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诚丰物业徐州苏豪时代广场
物业管理项目

投

标

书
南京诚丰物业管理
地址：南京栖霞区胜利三村483号
联络人：张茂安 传真：025—84720311
电话：025—84721390
目录
第一部分 投标函
第二部分 投标企业概况及投标报价表
第三部分 企业授权委托书
第四部分 企业介绍
第五部分 企业资质证书
第六部分 服务承若
第七部分 项目关键人员资料
第八部分 组织机构、人员配置、人员选聘要求、人员培训
第九部分 物资材料、固定资产配置
第十部分 综合报价测算
第十一部分 商业项目管理难点和关键
第十二部分 机电设备设施管理要求
第十三部分 本项目可能出现各类应急方法
第十四部分 管理制度目录
第十五部分 档案资料管理
第十六部分 编制依据

投标函
徐州成功置业：
我南京诚丰物业管理同意经过苏豪时代广场招投标办公室参与苏豪时代广场物业管理投标工作，并全部根据贵方要求在要求时间内完成各项前期准备工作，在此次投标中本企业将以精心准备、真诚态度主动参与。
本标书将一直对我企业含有约束力，直到贵企业确定中标单位为止。假如中标，一旦受到中标通知书，我企业七日内派出法人代表或其授权委托代理人到贵企业商谈并签署协议；假如逾期不派代表签约，将按违约论处，并自动放弃中标资格。
我企业了解，如我企业未中标，贵企业有权不做任何解释。
我企业承诺不以任何形式干扰贵企业评标工作。
我企业了解，如我企业未中标，贵局有权不做任何解释。

单位名称： 南京诚丰物业管理
地址：南京栖霞区胜利三村483号
法人代表或授权委托代理人：
电话：025—84721390
传真：025—84720311
联络人：张茂安

南京诚丰物业管理

二〇〇六年七月十二日
第一部分 投标企业介绍及投标报价表
企业名称
南京诚丰物业管理
法定代表人
张茂安
注册资本
50万
企业资质等级
三级
拟派项目责任人简历
姓名
陆恒斌
职务
经理
学 历
大专
资 格
中级
Ø 1995-扬州大酒店工程经理
Ø -任维扬区区政府管理处主任，全方面负责维扬区管理工作
Ø -5年任企业工程部经理
Ø 本人有多年设备管理经验，对电梯和空调运行管理有独到管理专长。
Ø 分别持有消防监控、空调机组证书
Ø 持有全国物业管理上岗证书
Ø 托管项目获市优异物业管理大厦
物业管理服务费投标报价
1、 物业服务费收费标准报价：

① 高层住宅1.30元/㎡.月，公共水电费按0.20元/㎡.月分摊；

②商业物业9.00元/㎡.月，公共水电费按6.00元/㎡.月分摊；

投标单位（章）
7月15日

企业介绍
香港诚丰集团是一家集技、工、贸、服务为一体现代化企业集团，集团以设计、制造、销售家俱为龙头，现已涉足地产、贸易、航空物流、造纸业等多个行业。集团在香港拥有“诚丰实业国际，诚丰办公系列（香港），香港诚丰投资企业，香港德雅家俱”等全资直属机构。1993年起前后投资在中国大陆建成规模经营三大生产基地：诚丰家俱（中国），深圳诚丰家俱厂和诚丰五金钢具厂，专业化生产高中等办公家俱、高级酒店家俱、厨房家俱。

诚丰家俱（中国）总注册资金超出1亿港币，总投资达2亿多港币。企业下属诚丰家俱厂、诚丰万进家俱企业，诚丰五金钢具厂、诚丰装饰工程、诚丰房地产开发（福清）、 诚丰物业管理 诚丰钢琴厂等生产实体，分别从事家俱生产、销售、工程等业务。厂房面积达60000多平方米，占地面积快要500亩，服务职员、生产及销售人员超出3000名。

