某风情园建设项目可行性研究报告.doc
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1、-“XX风情园”建设项目可行性研究报告76目 录第一章 总论11.1项目概况11.2项目研究范围及编制依据31.3项目总投资及资金来源41.4 可行性研究主要结论5第二章 项目建设背景及必要性62.1项目建设背景62.2项目建设必要性8第三章 项目投资环境及市场研究113.1项目投资环境分析113.2项目需求分析123.3项目营销策划13第四章 项目选址及建设条件164.1项目区概况164.2建设条件18第五章 项目建设方案225.1项目建设规模225.2设计依据225.3总体规划方案235.4功能分区规划265.5交通规划设计325.6建筑设计345.7结构设计365.8配套公用工程37第六
2、章 生态与环境保护436.1 建设项目周围环境现状436.2 环境影响分析436.3施工期环境保护对策456.4运行期环境影响分析47第七章 节 能507.1节能分析507.2节能分析依据507.3 节能措施与建议51第八章 劳动安全卫生与消防558.1 劳动安全卫生558.2 消防措施56第九章 项目组织与管理589.1 项目组织机构589.2 工程质量管理599.3 财务管理609.4 进度管理619.5 合同管理619.6 协调管理629.7 安全建设管理63第十章 项目招标方案6410.1 招标范围6410.2 招标组织形式6410.3 招标方式6410.4 招投标要求6510.5 评
3、标委员会的人员组成和资格要求6510.6 招标备案66第十一章 项目实施进度计划6711.1 项目实施进度安排6711.2项目实施过程控制68第十二章 投资估算及资金筹措7012.1编制依据7012.2项目投资估算7012.3资金筹措71第十三章 风险分析7213.1 项目风险分析7213.2 项目风险防范对策73第十四章 经济效益分析7714.1财务分析的依据和方法7714.2项目财务分析的范围及相关处理7714.3销售收入及税金估算7714.5投资收益分析7814.6借款偿还能力分析79第十五章 社会效益评价8015.1 社会影响分析8015.2 项目互适性分析8115.3社会评价结论82
4、第十六章 结论与建议8316.1 结论8316.2 建议83第一章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称XXXX实业有限公司“XX风情园”建设项目 1.1.2项目建设单位公司名称:XXXX实业有限公司单位性质:有限责任公司注册资金:伍仟万元整人民币单位住所:XX市XX县XX镇公司简介:XXXX实业有限公司于2012年8月28日成立,注册资金伍仟万元人民币。公司以云南银鹏实业集团为后盾,坚持“开拓、创新;稳健、发展”的原则,积极响应新形势下国家经济发展模式,依托XXXX的招商引资平台,经XX市工商行政管理局批准成立。公司主营旅游产业、房地产开发、装修、装饰,物业管理等为一体的综合性民营企业,公司
5、下设办公室、前期部、财务部、工程部、营销中心等部门,现有职员19人,其中高级职称1人,中级职称4人,公司主要骨干大多数是经验丰富的专业人员,目前,正在积极筹备XXXX县北端新建一个集休闲、娱乐、购物、商务、酒店、办公、居住为一体的大型旅游产业综合体“XX风情园”。XXXX的发展必将为提高XX人民的生活质量、提升XX的城市品位、拉动当地经济发展贡献一份应有的力量。1.1.3项目建设地点项目位于XX县北端,XX南段,总占地面积621060平方米,项目与世界文化遗产“龙门石窟”近在咫尺;距XX市8千米,距离XX县城12千米,洛栾快速通道把地块一分为二,自然环境优越,道路交通十分便利。1.1.4项目建
6、设内容及规模项目规划总用地面积621060平方米,规划总建筑面积为938040平方米,建设总容积率为1.51,建设密度为14.7%,建设内容为多层及低层商业街、高档养生住宅区。项目开发建设内容如下:表1-1 项目建设规模及内容序号项目单位数值1总用地面积6210602规划总建筑面积住宅建筑面积305420938040民族风情园建筑面积165350生态养身住宅及宾馆建筑面积100080滨水风情商业街及配套设施82190绿色企业总部示范区 2850003建筑密度%14.74容积率%1.515绿地率%52.181.1.5项目定位项目打造以民族文化,旅游、休闲、会议、居住、娱乐、购物等一站式多功能社区
