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2016年4月份标杆房企经营及动态信息研究报告.docx
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1、战略研究之房地产业标杆企业4月经营及动态研究报告【2016年4月】二一六年四月目录一、行业政策及重大情报聚焦1(一)行业政策及形势1(二)市场形势4二、标杆房企经营趋势7三、标杆房企月度销售情况17(一)标杆房企3月份销售情况对比17(二)标杆房企1-3份销售情况对比17(三)标杆房企3月份拿地情况对比18四、各大房企融资情况18(一)房企积极打通多元融资渠道18(二)各大房企主要融资情况19五、标杆房企重大战略举措211、加快区域布局,股权收购成时尚212、合作共赢,拓展多元化领域213、加码资本市场,灵活运用融资手段23ZHONGNAN GROUP 25 中南建设战略企划中心 2016年4
2、月中南建设集团房地产标杆企业研究报告一、行业政策及重大情报聚焦(一)行业政策及形势1、固定资产投资增速稳中有升2016年1-3月份,全国固定资产投资(不含农户)85843亿元,同比名义增长10.7%(扣除价格因素,实际增长13.8%),增速比1-2月份加快0.5个百分点。从环比速度看,3月份固定资产投资(不含农户)增长0.86%。1-3月份,民间固定资产投资53197亿元,同比名义增长5.7%(扣除价格因素实际增长8.6%),增速比1-2月份回落1.2个百分点。民间固定资产投资占全国固定资产投资(不含农户)的比重为62.0%,比去年同期降低3.0个百分点。2、消费品市场销售稳定增长2016年3
3、月份,社会消费品零售总额25114亿元,同比名义增长10.5%(扣除价格因素实际增长9.7%)。其中,限额以上单位消费品零售额11717亿元,增长8.6%。1-3月份,社会消费品零售总额78024亿元,同比名义增长10.3%。其中,限额以上单位消费品零售额34625亿元,增长8.0%。1-3月份,全国网上零售额10251亿元,同比增长27.8%。其中,实物商品网上零售额8241亿元,增长25.9%,占社会消费品零售总额的比重为10.6%;在实物商品网上零售额中,吃、穿和用类商品分别增长35.5%、16.0%和29.5%。3、进出口总额下降一季度,进出口总额52144亿元,同比下降5.9%。其中
4、,出口30123亿元,下降4.2%;进口22021亿元,下降8.2%。进出口相抵,顺差8102亿元。3月份,进出口总额19056亿元,同比增长8.6%。其中,出口10501亿元,增长18.7%;进口8555亿元,下降1.7%。4、工业生产缓中趋稳一季度,全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长5.8%,增速比上年全年回落0.3个百分点,比今年1-2月份加快0.4个百分点。3月份,规模以上工业增加值同比实际增长6.8%(以下增加值增速均为扣除价格因素的实际增长率),比1-2月份加快1.4个百分点。从环比看,3月份,规模以上工业增加值比上月增长0.64%。5、居民消费价格温和上涨3月份,全国居
5、民消费价格总水平同比上涨2.3%。其中,城市上涨2.3%,农村上涨2.2%;食品价格上涨7.6%,非食品价格上涨1.0%;消费品价格上涨2.5%,服务价格上涨1.9%。1-3月平均,全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.1%。一季度,工业生产者出厂价格同比下降4.8%,3月份同比下降4.3%,环比上涨0.5%。一季度,工业生产者购进价格同比下降5.8%,3月份同比下降5.2%,环比上涨0.3%。6、中央强调提高棚改货币化安置比例 助力楼市消化库存4月20日,财政部发布关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知 ,提出2016年中央财政将继续加大对各地棚户区改造工作的支持力度,中央补助力度不低于上
6、年。同时要求,各级财政部门特别是市县财政部门,要严格按照规定落实棚户区改造涉及的各项税费优惠政策,切实降低棚户区改造成本。还提出,各地要积极引导棚改居民优先选择货币化安置方式。4月21日,南京加强房地产市场引导,主城六区、江宁、浦口商品住宅项目,申报均价每平米2万元以下的,年化涨幅不宜高于12%;每平方米2到3万元的,年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的,年化涨幅不宜高于8%。4月21日,香河出台楼市限购细则,明确非香河本地户籍家庭在香河县无自有住房的,仅限购买一套商品住房,并且购房首付款比例不低于30%。同时要求进一步落实预售管理和审批备案制度,要求房地产项目在备案后3个月内不得进行