　在销售管理方面，充足利用企业遍布全国销售网络，发挥四十余家分支机构服务快捷优势，资源共享。　　　
诚丰物业企业成立于1999年，关键以服务为龙头，立足于物业行业发展。企业一直致力于为住户塑造整齐、优美小区环境。同时诚丰物业企业也是一家科技企业，企业拥有高资质优异工程师和经验丰富技师，以微电子计算机控制、工程技术开发等专业组成科技开发基础力量,开发研制了完全基于网络办公管理软件产品。软件集经验开发研制，将多种形式物业企业，不一样用户办公需求中含有共性应用，抽象为房产管理、住户管理、工程管理、设备管理、财务管理、办公室管理、消防保安、绿化保洁管理、电子商务管理等关键方面，应用网络这一共享资源平台和共享路径，围绕企业信息源将办公体系全部自动化、步骤化、数字化。凭借其著名电子商务网站中国物业网常年为中国物业企业提供高质量、多层次电子商务服务.计算机网络信息化建设及应用只是手段，企业经过高技术实现高效率、低运行成本办公管理体系，赢得最大效益，才是真正目标。多年来,勤劳诚丰人一直以“诚信服务, 丰裕社会”为服务宗旨立足于社会。

诚丰物业企业不仅有丰富物业管理经验，同时还聘用了上海浦东潍坊物业集团企业作为常年咨询顾问，不定时学习上海物管优异理念和管理经验。企业现在管理龙福山庄，在雨花区，面积3.6万平方米，今年已经过ISO9000质量管理体系和ISO14000环境管理体系，管理已步入智能化范围。小区内设电子监控系统，二十四小时保安值勤、巡查、站岗，利用科技手段确保了小区内安全。山庄内绿化设施委派专业企业进行常年养护，绿化一直保持葱郁，茂盛；维修工定时对公共设施进行检验及日常维护，并能向业主提供室内有偿维修服务。二十四小时专员看管大型地下停车场，免去了业主有车难停烦恼。小区优质服务，居民满意，让我们企业更有信心，更有能力来迎接更多挑战。
企业拥有高资质优异工程师和经验丰富技师，以中青年科技骨干为主体机械、微电子计算机控制、工程技术开发等专业所组成科技开发基础力量,加之高级管理人员和一支精良专业，实施高科技技术结果商品化，产业化，集人才，信息结果市场四位一体科工贸企业。企业开发高新技术产品市场，热忱地实施网络管理，逐步推广网络信息，电子商务服务，以优异服务树立诚丰企业形象。
企业开发物业管理软件和办公自动化软件已全部投入市场，得到了很多用户赞同。企业专业化服务不仅仅面向于业主，也面向于物业管理企业。企业家政服务，绿化服务，网络信息工程，软件开发工程等服务全部已得到用户认同，我们荣誉用户遍布南京、连云港、上海等地。
企业把IS9001国际质量认证体系一直贯穿于管理全过程中，以优异服务维护着诚丰形象，根本确保消费者利益。同时诚丰还以其蓬勃发展势头，伴随行业发展腾飞不停前进。
我们是以“业主服务满意”为宗旨物业企业，我们服务准则是：快速、便利、周到。
诚丰人会用自己产品质量和服务质量去赢得广大用户信任，使诚丰企业在商品经济竞争中占有一席之地。
　一直以来，我们恪守“诚信服务，丰裕社会”企业信条，不停挑战，完美自我，从产品每一个部件做起，从每一个用户做起，使“诚丰”成为中国外家俱市场某种著名品牌。遍布全国四十多家全资分支机构营销网络和“九大服务承诺”更为诚丰优质服务奠定了坚实基础。立足国门，放眼世界。我们满怀信心和您共发展。
诚信服务，丰裕社会
真诚合作，携手共进

第二部分 物业管理总体设想
毋庸置疑，物业管理目标是为了发挥物业最大使用功效，使其保值增值。物业管理工作关键就是要“以人为本”，为业主发明一个整齐、文明、安全、舒适工作办公环境。
总体管理设想
l 根据ISO9001（）质量标准要求，制订适合本物业实际情况质量手册、程序文件、作业指导书。规范物业管理具体工作，自接管十二个月半内，经过ISO9001质量认证，并在提升服务水平基础上，深入经过国际环境保护ISO14000认证，使苏豪时代广场成为徐州绿色环境保护高级办公大楼。
l 安全管理方面，利用现代科技手段，加强办公大楼技术防范力量，妥善管理好办公大楼内智能化设施设备，如闭路电话、红外探头等，结合管理处统一管理，快速调配，确保安全防范万无一失。
l 发挥诚丰物业企业科技优势，实施对保安、保洁、绿化、机电维修等方面专业化管理。全方位降低管理成本，努力争取为业主提供物超所值服务，使业主真正受益。
l 结合苏豪时代广场实际情况, 我们将依据苏豪时代广场结构、地理位置及周围配套设施情况，结合业主意见和多年来本企业开展便民服务成功经验，为住户提供方便、快捷、经济、高效便民服务，以提升业主高品质办公质量。

