韵茶坊茶馆项目申请立项可研报告.doc

韵茶坊可行性研究报告46090329 姚丽佳韵茶坊可行性研究报告目录韵茶坊可行性研究报告1一、项目综述1二、项目概况及必要性分析22.1 项目提出的背景22.1.1产业背景分析-中国茶馆产业现状22.1.2区位背景分析-长春茶馆发展前景32.1.3项目定位分析32.2项目基本设想42.2.1选址及规模设想42.22项目申办程序52.3项目必要性分析62.3.1宏观必要性62.3.2 微观必要性6三、市场分析与销售设想73.1市场供求现状分析73.1.1茶叶生产与消费持续增长73.1.2茶消费需求旺盛，市场潜力大83.2 产品分析93.2.1产品功能及特性分析93.2.2项目生命周期分析103.3消费细分和目标市场选择103.31需求人群分析103.3.2市场定位113.4竞争环境分析12四建设条件和生产条件评估134.1地址选择及装修工程134.11选址定位134.1.2装修工程144.2环境保护1543卫生消防条件分析154.4节能节水措施分析15五、组织管理与人力资源16六财务分析176.1（一）投资估算与资金筹措176.2营业收入、营业税金及附加186.2.1营业收入分析186.3经营期成本分析196.4利润及收益回收期分析20七风险及不确定性分析21八项目总结22九财务附表223一、项目综述项目名称：韵茶坊项目主管部门：长春市工商局 项目地点：长春市天嘉水晶城饭店原址承担可行性研究工作的单位和法人代表：姚丽佳项目总建设投资：38.3956万项目内部收益率：42%项目投资回收期：4.36年可研结论：项目从必要性，经济性，技术性上都可行二、项目概况及必要性分析“韵茶坊”茶馆用现代的经营管理方式让中国传统文化中茶楼这一特殊消费场所复活并为消费者提供一个休闲娱乐的场所。为社会各阶层消费者量身打造适合的娱乐空间，顾客在这里既可以亲朋聚会，更可以宴请嘉宾，时而自斟自饮，亦可欣赏曼妙茶艺展示。韵茶坊将为喧嚣中的都市人送来难觅的安宁与静谧，与宾朋相聚于此更可显出主人的不俗品味。2.1 项目提出的背景茶馆有着悠久的历史，最早出现在唐朝。到宋朝茶楼的发展日趋繁荣，到了南宋时期，杭州逐渐成为茶肆的中心。虽然历经时代的变迁，但是茶楼作为一种能够满足人们休闲需要的服务型行业而承袭下来，随着改革开放和国际交流的日益加深，其经营形势和内容也发生了诸多变化。2.1.1产业背景分析-中国茶馆产业现状改革开放以后，曾经一度萎靡不振的中国茶馆业重新焕发了生机，不仅老茶馆、茶楼重放光彩，各种新型、新潮茶园和茶艺馆更如雨后春笋般涌现全国各地，随着茶馆产业化的发展，进入新世纪的中国茶馆更是迎来了她的春天。 现在的中国茶馆业很年轻，她真正的发展不过二三十年；而中国的茶馆业历史却很悠久 。今天，中国茶馆业已经成为一个朝气蓬勃、极具生命力的新产业。近年来，茶馆业发展迅速，在北京、上海、杭州、成都等地，茶馆、茶坊已成为地方文化的一种标识，各种以茶为名的饮品店更是层出不穷。根据数据显示，目前全国约有5万多家茶馆，以北京、上海、成都最多，仅上海就有3000家左右。品茗之风盛行的北京同时也是茶叶消费增长最快的城市之一，目前北京有6000多家茶叶店，茶馆、茶楼、茶坊也有3000余家。 据不完全统计，全国5万多家大大小小的各色茶馆拥有从业人员近百万，年创造产值达300亿元，茶馆业已经成为拉动我国经济发展的一个重要行业。而茶馆主要以川、粤、京、杭四派为主。各地的茶馆都具有不同特色，体现了多元化的茶文化与商业经济相结合的理念。茶馆主要分为评书馆、音乐茶座等为主要形式。2.1.2区位背景分析-长春茶馆发展前景茶楼属于餐饮行业。但却完全不同于饭店、酒店，因为饭店、酒店是人们必须的消费场所，而茶楼、属于休闲、娱乐场所。