重庆市沙坪坝区磁8地块拆迁安置房项目可行性研究报告.doc

目 录1 总 论11.1 基本情况11.2 业主简介21.3 编制依据及研究范围21.4 主要技术经济指标31.5 简要结论42 项目建设的背景及必要性52.1 项目建设背景52.2 项目建设必要性113 项目市场分析133.1 项目定位133.2 项目前景分析144 建设内容与规模164.1 建设内容164.2 建设规模164.3主要建设规模指标165 项目场址条件185.1 建设场地现状185.2 场地建设条件186 建设方案216.1 规划设计理念及原则216.2 设计构思226.3平面布置226.4建筑单体设计236.5结构设计246.6 公用设施设计方案266.6.5消防设计317 节能、绿化及环保357.1节能357.2绿化357.3环保368 机构设置与人力资源配置428.1 项目建设管理机构428.2 项目人员配置429 项目建设进度449.1 建设工期449.2 建设进度计划449.3项目实施进度表4410 工程招投标方案4510.1 招标形式4510.2 资质要求4510.3 招标信息发布4510.4 招投标工作组织4611 投资估算与资金筹措4711.1 投资估算4711.2 资金筹措4912 经济评价5012.1 经济分析的依据、原则和方法5012.2 基础数据5012.3 财务评价5113社会评价5313.1 社会效益5313.2 社会影响分析5313.3 社会风险分析5414结论与建议5514.1 结论5514.2 建议56附表57 63 1 总 论1.1 基本情况1.项目名称：磁8地块拆迁安置房建设项目2.项目性质：新建3.建设地址：重庆市沙坪坝区童家桥街道童新一村4.项目业主：重庆富源新农村建设投资有限公司5.业主地址：沙坪坝区西永微电子产业园6.法人代表：杨枫7.建设规模及内容：总用地面积4273.4平方米（约6.4亩），总建筑面积16347平方米，其中住宅建筑面积13500平方米，公共活动用房800平方米，商业面积547平方米，地下车库及设备用房1500平方米。8.项目建设工期：20个月（2009.92011.4） 9.总投资:项目开发建设总投入5080万元，其中：工程费用2965万元(包括建安工程费2745万元，市政设施配套费220万元)，工程建设其他费用1670万元，预备费226万元，建设期利息167万元，期间费用52万元。10.资金筹措:资金来源：企业自筹资金1580万元，占总投资的31%；申请银行贷款3500万元，占总投资的69%，银行贷款偿还资金来源全部为当地财政资金。1.2 业主简介本项目的业主是重庆富源新农村建设投资有限公司，该公司由沙坪坝区人民政府于2007年12月组建，注册资本金5亿元人民币，是沙坪坝区国资局管理的全民所有制事业单位，实行企业化管理，是具有独立法人资格的国有独资有限责任公司，经营范围为土地整治储备及存量建设用地开发利用；利用自有资金从事城乡统筹发展基础设施建设项目、社会公益项目和相关产业项目的投资。主要负责沙坪坝西部地区交通等基础设施建设，是沙坪坝区四大新型投融资建设平台之一。积极参与西部八镇小城镇建设；引导、实施农民集中居住区的建设，促进土地资源开发利用，功能完善；促进农业产业化；积极开发生态旅游业产品；完成区委、区政府交办的其他任务。1.3 编制依据及研究范围1.3.1编制依据1. 关于印发沙坪坝区危旧房改造工作实施方案的通知（沙委发200810号文）；2.重庆磁器口历史街区保护规划与设计；3.沙坪坝区用地规划；4.投资项目可行性研究指南（试用版）；5.建设项目经济评价方法与参数（第三版）；6.业主提供的区域及园区社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料；7.本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等。1.3.2 研究范围根据项目业主的委托要求，对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的必要性、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目效益评价等。1.4 主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标表序号项目计量单位数值备注一主要技术指标1总建设用地面积4273.4约6.4亩2居住人数人768每户按3.2人计算3总建筑面积16347100%3.1住宅建筑面积13500全部为安置房3.2商业面积547可对外发售3.3管理与公共活动用房8003.4底下车库及设备用房15004停车泊位个504.1地面个104.2地下个405容积率3.56绿地率357建设工期个月15二主要经济指标1项目开发建设总投入万元50801.1其中：自筹资金万元1580 占总投资31%1.2银行贷款万元3500 占总投资69%2销售收入万元4383销售税金及附加万元244利润总额万元46661.5 简要结论本项目所在地位于历史文化旅游区磁器口古镇与红色旅游区歌乐山烈士陵园之间，与两地相距甚近；该地块作为磁器口古镇的风貌协调区，北临磁童路，南临双菱皮鞋厂，西临212国道，东临清水溪，交通条件优越。地块周边配套完善、交通便利、居住环境优越，商业、文化氛围较浓，市场区位、交通区位、环境区位都比较好，未来发展前景看好。本项目建设规模较小、基本功能齐全，总体规划符合城市区域发展规划的要求，功能定位准确。