日常管理目标
l 含有各项管理制度
l 含有完整文件档案
l 应用计算机进行科学管理
l 服务文明且规范
l 全部职员均经过上岗培训
l 物业外观和多种标志完好、整齐
l 二十四小时维修服务
l 多种设备保持完好整齐和运转正常
l 公共设施清洁完好
l 交通秩序良好、通畅
l 无火灾和其它安全隐患
l 管理区域内无各类刑事案件
l 物业服务无重大投诉
l 业主满意率达98%

第三部分 物业管理前期介入
●前期介入必需性
计划设计是从房地产开起源头，物业管理应主动介入前期物业计划设计阶段，使设计功效更完善合理。物业管理工作开展好坏和前面物业开发建造工程有着亲密关系，应该早期主动介入，而且帮助开发商关键把好三道关：计划设计关、施工监理关、验收关。
●入驻前筹备工作
（一）健全屋业管理企业
1. 完工验收前三个月，管理处主任到位，房官员2人到位，其它人员国家工作进展需要，采取分步到位措施。业主（住户）入伙时，物业企业各类人员需全部到位。
2．物业企业各类人员按以下程序和时间到位，依据小区条件和实际情况进行调整。
（1）入伙前三个月，任命管理处主任、房管员2人、出纳1人、投入入住前各项前期准备工作。
（2）完工验收前两个月，大厦消防中心值班人员3人（机电工1人、给排水1人、电梯1人）进入现场，和建筑单位工程部人员一起，参与机电设备安装调试监理工作，掌握大厦、基础情况和操作规程。
（3）完工前30天，电工2人、给排水1人进驻现场，熟悉楼宇结构、公共配套设施和设备等，参与完工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题整改工作。
（4）完工验收前半个月，部分保安员到位，上岗培训后，负责对所接收物业保卫工作。
（5）入伙前两个月，管理层人员到位，企业或管理处开始挂牌办公。
（6）入伙前两个月，炊事员到位，食堂开餐。
（7）入伙前30天，卫生员到位，开始对小区环境和已接收房间进行清洁。
（8）入伙前30天，全部保安人员培齐上岗。
（9）入伙前30天，维修班组成立，人员培齐到位。
●入伙工作方案
1. 管理机制结构表
苏豪时代广场物业管理处
南京大成世家物业管理
商业
部
工程部
安

保

部
环

境

部
小区文化部
用户服务部
办公室

2. 物业人员配置情况

岗 位
人 数
职 责
要 求
主任
1人
负责管理处全方面工作
大专以上，有较强组织协调能力和丰富物业管理经验
管理员
4人
来电来访，接待及投诉处理配合主任对保安、保洁、维修、工作监督
30岁以下，熟悉电脑操作，沟通能力强
保安
38人
含班长1人
区域内公共秩序安全，人员物品出入查验，紧急事故处理
30岁以下，初中以上文化，责任心强，反应灵敏，退伍军人优先
保洁绿化垃圾清运
20人
含班长1人
区域内保洁，消杀，垃圾杂草清运，树木修剪施肥
初中以上文化，40岁以下，男女不限，工作认真细致
维修
8人
小区房屋公共部分，设备设施日常维护管理，业主报修处理
男性，40岁以下，初中以上文化，有两年以上物业管理维修经验，要电工证，电梯维修证
2.依据物业实际情况和《物业管理方案》中对小区管理要求及标准，拟订在入住后在加强治安、车辆管理和垃圾清运等方面配套改善意见或整改方法：
（1）治安方面：加强保安队伍安全防范意识，做到封闭式管理；
（2）车辆管理：增设区间道路标志，封闭小区由多个出口到一进一出或二进二出等，设置自行车棚；
（3）垃圾清运：设置垃圾池、垃圾清运站等
（4）楼道灯具：改成节能灯（如声光控和触摸式等）
3.拟订管理处办公用房和职员宿舍装修方案。
4.依据《物业管理方案》创办采购计划，拟订分步购置计划。
5.制订入伙步骤。