所以对于消费具体群体具有较强的依赖性，属于市场指向型行业。对于城市城市的消费观念，和生活情趣具有较强的选择性。所以需要在一个地方的经济相对较为发展的地区才会有生存空间。长春作为吉林省会城市，消费水平，以及人们对于娱乐服务业的接受程度较高。此外，长春还聚集了各类企业，茶馆的存在将是其商务会谈，朋友聚会的极佳选择。目前长春有很多茶楼，主要是分为商务茶楼和综合性茶楼。商务茶楼主要就是指专用商务谈判，环境安静的茶楼。综合性茶楼则包括麻将，扑克等娱乐措施。而随着人们生活水平的提高，茶文化的普及，茶楼已经不单单是商人们专用的平台，更多百姓和茶客也都能消费得起。2.1.3项目定位分析 饮茶聚会作为茶楼传统意义上的业务，饮茶聚会也将是韵茶坊的主营业务，茶楼将针对不同消费群体涉及不同价位的茶品档次，包房大小。在经营茶饮的同时，还配以中国传统糕点以及一些果品，让在茶坊中消费的顾客可以边喝茶，边吃东西，边聊天。成为都市人群朋友谈心，促进感情，商谈生意的最佳选择。茶艺表演中国茶艺馆起步于上世纪九十年代初，经过二十多年的发展有了长足的进步，并以中国传统文化元素逐步向海外扩展。有着“心灵驿站”之称的茶艺馆与茶馆、茶楼有着本质区别。倡导“青茶一杯，觉悟人生”的中国茶艺馆被人们称作为“心灵回归的驿站”，抑或是中国传统文化“温馨的港湾”，培养出了一大批中国式的淑女和绅士，使人得到了精神上的升华。韵茶坊将通过茶艺表演这一形式，进一步让更广大的消费者通过青茶悟觉人生。 茶道培训对于那些经常在茶坊光顾的对于茶艺有着一定兴趣的顾客，我们也将为其提供一些专业的茶艺培训如茶的分类；每种茶的生产工艺；水的分类；每种茶和用水的关系；每种茶的茶汤的味道；如何去泡茶；泡茶的时间；小壶茶法的演绎或无我茶会的演绎；茶礼仪；有关茶壶的知识等。借此机会不仅弘扬了中国的茶道文化，更为茶坊吸引了一大批回头客。2.2项目基本设想2.2.1选址及规模设想目前，茶馆规模大体可以分为3种。一是200平方米左右的；二是300至600平方米左右的；三是800平方米以上的。其中，现有茶馆和正在筹建的新茶馆中，三四百米的居多，约占50%左右。这一现象说明了什么？我想，原因很多。比如，部分茶馆投资者从“试一把”开始向“多投资、多挣钱”迈进了一大步；部分茶馆投资者虽然看好茶馆业的前景，但流动资金不够充分，或者缺乏项目和项目储备，因而还不能或还不敢大投资。今后一个时期，茶馆规模方面有两种发展趋势。第一，一二百平方米的茶馆将开得更多。这种茶馆，硬件和价格中挡，服务一流。而且，主要开在中高档社区内或周边，融入社区文化。硬件和价格中挡，服务一流。这是基于以下消费心态：有些朋友，在办公室见面不方便，而到家里见面，关系的火候还没到。此时，在住所附近或小区内的茶馆等休闲场所见面往往成为首选。同时，社区文化与社区服务体系建设是城市建设的重要组成部分，政府、企业和消费者都越来越重视。这使得投资者看好把茶馆开到社区的前景。这种茶馆的经营策略是：以休闲风格为主，营造温馨的氛围，硬件和价格中挡，服务一流。切勿因价格中档而降低服务水准，而应努力提供充满人性化的优质服务，使茶馆成为社区的优秀住户。第二，七八百平方米以上的茶馆也会有一定的发展。这是因为投资者追求规模效益和连带效益。这类茶馆，会更多地开在城郊地带（如北京四环、五环周边）或公园内，以自然景色和多种特色项目取胜。对规模大的茶馆来说，经营性项目与项目储备更为重要。否则，将难以支撑正常的营业额。综上，韵茶坊定位规模将在300平米左右，定位于高档住宅小区周边，并且周边拥有为数不少办公楼等，是容社区聚会与商务洽谈功能于一体的茶楼。2.22项目申办程序茶楼也属于餐饮行业。