学府家园小区项目申请立项可行性分析报告.doc

宜城市“学府家园”小区建设项目

可
行
性
研
究
报
告

目 录
第一章 总 论 1
1.1项目概况 1
1.2申请报告编制依据 4
1.3结论与建议 4
第二章 项目建设背景与可行性 7
2.1项目建设背景 7
2.2 项目建设的可行性 9
第三章 市场预测与分析 12
3.1市场调查 12
3.2 产品供需预测 13
3.3价格预测 13
3.4 竞争力分析 14
3.5市场风险分析 15
第四章 建设规模 18
4.1建设规模 18
4.2户型选择 18
4.3建筑工艺 19
4.4抗震设计 22
第五章 选址方案 23
5.1建设地点 23
5.2基础情况 23
5.3自然条件 23
第六章 土地取得与利用 25
6.1开发地的获取 25
6.2土地利用 25
第七章 环境保护 27
7.1施工期环境保护 27
7.2 项目建成后的环境保护 30
第八章 建筑节能 31
8.1 建筑节能的必要性 31
8.2节能设计 32
8.3建筑物主要能耗指标 36
8.4项目建筑节能材料消耗种类及供区状况 39
8.5电气与设备节能 39
第九章 项目实施组织机构与实施 40
9.1组织与管理机构 40
9.2项目的实施与施工组织管理 40
9.3安全生产 49
第十章 项目实施进度计划 51
第十一章 项目招标方案 52
11.1 招投标依据 52
11.2 招标范围 52
11.3 招标组织形式 52
11.4招标方式 52
第十二章 原材料供应 54
第十三章 投资估算及资金筹措 55
13.1投资估算 55
13.2资金筹措 58
第十四章 财务评价 59
14.1计划销售收入 59
14.2项目财务评价 59
14.3敏感性分析 61
第十五章 社会评价与结论 63
15.1项目对社会影响分析 63
15.2项目对所在地的互适性分析 63
15.3社会评价与结论 63

64

第一章 总 论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
宜城市“学府家园”小区建设项目
1.1.2承建单位与法人代表
项目建设方为襄阳市润海房地产开发有限公司，公司于2007年2月6号注册，注册资本1000万元整。公司经营范围：房地产开发，建筑安装施工、构件生产、基础打桩施工、室内外装饰工程、建筑设备租凭。公司法人代表：朱守海
1.1.3 建设年限
本项目工程计划自2014年10月土建破土开工， 至2015年10月竣工。
1.1.4 项目提出的理由与过程
房地产经济是国民经济的重要组成部分，发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。
宜城市主城区是宜城经济总量最高和经济发展最快的地区，人口密度大，为城市建设重点地区。随着改革开放进程的不断加快，宜城市近五年来商业经营场地价格由每平方米1800元均价增至5000元以上，增长了178％，住宅均价由每平方米1400元增至3300元，增长了136%。随着城市人口的积聚，商品住宅和用于商业服务的场所需求量逐年上升。在宜城市综合利用现有土地开发商品房和商业用房，不仅有利于快速提升城市土地价值，促进内需，推动城市建设和提高政府财力；而且可以解决就业，巩固改革开放成果，改善城市面貌，促进全市经济发展。
1.1.5建设地点
本项目建设地点位于燕京大道与新村路转角处，环境优美、空气清新，很适合人们居住。项目0.5公里范围内有宜城市城关中学，市汉江中学、南街小学、市玛丽医院、紫盖山广场。附近的学校、银行、医院、电信、农贸市场、服务业等公共配套设施齐全，使清华苑有独特的人文环境优势，是理想的居住场所。
1.1.6 建设方案
宜城市“学府家园”小区建设项目规划总用地面积宜城市“学府家园”小区建设项目10017.8㎡，合15.02亩，总建筑面积17200㎡（其中，住宅建筑面积11900㎡，商铺面积4530㎡），建筑物占地面积3005.3㎡，容积率1.92，建筑密度30％，绿地面积3506.2㎡，绿化覆盖率35％。
1.1.7基础条件
（1）供水：供水由城市给水管网引接，多层住宅及商业用房由城市供水管网直接供水，高层住宅部分设置加压系统，为保证水量压力要求采用加压供水。
（2）污水排放量按用水量的80％计算，日均污水排放量为103吨。生活污水经埋地式无动力处理装置处理达标后，排入市政排污管网。雨水经支管归雨水总管，然后与市区管网相连。
（3） 供电：按城市电网进入市场供电系统，并对每户配卡表进入刷卡系统。住宅每户用电按4KW计算。
（4）通讯：本项目预计电话和宽带装机容量约300门，拟由中国电信宜城分公司按市场途径解决。有线电视和市场安保监控网按需设置。
城建基础设施由城建部门用项目交纳的城市建设配套费建设配套，或经协商后由开发单位建设，抵交城市建设配套费(公共城建部分本报告不予考虑)。
1.1.8项目投入总资金及效益情况
本项目预计总投资为3347万元，其中建筑工程费为1949万元，建筑工程其他费用为1239万元，基本预备费为159万元。
项目建成后，预计销售收入为4019万元，扣除直接成本3347万元，减去销售(营业)税金、附加有所得税、管理费计346万元，所得税82万元，预计累计未分配利润为245万元。
1.1.9主要技术经济指标
附表1—1： 技术经济指标
项目
单位
数量
占地总面积
㎡
10017.8
总建筑面积
㎡
17200
商业面积
㎡
4530
住宅面积
㎡
11900
容积率