7、调价。4月21日,四川省住建厅发布数据,将加大棚户区改造和其他房屋拆迁货币化安置力度,2016年棚户区改造计划为27万户,按照县级以上城市货币化安置比例达到50%以上的目标测算,将可增加850万平方米的住房消费。(二)市场形势1、房地产开发投资增速继续回升1-3月份,全国房地产开发投资17677亿元,同比名义增长6.2%(扣除价格因素实际增长9.1%),增速比1-2月份提高3.2个百分点。其中,住宅投资11670亿元,增长4.6%,提高2.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66%。2、商品房销售加快1-3月份,商品房销售面积24299万平方米,同比增长33.1%,增速比1-2月份提高
8、4.9个百分点。其中,住宅销售面积增长35.6%,办公楼销售面积增长34.4%,商业营业用房销售面积增长8.5%。商品房销售额18524亿元,增长54.1%,增速提高10.5个百分点。其中,住宅销售额增长60.3%,办公楼销售额增长69.4%,商业营业用房销售额增长8.2%。3、房地产开发企业到位资金增速回暖1-3月份,房地产开发企业到位资金31992亿元,同比增长14.7%,1-2月份为下降1.0%。其中,国内贷款6226亿元,增长6.5%;利用外资18亿元,下降80.6%;自筹资金11740亿元,增长4.7%;其他资金14007亿元,增长30.4%。在其他资金中,定金及预收款7882亿元,
9、增长25.9%;个人按揭贷款4670亿元,增长46.2%。4、房地产开发企业土地购置面积降幅继续收窄1-3月份,房地产开发企业土地购置面积3577万平方米,同比下降11.7%,降幅比1-2月份收窄7.7个百分点;土地成交价款1165亿元,增长3.7%,增速提高2.8个百分点。5、3月份房价上涨城市个数增加 分化程度加深绝大多数城市房价环比上涨,上涨城市个数比上月大幅增加,总体涨幅扩大。3月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有62个和54个,分别比上月增加15个和20个;持平的城市个数分别为0个和3个,分别比上月减少8个和5个;下降的城市个数分别为8个和13个,分别比上
10、月减少7个和15个。新建商品住宅价格环比上涨的62个城市里,涨幅高于上月的城市有55个,比2月份增加22个;二手住宅价格环比上涨的54个城市里,涨幅高于上月的城市有47个,比2月份增加23个。同比上涨城市个数增加,涨幅扩大。3月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市分别有40个和46个,分别比上月增加8个和5个。新建商品住宅价格同比上涨的40个城市涨幅均高于上月,二手住宅价格同比上涨的46个城市里有43个城市涨幅高于上月。6、房地产开发景气指数略有提高3月份,房地产开发景气指数为94.18,比2月份提高0.51点。二、标杆房企经营趋势今年一季度,受宽松的货币环境及政策环境影响
11、,一线城市及南京、苏州等热点二线城市楼市急剧升温。房价上涨均已脱离基本面;宽松的货币环境推升市场热度;房地产政策环境也十分宽松。但是,我国房地产市场不会呈现断崖式的下跌的局面,主要源于目前的需求仍以自住为主,而全国范围的宽松政策及环境短期内不会呈现急剧转向,为房地产市场发展营造稳定环境。但预计二季度热点城市在相对趋严的政策环境下,量价将会呈现一定程度的回调。(一)2016年一季度中国房地产市场形势总结1、政策环境:中央分类指导地方因城施策 一线楼市限购收紧一季度,全国、地方两会陆续召开,提出因城施策化解房地产库存。中央降准降首付,财税政策差异化调整,支持居民住房刚性需求和改善性需求。楼市分化加
12、剧背景下,一二线热点城市通过限购和信贷收紧等措施稳定房价,三四线城市则通过信贷财政优惠、鼓励农民工购房、加大货币化安置力度等措施加快去库存,未来城市间政策分化将继续呈常态。(1)中央:信贷财税政策调整促消费 支持刚性和改善性需求两会政府工作报告及十三五规划纲要明确今年及未来五年政府工作任务,着力推进结构性改革,加快新型城镇化建设。今年是十三五开局之年,也是推进结构性改革的攻坚之年,当前我国发展挑战更加严峻,经济下行压力加大,两会政府工作报告强调保持经济运行在合理区间,在适度扩大总需求的同时,突出抓好供给侧结构性改革。十三五规划纲要确定未来五年宏观目标,即经济保持中高速增长,产业迈向中高端水平。
13、推进新型城镇化成为今年以及十三五时期工作重点,包括深化户籍制度改革、加快农业转移人口市民化,推动以城市群为主体形态的城镇化协调发展,加快推进金融财税改革。坚持因城施策基调,鼓励刚性和改善性需求,健全多层次住房供应体系。房地产方面,中央提出要完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,适应住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存。2016年住房市场还将根据实际情况,有进一步鼓励刚性和改善性需求的税收、信贷等相关政策出台,从供需两端去化房地产库存。同时中央也将通过构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,稳步提高居民住房水平,更好保障住有所居。财税改革加快推进,营改