●准备入伙资料
1.依据物业实际情况编写和印刷《住户手册》、《临时业主条约》、《防火条约》。
《临时业主条约》即业主入伙之前，开发商和依摄影关法律法规取得物业管理权物业管理企业签定《前期物业管理协议》，由开发商和物业管理企业共同起草并指定业主条约称为《临时业主条约》。待业主入伙后，按法定程序成立了业主委员会，并重新和物业管理企业签定《物业管理服务协议》，经过2/3业主表决同意业主条约为《业主条约》。
2.印刷市政府颁布《市住宅装修管理要求》，并结合实际情况编写和印刷《住宅（大厦）室内装修管理要求》、《住宅（大厦）商场装修管理要求》和《临时用电管理要求》。
3.印刷安装空调管理要求（附空调安装平面图）和空调架式样图。
4.印刷《办理入住手续须知》，要求写明企业办公地点、业主应带对应证件，并简明扼要“入伙步骤说明图”等。
5.印刷入伙表格。
●协调工作
1.和供电局、自来水企业、燃气企业和邮局等单位做好协调工作，确保住户入伙后水、电、气等正常供给。
2.代业主和电信部门联络电话安装事宜，争取现场放号，以方便业主。
3.和学校、派出所和居委会联络，了解孩子转学和迁移户口相关手续办理细节，和相关联络电话，入伙公告。
●通知入伙
经过登报或寄发通知书形式，提前30天向业主发出入伙通知书。通知包含以下资料：《入伙通知书》、《办理入伙手续须知》、《收费项目一览表》。
●入伙环境部署
1.区内环境
（1）入口处挂横幅，横幅写“欢迎您乔迁苏豪时代广场”等内容，插彩旗，营造热烈温馨气氛。
（2）插路指牌，由入口到管理处，指路牌应标明“物业管理处→”字样。
（3）入口处表明办公地点和时间。
2.办公环境
（1）挂灯笼，飘小彩带，摆放花篮、盆景，给人以盛大、喜庆感觉。
（2）张贴醒目标《办理入住手续步骤图》，办理手续要求做到“一条龙服务”，窗口标识清楚。
（3）管理人员着装整齐、精神饱满。
（4）办公室内资料摆放整齐。

●签订相关规章制度
●公众制度
一、 业主条约
二、 精神文明建设条约
三、 治安管理要求
四、 环境卫生管理要求
五、 园林绿化管理要求
六、 消防管理要求
七、 停车管理要求
八、 智能化设施使用管理要求
九、 小区文化管理要求
●内部岗位责任制
一、 管理处主任岗位职责
二、 物管员岗位职责
三、 工程领班岗位职责
四、 维修人员岗位职责
五、 安保领班岗位职责
六、 安保员岗位职责
七、 保洁领班岗位职责
八、 保洁员岗位职责
九、 绿化工岗位职责
●人事制度
一、 职员守则
二、 培训制度
三、 奖惩制度
四、 考评制度
●操作规程
一、 档案管理要求
二、 设备管理制度及操作要求
三、 安全防护管理制度
四、 环境保洁工作标准
●物业接管验收
公共部位设施设备验收
设施设备在进入安装调试阶段，管理处派相关人员介入，对设计图纸、设备资料、设备型号、规格、参数进行查对并立即掌握其性能、特征、操作规程，做好试运行统计，发觉问题和异常情况立即上报给开发部门。按要求并做好公共部分道路、绿化、外立面交接工作，并办理验收交接手续及相关资料搜集、整理、归档工作。
房屋验收接管
房屋验收接管是表现物业管理企业服务一个关键内容。物业企业站在业主角度，依据相关房屋验收标准和物业管理相关要求开展房屋接管前验收工作。
工作程序和关键内容：
1）：开发企业书面通知物业企业接管验收；
2）：物业企业依据开发企业通知成立验收小组；
3）：验收小组依据开发企业提供房屋资料进行查对，含有验收条件后约定时间进行验收；
4）：验收过程中开发企业、施工单位应派人全程参与验收小组验收：
5）：验收小组应做好每户房屋验收统计；
6）：对验收中发觉问题当日处整理，并上报开发企业和施工单位，限期整改复验；
7）：验收后对无显著质量问题房屋，由管理处接收钥匙并负担保管责任。
3：维修程序
业主房屋在装修前或装修期间，保修期内报修程序：
1）：业主向管理处报修，管理处做好对应统计；
2）：管理处直接向开发企业报修，由开发企业安排施工单位来维修；
3）：开发企业委托或授权物业管理企业直接向施工单位报修；
电话通知施工单位二十四小时到管理处拿维修单；
施工单位凭维修单上门维修，维修结束后，请业主签字认可，维修单返还管理处；
对2次电话通知（48小时内）不能立即维修管理处向开发企业报修；
对于开发企业不能维修或没有明确态度，管理处通知业主向相关部门投诉；
对于质量问题或不能确定问题，管理处将通知开发企业工程部门
现场回复并确定维修方案。

