管理;为保护与合理利用土地提供土地整理储备服务、土地规划整理与储备、建设土地收购储备整理基金、受行政部门委托承担土地招标拍卖工作。(四)可研编制依据1、国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(国办发200637号);2、城镇廉租住房工作规范化管理实施办法(建住房2006204号);3、城镇廉租住房档案管理办法(建住房2006205号);4、城镇最低收入家庭廉租住房管理办法(建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局令第120号);5、财政部、国家税务总局联合发布了关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知(财税200824
8、号);7、建设项目经济评价方法与参数(第三版);8、中华人民共和国城市规划法;9、XX市城市规划管理技术规定;10、XX市控制性详细规划技术规定;11、政府网站发布各项政策法规;12、XX区城市总体规划(2004-2020年);13、XX区“十二五”发展规划;14、2010年XX区政府工作报告;15、XX市XX区人民政府征地办公室区土地整治储备中心提供的相关资料。(五)研究范围及研究工作概况1、项目研究范围本项目可行性研究范围:XX区XX家园廉租房(四期、五期)建设的必要性、项目定位、建设条件、建设规模、建设方案、项目管理、投资估算、效益评价等。2、研究工作概况受XX市XX区人民政府征地办公室
9、(区土地整治储备中心)委托,我公司依据国家和地方有关廉租房项目建设的法规和政策对项目单位实际情况进行了查证,根据工程项目建设条件及有关技术范围要求,对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证,在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。(六)主要经济指标1、建设规模本项目规划总用地面积23,747.59平方米。其中:四期规划用地面积12,747.59平方米,建筑面积18,997.31平方米(其中:住宅建筑面积16,612.19平方米包含318套住房、商业建筑面积2,385.12平方米),拟建层数为6层小高,共四栋;五期规划用地面积11,000.00平方
10、米,建筑面积22,091.80平方米(其中:车库建筑面积4,177.00平方米、住宅建筑面积15,778.70平方米包含264套住房、商业建筑面积2,136.10平方米),拟建层数为18层,共两栋。2、建设工期该项目建设工程计划开工时间2011年9月,完工时间2011年9月,建设总工期为12个月。3、投资估算及资金筹措经测算本项目投资为7,132.00万元,其中:土地成本732万元、工程建设费用5,307万元、工程建设其他费用852万元、预备费241万元。计划自筹建设资金2,632万元,向金融机构筹集资金4,500万元。4、 财务评价本项目财务内部收益率为7.67%,大于社会基准折现率7.00
11、%;累计净现值146.51万元。本项目的财务经济效益较好,社会效益显著,并有较强的抗风险能力,项目是可行的。项目主要指标,见下表项 目数 值备 注总投资7,132万元(含利息)总收入8,699万元建设期1年收益计算期50年净现值146.51万元I=7.00%内部收益率7.67%投资回收期(动态)2.97年含建设期(七)结论与建议1、结论(1)本项目符合国家住房政策,选址符合城市总体规划要求,建设场地具有交通、生活便利的优越性,项目具备良好的建设环境。(2)根据需求调查表明,本项目建设将在很大程度上改善XX区居民的居住条件,同时也给承建提供较为理想的业务开拓空间,本项目建设是必要的。(3)本项目
12、建设主要包括廉租房及其公共设施、道路、绿化等,目前国内对此的设计和施工技术都十分成熟,结合选址较好的地质地形条件,本项目建设可行。2、建议(1)按照经济适用房及廉租房建设的有关政策,高起点、高标准搞好小区建设。(2)抓紧按有关程序办妥相关手续,加大筹资力度,确保项目顺利实施。(3)建议工程项目管理,严格保证工程质量、工程进度,做好项目成本控制。第二章 项目建设的必要性和可行性一、项目建设的必要性(一)项目党和国家方针政策背景20多年来,我国住房制度改革不断深化,城市住宅建设持续快速发展,城市居民住房条件总体上有了较大改善。但城市廉租住房制度建设相对滞后,经济适用住房制度不够完善,政策措施还不配
