广东中山坦洲房地产市场调查研究报告.docx

广东中山坦洲房地产市场调查汇报
【导读】
n         区域本身情况
n         区域房地产市场态势
n         区域房地产市场比较
n         区域总结

一、区域本身情况
n         坦洲介绍
坦洲镇在珠江口西岸，地处中山市最南端，毗邻珠海经济特区，邻近香港、澳门，交通便利，基础设施完善。全镇总面积136平方公里，土地资源丰富，人口靠近15万。
全镇有耕地4万多亩，山地近3万亩，农产品和海鲜等物产丰富，素有“金斗湾”美誉。多年坦洲经济社会发展快速，前后取得 “广东省卫生优异镇”、“广东省企业百强镇”、“广东省文明示范镇”、“国家卫生镇”、“中山市工业强镇”、“广东省教育强镇”等荣誉称号。

经济情况
，坦洲镇经济总量深入壮大，实现中国生产总值43.8266亿元，增加17%，工业总产值120.6154亿元，增加16.95%，完成税收7.9757亿元，增加24.3%。坦洲经济展现连续稳定、健康发展良好态势。

n 工业情况：
坦洲镇致力发展外向型工业，以建立高标准工业园区为招商引资平台，已建成颇具规模第一工业园区，而规模最大，标准最高，环境最美中山火炬高新技术坦洲工业园正在全方面开发和建设中。园区内配套设施完善，设有海关办事处、动植物检验检疫办事处、港澳车辆查验场等机构和场所，实现EDI联网，为客商提供“一站式”通关服务。成为中山市首批工业强镇, 年工业总产值112亿元。

n 农业情况：
坦洲镇不停调整农业和优化生产结构，加大对农业基础设施投入，促进了农村经济稳步发展。，投入300多万元建成农路总长38公里，已建成农路近120公里。在确保粮食生产稳定基础上，继续把关键放在种植业和水产养殖上，增加蔬菜水果面积3000亩，优质水产养殖面积亩。整年农村人均纯收入为6358元，比去年增加35.42%。

n         生活设施
多年来不停引进国际优异理念，依据国际优异标准开展城市计划建设，改变人居环境。城镇路网四通八达，50米宽坦神路贯穿全镇，南坦路连接105国道。中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、交通银行等金融机构分别在镇内设置了支行或办事处，并开通了国际金融结算业务。镇中心区集住宿、餐饮、娱乐、休闲于一体超三星级标准酒店及其它场所和设施多间，一家占地100亩五星级酒店正在筹建中，周围半小时车程范围内还有4个高尔夫球场。镇内商品齐全购物中心、幽雅别致卡拉OK和及公园、健身广场等设施一应俱全，足以满足日常消费和娱乐需求。

二、区域房地产市场态势

1、锦绣阳光花园
楼盘类型
小高层、独立别墅、联排
开发商
中山市锦绣大地房地产
代理商
自销
楼盘地址
中山市坦洲镇新行政中心区
销售部热线
6633888
在售均价
小高层3700元/㎡，别墅7000~8000元/㎡、联排5000~6000元/㎡、商铺5000~6000元/㎡
总建筑面积
145万㎡
占地面积
66万㎡（989亩）
绿化率
22%
容积率
2.2

尤其说明：现在该楼盘在售小高层一梯4户均价高达3700元/㎡，而销售速度仍然很快，在两年时间内完成了近5000套销售速度。其中80%为珠海人购置。别墅和联排销售也很快，供不应求。
锦绣阳光花园——综合分析

优 势（Ｓ）
劣 势（Ｗ）
p      占地面积靠近１０００亩，规模庞大
p      小区配套和周围配套成熟
p      在坦洲镇坦神北路坦洲政府新行政中心，交通便利
p      可选择户型多
p      价格低，性价比高，受到用户青睐
p      小区密度大
p      楼距小，私密性不强。
p      地理位置优越，升值潜力大
p      坦洲房地产市场竞争不大，高级楼盘尚欠缺，项目别墅单位有良好发展机遇
p      项目市场著名度已经形成
p      坦洲区域房地产市场竞争将越演猛烈，项目后期产品将面临更大挑战
p      项目交楼时间较长，降低某部分用户购置信心
机遇（Ｏ）
挑战（Ｔ）

2、州际新天
楼盘类型
多层、小高层
开发商
中山市新州际房地产开发
代理商
自销
楼盘地址
中山市坦洲镇南坦路68号
销售部热线

平均价格
3300元/㎡
总建筑面积
35万㎡
占地面积
19万㎡
绿化率
35%
容积率
1.8

州际新天——综合分析
优 势（Ｓ）
劣 势（Ｗ）
p      交通方便快捷
p      周围配套成熟
p      户型方正实用，通风采光性好
p      建筑风格有特色，属于欧式风格
p      小区配套较少
p      地理位置优越，升值潜力大
p      项目市场著名度已经形成
p      坦洲区域房地产市场竞争将越演猛烈，项目后期产品将面临更大挑战
机遇（Ｏ）
挑战（Ｔ）