根据我国食品卫生法及相关法规的规定，开办餐饮企业需要办理以下手续（以个体工商户为例）：到辖区工商所申领个体工商户营业执照；到辖区环保局申请办理排污许可证；到辖区卫生监督所申请办理卫生许可证。在此过程中从业人员必须进行健康检查、接受食品卫生知识培训，培训合格后领取健康证才能从事餐饮服务业；如开办规模较大的餐饮企业，还要在装修之前向消防部门申报消防审批，拿到消防合格证后才能开业；向辖区税务机关办理税务登记证；如有特殊需要，可去辖区质量技术监督局办理组织机构代码证。如果以有限责任公司的形式开办餐饮企业，在工商局办理营业执照的过程中还需要提交公司章程、验资报告、股东会任免决议等资料，并需要去辖区质量技术监督局办理组织机构代码证一、排污证，在政务大厅环保局窗口办理。需提供：1.申请报告2.房屋租赁合同或房屋产权证3.业主或法人身份证 时限：3个工作日二、健康证与卫生知识培训证,在疾病预防控制中心办理。空腹，带二张照片，体检，进行卫生知识培训，然后发健康证。三、卫生许可证，在政务大厅卫生监督所窗口办理。需提供：1、从业人员健康证及卫生知识培训证2、营业场所使用平面图3、排污许可证时限：10个工作日四、营业执照，成立餐饮公司的，到工商局注册大厅办理；个体经营餐饮，到所在地工商所办理2.3项目必要性分析2.3.1宏观必要性在中国现阶段人民生活水平不断提高，对于文化娱乐生活的需求也不断增长，茶楼的出现，不仅满足了这一广大社会需求，更重要的是，茶楼作为一种中华传统文化的载体，其社会文化价值远远高于其经济价值。茶馆是茶文化事业和休闲产业的重要窗口，对茶产品消费有重要拉动作用。比如，很多有闲工夫、闲钱和闲情逸志的消费者，是在茶馆学到了科学的茶叶泡饮方法，感受到茶文化的博大精深。又比如，台湾冻顶、梨山、安溪铁观音、武夷山大红袍等高档名优乌龙茶就是从茶馆走向民间、走向大众的。通过茶馆的辐射功能，茶业产业链之间的关系和茶产业与相关产业的关联度得到了加强，到茶馆消费成为休闲时尚，海内外资金和项目找到了更多的、更安全的结合点。茶馆业与游业关联度较强。现阶段，茶产业属于资源型产业，具有比较优势；旅游业则属于支柱型产业，具有竞争优势。好茶往往长在好山好水之地。如何使茶产业的重要行业茶馆业具有竞争优势？低成本扩张的方式之一，就是加强与旅游业的关联度，优势互补。很多茶产品，如茶叶、茶具、茶邮票、茶音乐CD等，完全可以包装成旅游产品，茶馆可以成为旅游景点，还可以将茶园、紫砂制造企业、茶叶博物馆、茶膳饭店等与原有旅游景点相配合，整合成茶文化旅游项目。2.3.2 微观必要性茶楼业平均利润率较高。尽管技术含量不高，但发展却几位迅速。不少中产阶层人士热衷于投资茶馆业除了时尚的拉动作用、“（招待费）肥水不流外人田”的心理、将办公室和会客室或会议室延伸到茶馆等因素外，最重要的原因是：茶馆业的平均利润率较高。在经营管理没有大失误的前提下，可以达到30%至65%，超过了银行业11%、汽车工业25%的利润率。项目开发空间较大。现阶段，茶馆单纯打拼硬件的时期已经基本结束，服务也在逐步完善中。相对而言，影响茶馆利润的主要因素是项目和项目储备。这方面，给茶馆投资者与管理者留下了较大空间。当然，项目和项目储备不足，也会带来较多的遗憾。 三、市场分析与销售设想3.1市场供求现状分析3.1.1茶叶生产与消费持续增长十几年来，世界茶叶生产发展很快，茶叶产量从1990年的252.3万吨增长到2007年的379.5万吨，增幅达50%；贸易量从1990年的113.4万吨增长到2007年的154.9万吨，增幅达37%。从出口大国的出口走势看，特别是近五年来，肯尼亚、中国和斯里兰卡三国的出口仍在扩大，而印度由于本国内销压力使其市场份额相对下降。