13、套,部分城市低收入家庭住房还比较困难。据调查,截至2006年底,全国人均住房面积在10平方米以下的低保家庭有400万户,如果扩大到低收入家庭,总共有近1000万户,占城镇家庭总户数的5.5%。对此党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题,始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。把住房问题列为重要的民生问题。为贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发(2007)24号)明确加快加快保障性廉租房建设步伐。廉租房建设要符合以下要求:困难住户的住房得到妥善解决;住房质量、小区环境、配套设施明显改善;困难家庭的负担控制在合理水平。明确廉租房建设是改善民生
14、的重大举措。实施廉租房建设,有利于加快解决中低收入群众的住房困难,提高生活质量,改善生活环境,共享改革发展成果,提高党和政府的威信,增强人民群众的向心力和凝聚力。党的十六届四中全会提出全面构建和谐社会,按照民主法治、科学发展、安定有序、维稳优先的方针,加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的长效机制,如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障,就可以安居乐业。因此,建设完善的住房保障物质基础和保障制度,改善低收入家庭的居住条件,是构建社会主要和谐社会、保证社会稳定的重要举措。国务院温家宝总理在全国人大工作报告再次强调:“加快健全房地产市场调控的长效机制,重点解决城镇中低收入家庭
15、住房困难,切实稳定房地产价格,满足居民合理住房要求。”“进一步扩大保障性住房建设规模。今年要在开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套,改造农村危房150万户。重点发展公共租赁住房。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元,比上半年增加265亿元,各级政府要多渠道筹集资金,大幅度增加投入。”“建设健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负直接责任。对稳定物价、推进保障性住房建设工作不力,从而影响社会发展和稳定的地方,要追究责任。”由住房城乡建设部、发展改革委、财政部向各地、各部门印发2009-2011年廉租住房保障规划指出:“2009年,解决260万户城市低收入住房困难家
16、庭的住房问题。其中,新增廉租住房房源177万套,新增发放租赁补贴83万户。2010年,解决245万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中,新增廉租住房房源180万套,新增发放租赁补贴65万户。2011年,解决204万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中,新增廉租住房房源161万套,新增发放租赁补贴43万户。”由此可见,推进保障性住房建设工作,既是各级党委、政府的工作重心,也是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定、促进经济发展的长效机制。(二)项目宏观经济背景当前房价飞涨,住房问题引起社会及政府的关注。保障性住房推出引起了社会的强烈反响。其实,廉租房并不是一个新鲜事物。在世界各国都有,只不过
17、名称有所不同而已。廉租房在香港叫公屋,在美国和加拿大叫社会福利房,在其他国家也各有安排。世界上无论是发达国家还是发展中国家,总有一部分低收入家庭住房困难。即使是在市场经济非常发达的国家,仍然需要政府出面来照顾弱势群体,帮助他们解决住房问题。这是政府在经济发展中的基本职能之一。我们不能没有市场机制,但是,任何时候都不要忘记,市场不是万能的。市场竞争并不能保证居者都有其屋。如果一部分低收入家庭没有最基本的住房条件,流离失所,这样的社会很难实现和谐、稳定,经济也不可能得到持续发展。目前农民工是弱势群体中的弱势群体,他们的住房问题更应当得到社会的关注。廉租房属于政府照顾社会弱势群体的福利政策,它和商品