3、中澳新城
楼盘类型
多层、小高层、高层
开发商
中山市金城房地产开发
代理商
自销
楼盘地址
中山市坦洲南路和界狮南路交汇处
销售部热线
6219986
平均价格
小高层3200 —3300元/㎡
总建筑面积
８０万㎡
占地面积
３３万㎡
绿化率
3８%
容积率
2.42

中澳新城——综合分析
优 势（Ｓ）
劣 势（Ｗ）
p      交通方便快捷
p      周围配套、小区配套成熟
p      小区规模较大
——
p      地理位置优越，升值潜力大
p      一期景湖居低价入市，销售速度快，市场口碑很好，项目市场著名度已经形成
p      坦洲区域房地产市场竞争将越演猛烈，项目后期产品将面临更大挑战
机遇（Ｏ）
挑战（Ｔ）

4、名苑花园
楼盘类型
多层、小高层、高层
开发商
普源地产
代理商
自销
楼盘地址
中山市坦洲镇沙坦大道（中珠快速干道）
销售部热线

平均价格
3000元/㎡
总建筑面积
——
占地面积
300多亩
绿化率
3８%
容积率
２.４２

名苑花园——综合分析
优 势（Ｓ）
劣 势（Ｗ）
p      交通方便快捷
p      周围配套成熟
p      项目周围计划均为楼盘住宅区，配套可共享
p      入市价格较低
p      靠近中珠快速干线，噪音影响较大
p      临近安阜村，周围卫生情况较差
p      靠近坦洲镇新工业园区，发展潜力很好

p      坦洲区域房地产市场竞争将越演猛烈，项目后期产品将面临更大挑战
机遇（Ｏ）
挑战（Ｔ）

5、汇乔花园

楼盘类型
多层、小高层、高层
开发商
汇乔地产
楼盘地址
坦洲镇坦神北路（新汽车总站旁）
销售部热线
0760－6633882
平均价格
3200元/㎡
总建筑面积
45000㎡
主力户型
73～120㎡实用两房、三房为主
总栋数/户数
12栋472户

汇乔花园——综合分析
优 势（Ｓ）
劣 势（Ｗ）
p      交通方便、快捷
p      周围配套成熟
p      户型创新程度较高，入户花园和内庭院吸引力较大
p      小区规模较小
p      小区配套不完善
p      楼距较小
p      在坦洲新行政中心关键，地理位置优越，升值潜力大有政府官员口碑，利于开拓政府人员市场
p      坦洲区域房地产市场竞争将越演猛烈，项目后期产品将面临更大挑战
机遇（Ｏ）
挑战（Ｔ）

三、区域房地产市场比较

坦洲关键楼盘用户群组成份析

港澳
珠海
当地
其它
州际新天
8%
85%
5%
2%
中澳新城
7%
80%
8%
5%
锦绣阳光花园
10%
80%
5%
5%
中澳漂亮花园
6%
74%
10%
1%
汇乔花园
5%
90%
3%
2%
骏逸华庭
80%
10%
5%
5%

坦洲楼市是针对珠海市场进行开发和推广，这点从坦洲楼盘销售推广策略能够看出。尽管坦洲在行政区划上属于中山，但坦洲楼盘极少在中山媒体上进行推广，而是转向珠海媒体，坦洲楼盘关键消费群体是珠海人（骏逸华庭除外）。
坦洲关键楼盘套数配比：

公寓
二房二厅
三房二厅
四房二厅
复式
别墅
总套数
州际新天
无
257
499
无
44
无
800
中澳新城
无
180
330
44
46
无
600
锦绣阳光花园
无
100
790
100
10
未知
1000
中澳漂亮花园
无
346
734
66
54
无
1200
汇乔花园
180
66
226
无
无
无
470

坦洲镇关键楼盘建筑面积集中在81－130平方米之间二房二厅、三房三厅为主，60平方米以下小面积户型较少（汇乔花园主打小面积户型除外），还有少许复式及别墅。

四、区域总结
n      坦洲现有市场关键针对珠海，说明珠海和坦洲之间消费置业不存在排斥，几乎超80%百分比足够说明坦洲是珠海后花园。
n     产品销售速度惊人，价格在中山其它镇区之上，潜力巨大。
n      所开发产品差异化程度高。
n      土地贮备紧缺，未来缺乏龙头项目。