度假酒店项目规划模板.doc
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1、三亚亚龙湾鹦鹉螺皇家园林度假酒店 一、 项目概况1、 项目名称鹦鹉螺皇家园林度假酒店(暂定名)2、 项目地址中国海南省三亚市亚龙湾3、 项目占地及四至 “鹦鹉螺皇家园林度假酒店”项目总占地163亩,合10.87万平米。项目在亚龙湾中心广场西北侧,东临亚龙大道,南临滨海大道,西部及北部为亚龙大道通往天域酒店一条弧线形支路,三路围合一独立地块,地理位置优越。4、 项目计划技术指标总建筑面积:7.82万m2(其中 :地上建筑面积:4.62万平米,地下建筑面积:3.2万平米) 容积率:0.42密度:17.5% 绿化率:80%5、 项目开发建设单位情况介绍该项目开发建设单位为山西华宇集团,是山西省一家多
2、元化、跨地域股份制民营企业。资产总额12亿元,净资产5亿元。经营范围包含零售业、公路客运业、房地产开发、金融、生物医药业等领域。经过多年稳步发展,华宇集团企业在房地产开发经营和金融资本运作方面积累了丰富经验,多个经营也使其含有了强大抗风险能力,同时也含有雄厚经济实力,为开发建设华“宇亚龙湾国际会议中心”项目奠定了坚实基础。二、 项目标提出1、海南省多年经济发展稳健,投资条件成熟 总体经济增加幅度高于全国平均水平 建筑业和固定资产投资稳定增加2、 三亚市产业结构调整成绩显着,投资环境大为改变 全市经济发展连续保持强劲增加态势 旅游业发展势头迅猛,旅游接待水平深入提升 软硬环境治理卓有成效 3、
3、海南旅游产业发展现实状况 国际、中国旅游业现实状况 海南旅游市场发展现实状况 海南旅游资源利用及旅游产品开发觉实状况4、海南旅游产业发展定位 海南发展旅游产业资源优势 海南旅游产业发展定位5、三亚旅游圈在海南旅游产业中位置显赫 6、三亚旅游市场组成及发展趋势注:本章1-6小点具体内容见后附材料7、项目地提出及目标山西华宇集团基于多年项目运作经验及对海南三亚旅游房地产市场了解,在经过深入区域及行业调研后,结合企业在三亚旅游房地产市场发展战略,确立在三亚市亚龙湾地域开启开发建设大规模、热带雨林特色,集旅游休闲、会议、购物等功效为一体绿色生态、海景度假酒店项目。 在三亚市当地政府支持下,华宇集团提出
4、了利用三亚市亚龙湾地域独有自然景观及旅游资源优势,开发建设“鹦鹉螺皇家园林度假酒店”(暂定名)项目标提议。双方意在经过“鹦鹉螺皇家园林度假酒店”项目标开发建设,加强亚龙湾地域在会议及商业服务等方面配套服务功效,完善亚龙湾地域旅游、休闲、度假功效,提升亚龙湾地域整体形象。“鹦鹉螺皇家园林度假酒店”项目将瞄准国际级旅游目标地建设标准,融独特征、多样化、生态环境保护、度假休闲、观光购物等多个旅游居住新概念于一体,高标准地建设一个大规模、绿色生态各功效配套齐全海景度假酒店,并应和隔路相望华宇集团另一酒店项目“凯悦度假酒店”在资源共享、风格定位、经营多样化及功效互补等方面遥相呼应、优势互补,形成规模化经
5、营优势,降低经营成本,扩大华宇房地产品牌辐射力度。三、 项目发展定位“鹦鹉螺皇家园林度假酒店”项目将建设成为以热带雨林景观、娱乐购物服务、产权式酒店接待为专题绿色生态、海景度假酒店,项目建成后一座设计风格独特、洋溢浓郁热带滨海度假特点、功效配置齐全规模化度假酒店将展现在世人面前,它高星级、高标准软硬件环境,必将吸引众多来海南三亚旅游度假游客,使之成为她们首选下榻地。“鹦鹉螺皇家园林度假酒店”项目标投资及经营方法将采取“产权式酒店”方法,这种起源于欧洲20世纪70年代一个新型酒店经营模式,风行于世界上著名旅游城市和地域(如美国夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地尤为盛行)