14、增细则落地。两会政府工作报告下达5月1日全面营改增时间表后,3月23日财政部、国家税务总局下发关于全面推开营业税改征增值税试点的通知,营改增细则正式出台,规定房地产业营改增税率为11%。对房地产行业而言,计税方式较市场预期给予更多的让利,土地出让成本以及新增不动产可抵扣,将减轻房地产企业税负,也将增强其它企业购置不动产的动力。针对二手房交易,则延续了2月19日财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发文调整的营业税优惠政策,在保证税制转换平稳过渡的同时,也有利于稳定市场预期,且针对一线城市差异化也仍将持续,符合当前一线调控收紧趋势。同时2月三部门调整房地产交易环节契税,进一步促进市场交易
15、。货币信贷再宽松,进一步放宽住房购买门槛。在2015年多轮货币信贷政策调整后,2016年2月2日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知,在不实施“限购”措施的城市,首套房商贷最低首付比例可向下浮动5个百分点至20%,二套房商贷最低首付比例降至30%。2月末,央行再次降准0.5个百分点,为信贷需求的增长提供更宽松的环境。货币信贷政策的进一步将显著改善购房者预期,加快推动各类住房需求入市,缓解各地高库存压力。(2)地方:热点城市限购收紧稳房价 三四线城市继续聚焦去库存城市分化明显,热点城市调控政策转向。两会期间住建部表示要做好一线和部分二线城市的房价稳定
16、工作。上海将非沪籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限由2年提高到5年,购买二套普通住房商贷首付比例调整为不低于50%,非普通住房首付比例不低于70%;深圳将非深户在深圳购房的社保缴满年限由此前的1年提高至3年。而受一线城市楼市溢出效应影响,其周边县市出现房价过快上涨、楼市过热现象,纷纷出台政策稳定市场。廊坊实行限购和差别化信贷政策,非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%,惠州楼市严格规范商品房销售行为。同时部分热点城市也继续收紧调控,苏州限定房价涨幅;武汉、青岛下调公积金贷款额度;江苏要求落实差别化个人住房信贷政策,强调密切关注南京等城市;合肥则要求严查“捂盘惜售”等行
17、为规范市场。三四线城市库存压力依然严峻,化解房地产库存仍是今年工作重点。2016年以来,地方政策仍以缓解库存压力为导向,截至目前已有多个省市出台具体去库存政策,内容主要集中在鼓励农民工进城购房、加大棚改货币化安置力度、落实信贷财税调整等方面。同时各城市去库存政策也呈现差异化,如河北去库存同时严控环京周边县市楼市,江西、内蒙古去库存政策措施多方位全覆盖,广西、河南更注重鼓励农民进城购房,海南则严控供应端,南京在注重商办去化的同时加大住房土地供应等。类似广东、重庆将去库存目标量化到每年每市等方式,也将被更多省市效仿。总体来看,随着当前城市房地产市场分化加剧,分类指导、因城施策仍是各级城市房地产调控
18、的主要基调,未来一段时间各地施政仍将呈现三四线高库存城市千方百计去库存、一二线热点城市加码调控稳定市场的基调。库存压力仍然较大的三四线城市未来或将有进一步宽松政策助力,如鼓励农民工购房、加快货币化安置等。房价上涨过快一二线热点城市,调控政策将继续收紧为楼市“降温”。2、价格:百城住宅均价再创新高 一线及热点二线城市涨幅显著(1)百城整体:在热点城市房价大涨影响下 一季度百城住宅价格上涨2.94%一季度,在持续宽松的政策影响下,深圳、上海等热点城市需求量大幅上升,而供应量却表现乏力,供不应求矛盾激化,房价涨幅明显,带动百城整体价格进一步上涨。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显
19、示,进入2016年,百城住宅价格延续2015年二季度以来的上涨态势,且涨幅进一步扩大。一季度累计上涨2.94%,涨幅较2015年四季度扩大1.43个百分点,而去年同期则为下跌0.18%。具体来看,1、2月房价环比涨幅较为平稳,分别上涨0.42%和0.60%;3月百城住宅均价涨至11303元/平方米,绝对水平再创新高,环比涨幅提升至1.90%,同比涨幅扩大至7.41%。(2) 各级城市:一季度各级城市住宅价格均上涨 一线城市涨幅高达7.02%一季度各级城市住宅价格均呈上涨态势,与去年同期相比,一线城市房价涨幅明显扩大,二三线城市均由跌转涨。一季度一线城市累计上涨7.02%,涨幅较去年同期扩大6.