1.92
绿化率
%
35
建筑密度
%
30
总投资
万元
3347
销售收入
万元
4019
营业税及附加
万元
225
管理费用
万元
121
所得税
万元
82
投资利润
万元
245
投资利润率
%
7.3
1.2申请报告编制依据
(1)国家的相关法律、法规、政策
(2)宜城市国民经济和社会发展“十二五”规划
(3)宜城市城市总体规划大纲(2007—2020年)
(4)宜城市土地利用规划
(5)房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额
(6)项目周边地区市场调研和现场勘察资料
(7)建设工程许可证
(8)项目申请报告委托书
1.3结论与建议
本项目以高起点、高品质建设为主导，以打造对当地房地产市场和居住水准具有示范性、引导性的优良社区为目标，按照“以人为本、环境优先、综合开发”的原则，以现代城市生活方式为核心，科学提炼建筑元素，营造舒适空间。项目建设综合平衡社会、经济、环境三者的协调关系，努力打造宜城市区的标志性住宅楼盘，加快宜城市房产业开发升级进程。
1.3.1综合评价
本项目对提高宜城城区形象，促进中心城市建设，发展宜城市城市经济，改善当地的生活环境和人民居住条件都具有积极的意义。本项目开发建设符合宜城市中长期城市发展的总体规划需要。项目开发理念先进，项目建设对提高宜城经济和宜城市知名度有较大促进作用，经济效益和社会效益十分显著，市政府应为项目提供适当的优惠政策。
1.3.2结论
宜城市“学府家园”小区建设项目，对促进宜城地方经济发展，提升宜城整体形象，完善城市建设，满足部分居民对高品质生活和居住环境的需求，改善经营环境，增加居民收入具有重大意义。项目建设地域内城市基础设施完备，交通方便，对项目高标准、高质量实施和节省投资、缩短建设周期有利。相关开发建设的经济技术研究和项目策划分析务实全面，项目建设切实可行。
1.3.3建议
项目有良好的建设基础，选址科学合理，当地政府和相关部门领导重视，开发建设单位经济力量雄厚，组织机构建全。建议有关单位尽快审核批准。项目建成后，由于建筑造型和立面丰富，总体面积较大、涉及商户、住户多，并将形成新的商业和居住区，给社会管理和商流、物流、信息流带较大的发展机遇。因此，建议社会管理系统要建立更加严格的目标管理制度，政府各相关职能部门对该项目管理要目标一致，希望通过各方面的共同努力，凭借吸收外来投资和建设经验的契机，为宜城市树立新的城市生活商住市场样板。