7、是一种健康、环保、生态、低碳的具有生命力的新型综合体, 以天然的水系等园林景观为主,突出返璞归真回归自然,让业主在休闲养生的独特区位与环境优势中追求高品质健康生活,同时,实现人与自然的和谐共处。(项目诉求)1.1.5项目建设工期 项目分三期建设,建设期为3.5年,建设时间为2012年7月至2015年12月。1.2项目研究范围及编制依据1.2.1 项目研究范围 我公司受XXXX实业有限公司委托,对XXXX实业有限公司“XX风情园”建设项目进行可行性研究的编制并提交可行性研究报告,其主要研究范围包括:项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资
8、估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。1.2.2项目研究目的通过对XXXX实业有限公司“XX风情园”建设项目可行性的研究分析,在对项目社会效益评价的基础上,对本项目建设经济合理性、技术可行性及实施的可能性提出综合性可行性研究报告,供有关部门决策参考。1.2.3项目编制依据(1)旅游业发展市场调查;(2)国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南(试用版);(3)国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数(第三版);(4)城市房地产开发经营管理条例;(5)房地产项目经济评价方法。1.3项目总投资及资金来源1.3.1项目总投资
9、序号工程或费用名称合计单位1土地取得总成本55000.00万元2前期工程费6500.00万元3工程费用150000.00万元4报建费6500.00万元5监理费1900.00万元6设计费2800.00万元7运营费用64000.00万元8建设期贷款利息1974.00万元9不可预见费11326.00万元10合计300000.00万元1.3.2 项目资金来源本项目开发投资的资金来源有两个渠道:一是自有资金,二是银行借贷资金。根据国务院提高四个行业投资项目资本金比例的通知:房地产开发(不含经济适用房)项目资本金比例提高到35%及以上。本项目自有资金19亿元(约占总投资的63%),向金融机构融资2亿元(约
10、占总投资的7%),其余资金考虑以销售回款补充建设资金。1.4 可行性研究主要结论XXXX实业有限公司“XX风情园”建设项目符合国家相关政策,是贯彻落实贯彻和落实科学发展观,按照构建和谐社会、建设节约型社会的要求,促进区域经济健康快速发展的切实行动,符合XX市总体规划用地规划要求。通过对项目建设条件以及建设方案的分析,本项目工程建设条件具备,建设方案合理,具有可行性。第二章 项目建设背景及必要性2.1项目建设背景二十一世纪,是中国旅游事业腾飞的世纪,2011年国内旅游业年总收入达人民币1.09万亿元,预计2012年将达2.2亿元。全国已有24个省、市、自治区将旅游业列为当地的主要经济产业之一,以
11、此聚集人气来带动地区经济的发展,促进社会进步。这表明旅游业已成为公众消费的热点,特别是政府提倡的短期假日经济,更将刺激休闲旅游消费。从社会发展的需求来看,旅游业是人民文化生活的重要内容,是衡量一个地区现代人文水平和文明程度的重要标志之一。随着人们消费观念认识的不断提升,旅游项目的文化内涵将进一步的提高发展以促进旅游业的完善升华,并要求不断开发出新的旅游模式与旅游产品。以当前国际旅游业的发展趋势来看,专业性旅游以其内容丰富、新颖别致、时代性强、文化含量高等特色成为现今旅游产业发展方向。我国是个旅游业发展潜力巨大的市场,有着悠久的文化历史渊源,丰富的旅游资源,庞大的消费基数,而此时又是国内旅游业自