第四部分 物业管理及服务内容
为了确保苏豪时代广场物业管理水平，充足表现物业管理“以人为本”关键理念，我们坚持“业主满意”，就是我们服务宗旨，结合大厦实际情况，在大厦内引进上海市物业管理优异模式和措施，并借鉴“维坊人”多年管理经验，对大厦进行专业物业管理。
众所周知物业管理是业主委员会委托物业管理企业，依据物业管理委托协议，对大厦房屋建筑及其设备、公共设施、绿化、卫生、交通、治安和环境面貌等管理项目进行维护、修缮和管理，并向业主提供综合性有偿服务。
物业管理企业和业主委员会关系是委托和受托协议关系，双方依据相关法律要求和协议约定，行使权利和推行义务，管理企业独立开展各项管理工作和从事生产经营活动，接收业主委员会和业主监督，并受政府主管部门监督和指导。
业主委员会是代表全体业主实施自治管理组织，负责监督管理企业物业管理工作，支持和配合物业管理企业正当经营和管理活动，使管理工作能顺利进行。物业管理工作中各方关系以下图所表示：
协议委托 行业管理
业主委员会 物业管理企业 政府职能部门
组织控制 监督考评
物业管理处
监督协调 指导监督
物业管理服务内容：
依据物业管理相关法规要求，结合大厦实际情况，我们将提供管理服务项目和内容是：
l 清洁卫生管理：负责大厦内公共场地清洁卫生及常常性保洁工作，公共水池清洗消毒等。
l 治安防范管理：采取封闭式保安管理，对出入大厦来访人员和车辆实施登记制度，保安人员二十四小时值班和巡查，维持公共秩序，防范治安事件发生。
l 房屋共用部位、公共设施、设备日常维护管理：负责公共场所供水、供电等协议设施日常维修养护和公共排水、排污系统等清疏维护，保持房屋结构安全、设施设备使用功效正常，楼宇外观整齐良好。组织和实施公共设施、设备、道路和场地、房屋共用部位和共用设备等项目标更新改造和重大维修，并在业主委员会监督下合理控制维修基金。
l 车辆停泊管理：对车辆行驶和停泊实施管理、维护交通秩序，保持停放整齐有序。
l 绿化日常维护管理：对管理范围内花、木、草地进行定时修剪、施肥，保持绿化物生长良好，美化大厦环境。
l 便民服务：提供方便、快捷、经济、高效便民服务是我企业提升业主生活质量关键手段。我们将依据大厦结构、地理位置及周围配套设施情况、业主意见，结合多年以来开展便民服务成功经验，提供丰富便民服务项目，优良便民服务质量。
上述物业管理服务项目属常规性公共服务项目，依据业主不一样需求，可开展专题服务和特约服务为业主提供方便。

第五部分 物资装备计划
为确保苏豪时代广场物业管理质量，我企业拟投入足以保障我企业管理水准人力、财力、物力。我企业拟配置相关设施设备，用于小区物业管理，具体清单以下：

序号
项 目
名 称
数 量
单价（元）
金额（元）

1

办

公

类

办公桌椅
8（套）
400
3200
电　脑
4（台）
6000
24000
复印机
1（台）
9500
9500
资料、档案橱
8（个）
500
4000
传真机
1（台）
2500
2500
电　话
5（部）
400

空调器
2（台）
3000
6000
验钞机
1（台）
4000
4000
保险箱
1（只）
1500
1500
管理人员服装
11（套）
1300
14300
宽行针式打印机
1（台）
3000
3000
数码相机
1（部）
5000
5000
档案盒
1（批）
500
500
2
食

堂

类
电冰箱
1（台）
2500
2500
消毒柜
1（台）
800
800
灶　具
1（套）
3200
3200
电热开水器
1（套）
1700
1700
抽油烟机
1（套）
1500
1500
桌　椅
20（套）
200
4000
餐　具
70（套）
30
2100

3

保

安

类
对讲机
10（套）
1500
15000
强力探照灯
5（只）
200
1000
服　装
37（套）
1000
37000
高低床
18（张）
250
4500
卧具
31（套）
200
6200
警　棍
10（根）
30
300
更衣橱
7（个）
500
3500
洗衣机
1（台）