第二章 项目建设背景与可行性
2.1项目建设背景
2.1.1宜城概况
宜城市位于湖北省西北部、汉江中游。版图面积2115平方公里，人口56万。城市建成区面积14平方公里，城区人口15万人。春秋战国时期，楚国曾在这里建都184年（公元前689年至公元前505年）。宜城是楚文化的重要发祥地，是抗日英雄张自忠将军的殉国地，是国际铁人三项赛的举办地，是全国文化先进市、科普示范市、基础教育先进市和民政工作先进市，湖北省“双拥”模范城、湖北省文明城市、卫生城市和平安县（市）。改革开放以后，宜城经济社会发展较快，经济结构发生明显变化，工业化步伐明显加快。2006、2007连续两年荣获 “全国最具投资潜力中小城市百强县市”称号。宜城市地处湖北省西北部，东靠“九省通衢”的经济重镇武汉，北依历史文化名城襄樊，南临经济发展的江汉平原，位于湖北省武汉、襄樊、宜昌“金三角经济带”主干线的中部，是 湖北省经济发展的重点地区之一。也是湖北、河南、陕西、四川、重庆等五个省市70多个县市共同构建的秦巴经济走廊的前沿位置，接东连西的纽带，是东部企业“中拓西进”的战略跳板和重要桥头堡，区域优势十分明显。
2.1.2房地产与国民经济
房地产经济是近阶段国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济可以带动相关一系列产业发展，有利于进一步推动我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济持续健康发展。目前，房地产经济(尤其住宅经济)是我国拉动内需的经济增长点，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。
2.1.3项目建设必要性
宜城市区是市域内的经济总量最高，经济发展最快、最活跃的政治、经济和文化中心，人口密度大，人均收入较高。近两年来，宜城市政府认真总结了以往房地产开发的经验，明确制定了城市建设的新目标，提出合理利用土地、超前规划、拓展空间，建设环境优美、交通便捷、居住舒适的新城市的要求。随着改革开放的进一步深入，宜城市持续了近十年（经济）的高速发展已初见成果，经济总量日益增高，城区对商品房和商业活动场所的需求激增。近五年来，作为营业场所的商业用房均价由每㎡/1800元增至5000元，增长了178％；住宅房产均价由每㎡/1400元增至3300元(市场开发价格)，增长了136％。住宅不但作为居住的需求日益增长，同时作为投资和财产保值的需要也在不断地上升。虽然宜城市2012年在建的商品房规模达到50万㎡以上，但从宜城城区人口增长水平上看，仍然不能满足需要，住宅仍属于长期需求，但总体增长有放慢的趋势。根据以上分析，目前房地产行业在宜城市已经由成长期逐步转向了成熟期，属开发利润较大但竞争激烈的时期，所以目前县级市房地产经济仍然是黄金期，适合企业快速进入。
宜城作为承接中南与华中、东部与西部的要地，具有悠久的历史，改革开放以来，在各地已经大规模开发建设住宅市场的社会背景下，宜城市已建成成规模的、配套完整的住宅生活市场很少，迫切需要有一个样板作为引导和示范。它既是社会发展规律使然，也是人民生活水平提高的必然需要。
宜城市“学府家园”小区建设项目选择在此时规划建设，将推动宜城市高档住宅市场的开发建设，带动宜城房地产业从此跃上一个商、住与城市建设联动的城区改造新台阶，从而进一步改善城市建设环境面貌，进一步提升城市功能和形象。
2.2 项目建设的可行性
2.2.1项目前期工作准备充分
宜城市“学府家园”小区建设项目由襄阳市润海房地产开发有限公司开发建设，公司注册资本金为人民币1000万元。目前，该公司正在积极地进行本项目的前期筹划、社会调研以及项目施工建设的前期准备工作。相关的土地出让、规划、勘察已经完成，当地政府明确表示支持本开发项目。
2.2.2开发单位技术力量雄厚
襄阳市润海房地产开发有限公司是公司是自主经营、独立核算、自负盈亏具有独立法人资格的经济实体，主要从事房地产开发、并集房产销售、建材营销为一体的综合性房地产开发企业，且其带领的团队专业技术人员优势突出，管理经验丰富，能够为项目开发提供有力的技术支撑和市场开发支持。公司共划分为：办公室、财务部、营销部、工程部四个部门，在册职工总数为10人，为房地产开发资质四级企业，也是目前宜城市较有活力的房地产开发企业之一。
2.2.3各级领导重视，政府支持项目
本项目开发建设已被宜城市有关部门的各级领导纳入日常议事日程，从市委、市政府到各有关部门负责人对项目实施给予了高度的关注，明确表态在相应政策上给予大力扶持，为项目的开发建设营造良好的服务氛围。