茶叶已经成为全球性的天然饮料，消费量一直呈增长态势，全球茶叶的消费量一直以每年35%的增幅递增，专家预测“21世纪将是茶饮料的天下”。尽管世界茶叶贸易中，红茶占85%以上，由于绿茶对人体健康有益作用的宣传，刺激了国际市场对绿茶需求的快速增长，我国绿茶、特种茶出口量也随之增大。绿茶从1990年的8.3万吨增至2007年22.4万吨；特种茶从2.3万吨增至3.5万吨（其中乌龙茶2.2万吨）。从1998年起，我国绿茶出口已经年年超过红茶。2007年的出口产品中，绿茶占77.3%，特种茶为12.2%，红茶为10.5%。近年来，除传统销售市场摩洛哥、乌兹别克斯坦、巴基斯坦、日本和马里等国的绿茶销量都有不同程度增长外，在美国、德国、俄罗斯等欧美发达国家也有很大的市场增长空间。 表一列1列2列3列4列5列6列7n年份199019911992199319941995世界茶叶产量252.3260.4265.9274.3282.4287.2贸易量113.4114.7116.9119.2121123.7n年份199619971998199920002001世界茶叶产量292.5301.3310.2319.8329.1337.9贸易量126.5129.1131.9133.5135137.2n年份200220032004200520062007世界茶叶产量343.5350.1358.4365.1372.3379.5贸易量140.1143146.2148.7152.1154.9茶产量的逐年递增，在很大程度上保证了茶楼行业的供应链条，由连年的供应曲线可以乐观的预测这一趋势应当是继续平稳上升的。3.1.2茶消费需求旺盛，市场潜力大近年来，我国茶叶在外销出口逐年巩固和增加的同时，内销市场的需求也进一步扩大。目前，国内人均茶叶消费只有460克/年，与世界人均年消费茶叶相比仍有一定差距，与消费水平高的爱尔兰、土耳其、科威特、英国、伊拉克等国人均年消费量在2000克以上的相比差距更大。国内各地区之间差别也较大，如上海、广州等人均年消费茶叶已达到1000克左右，可见国内消费市场潜力很大。随着我国社会经济的发展，人民生活水平的提高，茶叶保健功能的开发和茶文化的发展，茶叶消费增加已是不争的事实。此外，近些年茶饮料的火爆也在一定程度上推动了人们对于茶文化的推崇，原来备受欢迎的碳酸饮料逐渐退烧，而以茶饮料为代表的无糖饮料迅速崛起，成为饮料市场新的主力。中国茶饮料市场自1993年起步，2001年开始进入快速发展期。2007年中国茶饮料的市场销售量达到998亿箱，其中红茶占据42%,绿茶，47%。中国茶饮料市场几乎以每年30%的速度增长。当代人越来越崇尚健康的生活饮食习惯。无糖的茶饮料受到追捧。而集茶文化与时尚健康消费为一体的茶楼也随着市场需求的断扩大，数量与日剧增。2010-2011年中国休闲发展报告显示伴随着中国整体经济的发展，中国休闲餐饮业从起步阶段进入了快速发展期。根据百度地图搜索显示，截止2010年底，全国茶馆起码有5万多家。3.2 产品分析3.2.1产品功能及特性分析茶楼业的主营业务是茶饮茶点等，总而言之，茶楼卖的除了茶本身，还有服务及环境。喝茶是中国自古的待客之道，经常喝茶对于人的身体极具好处， 兴奋中枢神经，增强运动能力 刺激胃液分泌，帮助消化，增进食欲，消除口臭 保养肌肤，分解中性脂肪，达到减肥美容效果 饮酒前喝茶，预防宿醉 消除疲劳，促进新陈代谢 保护视力，维持视网膜正常，预防老年性白内障 降低血液的胆固醇含量、血质浓度，防止动脉硬化、高血压、脑血栓等心血管疾病 减缓衰老，延年益寿 固齿强固，预防蛀牙当前市场，作为茶楼类的同类场所，主要包括咖啡屋，高档饭店，此类场所往往以为顾客提供聊天商务洽谈的时间和空间为主。