6、。此种酒店经营模式经过30多年发展已被发达国家广泛接收,很多国家还为此专门立法并成立行业协会以规范市场,约束市场参与者行为。这种将房产和旅游投资相结合投资模式在现在中国形式下是极具发展潜力投资品种。“产权式酒店” 经营模式是适合海南尤其是三亚旅游房地产业发展经营创新品种,此经营模式扩大了游客入住休闲度假酒店需求,为游客提供了更多选择入住高级次度假酒店机会,还处理了三亚高级次酒店市场供需不平衡、需求相对短缺问题;另外该模式还可带动三亚市房地产市场连续稳步发展,给予海南“旅游房地产”市场更多活力和发展空间,这种新型旅游房地产投资和消费方法,符合现代经济资源共享基础标准,是房地产业和旅游酒店业高效结
7、合,极具市场潜力和生命力;再者该模式还使三亚市高端消费人士保有量一直保持在较高水平,为三亚市经济及就业问题找到了出路,为三亚市发明着源源不停财富。产权式酒店投资用户(也即固定游客)市场定在中产阶级家庭、成功人士、专业旅游房地产投资者及企业企业,据相关资料分析,现在购置产权式酒店60%是个人购置,其目标是保值和分红,同时兼顾度假,采取方法大多为银行长久按揭;企业企业购置首先用于投资,其次用于职员度假、年会及业务会议专用。多年来一批产权式酒店已在沿海发达地域及大城市逐步兴起,相信该旅游品种将成为适合海南三亚这座热带滨海旅游城市新型酒店房地产经营模式。注:相关“产权式酒店”见后附介绍材料四、 项目计
8、划设想1、项目计划设想指导思想依据项目标总体计划构思、建设目标要求及三亚市亚龙湾资源条件,“鹦鹉螺皇家园林度假酒店”项目标计划设想指导思想是:A、酒店计划设计将充足表现“建筑是空间艺术”思想,使之成为亚龙湾地域最具热带滨海特色代表性建筑;B、酒店计划布局及功效分区将最大程度满足业主追求“自然、绿色、沙滩、海景”向往,最大程度展现三亚亚龙湾这座热带海滨度假圣地独一无二魄力;C、充足利用项目周围旅游资源优势,将酒店建设工作和将三亚亚龙湾建设成国家级旅游度假区目标紧密结合;D、采取国际一流智能型最含有热带滨海特色设计方案;E、酒店配套设施全方面而人性化,将为游客提供休闲度假、娱乐购物、旅游休闲、居住
9、等全方面服务;F、酒店将建设成风格独特、个性鲜明、融合自然风景及各国建筑文化及园林景观绿色生态旅游度假胜地;H、成为亚龙湾地域标志性建筑,并对酒店经营模式发展趋势起到示范和引导效应;依据上述计划指导思想,对项目标建设从计划角度进行了初步设想,初步明晰了项目计划产品目标: 酒店主楼公寓区主力户型70-90平米,配大卫生间;别墅、会所区无机动车行道,别墅周围围绕风格各异热带雨林景观;会议中心 外观设计成“鹦鹉螺”形状,成为 标志性建筑; 娱乐、休闲、购物一条街丰富亚龙湾地域富有文化底蕴、规模化娱乐、休闲、购物场所,为亚龙湾地域提供丰富多彩“夜生活”娱乐活动2、 酒店概念设计计划思绪(1) 会议中心
10、会议中心将临亚龙大道而建,外形将仿生海南特有、极富著名度“鹦鹉螺”外形,洋溢着浓郁海洋气息,使之成为亚龙湾标志建筑。会议中心占地15000平米,总建筑面积10000平米,地上5000平米,地下5000平米。可提供容纳1300人大型会议室1个及容纳200-500人中型会议室4个(或分割成容纳100人左右小型会议室10个)。会议中心在空间设计上应充足考虑空间自由组合性,在功效设计上将表现多功效性,可召开多种类型商务会议、国际研讨会、新闻公布会、产品推介会、大型宴会招待等,还可用作电影节、演唱会、选美比赛场地等。会议中心将按国际标准建设,配有同声翻译系统、贵宾休息室、宴会厅、展示厅等。(2) 酒店主