2.2.4项目有市场要求
宜城市城区人口已达15万人，但本市房地产一直处于低端的初级产品，完善配套的高档社区数量不多。随着人们物质文化生活水平的提高，对安全性、舒适性较好的高档住宅需求越来越迫切。如果按照目前通用的20％左右的国内中高级收入群体比例计算，宜城市对高档住宅现总需求量约在7000套以上。因此，配套的高档住宅项目有较大的市场需求，项目建设有社会基础、有市场需求，完全能够得到社会各方面的认可和支持。
随着我国经济的发展，乡村人口城镇化进程加快，每年城区人口增加约2万人。按照我国建设部公布的数据，2005年我国城市人口人均居住面积28㎡，平均每年增加2-3㎡。根据宜城人均水平与全国人均水平基本持平的现状，宜城市每年房地产需求70—90万㎡，加上宜城市房地产市场升温，房地产平均价格也由2008年1400元／㎡，上涨至2012年的3300元／㎡，上涨了136％，房地产价格呈整体上涨的趋势。又据国际上房地产业流行的分析方法：住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在800-4000美元时，房地产进入高速发展期。2009年，我国人均GDP3267美元，预计2013年我国人均GDP5500美元以上，正是住房产业高速发展期。
再经过10年经济的持续发展后，中国城镇居民到2020年人均面积将达到35㎡，因此房地产业现在正处在黄金期。据此分析，今后相当长的一个时期，我国的房地产价格总体上呈现出上升的趋势，中低收入者距离商业房地产的大门越来越远，所以，宜城市人民政府根据时代的发展、社会的需要和宜城市的房地产实际提出了本项目，旨在解决宜城市居民住房需求、抑制房价上涨。
2.2.5项目建设基础条件充分
项目建设地环境优美，城建配套条件具备。自来水管网、下水系统完善，项目建设投入少、建设快，有利于项目环保和提高建设质量。
2.2.6建设环境好，政策优惠
项目建设不会影响宜城环境，同时土地、规划、发改、建设、城管、税务等部门均表示大力支持这一促进宜城城市升级和可持续发展的项目建设，建设过程中按最优惠的政策减免相关费用。
第三章 市场预测与分析
3.1市场调查
3.1.1总体市场
据2008年宜城房产指数报告显示：房地产综合价格（住宅、商用）为1700元／m2，(市场开发价格，非市场平均价)，从市场形态来看，全市各地区楼盘销售量是上升趋势。
3.1.2户型与市场分布
宜城市同等地段主要楼盘均是多层建筑，在住宅市场供应上，住宅面积在lOOm2以下的占总量的4％，住宅面积在101--120m2的占总量的32％，121--140m2占总量的45％，141--160 m2的占总量的5％，161--180m2占总量的10％，180m2以-上的占总量的4％。从以上统计结果看，100m2---140m2的住宅面积目前是宜城市住宅市场上供应的主力，市场接受程度最高。
3.1.3市场价格
购房者能承受多高的房价，是房地产市场上最为关心的问题，根据调查结果，购房者对购房总价格的承受能力如下：承受总价格在30万元以下的占33％，承受总价格在30-45元万之间的占45．5％，承受总价格在45—60万元的占11．50％，承受总价格在60万以上的占10％。以上调查结果显示，宜城市购房者所能承受的价格在30-45万之间，比例占到总量的45.5％以上。
重点调查的项目所在地周边的主要楼盘销售状况：2008-2012年项目区所在地的清水房房产价格由1400元／㎡左右的均价，上涨至3300元／㎡，涨幅136％，且销售情况良好；商铺价格由2008年的400元／㎡上涨至6500元／㎡，涨了75%，且供不应求；2013年本地商品房均价将达到3300元／㎡(市场开发价)、商铺7500元／㎡。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便，利于商业经营：二是该区域楼盘有充足的消费群体--教育工作者、公务员和成长中的中小企业员工和个人投资者。
3.2 产品供需预测
根据调查，目前宜城市房地产投资大幅增加。一是近年来城区人口每年增加约2万人，需70-90万㎡以上的建筑面积。二是宜城市近年来城区人口收入增长较快，平均年增加500元以上，随着收入的提高和经济发展，城区人口改善居住面积和拥有第二套住房愿望的人越来越多，平均每年约需10万㎡以上。三是近年新兴的投资热，促使高收入人群收缩现金贮备，转而投资较高回报率和回报稳定的房地产。据此分析，此时开发经营商铺和商品房，迎合市场需求，销售前景良好。该项目周边为政府机关团体的密集区域，包含了一批宜城市具有相对稳定收入的社会群体，具备项目开发销售的区位优势。