曾经一度，饭店是人们聚会聊天商务洽谈的最多选择，但随着时间的推移，越来越多人不愿意再将合同搬上饭桌，朋友聊天也越来越喜欢选在一个环境清幽的场所。这样茶楼，咖啡屋就成为了最好的选择，在这样的场所，谈话不会为饭桌上的餐食所冲淡，更不用局限于吃饭时间。相对于咖啡馆，茶楼也有其优势所在。一方面，在中国的大环境下，喝茶品茶更符合国人生活习惯，另一方面，咖啡等作为外来饮品，缺乏广大的受众。而其繁多的名目，浓重的口味也使很多人望而却步。所以综上，茶楼市场具有很大的市场前景。3.2.2项目生命周期分析 作为茶楼项目其生命周期也基本符合该示意图。项目在进入市场之初，缺乏一定的知名度，无法与原有的知名茶楼争夺市场，再加之刚刚开业投入成本较大，初期处于入不敷出的情况，利润值为负。前期筹建装修准备期为三个月，项目生命周期以每一季度算作一个财务计算周期。3.3消费细分和目标市场选择3.31需求人群分析1年轻人有稳定的收入、承受压力比较强，但需要有个地方释放自己的压力，因此大部分年轻人都会怀着是伤感的情绪来到茶坊，舒展一下心情、调节一下情绪。2中、老年人在人口剧增之后，老龄数量大增而且文化教育也比较深厚，老人比较重视健康和养生，而茶的卖点之一就是养生。老年人经历过年老沧桑，需要一种安定、安详的生活方式。因此约上三五知己到茶坊，讲述各自的经历。3女性有关调查显示，在目前的茶消费群体中，女性消费者明显高于男性消费者，而且以青年人居多。15岁至35岁年龄段的消费者成为茶市场的消费主体，消费量占整个茶消费市场的69.5。据调查分析，女性之所以喝茶的比例高于男性，这与女性消费者看重茶的健康、时尚特性有直接关系，另外喝茶不发胖是女性多于男性选择茶的主要原因之一。4.商务人事。3.3.2市场定位 本项目所在地应为高档住宅与办公楼汇集的地区，周边应多以中青年中高端收入为主，该类人群追求的是精致的生活品质，交际应酬多，追求个性化服务。但周边除却没有非常合适的休闲娱乐、聊天洽谈的场所，这就为本项目的经营提供了宝贵的优质客户来源。长春的茶楼、咖啡屋、酒吧类的休闲场所，经营中基本上以娱乐休闲、为主，而适合商务洽谈的休闲场所却不多，虽然部分茶楼可提供上网服务，但却几乎没有茶楼可以提供电脑，这就给没有带手提电脑的客户洽商造成了不便。而能够做主题文化经营的平价式休闲会所就更少了。目前，国外小资阶层中新兴的“乐活主义”文化，正是在中国高端文化及收入人群中快速流行，本项目正当借此潮流快速发展的时机。此外，茶楼还可以为顾客提供陪聊、茶艺表演，茶道培训等各色服务。吃与喝相结合。茶馆的“吃”，应该包括两个方面。一是佐茶之食。二是茶膳。现在，全国的茶馆，茶食有地方特色与时代特色的不多，整合在一起的更少。像北京老舍茶馆、碧露轩茶艺馆比较精美的、含有茶叶成分的和没有茶叶成分的茶食，客人赞不绝口，利润也不薄，远远优于传统干果高点的茶点。至于茶膳，微酸、微甜、微咸，清淡、精巧，有凉菜、热菜，也有正餐、简餐，可以办春茶宴、婚礼茶宴、生辰茶宴、庆功茶宴等，又符合美食时尚。应该创造条件，逐步推广第二，休闲与娱乐相结合。所以韵茶坊的主营业务包括1茶水茶点包房消费。2洗足按摩服务。3茶艺及乐器表演。（无偿定点向顾客提供）4茶艺培训，向会员等提供。3.4竞争环境分析长春有多家茶楼走访后发现，如今的茶楼消费已经转型，整体面向大众化消费的发展趋势。目前长春有很多茶楼，主要是分为商务茶楼和综合性茶楼。商务茶楼主要就是指专用商务谈判，环境安静的茶楼。综合性茶楼则包括麻将，扑克等娱乐措施。而随着人们生活水平的提高，茶文化的普及，茶楼已经不单单是商人们专用的平台，更多百姓和茶客也都能消费得起。据她介绍说，长春的茶楼一般都是收取10元/人的水位费，包房白天免费，晚间在30元-100元之间不等，茶叶的价格一般为100元起价。