11、楼酒店主楼占地6000平米,总建筑面积25200平米,地上0平米,地下5000平米,层高3.5层。可提供300套客房,户型以7090平米为主,配以部分50平米小户型和140平米大户型,户型设计将充足表现休闲特点,大卧室、配大卫生间(带洗浴房),宽大客厅方便家人及亲朋好友聚会、沟通情感,给人以休闲、宽大、舒适全新生活感受。(3) 别墅别墅区占地70000平米,总建筑面积21000平米,地上15000平米,地下6000平米,层高2.5层,可提供单体别墅50栋,面积360-600平米。定位为豪华别墅,别墅区内不设机动车道,仅有步行道蜿蜒于别墅区内,营造出曲径通幽世外桃园感觉;别墅区内完全园林化设计,
12、送7001000平米风格各异、热带雨林风格私家园林;大型沙滩露天游泳池在浓郁、高大棕榈树林荫下,阳光斜下、吊床小寝,娴静而舒适;人工营造假山满目绿色,极富空间感,将建筑作为空间艺术发挥淋漓尽致;区内水流孱孱,不时有鱼儿映入眼帘,使人恍若置身仙境;室内装修极尽豪华,每套别墅均配有古玩、瓷器、山水画等,文化气氛极浓;别墅区家政服务人员均经过专业培训,严格选拔,每套别墅配有专门异域小女为业主提供周到而专业服务;还赠予每栋别墅业主价值5万美元亚龙湾高尔夫球场会员卡一张。(4) 商业一条街商业一条街占地15000平米,总建筑面积15000平米,地上5000平米,地下10000平米。商业街定位为规模化、高
13、格调、多样化经营特色商业一条街,设有中国外著名酒吧间、咖啡屋、艺术坊、夜总会、百老汇剧院、民俗饰物店、各式小吃店、中医疗养院、美容美发室、美体健身房、特色餐饮、海鲜城等。(5) 酒店大堂酒店大堂单独设置,占地5000平米,总建筑面积平米,地上1000平米,地下1000平米。酒店大堂高大、气派,设有中央共享空间、大型景观屏、服务接待总台、散座茶座、酒店管理办公室等。游客在大堂经过简单登记后,即由服务小姐引至酒店特备环境保护型电动车送客处,由环境保护型电动车将客人送至客房。3、技术经济指标依据项目标发展目标及计划设想,项目标计划技术经济指标初步设定见附表一“计划技术经济指标汇总表”。五、 项目开发
14、进度1、项目关键工序进度控制该项目建设周期1年,7月20日开工,6月30日完工。序号关键控制工序开始准期结束日期备注1土地转让协议及预付款02.06.2002.07.102项目计划方案确定02.07.1002.07.30地基详勘受该工序约束3计划报建手续02.08.0102.08.104地基详勘02.07.2502.08.20基础处理及基础施工图受该工序约束5基础及地下室施工02.09.1502.10.306结构封顶,围护结构施工02.10.2003.04.307室内装修02.12.2003.05.308室外景观工程02.12.2003.04.309园林工程02.11.3003.06.3010
15、工程完工03.06.302、项目总体进度计划见附表二“鹦鹉螺皇家园林度假酒店项目工程进度计划”六、 项目投资估算1、 投资估算依据 本汇报投资估算依据为: 1、三亚市城市总体计划确定区域市政设施计划; 2、项目计划设想确定技术经济指标;3、三亚市同类建设项目标投资估算指标;4、项目企业和地方政府洽商土地出让价格意见;5、国家及三亚市政府相关基建、房地产项目标各类收费文件;2、部分具体费用计算说明(1)土地费用 按38万元/亩价格计算。(3)前期工程费 项现在期工程费包含项目计划、勘察、设计、可行性研究等费用,按国家相关要求及国际上专业机构收费标准进行测算。(4)项目管理费 项目管理费为项目企业
16、为开发本项目而花费日常运作费用,按房地产行业经验为建安工程费3%计。 (5)建安工程费不包含前期费用及室外管网、道路及绿化成本,建安成本在估算时考虑价格为:A、 结构工程:800元/M2,含降水及地基处理;B、 安装工程:400元/M2,包含多种机电设备及安装费;C、 装修工程:公建部分:1500元/M2商业服务设施:600元/M2别墅及酒店主楼:平均按1100元/M2D、家俱、橱具及高级床上用具:按800元/M2 (6)营销费用包含市场调研、策划、广告推广、销售代理、卖场等,按现在海南三亚市同业水平,大致以销售总额8%计算。(7)不可预见费不可预见费按项目总投资(含土地、建安工程、各类费用)