20、30个百分点,4个一线城市全部上涨。二线城市累计上涨0.92%(去年同期为下跌0.67%)。苏州、南京等需求旺盛城市今年以来需求量大幅释放,而供应量明显不足,同时一线城市房价大涨也对这些城市产生一定带动作用,房价上涨明显,其中苏州一季度累计上涨12.97%,南京上涨7.10%。但同为二线城市的三亚、海口、沈阳等城市因库存压力较大,房价仍明显下跌,其中,三亚一季度累计下跌4.57%,沈阳下跌3.04%,导致二线整体房价涨幅趋缓。三线城市累计上涨1.93%(去年同期为下跌0.74%)。东莞、惠州、保定等三线城市因位居一线城市周边,具有明显区位优势,房价相对较低且宽松政策刺激下,可有效承接热点城市大
21、部分外溢需求,房价上涨势头强劲。(二)2016年中国房地产市场趋势展望1. 市场趋势:经济增速企稳 去库存效果显现 市场渐趋理性(1)宏观经济:经济增长动能有所好转 供给侧改革持续深化一季度,通胀中枢趋于上行,经济增长动能有所好转。2月,CPI同比上涨2.3%,较上月提高0.5个百分点,为2014年8月以来最高,通胀中枢趋于上行。3月,官方制造业PMI为50.2,比2月上升1.2个百分点,近8个月以来首次回到荣枯线以上;财新制造业PMI为49.7,较上月有所回升,表明经济增长动能有所回升。3月两会政府工作报告提出,全年国内生产总值预期增长6.5%至7%,居民消费价格涨幅3%左右。李克强总理指出
22、“稳定和完善宏观经济政策,保持经济运行在合理区间。宏观调控还有创新手段和政策储备,既要立足当前、又要着眼长远。创新宏观调控方式,加强区间调控、定向调控、相机调控,统筹运用财政、货币政策和产业、投资、价格等政策工具,采取结构性改革尤其是供给侧结构性改革举措,为经济发展营造良好环境”。首次将经济增长目标定为区间,这表明2016年政策和经济弹性超过往年,也表明经济增长的不确定性;但同时为调结构预留空间,随着刺激内需和进一步稳增长措施出台,供给侧改革持续深化,整体经济将平稳运行。(2)货币信贷环境:保持稳健趋松 灵活适度且有保有压多方定调继续实施稳健的货币政策并保持灵活适度,预计二季度货币环境整体稳健
23、宽松。整体来看,各方表态表明了今年稳健的货币政策的总基调,同时坚持灵活适度总原则。从一季度货币信贷数据表现来看,当前货币信贷环境超预期宽松。预计二季度货币环境继续保持稳健宽松,但需警惕滞胀风险。(3)房地产调控:各地调控差异化成常态 新市民需求助力去库存推进户籍制度改革支持农民工购房。两会和十三五规划均提出,要加快新型城镇化发展,深化房地产制度改革,主要是推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革,建立购租并举的住房制度。支持农民工等新市民需求、鼓励农民进城购房是高库存城市化解库存压力的重要方式,其中针对农民工购房的定向支持政策将成为各级政府去库存政策着力点,政府或将加大对农民在中小城镇首次购
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