鼎盛财源广场项目可行性研究报告.doc
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1、肥城市仪兴房地产开发有限公司鼎盛财源广场建设项目肥城市仪兴房地产开发有限公司鼎盛财源广场建设项目项 目 申 请 报 告目 录第一章 总论 1第一节 项目申报单位概况 1第二节 项目概况 2第三节 项目申请报告的编制依据与范围 3第二章 项目提出的背景及建设必要性.7第三章 市场需求分析和建设规模 11第一节 市场需求分析 11第二节 建设规模.13第三节 项目提出背景 11第四章 建设地点和建设条件.14第一节 建设地点.14第二节 建设条件.14第五章 资源开发及综合利用分析19第六章 节能方案分析23第一节 用能标准和节能规范18第二节 能耗状况和能耗指标分析20第三节 节能措施和节能效果
2、分析21第七章 环境和生态影响分析29第一节 环评分析依据29第二节 环境和生态现状29第三节 生态环境影响分析29第四节 生态环境保护措施30第五节 地质灾害及特殊环境影响分析34第八章 安全防护与消防33第一节 安全防护33第二节 消防专篇38第九章 项目招标方案39第一节 招标依据及规定39第二节 项目招标方案40第三节 项目招标建议42第十章 建设实施及工程进度安排44第十一章 投资估算和资金筹措47第一节 投资估算依据及说明47第二节 投资估算48第三节 资金筹措50第十二章 经济影响分析51第十三章 社会影响分析513第一章 总 论第一节 项目申报单位概况一、申报单位名称肥城市仪兴
3、房地产开发有限公司二、申报单位概况本项目承办单位肥城市仪兴房地产开发有限公司,法人代表张志河。该公司成立于2004年7月,主要从事城区房地产综合开发建设及住宅小区的物业管理等工作,公司现在职工30人,各类专业技术人员27人,注册资本金1036万元,是经山东省建设厅认定的具有国家四级资质的房地产开发企业,拥有固定资产1800万元,流动资金2100万元。在近几年的发展历程中,开发了盛源西区,总建筑面积8万平方米,工程合格率100%,优良率达到70%以上。小区居住总人口9000人。自2004年以来,在所管辖的居民小区全面推行了社会化、专业化的物业管理。盛源西区获得山东省“花园式小区”称号住宅小区,为
4、肥城城市建设做出了一定的贡献。近几年来,公司领导班子立足企业长足发展,深化改革,在抓好主业的基础上,上马投产了多个建材加工项目及三产服务项目。目前,公司已发展成为集房地产开发、建筑施工、装饰装潢、建材加工、物资批发、家具制作、物业管理、餐饮服务为一体的综合性企业,在社会上具有较高的知名度。第二节 项目概况一、项目基本情况1、项目名称:鼎盛财源广场建设项目2、项目内容:新建商业建筑3层,建筑面积16354.64平方米;住宅建筑15层,建筑面积9764.70平方米;汽车车库、设备用房及自行车库建筑面积3114.80平方米。3、建设地点:本项目建设地点位于肥城市城区东南部,南临肥桃路,西至龙山河,东
5、临凤山大街。4、项目规模:总建筑面积29234.18,地上建筑面积23719.65,地下建筑面积5514.53:其中住宅建筑面积9764.70m2,商业建筑面积16354.64m2,汽车车库、设备用房及自行车库建筑面积3114.80m2,容积率1.58。5、投资总额:6703.63万元(人民币)。6、建设期限:一年半。二、投资估算及资金来源该工程建设总投资6703.63万元,其中建设投资6570.52万元,基本预备费133.11万元。本项目共需建设资金6703.63万元,建设资金由肥城市仪兴房地产开发有限公司自筹。第三节 项目申请报告的编制依据与范围一、项目申请报告的编制依据1、中华人民共和国