17、10%计。(8)财务费用按全部投资,建设期1年,年利率按6.5%计算。3、项目投资测算结果 依据初步测算,本项目总投资额约为44161万元 (约4.42亿元)。详见附表三 “项目投资测算表”4、项目资金筹措计划 依据项目总体计划及开发进度计划安排,项目开发所需资金关键起源于四部分:自有资金、银行贷款、项目建筑商垫资及销售回笼资金。 项目总投资额约为4.42亿元,估计项目需投入开启资金约为1.5亿元人民币。项目企业以自有资金投入5000万元人民币,争取向银行贷款人民币8000万元,再加上项目建筑商垫资和项目后期销售回笼资金再投入,基础可确保本项目标开发资金投入需要。 七、 项目营销1、 项目销售
18、策划(1) 前期项目概念性宣传:A、项目所在地:海南三亚亚龙湾广场中心区B、经营模式上:旅游+投资型“产权式酒店”;C、产品上:别墅海景、园林、环境保护生态、服务特色、其它附加增值项目等,酒店公寓大客房、大卫生间及其它;(2) 卖场设置:在北京、上海、广州、深圳、香港、哈尔滨、沈阳等城市设置卖场,或委托销售。(3) 项目广告宣传:选择营销专题,有针对性宣传。(4) 在海口及三亚机场设置销售宣传点,并设豪华大巴接送游客参观项目样板间。(5) 组织全国范围内招聘、选拔高级家政服务专业人员,制造声势,间接为项目销售做宣传。(6) 在各卖场设置城市,组织商务专机接送业主参观现场样板间。2、 项目销售计
19、划 计划技术经济指标汇总表 附表一序号指标内容单位数值备注1总用地面积万M211.0163亩2总建筑面积万M27.82含地下3.2万平米2.1酒店客房建筑面积万M24.62含地下1.1万平米2.1.1酒店主楼万M22.52含地下0.5万平米2.1.2别墅万M22.1含地下0.6万平米2.2会议中心万M21含地下0.5万平米2.3商业一条街万M21.5含地下1万平米2.4酒店大堂M2含地下1000平米2.5车库M25000地下3平均容积率0.424绿化率%805建筑密度%17.56建筑高度米15 项 目 投 资 成 本 估 算 表 附表三 单位:万元序 号费 用 名 称金 额备 注1土地费用63
20、831.1地价款619738万/亩163.066亩=6197万元1.2土地契税186土地价款3%2前期工程费16222.1编制项目可研152.2图设计费1500地上200元/M2,地下100元/M2,含景观2.3施工图审查费15建安造价0.82.4计划管理费9.32元/M22.5人防工程统建费222.6临时用电增容费162.7临时用电设施费102.8用水设施费22.9甲方临建工程152.10临时围墙183建造费183873.1土建工程6256800元/M23.2安装工程3128400元/M23.3装修工程7353公建1500元/M2,商场600元/M2,其它1100元/M23.4室外工程165
21、0按150元/M2,计11万M24其它税费3904.1质监费83按建造费4.54.2监理费147按建造费84.3营业供电贴费160序 号费 用 名 称金 额备 注5管理费552按建造费3%6家俱购置费3856800元/M2(只算大堂、别墅及公寓)7工艺品等购置费300按每栋别墅6万元,共50栋别墅8会员证费2100每栋别墅1个会员证,5万美金,合人民币42万元,共50栋别墅9创办费20010不可预见费1839按建安造价10%11财务费用2316(1-10)项之和取十二个月利息(年息6.5%)12销售费用6216按销售收入8%计13投资总额4416114市场单价5647元每平方米可销售部分物业销
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