热水器
1（台）
2500
2500
电开水壶
1（只）
1700
1700
灭火器
20（只）
200
4000
4

维

修

类
管道疏通机
2（台）
1500
3000
污水潜水泵
2（台）
500
1000
电　锤
2（台）
1500
3000
手枪机
1（只）
300
300
2.5米关节人字梯
1（张）
500
500
1.2米人字梯
1（张）
200
200
40米移动插座
1（个）
300
300
电焊机
1（台）
1000
1000
切割机
1（台）
500
500
磨光机
1（台）
350
350
维修工具
3（套）
400
1200
水工工具
1（套）
500
500
瓦工工具
1（套）
300
300
工作服
4（套）
500

5
保
洁
类
垃圾转运车
3（辆）
1000
3000
小区保洁车
5（辆）
500
2500
保洁工作服
19（套）
200
3800
保洁工具
19（套）
100
1900
6
绿
化
类
草坪修剪机
1（台）
4200
4200
绿篱修剪机
1（台）
4500
4500
浇水橡胶管
200（米）
2.00
400
小推车
1（辆）
400
400
电动喷雾器
1（台）
500
500
工作服
3（套）
160
480
总累计

208830

第六部分 管理机构设置和人员培训
管理机构设置
针对大厦实际情况，我企业实施“专业化、一体化、规范化”物业管理服务，并设置管理处为物业管理机构，该机构在企业授权下推行“物业管理协议”中要求权利、义务和责任，全方面负责大厦日常物业管理工作，组织实施各项物业管理服务，监督、控制管理服务质量，管理处于经济上实施独立核实。
管理人员配置和各岗位关键职责
方便、优美、安全物业管理目标，必需建立合理、有效内部机构，配置一支训练有素物业管理职员队伍。为此，我们在人员配置上坚持“精干、高效、敬业和合理”用人标准，要求管理人员必需是“一专多能”，在管理队伍建设上，我们将采取规范管理和人性化管理相结合方法，利用行之有效激励机制，充足调动全体职员主动性，严格考评关，并保持一定淘汰率，确保管理目标实现。
管理处组织结构及人员配置图

用户服务部
财务部
管理处经理
保安部
商业部
工程部
保洁、绿化部
行政部

l 人员配置要求：
管理处经理——大专以上文化程度，五年以上物业管理工作经验，有较强事业心和责任感，并有较强组织沟通、协调能力，有上进心，有清楚工作思绪及目标管理方法，工作扎实稳健。
管理员——大专以上文化程度，十二个月以上物业管理工作经验，熟悉物业日常管理规范和特点，含有独立处理突发事件能力，敬业爱岗，工作责任心强。
维修工——高中以上学历，含有二年以上专业工作经验，拥有水、电工专业技术上岗证和等级证书，能吃苦耐劳，二十四小时准备为业主服务，相貌端正，品行正派。
保安员——40岁以下，1.70M以上，高中以上学历，相貌端正，身体健康，品行端正，责任心强，现役退伍军人优先。
保洁员——40岁以下，初中以上学历，相貌端正，细致认真，能吃苦耐劳，为人正派。
绿化工——45岁以下，高中以上学历，有绿化种植丰富经验，工作态度端正。
l 关键岗位职责
管理处经理职责
1）定时向企业汇报管理处情况，提交企业相关大厦计划、提议。认真完成企业交付各项任务，实现各项目标。
2）制订管理处管理目标，制订和审批规章制度和操作规程，制订全体职员职责，并监督落实实施。制订各项支出标准，确保经营管理工作正常进行。
3）配合企业职能部门建立、健全管理处组织架构。使之合理化、精简化、效率化。
4）主持管理处工作例会，听取工作汇报，部署工作任务，处理实际问题，改善管理方法，促进工作发展。
5）指导下属各部门工作，树立正气，果断打击歪风邪气，保障管理工作顺利进行。常常巡视管理区内外各场所及管理处各方面工作情况，检验服务质量，立即发觉问题，主动处理问题。
5）督促下属管理人员日常工作，检验各项工作落实完成情况，并正确评价、培训管理人员，做好人员考评工作。
6）和社会各相关单位保持良好公共关系，和管理区内各单位保持友好睦邻关系，树立良好形象，代表管理四处理对外关系及接待来访群众、团体、单位等。
7）严格实施企业下达各项财务制度，阅读和分析总企业下发各类财务汇报，组织审核多种款项收支交缴，于每十二个月十二月份提请企业财务于第二年一月三十一日前做好财务核实和新年度财务预算及新收费方案，准备递交业主委员会审核经过。
8）以身作则，关心职员，奖罚分明，提升本身素质和修养，使管理处含有高度凝聚力，最大程度地发挥和调动全体职员工作热情和责任感。