因此，如果来茶楼喝上一次茶，100元左右的消费就足矣了。而杯泡茶叶则更加便宜，几十元就可以喝一次茶了。据不完全统计，目前长春的茶楼数量已经达到了200余家。据据吉林省茶文化产业协会会长张明钳透露，仅去年一年，长春市新增的茶楼就有100余家。SWOT分析竞争优势（S）1.创新的定位思想，不局限于高档的商务洽谈场所抑或亲民的聚会场所，茶楼提供高档包厢的同时，分档次提供适合亲朋聚会的宜家厅房。2.地理环境优越，消费群明确。3.雇佣学生兼职，节约成本。竞争劣势（W）进入市场晚，缺乏知名度，需要一定时间扩大社会影响。潜在机会 (O) 长春的茶馆当前都还仅停留在喝茶，卖茶叶，教授茶艺的层面上，缺少在茶点方面的创新，以及更多喜闻乐见的表演形势，而这正是韵茶坊的机会。外部威胁(T)：长春目前拥有陆羽茶楼等较多名气大，时间久规模大，服务好的茶楼，来自这类茶楼的市场威胁比较大。 四建设条件和生产条件评估4.1地址选择及装修工程4.11选址定位天嘉水晶城饭店原址地区 ：绿园区 基隆路转让费：5万元面积 ：309平米租金 ：8333元/月本店位于基隆路旁，天嘉水晶城一楼正规门市，紧临欧亚超市，附近高档小区聚集，交通便利，客流量大。店内精装，有地热、空调，手续设备齐全，接手即可营业。周边茶馆分布如下图所示，主要有芳苑茶楼，润和茶楼，香茗茶艺馆，吉龙茶庄，八木草茶楼等。其中以吉龙茶庄，八木草茶楼与目标地址最为接近，但也有一定的距离。此外，这两家茶楼从规格，目标定位等角度都对韵茶坊造不成太大威胁。而且对于茶楼此类服务类行业，有一定的聚集效应反而有利于茶楼的经营。4.1.2装修工程一、外部造型：外部造型突出“茶”的素雅、清心的特点。以木质门面为主，配以青色茶叶。建筑风格采取老北京式门面。 1、招牌：招牌是永久性的广告，要能激发消费者的好奇心，引起消费者的注意，便于消费者记忆，同时也能体现茶店的格调，采取传统风格，用清漆涂成木质本色，用名人题的字，雕刻后，涂成绿色，古朴典雅。 2、对联：门两侧要用对联的形式书写韵茶坊开办宗旨。3、外部灯光：茶店外部灯光明亮，以白色和绿色为主，二内部设计1、橱窗：门店内要有长期的茶叶展示区，这时就需要橱窗，以此激发顾客的消费欲。橱窗尽量设计偏大，里面摆放一些具有吸引力的茶叶，如保鲜茶、花茶、广告打得响的保健茶，适量的放一些茶具，可以将外形好看的茶用透明玻璃杯泡上几杯，隔几天在换几个品种，橱窗内灯光要亮一些，摆设的茶及茶具和茶水要组成一副美的图画，且不断的变动。2、茶座 大厅茶座以木椅和玻璃桌为主。分为二人座和四人座，每隔几个茶几摆放一个书架，其中放置一些具有中国特色的书籍。房间的布置也要适当的加入一些中国元素，如一些水墨画，花瓶等。3、雅间、如果说大厅是面向广大普通消费者的话，雅间则是面向企业宴请客人，或者多人聚会以茶会友的。雅间的装修则更考究，木制桌椅，以及清新的盆景，字画等。其他具体要求1配置中央空调.，从转租人手中接过门店时已配备，可以节约成本2. 功能设计(1)15平方米的厨房,可做小吃、水果沙拉、冲泡茶水等.(2)大包5个,5*20=100平方米,可用于打麻将、洗脚保健. 可商务聚会、亲盟聚会、同学会、商务谈判、商务开会.(3)小包15*5=75平方米，提供棋牌，简易办公桌等(4)公共卫生间,男女各一个,共计20平方米.女卫生间设有梳妆台.(5)大厅80平方米,可摆15张茶桌、酒吧式卡座10张.(6)吧台15平方米,储藏茶叶酒水、调酒、收银等功能.3茶楼内配置无线网络。初步预算装修工程建设费一、天棚工程：元65770.20 二、墙面工程：元73347.91 三、其它工程：元71590.35 四、油漆工程及裱糊工程：元12561.58 合 计元222815.88 其中：定额直接费元158544.87 议 价元64271.01 4.2环境保护该项目，属于服务业，设计环境保护方面仅有食品加工过程中产生的生活污水，无需耗费过多处理经历。