18、房的性质完全不一样。第一,廉租房完全靠政府补贴支持。第二,廉租房没有产权转移的问题。只能住,不能买卖。第三,廉租房的建设和经营管理不以盈利为目标。既然是非营利事业就不能把廉租房建设交给市场。市场归市场,保障归保障。目前房价节节攀升,在许多大都市内,房价之高已经远远超出了一般工薪阶层的购房能力。为了照顾低收入家庭,特别是进城打工的农民,必须多盖些廉租房。当前席卷全球的金融危机的经济复苏存在巨大不确定性,对我国的影响也在逐步显现,全球经济放缓,我国经济增长同样在降低。为应对这场危机,中央提出实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策,千方百计保增长促发展。广义货币供应量将同比增17%左右。国家投入扩大
19、内需资金1.18万亿元,带动地方政府及社会投资将达到4万亿元。保障性住房基础设施建设应当纳入当地经济社会发展总体规划。给廉租房建设发展带来良好机遇。按照XX市市财政局下达今年新建廉租住房中央预算内投资补助38.45亿元,将用于我市廉租住房项目的开工建设。市财政局方面表示,这38.45亿元是中央对我市廉租房工作的财政支持,将用于支持全市34个区县共计97个廉租房项目的开工建设。据了解,今年我市计划新建廉租房共计16.8万套,总计面积达到769万平方米,所建面积总数为我市近三年建设总量之和,占全国廉租房建设面积的11%。(三)项目实施的XX区政策环境当地党委、政府明确提出在面临新的机遇和挑战中,要
20、认真贯彻党的十七届三中全会、中央“三农”政策和中央经济工作会议精神,紧紧围绕区委、政府工作思路和要求,认真分析研究目前面临的困难,结合实际,强化和提高思想认识,开拓思路,抓住机遇,发挥优势。特别是在积极争取项目和资金问题上下功夫,把项目建设和管理列入工作的重点。要在项目争取上多做努力,并做到领导分工明确,有专人开展项目建设管理。积极争取上级各部门的支持,同时加强部门之间的沟通和协调,认真抓好各项工作。关于XX区2010年财政预算执行情况和 2011年财政预算草案的报告(书面)指出:继续加大保障和改善民生的财政投入力度,加大对低收入群体的住房保障力度,发放廉租住房租赁补贴资金239万元,补贴廉租
21、住房2031户4676人,预计2011年底投入使用。(四)项目实施的技术层面要求XX区有多年投资管理建设项目的成熟经验和严格的管理制度,当地建筑技术水平较高,地方建材供应充分,外购建材运输方便快捷,加之该项目建设技术难度不算很大,且有一批项目管理人员,具有一定项目实施的优势,本项目方案符合十六大,十六届三中、四中全会及十七大关于完善社会主义市场经济体制决定和国家投融资体制改革方针,符合XX区政府财政资金非常有限的实际,符合国家关于廉租房建设的方针、符合当前中央扩大内需的投资导向,且从技术方面而言,现有的技术完全能够满足项目实施的技术层面要求。二、项目建设的必要性(一)项目所在地、社会经济概况(
22、1)区位及城市性质 XX建区至今,只有34年时间,但其境域历史悠久。秦以前属巴国,秦属巴郡,汉属益州巴郡垫江县(今合川)。唐宋时期,大足基层政区均为乡里,因其所载不详,XX境域属何乡里无从查考。元代县以下为村社制,时大足省并铜梁,详情失考。明清时期,属大足县汶水里。清康熙十三年(1674)吴三桂称帝,国号周,“全川悉陷”。康熙十七年至十九年间,XX境域为吴三桂占据。据说,原XX乡二郎塘燕子岩煤窑平洞尾部刻有开凿年代“洪化”二字,“洪化”乃吴三桂之孙吴世璠年号。1975年从大足县划出置XX区,隶四川省XX市。1997年XX市建制为直辖市后,仍隶XX市。XX区位于XX市西部,距市人民政府驻地92公
23、里,离成渝铁路和成渝高速公路5公里。区域介于东经105410550,北纬29282933之间。东与巴岳山脊永川区为界,西、南、北与大足县相连。全境东西宽8.4公里,南北长8.7公里,全区幅员面积43平方公里。属紫色丘陵地带。最高点海拔934.7米,最低点海拔348米。境内属亚热带温暖温润气候,阳光充足,雨量充沛,四季分明,季风显著,春早且暖,夏季炎热,秋多绵雨,冬季多霜,年平均温度为17.2OC,年平均降雨1000毫米左右。主要矿藏资源有铁、煤、天然气、石灰石等。境内交通发达,除大邮高等级公路横贯全境,又是川南至川北必经之道。有美丽的巴岳山,起伏延绵,峰峦叠嶂;有风光迷人的龙水湖,是天然的旅游
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