3.3价格预测
据调查，今年宜城市还将陆续推出一系列的中高档房产项目，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动宜城市房价继续走高，预计房价升幅在10％左右，其中适用房升幅达15％，从原因上看，主要有四：
1、政府土地供应政策与方式发生变化，土地供应全体偏紧，地价上升。
2、需求量大。从目前宜城市房地产的消费市场来看，商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业已渐成主流，购房人群必将迅速扩大。
3、购买力的增强。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。
4、住宅品质的提高。因为随着经济的发展，居民对住宅的选择范围与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质、生活环境以及物业管理服务的要求提高。最终导致价格上扬。
3.4 竞争力分析
宜城市房地产住宅市场竞争特点：
1、市政政策继续带动楼市发展；
2、规模性市场将领导潮流；
3、户型面积在变小、房间在变多；
4、小高层物业受消费者青睐：
5、成规模、重环境；
6、节能建筑已成为住宅的主流；
7、精装修房需求不容忽视；
8、品牌营销引发楼市新卖点。
由于宜城市房地产发展水平相对较低，致使大量开发企业纷纷进入房地产开发行业，房地产市场竞争激烈，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。
鉴于本项目开发公司实力雄厚、信誉良好，可以根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘：再加上项目区生活与商业环境优越，交通便捷，可形成一个新的高档居住市场，所以该地区市场上商业经营场所和住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为本项目开发带来了无限的商机。
3.5市场风险分析
3.5.1主要客户
该项目商铺营业对象主要面向超市的供货商、综合商铺的投资者；住宅的主要对象为知识分子、较高收入的公务员、企业主和具有改革开放式思维能力的社会先行者。这部分人收入较高，投资意识强，对家庭居室的要求较高，且最先关注住宅品位，对户型的设计要求也比较高。这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，所以投资风险不会太大。
3.5.2通货膨胀
在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，其本身对通货膨胀具有防护能力，这是由房地产本身具有的特性决定的。首先，如果通货膨胀发展比较温和且软着陆的话，房地产市场发展也会保持健康发展态势，价格会保持较快速度上扬。在这种情形下，购房需求仍一如先前比较强劲，因为，对住宅等不动产进行投资，是避免通货膨胀带来损失的传统办法。但是，如果通货膨胀发展朝向恶性趋势，即物价水平上涨很快，超过了经济与市场容忍的范围，那么，人们就会向恶性通货膨胀方向预期，这种预期会推动人们在市场出现出现抢购现象，反之又会推动物价更快上升且更难控制。对于房地产市场来说，也是一样的，由于预期恶性通货膨胀，购房即期需求大大增加，这必然进一步推动住宅价格在短时期间被大大高估，其结果是产生大量的泡沫，市场逐渐失去理性。由于我国对物价实行国家调控，加之外汇管理较严，货币投放警慎，恶性的通货膨胀发生的概率极低，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对的保守措施，这就为该项目的投资减轻了风险。
3.5.3政策风险分析
房地产开发受政治和政府政策行为影响极大，同时也受金融政策趋向和银行利率调控影响。在政府大力推行民生及提倡和谐社会的大政策下，商品房开发和销售有积极的宏观政策支持和广阔的社会市场背景；相信本项目由于开发周期短，政策趋向明朗，商品房开发和地产投资的挑战和机遇并存。且项目以立足品质和价格兼顾为主导，经综合研究和依照现状分析，在目前宏观政策调控和当地房地产市场需求之间，该项目以突出商品房开发高品质作为支撑的情况下，政策风险较小。