12、然景观开发末期,人文景观发展的起步阶段,正是本项目切入市场的绝佳时机。现今,旅游、休闲的生活方式已逐渐被中国人所接受,随着中国经济发展,中国人对健康、绿色的生活拥有更多诉求,越来越需要通过旅游、休闲以及自己的私属空间来提升生活品质,因此糅合文化、旅游、休闲的地产项目将成为地产界新的开发目标。XX是一座资源得天独厚的旅游名城。XX旅游资源得天独厚,文化遗存灿烂丰厚、自然风光多姿多彩,现有5A级景区4家,4A级景区11家,3A级景区11家。2011年全市游客接待人数达到6870多万人次,同比增长13以上。旅游总收入突破350亿元大关,同比增长15 %以上,XX市先后荣膺中国优秀旅游城市、中国十大最
13、佳魅力城市、倾国倾城最值得向世界介绍的中国名城、感动世界的中国品牌城市、全球网民推荐的中国十大旅游城市、最具海外影响力的中国城市、中国低碳旅游示范市等一系列荣誉称号。云南位于中国的西南地区,与东南亚多个国家接壤,属于热带亚热带地区,独特的地理、气候环境也形成了独特的民族风情,这也是云南成为旅游大省的重要条件。(引进云南特色) 本项目依托XX市丰富的旅游资源,在片区内规划打造一个专门的云南少数民族风情文化园,将云南最具代表性的傣族、彝族、哈尼族、摩梭族、白族等民族的特色引入园内,从建筑、文化、服饰、饮食、歌舞等做具体展示,尤其以少数民族的节日,更容易与游客形成互动,加深南北个民族之间的了解,达到
14、民族和谐。通过打造云南少数民族风情文化园,能够更突出云南人文特征和浓郁的民族特色,能够更加吸引游人。在民族村内进行民俗展示、民族歌舞表演,特色节日、饮食,加之与游客的互动。住傣族的竹楼,穿白族的长裙,看西双版纳的孔雀舞、尝尝大理的美食,了解泸沽湖的走婚 狂欢节、火把节、泼水节等少数民族节日更是增加了趣味性与体验性。因此,正是在充分利用XX市丰富的旅游资源,引进云南少数民族风情文化,加深南北民族文化交流,促进民族和谐,发展当地经济的背景下,提出了本项目建设。2.2项目建设必要性(1)项目建设符合国民经济发展的需求当前,我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期,为了促进国民经济的稳步健康发展,必然要
15、求扩大内需,优化消费结构,因此,前几年国家把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究,房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。XX房地产占GDP的比重已经快速上升,但是,对于XX市的旅游业并没有同步上升,结合XX丰富的旅游资源,本项目的实施将会翻倍的推进XX旅游业的发展。人们城市化心理的改变和对淳朴自然的诉求随着城市化进程的加快,越来越多的城市人在实现住房、购车等大额消费后,慢慢厌倦了都市生活的喧嚣和烦躁。向往自由、纯朴的乡间野趣生活,节假日休闲旅游成为众望所归城市居民旅游需求的多样化转变营造良机当前城市居民对于休闲旅游消费比例正在不断提高,单一的农家乐难以
16、满足旅游客源市场多方面的需求,游客对旅游目的地的选择更加理性,更加注重“健康、时尚、个性、生态”。一方面已形成了从传统者观光旅游开始转向周边度假休闲旅游,这也为休闲旅游创造了市场条件。国家假期政策为旅游消费创造增收机会国家实施每周5个工作日制,并每年有五一、十一长假、春节长假,累积一年将近114天假期。随着人们可自由支配时间的增加,用于休闲旅游前景广阔。根据国家有关部门的分析和预测,我国旅游业目前正在从单一型向综合型方向转变,国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展,将旅游产业逐步列为国民经济支柱产业。因此,本项目的建设是国民经济发展的需要。(2)项目对XX和XX的城市对接将起到促进作用200
17、9年12月2日,XX县委县政府提出了宏伟的建设目标,为了加快城市化进程,快速对接XX城市发展,全面建设小康社会,确定建设以伊河为轴线,东西两城相向发展“滨河新区”,并委托设计单位规划了比较完整的滨河新区战略发展方案,滨河新区的总体构想是把伊河打造成集防洪、环保、旅游、休闲等诸多功能为一体的城市风景线,把滨河新区建设成为环境优美、设施配套齐全、功能完善、特色鲜明的伊水明珠,要把XX县的发展尽可能的与XX融为一体,XX要建设成为发展布局合理的新型城市连绵区、靠近著名旅游景点的现代商业区、环境优美的综合生态旅游区。XX作为XX距离最近的卫星城市,其经济发展速度在XX区域经济中领先地位更加突出,对全市