6、国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要2、山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要3、泰安市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要4、投资项目可行性研究指南(试用版)5、建设项目经济评价方法与参数(第三版)6、现行的有关技术规范、标准和定额7、国家和山东省有关的法律、法规和政策8、肥城市新一轮城市总体规划9、项目承办单位提供的有关基础资料、数据10、项目承办单位委托编制本项目申请报告的委托书二、项目申请报告研究的范围1、申报单位及项目概况2、发展规划、产业政策、行业准入3、资源开发及综合利用分析4、节能方案分析5、建设用地、征地拆迁及移民安置分析6、环境和生态影响分析7、安全防护与消防8、
7、项目招标方案9、组织设置及工程进度安排10、投资估算及资金筹措11、经济和社会影响分析三、项目申请报告编制单位1、单位名称:泰安田园建设项目管理有限公司2、单位地址:肥城市龙山路42号3、工程咨询等级:丙级4、工程咨询资格等级证书编号:工咨丙118200900145、发证机关:国家发展和改革委员会第三节 结论本项目规划用地面积27.72亩。总建筑面积29234.18平方米,其中住宅建筑面积9764.70平方米,商住楼建筑面积16354.64平方米,配套公建面积3114.8平方米。总投资为6703.63万元,其中:工程费用为4353.51万元;其他费用2043.3万元;预备费133.11万元。项
8、目资金筹措渠道为肥城市仪兴房地产开发有限公司筹措。项目建成后,可实现销售收入9162.37万元,销售利润1766.99万元,税前投资利润率26.36 %,税后投资利润率19.77 %。随着肥城市新一轮城市规划方案的实施和肥城市招商引资速度的加快,城区人口将进一步增加。本项目拟建设90套住宅,对解决当地企事业单位住房不足和缓解当地居民住房紧张的状况,具有十分重要的作用。肥城市区人口25万人,根据2005-2010年城市总体规划目标,市区人口将达30万人左右,其中,东部组团将达到5万人。设置市级中心三处,除龙山路市政行政中心和现已形成新城路商圈的市级商业中心外,城东新区和西区为新的商贸及居住中心。
9、从现状和地域位置看,目前泰西大街商业中心的消费群体侧重于老城区及东部组团;本项目所在位置侧重于东部组团。随着城市东区的建设,市场布局和分配调整,消费水平的提高,本项目所在地商业营业面积应在5万平方米以上。 以上分析可以看出,肥城市沿街商住楼,特别是东南部商住楼市场潜力巨大,项目建成后市场有保障。另外,由于本项目符合肥城市城市总体规划,建设地点位于城区东部,项目的实施对于实施肥城市城区扩建规划,改善投资环境,促进当地经济的发展,都将发挥积极的推动作用。因此,本项目的建设是必要的,可行的。附:主要技术经济指标表主 要 技 术 经 济 指 标序 号指 标 名 称单 位数 量备 注1建设规模1.1建筑
10、面积平方米29234.18其中:住宅楼平方米9764.7商住楼平方米16354.64配套公建平方米3114.82总占地面积亩27.72建筑容积率1.584绿化覆盖率%405建设总投资万元6703.635.1工程费用万元4527.215.2其他费用万元2043.35.3预备费万元133.116销售收入万元9162.376.1销售住宅收入万元2929.41 6.2商住楼销售收入万元6232.967单位建筑面积平均造价元2293.088税前投资利润率%26.369税后投资利润率%19.77第二章 项目提出的背景及建设必要性第一节 项目提出背景近年来,肥城市经济发展迅速,城市化建设日新月异,特别是城东