第四章 建设规模
4.1建设规模
该项目总用地面积10017.8㎡，合15.02亩，总建筑面积17200㎡（其中，住宅建筑面积11900㎡，商铺面积4530㎡，），建筑物占地面积3005.34㎡，容积率1.92，建筑密度30％，绿地面积3506.2㎡，绿化覆盖率35％。
项目建成后可提供4栋精品住宅，1栋2层近五千米的商铺，600余平方米的停车场，若干垃圾收集点。可以同时解决104户住房问题，为宜城的房地产发展做巨大贡献。
4.2户型选择
市场商品房规划以中高档多层、小高层住宅为主，标准层净高度2.8米。为突出品位，在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪高品质住宅区的风貌。
在建筑布局上，打破常规的建筑布局，围合形成中心景观区及中心花园，构成高品位的视觉共享空间。市场内交通道路布局合理，停车位充足，景观绿化点、线、面层次分明，效果宜人；物业管理用房和社区管理用房等配套齐全：中心广场内设置健身活动和休闲场所，公建设施完善。构筑宜城市城区内前所未有的市场环境。
4.3建筑工艺
1、室外：外墙：采用外墙漆涂料。屋面：现浇坡屋面顶、局部屋顶露台。
2、室内。内墙：清水墙。顶棚：清水墙。地面：厅、房为水泥砂浆拉毛。厨房、阳台地面水泥砂浆拉毛。窗：户外窗用塑钢窗、中空玻璃。门：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。卫生间：清水墙、预留太阳能热水器管线。楼梯间：墙面做仿瓷两道，地面及踏步为水泥地面压光。
3、配套设备。电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网接口，报装后可立即使用。市场电信光缆由科技路引入，沿主干道敷设4孔电信管道，住宅建设按每户2对线设置。
电气配置：开关、照明、插座，独立电表一个，住宅建筑按8千 瓦／户、商业建筑按50瓦／㎡配置，折减系数取0．4。
给水：每户独立水表，住宅建筑按300升／人／天、商业建筑按5升／㎡／天设计。由汉江路供水主管道以DN200管道引入市场，形成环状供水主管，沿市场主干道路以DNl50管道向建筑组群供水，每100米设一个消防栓。
排水：按供水量85％有组织排水；雨水系统采用本地暴雨公式，重现预期1年，径流系数0.6；市场雨污分流，依地势排入汉江路污水管道，管径DN500-600：各户预设空调机专用冷凝水排水管。
供气：由宜城市规划中的公园路引中压天然气管道，在市场内沿主干道路以DN200低压主管向各建筑供气，每户设一个气表。
4、道路系统。道路为市场主干道和支路组成内部入户通道道路。主干道把市场中心、绿地、住宅组团串在一起，形成主次合理的道路系统。
5、市场建筑小品。安保室：区内设保安，入口处有宽广停车场。
指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示单元号、公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。
庭院灯：保证居住区夜间行人、车和公共次序安全。既有安全保护功能，又可美化环境。
座椅板凳：设在广场、水边，既美化，又方便使用。
栏杆：起安全保护作用。儿童活动场地以塑料栏杆为主。居住区地形呈高低变化，可设台阶和挡土墙，方便排水。
宣传栏：设在人流集中必经之地。大小高度适宜，便以观看。垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。
休闲广场：社交游憩公共场所，附设游乐设施。
6、管线综合。市场管道布置的原则是：根据地势由西北到东南依次为电讯、燃气、给水、雨水、污水、电力电缆。管道的避让原则是压力管让重力管、可弯管让不可弯管、支管让主管。
7、消防安全。市场内沿主干道每100米设置不小于DN200消防栓，消防栓设置应距道沿1米以外，市场环状道路宽度不低于4米主干道6米以上，以利于消防车通行。
技术经济指标
项目
单位
数量
居住户数
户
104
居住人数
人
364
户均人口
人
3.5
总建筑面积
M2
17200
住宅建筑
M2
11900
商用建筑
M2
4530
容积率