18、各地乃至栾川县地区都具有较强的辐射力,站在滨河新区发展建设的环境下,XX县委县政府提出要突出XX城市形象建筑,提高XX城市品位,加强XX作为连接XX的桥头堡功能目标。打造XX政治、经济、文化和信息中心,竖起XX城市新名片、新地标。因此,该项目的实施,符合XX新城区建设的发展战略,对加快城镇化进程,美化城市空间,创造新的城市景观,提升城市品位都具有积极意义。(3)项目的实施有助于解决周边劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期,部分行业职工下岗再就业也就在所难免,广开就业渠道,解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力,因此国家固定资
19、产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长,以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算,我国GDP每增长1个百分点,全国可新提供80多万个就业岗位,而旅游产业投资每增加10%,大约可以拉动GDP增长0.3个百分点,则可提供20多万个就业岗位,旅游产业投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用。本项目建设完成后,预计可提供高、中、低各类就业岗位1万余个,安置当地农村劳动力大约3000人,包括保洁、绿化、餐饮服务、农业休闲服务业等就业岗位,有助于缓解项目所在地周边地区农民的就业压力,增加就业机会!第三章 项目投资环境及市场研究3.1项目投资环境分析XX是个多民族聚居的地方,全市共有32个民
20、族,其中汉族人口约占全市总人口的98.8%, 其他少数民族约占全市总人口的1.2%,其中超过500 人的民族有回族、满族和蒙古族。少数民族以回族为主,超过6万人,占少数民族人口的70%以上。总人口628万,市区人口 140多万。XX历史悠久,文化积存丰厚灿烂,山水景观多姿多彩,拥有得天独厚的旅游优势。XX因地处古洛水之阳而得名,是国务院首批公布的历史文化名城,素有“九朝古都”之称,以XX为中心的河洛地区是华夏文明的重要发祥地。她不仅以千年古都的辉煌历史和灿烂深厚的文化底蕴著称于世,也以现代文明的丰富多采和特色鲜明而成为华夏腹地一颗璀璨明珠。XX旅游资源得天独厚,文化遗存灿烂丰厚、自然风光多姿多
21、彩,现有5A级景区4家,4A级景区11家,3A级景区11家。XX市先后荣膺中国优秀旅游城市、中国十大最佳魅力城市、倾国倾城最值得向世界介绍的中国名城、感动世界的中国品牌城市、全球网民推荐的中国十大旅游城市、最具海外影响力的中国城市、中国低碳旅游示范市等一系列荣誉称号。2011年全市游客接待人数达到6870多万人次,同比增长13以上。旅游总收入突破350亿元大关,同比增长15 %以上。近年来,XX紧紧围绕“福民强市”总体目标,大力实施项目建设、经济转型、机制转换、城市提升、民生改善、环境创优和国际文化旅游名城建设攻坚战,综合经济实力大幅提升。2011年全市完成生产总值2723亿元,增长12.8%
22、,地方财政一般预算收入完成178.3亿元,增长25.5%。全年粮食总产46亿斤。规模以上工业增加值完成1250亿元,增长20%。完成固定资产投资1855亿元,增长27%。社会消费品零售总额954亿元,增长18%。外贸出口14.5亿美元,增长38.1%。金融机构存款余额2412.8亿元,贷款余额1364.7亿元,分别较年初增加317.9亿元和254.5亿元。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到19756元和6532元,分别增长12%和15%。近年经济总量持续快速增长,国内生产总值不断攀升,入世后更掀起了新一轮经济发展的高潮。然而XX市第三产业的比重还处于较低的水平,相信旅游服务业如金融
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