人员培训
企业竞争是人才竞争。而人才竞争关键在于企业是否能否最大程度地开发人力资源。要实现管理人员素质现代化，必需规范企业培训制度，把培训作为企业发展战略常抓不懈。关键开展电脑培训、外语培训和物业管理培训，提升职员综合素质。
l 培训方针
“全员培训，全过程培训”培训方针，使培训真正落到实处。
l 培训目标
培养一支敬业爱岗、业务精湛、良好服务意识物业管理人才队伍，培养若干名物业管理行业合格管理处主任和职员，为管理目标实现提供可靠确保。
l 培训方法
自办班、外派培训、参观学习、岗位练兵、以考代训、激励自学。
l 培训要求
管理人员持证上岗率100%，特殊工工作人员持证上岗率100%，其它职员达成岗位技术精通。每次培训全部有统计，并归档保留。
l 培训考评
没有考评培训必将是事倍功半，培训结束后必需进行现场或训后考评，考评分为实际操作和书面考评二种形式，考评成绩要建立培训统计档案。作为职员量化考评依据。
l 培训计划
1、接管前人员培训
培训内容及计划安排表以下：
内容
主讲人/机构
对象
日期
物业管理前期介入
行政部
行政部
中标后立即实施
接管总动员，企业发展概况、组织架构经营方针、质量方针
行政部
全体职员

接
管
前
一
个
月
完
成
苏豪时代广场概况、管理模式及管理目标
行政部
全体职员
管理规章制度、岗位责任制
管理处经理
全体职员
便民服务标准及作业程序
管理处经理
工程部
公共设施及设备维护标准及作业程序
管理处经理
工程部
治安保卫工作目标及作业程序
管理处经理
保安部
清洁卫生标准及作业程序
管理处经理
保洁、绿化部
物业管理基础知识
管理处经理
全体职员
服务意识、职业道德、言行规范、公众形象、仪容仪表教育。
企业职能部门
全体职员
保安军体训练
保安班长
保安部
保洁员技能培训
管理经理
保洁、绿化部
2、日常管理人员培训（略）
3、新进职员岗前培训
A、企业发展概况，组织架构、经营方针、质量方针介绍。
B、苏豪时代广场概况，管理模式及管理目标介绍。
C、管理规章制度，岗位责任制介绍。
D、岗位基础技能、工作标准及作业程序讲授。
E、质量意识、服务意识、职员行为规范、职业道德规范讲授。
4、在岗人员培训，每个月每人两次以上。内容有：职员素质、质量服务意识、仪容仪表、公众形象、职员行为规范、规范服务用语、职业道德规范、各岗位工作标准、技能技巧、各岗位责任制、法律知识、
消防知识、沟通技巧、抢救常识等。