1.92
绿地面积
M2
3506.2
绿地率
%
35

用地平衡表
项目
单位
数量
总用地面积
M2
10017.8
建筑用地
M2
3005.34
道路及停车用地
M2
601.1
公共休闲用地

1000
绿地
M2
3506.2
4.4抗震设计
地震：据史记载，宜城市少有地震发生，近代以来境内只有 1932、1936、1960、2004四个年份有轻微地震，微有震感，无损失。根据省地震局编制的《地震危险区图》表明，宜城不在地震危险区范围内，地震烈度为5度，当地建筑物设计抗震为6度，本项目按7度设计。小高层建筑物基础采用筏基框架结构，按常规混凝土结构抗震设计，抗震墙结构设纵向和横向抗震墙；多层建筑采用条形基础。所有建筑物在装配楼、屋盖时，应采取措施保证楼、屋盖的整体性及其与抗震墙的可靠连接。

第五章 选址方案
5.1建设地点
目前人们租赁商铺、选购住房，不光看房型、地段、朝向，还要选择区位、环境、园林设计、信息网络等是否到位。本着节约用地，少占耕地，有利于市场合理布置和安全运行及有利于保护环境和生态出发，本项目选择在农昌路鄢城办望江路社区开发，本地段无工厂，环境 开阔、交通便利，地产升值潜力大，市场前景较好。项目用地拆迁量小，有利于减少投资、提高效益。
5.2基础情况
通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测，该地块工程地质好，第一层为亚粘土，厚0.3--0．6米；第二层为粘土，厚约5米；第三层为亚粘土，厚约2米：第四层为沙砾坚土，以下为第四纪沉积岩。地表土属于四类土，轻膨胀，地基强度好，标准承载力3KG／cm2，适用于钢筋混凝土基础、条形砖基础。该地块自然条件良好，开挖土石方不会影响到土地平整、道路铺设、基础施工及地下工程排水。
5.3自然条件
气候、气象：宜城属北亚热带大陆性季风气候，年平均气温15.2℃，最高气温40.7℃，最低气温-15.1℃，多年最大降水量1152．6mm，最小降水量721．1mm，年平均降水量为846．6mm，多年24h最大降水量为65．9mm，最长连续降雨日数为13天(1970年9月16日～28日)，降水量达138．5mm。年均蒸发量1419mm。全市夏季主导风向为东南风，冬季为东北风。建设项目无不良气候障碍。

第六章 土地取得与利用
6.1开发地的获取
该地块土地使用权以招牌挂方式取得。拍卖于2014年7月7日，在宜城市国土资源交易中心举办的宜城市国有建设用地使用权拍卖出让活动举行，竞得编号为【2014】06地块的国有建设用地使用权，成交价为人民币1070万元。
6.2土地利用
项目基本情况与土地利用：项目建设本着适量节约土地、充分利用现有地形的原则，在规定的范围内确定宜城市“学府家园”小区建设项目规划总用地面积10017.8㎡，合15.02亩，总建筑面积17200㎡（其中，住宅建筑面积11900㎡，商铺面积4530㎡，），建筑物占地面积3005.34㎡，容积率1.92，建筑密度30％，绿地面积3506.2㎡，绿化覆盖率35％。
建设项目用地对土地利用总体规划实施影响分析：该项目选址符合《2006-2020年宜城市土地利用总体规划》，宜城市正在进行的土地整理项目主要用于对宜城耕地总量的平衡，根据近年宜城市耕地总量的综合考虑，通过土地整理项目效果，扣除建设用地因素外，宜城市土地总量呈平衡并有所上升。根据2012年宜城市批准建设大型工业或其它占地项目情，而且近几年宜城土地整理项目总投资规模超过亿元，因此项目用地不会对当地耕地总量动态平衡造成重大影响，也不会对当地基本农田、基本草牧场、林地规划造成影响。补充耕地方案：在实际过程中遵守国土资源部门的相关规定。