43卫生消防条件分析开业前期，报有关机关审查合格即可开业，该门市属于新建校区正规门市，且之前为餐饮业物业方消防合格,满足该项目经营.六通配套齐全(通水、通气、通电、通宽带、通电话、通光纤)、出租方保证该项目能在此地方经营。4.4节能节水措施分析 选用节水型生产工艺技术和设备 淘汰落后的卫生器具设备和管道材料 供水系统应采取防渗、防漏措施五、组织管理与人力资源经理一名下设人力资源部 财务部 后勤部 培训部 市场经营部人力资源部 通过人事政策的制定和解释，忠告和服务， 帮助各个部门的直线经理更加有效的管理员工，并同时维护员工的利益。财务部 负责整理账务，结算员工工资，管理茶坊资金流动，处理与茶坊业务往来的资金问题。后勤部 负责采购茶坊营运所需物资，及时补给，准确把握市场原材料的价格为市场运营定价服务。同时负责员工福利的采购及发放。培训部，负责对员工进行专业素质的培训，包括对于新员工的上岗培训，服务礼仪，专业茶道知识培训，还有定期学习组织提高员工文化素养。除此之外，还要配合茶坊教授顾客茶艺业务的进行。市场运营部 负责日常的茶坊经营以及宣传工作。市场运营部设门店经理一名，负责平时店内的总体经营。另门店内招聘专业的茶艺师负责表演，服务员若干。此外茶坊周边毗邻高校，可长期雇佣高校学生做兼职礼仪，服务员，以及古乐表演等，在很大程度上降低了茶坊的运营成本。六财务分析6.1（一）投资估算与资金筹措建设期投入主要包括装修工程费，设备费，安装费以及其他。其中向银行贷款30万。贷款利率为8%。与贷款银行约定，该笔贷款将在项目运营后的五年内全部还清。还款方式等本息数量单价合计1装修费222815.88 2设备费143141.00 2.1桌椅30000.00 2.1沙发52200.00 11000.00 2.3杯具20000.00 2.4电脑102500.00 25000.00 2.5大背投电视210000.00 20000.00 2.6茶几5980.00 4900.00 2.7小电视51500.00 7500.00 2.8自动麻将机51180.00 5900.00 2.9音响12500.00 2500.00 2.1古筝14141.00 4141.00 2.11洗脚机10250.00 2500.00 2.12复印机11700.00 1700.00 2.13洁具5000.00 2.14其他娱乐设施3000.00 3其他费用8000.00 其他低值易耗品3000.00 前期营销宣传费5000.00 4安装费10000.00 6.2营业收入、营业税金及附加6.2.1营业收入分析1、茶水包间费收入规模及客流量数量客人批数平均消费每桌大包52500小包153200大厅15480卡座10420.低迷状态周二周三 约占营业时间 30% 上座率为50%普通状态周一周四周五 约占营业时间 40% 上座率为70%高峰（阳光）状态 周末 约占营业时间 30% 上座率为90%则平均每日的满额营业收入额 为500*5*2+200*3*15+80*15*4+20*10*4=19600元平均上座率为0.79平均每日营业收入为15484元以上收入在经营期第一年可以完成80%，第二年90%，第三年之后正常2、浴足保健收入低迷按每天15人计算,每人消费45元即收入为1545=675元普通按每天25人计算,每人消费45元即收入为2545=1125元阳光按每天35人计算,每人消费45元即收入为3545=1575元综上浴足每日平均收益1282.5元以上收入在经营期第一年可以完成50%，第二年70%，第三年之后正常3茶艺培训收入长期会员 50人 每人1888元短期 200人次 每人次198元全年收入 134000元4. 