11、新区,已成为肥城城市新一轮发展规划的发展重点。在城东新区规划建设的要求上,严格执行高水平规划,高标准建设,高效能管理,运用经营城市的观念开发建设。目前新区各主要道路等配套设施已由市政府投资建成,房地产开发已全面展开,各种类型的居民小区如雨后春笋般建立起来,社会服务、娱乐、学校、商业网点等相关设施正在建设或规划建设中,水、电、暖、煤气等管线基本铺通到位,城东新区目前已成为肥城市最适宜居住的生活区和城市建设的亮点。肥城市城东新区将建设成以居住为主,兼有高品质生活服务设施,体现肥城市21世纪新形象的现代化生活新区。城东新区的建设,将进一步完善城市功能,改善投资环境,加快对外开放步伐,促进全市经济进一
12、步发展,使城区规模的扩大与泰安市区的衔接,加快城市化进程。根据有关政策的要求,结合肥城市城东新区控制性详细规划,项目承办单位在调查研究的基础上提出了建设本项目,以满足肥城市城区东部因商业和住宅不足制约发展的矛盾,确保城东新区开发规划的顺利实施。第三节 项目建设的必要性一、符合国家、山东省、泰安市国民经济和社会发展“十一五”规划国家“十一五”规划指出:“加强城市规划建设管理”,规划城市规模与布局,要符合当地水土资源、环境容量、地质构造等自然承载力,并与当地经济发展、就业空间、基础设施和公共服务供给能力相适应。加强城市水资源地保护和供水设施建设。城市道路以及供排水、能源、环保、电信、有线电视等的建
13、设,要破除部门和地方分割,在统一规划基础上协同建设”,保障拆迁户合法权益。城市规划和建筑设计要延续历史,传承文化,突出特色,保护民簇、文化遗产和风景名胜资源。强化城市规划实施的监管,推进城市综合管理。因此,该项目的建设符合科学发展观的要求,有助于肥城市社会功能提升,为当地居民民提供了更好的生活、居住条件。山东省“十一五”规划指出“坚持从最广大人民的根本利益出发谋发展、搞建设,着力促进充分就业,增加居民收入,完善社会保障,实现社会公平,不断提高人民群众的物质和文化生活水平。完善社会管理和协调机制,加快建设文明山东、平安山东,促进社会主义物质文明、政治文明、精神文明建设与和谐社会建设全面发展。”项
14、目的建设有助于居民生活居住环境条件的改善,有利于和谐山东的建设。泰安“十一五”规划指出:“加大住房供应结构调整力度,着力增加主要面对中低收入家庭的普通商品住房、经济适用房和廉租住房供应。加强房地产市场运行监测,整顿和规范房地产市场。完善住房产权制度,激活住房二级市场。理顺租售房比价关系,形成 “梯级消费”的良性循环。深化物业体制改革,提高物业管理服务水平。项目的实施是对泰安房地产市场的开发,有助于泰安“市区居民人均可支配收入年均增长8%,农民人均纯收入年均增长7%。5年累计完成安居工程228平方米,城市人均住宅建筑面积达到32平方米。”规划目标的实现。该项目的建设有助于当地居民生活居住条件的改
15、善,有利于人民群众物质文化生活水平的提高,有利于山东和谐社会的全面建设。二、是肥城市城市化建设的需要按照肥城市城市建设的要求,要从根本上解决目前外部形象差、城市环境滞后、住宅标准较低和生活质量不高的现状。本项目的建设适应了这一要求。居民住宅是城市建设的主要内容之一,其发展的动力,一方面来自城市规模的扩大和人口自然增长对住房数量的直接需求;另一方面是随着经济的不断发展和人民群众生活水平的提高,城市居民对改善住房条件及居住环境的要求和愿望日益增强。为提高住宅小区建设的现代化水平,改善城市居民居住条件,推进住宅产业现代化和住宅更新换代,加快住宅建设,扩大内需,拉动国民经济增长,本项目的建设将有利于促
16、进肥城城市化建设的进程。三、符合肥城市城市发展规划肥城市近年来先后建设了几个居民小区,人均居住面积从1979 年的 5.2平方米已提高到目前的 12.00平方米。根据肥城市制定的“十一五”规划纲要,到 2010年,城市人口达到 30万人,人均居住面积 20.0平方米,要实现这一宏伟目标,还需要建设360万平方米的住宅新区。根据肥城市城市总体规划要求,确定建设功能完善、环境优美的特钢小区,并得到市政府的大力支持。本项目的实施对于肥城市经济腾飞和人民群众生活水平提高,都将发挥重要的推动作用。四、符合国家经济发展政策和信贷支持方向根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变的情况,确定住宅建设作为形成新