第七部分 物业管理服务费预算
<1>、人工费：
①、管理处主任（1人）：4576元/月，计：4500元/月；
②、管理处副主任（1个）：3000元/人/月，计：3000元/月；
③、管理员（4人）（资料、档案、接待、空房钥匙管理、装修、小区文化等）： 2300元/人/月，计：9200元/月；
④．各部门主管（4人）：2300元/人/月，计：9200元/月；
⑤、保安员（38人）：1300元/人/月，计：49400元/月；
⑥、保洁员（20人）：919元/人/月，计：18380元/月；
⑦、财务人员（3人）1800元/人/月，计：5400元/月；
⑧、维修工（8人）1500元/人/月，计：1元/月；
⑨、绿化工人（4人）900元/人/月，计：3600元/月；
⑩、车管员（4人）800元/人/月，计：3200元/月；
累计：87人
①＋②＋③＋④＋⑤＋⑥＋⑦＋⑧＋⑨＝117880元/月
月人工费＋福利＋生活补助累计：117880＋117880×32%＋
87×300=184101﹒6元
<2>治安联防费：3000元/月
<3>清洁管理费＋耗材：9200＋=11200元/月
<4>绿化管理费：绿化面积约17663㎡。3000元/月
<5>办公费（通信、办公用水、电、文具用具，电脑、复印耗材等），5200元/月
<6>小区文化活动费：元/月
<7>固定资产折旧费：7176元/月
<8>保安保险费：7600元/月
<9>电梯年检维保费及设施设备维修、养护费：45000元/月
<10>空调设施设备维修、养护费：5500元/月
上述基础支出总额：
<1>+<2>+<3>+<4>+<5>+<6>+<7>+<8>+<9>+<10>=273777.6元/月
<11>不可预见费：273777﹒6×2％=5475﹒5元/月
<12>利润（成本8%）：279253.1×8%=22340﹒2元/月
<13>税金（收入5.5%）：元×5.5%=16587﹒6 元/月
总支出：为前十三项之和：318180.9元/月
物业类型
面积（M2）
物业费标准（元/M2·月）
备注
住宅区
24003
1．2
公共水电分摊费约0﹒20元/M2
商业区
31797
9．0
空调、电梯能源分摊另计
由此，我们确定苏豪时代广场物业管理服务费为：
测算说明：依据政府指导价和徐州当地物业消费水平，确定住宅区物业管理服务费为1.2元/M2·月，公共水电能花费为0.20/M2·月；则商业区物业管理服务费为9.0元/M2·月；

第八部分 管理规章制度建立和实施
管理规章制度
提要：力行制度化、规范化管理，采取科学完善、合理量化、健全可行管理制度，确保各项管理工作开展有章可循。我们将严格根据ISO9001（）国际标准制订质量管理体系文件，努力争取管理规章制度内容全方面、专业性强、灵活适度、可操作性强。

l 公众管理制度

装修管理要求
为了加强物业管理，维护委托方正当权益，保护区内美观和卫生，特制订以下要求：
一、程序
住户装修需提前3天向管理处申报，领取《装修申请审批表》，具体如实填写装修项目、范围、时间、施工队名称等，并提供施工图，业主和施工队应同时在《装修申请审批表》上签字盖章，施工队需签署《装修工程队责任书》后方可施工。
1、任何装修不能私自改变原房屋柱、梁、板，承、屋防水隔层，上下管道，电路等，不得损坏、影响其它业主房屋设施，不得占用公共通道。
2、不准私自破坏楼面、墙面，不准私自改变阳台规格、颜色和格局，脱排油烟机、空调等外屋面悬挂物按设计要求位置安装，确保墙面整体美观。
3、不准私自改变原有外门窗规格、位置和开门窗方向，以免阻碍走道通行，防范设施按要求施工，不然一律按违章拆除。
4、卫生间地板必需做防渗水处理，室内装修材料应用阻燃材料，因装修卫生间天花、地面造成上下楼层渗水、漏水现象由住户负责修复。
5、装修人员不许留宿，特殊情况须报管理处审批立案。
6、装修中动火、油漆作业须准备好灭火器。
7、卫生间必需做防水处理，室内装修材料应用阻燃材料。
8、装修人员凭装修出入证及身份证出入小区，须遵纪遵法。
二、装修时间和装修垃圾
1、装修工期不超出60天，延期需办理手续。装修时间应尽可能降低噪音，以免影响她人生活。
2、装修垃圾必需由装修队自行堆放在指定位置，由管理处统一清运，严禁随意堆放。
三、出入证办理
装修队工作人员需办理《施工出入证》，作为出入小区凭证。证件押金每人每证10元，施工完成后，交回证件退回押金。

车辆进出管理制度
1、车辆进入：车辆统一由广州路进入，服从保安指挥和安排，已办理停车证车辆请将《停车证》放置于醒目位置方便检验，保安员立即填写车辆进入时间，车牌号码、出入证号；未办理停车证车辆，由保安员发放《临时车辆出入证》，并登记车辆进入时间、车牌号码等情况。
2、车辆驶出：车辆驶出，保安员查对车辆和司机情况，对临时停车车辆收回《临时车辆出入证》，如遗失出入证，须向管理处主任汇报后放行。
3、载有易燃易爆、剧毒、放射性等危险品车辆严禁放行进入小区。
4、车辆进入须按交通标志行驶停放，听从管理人员指挥，停车场停放车辆须按指定车位停放，路面停车车辆须停放在划线范围内，凡不按要求停放造成后果及损失，由车主自行负担。
5、机动车辆在本区行驶，时速不得超出15公里，严禁超车，严禁鸣号，