第七章 环境保护
7.1施工期环境保护
7.1.1施工期污染源
1、施工期噪声污染源。施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级（见表7-1）。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级（见表7-2）。本项目运输车辆安排时尽量避开居民区。
表7-1 各施工阶段主要噪声源状况
施工阶段
声源
声级
施工阶段
声源
声级

土石方阶段
挖土机
79-96

装修、安装阶段
电钻
100-115
冲击机
95
电锤
100-105
空压机
75-85
手工钻
100-105
打桩机
95-105
无齿锯
105

底板与结构
混凝土输送泵
90-100
多功能木工刨
90-100
振捣机
100-105
混凝土搅拌机
100-110
电据
100-110
云石机
100-110
电焊机
90-95
多角磨光机
100-115
空压机
75-85

表7-2 交通运输车辆声级
施工阶段
运输内容
车辆类型
声级/dB(A)
土方阶段
土方外运
大型载重机
90
底板与结构阶段
钢筋、商品混凝土
混凝土罐车、载重车
80-85
装修阶段
各种装修材料及主要设备
轻型载重卡车
75
2、施工期扬尘。施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘：建筑材料(白灰、水泥、沙子、石子、砖等)的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。
3、施工期废水污染源。施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。
4、施工期固体废弃物。施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。
7.1.2施工期环境保护
通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：
1、现场施工中，建筑材料的堆放应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；施工中尽量采用商品混凝土，零星混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响。
2、施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求。
3、施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用。
4、建筑垃圾及时清理，文明施工。本地区为城市中心区，对噪声敏感，工地周围树立高于2.5米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音，施工过程中严格遵守当地环境部门关于建筑噪声的管理规定，每日22：00—次日06：00为禁止施工时间。
5、改造拆迁过程中产生的建筑垃圾送住指定的地点堆放。
7.2 项目建成后的环境保护
本项目无工业生产，不产生工业废弃物，主要污染源为生活废水、生活垃圾、少量的固体废弃物。本项目产生的污水主要有生活污水和洗浴废水，每天产生污水205吨，采用生物膜法微动力工艺处理池进行处理和消毒，消毒后的污水经砂滤池过滤后即可达到杂用水标准进入中水池中回用或外排；生活垃圾根据测算日均约为2吨，按宜城市现行的处理办法，实现定点收集，按目前国内惯例实施垃圾分类收集，定时运输，由宜城市环卫局负责用专用垃圾车转运，并防止运输过程的洒漏，造成二次污染。
垃圾人均日产量的计算方法：
在日产日清的情况下，计算区内一天(24h)产出垃圾量公式如下：
R=W*S=1.2*364=437kg／日
式中：R--日产量，kg／日； S--居住人数，指常住人口。W--人均日产垃圾数量，根据2005年分析数据，取值为1.2。

第八章 建筑节能
8.1 建筑节能的必要性
8.1.1实施建筑节能是我国发展国民经济的需要
我国的能源开发效率，低于国民经济的增长速度。能源短缺，已成为我国经济发展的根本性的制约因素之一。节能减排和实施建筑节能，是我国的一项重要国策。《中华人民共和国节约能源法草案》已公布，不久将付诸实施，其第三十七条规定，“建筑物设计和建造应当依据法律、行政法规的规定，采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗”。2002年2月18日，建设部依法颁布了76号部长令《民用建筑节能管理规定》，先后颁布了一系列的建筑节能设计标准。
8.1.2实施建筑节能是贯彻国家可持续发展战略的需要
可持续发展的概念，是挪威前首相布伦特夫人领导的联合国世界环境与发展委员会在1987年在《我们共同的未来》报告中提出的，可持续发展是指“既满足当代人的需要，又不损害后代人满足需要的能力的发展”。这一概念包含的基本内容，为世界各国所接受，并成为世界各国的发展战略。1996年3月，江泽民同志在中央计划工作座谈会上指出，“所谓可持续发展，就是既要考虑当前发展的需要，又要考虑未来发展的需要，不要以牺牲后代人利益为代价来满足当代人的利益。”可持续发展是集生态、经济、社会三位一体的协调发展。
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