17、的经济增长点的重要方面,居民住房建设已成为国家扩大内需、带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之一。改善居住条件是城镇居民的普遍愿望,而通过培育住宅消费,发展住宅建设不仅可以缓解、改善居民的居住环境,而且还可以带动几十个相关行业的发展,并为杜会提供大量的就业机会,促进国民经济的进一步发展。因此,近几年国家不断投放大量信贷资金并在政策和税费方面鼓励和支持面向居民的住房建设,同时银行也积极开发居民购房贷款业务,以刺激和启动住房消费。因此,本项目建设与国家现行产业政策和经济发展战略是完全相符的。第三章 市场需求分析和建设规模第一节 市场需求分析一、我国未来几年房地产的发展趋势和要求第一,商品住宅处于总
18、量增长时期。一是,城镇化加速将带动住宅需求持续增加。2001年,我国城镇化水平达到37.7%,进入了加速发展时期。预计到2010年,城镇化水平将达到45%,城镇人口达到6.3亿;到2020年,城镇化水平将超过50%,城镇人口超过7.5亿。二是,城镇居民改善居住条件的需求将持续增长。根据住宅发展的一般规律,在人均住房面积达到30-35平方米之前,居民将保持旺盛的住房需求,我国城镇人均住房面积仍有较大的增长空间。三是,住宅市场化进程仍进一步发展。2001年,含建制镇在内的城镇住宅竣工面积7.25亿平方米,而商品住宅竣工面积仅2.5亿平方米。随着住宅市场化进一步发展,商品住宅在住宅建设总量中的比例将
19、逐步增长。四是,住房存量市场发展,逐步形成城镇居民卖旧房、买新房的梯度消费,也将较大幅度地推动商品住宅的增长。第二,住宅需求处于转型时期。随着住房短缺情况的基本解决,居民住房需求开始从生存型向舒适型转变。舒适型的居住需求集中体现在以下四个方面:一是住宅的功能趋于更加合理。要在较小的范围内创造较大的舒适度,提高单位住宅面积使用率和功能空间的合理性。二是住宅的物理性能要有较大改善。住宅保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等物理性能,越来越成为衡量住宅质量的重要因素。三是住宅设施、设备的装备水平要进一步提高。厨房、卫生间设施,采暖与制冷系统,智能化技术系统的高效性、实用性已成为体现住宅舒适性的重要内容
20、。四是居住区的环境和配套水平要更加完善。要创造自然和谐、朴实优美、安全环保、舒适便捷的住区环境。所以,本项目符合行业发展的要求。二、肥城市房地产市场发展趋势分析肥城市近年来先后建设了几个居民小区,人均居住面积从79年5.2平方米提高到了12平方米以上。根据肥城市制定的到2010年的发展规划,城市人口将达到26万人,人均居住面积20平方米。要实现着一宏伟目标,还需要建设360万平方米的住宅新区。根据2005-2010年城市总体规划目标,市区人口将达30万人左右,其中,东部组团将达到5万人以上。本项目所在位置位于于东部组团,该区的房地产市场将达到100万平方米以上。三、项目市场定位随着全国房改制度
21、的实施,住房建设已经开始成为强有力的经济增长点。在当前住房制度的转轨过渡阶段,城乡居民购买力也随着房改力度的加大和居民人均收入的增加而逐步提高,目前正处于上升阶段。随着房改力度的加大和房地产市场的逐步形成和成熟,开发具有超前意识、综合服务性高的小区,其市场潜力巨大。根据肥城市委市政府的要求,结合肥城市东区规划的实施,本项目开发建设的商品房,主要是面向全市城乡居民,故项目建成后市场是有一定保障的。根据肥城市的总体规划要求,确定建设此定位合理、设计先进、功能完善、环境优美的生活小区,并作为肥城市重点项目,得到了市政府的大力支持。因此本项目的实施对肥城市经济腾飞和人民生活水平的提高,以及在肥城市房地
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