相关税费估算按照税法规定，营业税税率为5%、城市维护建设税和教育费附加税（费）率分别为7%和3%，所得税税率为25%；盈余公积金的比例为15%。6.3经营期成本分析（1）工资及福利费A .经理 1名 5000元/月B 高级管理人员5名3500元/月/名 C.大厅包间服务员 30名 2000元/月/名 D.浴足部保健服务员6名 2500元/月/名 E其他人员 3名 2000元职工月工资为 103500元并按照国家标准计算福利费。（2）原材料费、燃料动力费及其他费用由于项目建成后主要以提供茶水，茶点，浴足服务为主，且，茶楼业原材料的费用占营业收入的较小部分，因此，原材料费与燃料动力费主要与营业收入相关，因此，分别按照营业收入的10%和3%进行估计。其他费用主要包括除人员工资以外的管理费用，公关费用，房租和营业费用，根据餐饮行业的一般情况，估计其他费用为营业收入的20%。（3）修理费修理费主要用于设备的维修和保养，服务行业年修理费一般不超过当年折旧额的30%。（4）折旧与摊销费用投资形成的固定资产采用直线法计算折旧，折旧年限为10年,残值率为5%（5）利息支出项目运营后的利息支出主要包括长期借款还清之前所需支付的利息以及流动资金借款利息。 (6)房租 每月租金8333元/月 每年租金为99996元。统一计入其他费用 其他费用率为20%。附表1 流动资产与流动负债周转次数序号项 目周转次数1应收账款62原材料43燃料44现金35应付账款66.4利润及收益回收期分析投资利润率519.76%资本金净利润率1460.43%财务净现值（12%） ￥274.01内部收益率42%投资回收期4.35642083年所以项目从经济上讲具有可行性，且其收益性极佳。七风险及不确定性分析1998年以来，中国茶馆业发展势头良好。目前，整体处于成长期。截至2003年9月30日，北京茶馆数量已超过465家。与去年同期相比，增长幅度达15%以上。其中，开有连锁店的达17家；最多的是茗仁茶艺馆，有8家分店。同时，自2000年以来，北京倒闭和转让的茶馆，已超过40家。 重要的是：茶馆业经营状况呈现枣核型态。即：获得超额利润的是少数，如北京有20多家，占茶馆总数的5%左右；在倒闭边缘徘徊的有10多家，占茶馆总数的3%左右；多数茶馆的利润在30%至45%左右经营茶楼能带来丰厚的利润。这对于许多手头握有资金，却又找不到理想投资项目的人来说，无疑是一条极具吸引力的信息。于是开茶楼便成了跟下一种颇为时尚的涉足商海、投资经营的新方式，不管是内行的还是外行的，人们纷纷筹资开办茶楼，一时间，在全国各大城市，茶楼有如雨后春笋般地冒了出来。然而，事情并不尽如想象中的美好。经营茶楼利润固然丰厚，但这些利润只有通过充足的客源才能得以实观。而实际情况是，有的茶楼门庭若市，有的却是门可罗雀，至少有三分之二的茶楼过得并不轻松、有四分之一的茶楼甚至几乎已陷入难以为继的境地、随时面临着关门的可能。纵观这些经营得成功与失败的茶楼、除了经营地段的好坏、服务质量的高低等主客观原因外，有无经营特色是一个至关重要的成败因素。所以作为韵茶坊，首先我们会选择合适地段，即闹市区的边缘地带，另外由于我们经营的特色，将使韵茶坊在茶饮业占有一席之地。八项目总结综合分析茶楼产业的国内发展形势，长春地区的区位形势，以及当前的市场情况。茶楼产业具有较大的发展空间和利润空间。作为休闲娱乐的新型场所与传统文化的结合，韵茶坊项目是符合时代要求的项目，在长春这样一个正努力发展的城市中，韵茶坊具有有利落脚点。当前茶楼市场有竞争，也有空间，韵茶坊的进入是可行的。九财务附表22