项目建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件。项目建成后，将为240多拆迁户提供居住保障，大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件；有利于城乡统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升沙坪坝的城市形象做出一定贡献；有利于促进磁器口古镇风貌协调，美化古镇核心区周边形象。因此本项目具有较好的社会效益。在经济效益方面，由于拆迁安置成本较大，收支缺口达到4666万元，本工程属于政府民生工程，需要政府给予资金补助与支持保持收支平衡。2 项目建设的背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1重庆市社会经济发展状况自直辖以来，重庆市充分发挥直辖优势，紧紧抓住西部大开发这一历史性机遇，努力发展，经济社会发展取得了巨大成就。2000年开始，重庆市国内生产总值的快速增长直接推动了人均GDP的高速增长。虽然在05年和06年连续出现了增幅回落，但增速仍保持在13%以上，2000-2006年间的平均增幅更是达到14.13%，超过GDP同期平均增幅（13.82%）（图2-1），直辖十年，市人均GDP增长两倍，城乡居民收入整体上增加倍多，经济实力、综合竞争力和人民生活水平迈上了新台阶。图2-1 1998年2007年重庆市国内生产总值和同比增幅随着重庆市经济的快速发展，居民生活水平的不断提高，城乡居民收入持续增长，民生不断改善，社会更加和谐。预计到2010年，人均GDP预计将达到18000 元，年均增幅保持在10%左右。到2020年，力争达到人均8000美元以上，重庆即迈入小康社会。收入是消费和投资的前提，是社会经济循环中的重要组成部分，近年来，重庆市经济高速增长，人均收入随之大幅度提升，整体消费、购买能力大大加强，消费方式不断增多，品质追求越来越高，直接拉动了国民消费需求对各行业的刺激，极大地推动社会经济的快速发展。2008年重庆市受国家宏观调控、金融危机影响，GDP增速放缓，前三季度重庆GDP3419.56亿，同比增长15.3%，预计2008年GDP增速在15%左右。2008年前三季度城镇居民人均可支配收入为11865元；人均消费性支出为8346元 ，增速回落4个百分点。居民购买能力受到一定影响。但是随着2008年10月出台的国十条政策进一步扩大内需促进经济平稳较快发展，无疑对今后提高民众信心，提振经济起到极大的推动作用。从国家扩大内需效果来看，全国2009年经济增长保8有望，重庆市前三季度增长率达到12%.5，发展势头强势。因此基于重庆历年社会经济发展良好的基础积累，可以乐观预计在2009之后一段时期，重庆乃至全国范围内社会经济发展仍将保持在一个比较稳定的水平。2.1.2主城区空间结构规划为更好地维护和发展重庆特有的“多中心组团式”布局结构，重庆市城市总体规划(20052020)提出了“一城五片、多中心组团式”空间结构。“五片”指中部、北部、西部、南部和东部片区。“多中心”为一个城市中心和六个城市副中心，城市中心包括渝中半岛、江北城、弹子石在内的重庆CBD地区，六个城市副中心由上轮总体规划中的观音桥、沙坪坝、杨家坪、南岸中心区及新增的西永(即西部新城)、茶园中心区组成。2005版城市总体规划在98版的基础上进行了四个方向的扩展，1.向北拓展跨过内环线向北拓展。经土地适宜性分析，可发展区域的适宜城市建设用地约为338平方公里。自然条件良好，可拓展用地较大，依托城市建成区发展，没有大山大水的地形阻隔，拥有机场、码头、火车站等交通枢纽，区位条件良好，同时可依托北部新区的政策优势，有较强的发展动力；但用地海拔相对较高，地形以丘陵为主，用地相对较破碎。2.向西拓展跨过中梁山向西，发展中梁山、缙云山之间的区域。可发展区域的适宜城市建设用地约为293平方公里，西部新城也由此而生。西部用地平坦，条件较好，可拓展用地较大，具有区域辐射能力，能够辐射市域西部城镇及加强与成都方向的联系；但跨山发展，交通投入较大，生态环境比较脆弱，在缺乏水源供应的同时城市排水问题较大。如今过山隧道已经打通，与主城连通，出入十分便利，基础设施也已进入全面建设阶段。3.向东拓展跨过铜锣山向东，发展铜锣山、明月山之间的区域。可发展区域的适宜城市建设用地约为390平方公里。处于城市下游区域，用地条件较好，生态环境影响较小，适宜发展工业，但跨山发展，交通投入较大，城市向北发展动力不足。尤其是鱼嘴以北的地区，由于该地区远离城市中心，且位于御临河上游地区，为生态涵养的重要区域，城市建设活动限制条件较多，发展门槛高，使得该地区虽然用地条件较好，但城市发展动力较差。因此，该区域未来城市发展区域主要在鱼嘴以南的地区。4.向南拓展跨过内环线，发展中梁山、铜锣山之间的南部地区。可发展区域的适宜城市建设用地约为79平方公里，用地少，不宜作为城市未来的主要发展区域。因此，重庆主城区面积由原来的600平方公里放量为2737平方公里。都市圈面积由原来的2500平方公里放量为5473平方公里。2.1.3 磁器口古镇旅游发展现状近年来，沙坪坝区按照打造优秀旅游目的地的思路，着力景区开发 建设，使全区旅游得到了快速发展，2007接待游客量近925万人次，已成为全市名副其实的旅游大区。磁器口作为重庆的“历史文化名片”，旅游核心区域之一，旅游地位不可撼动。磁器口古镇三山相依，两溪环绕，区位极佳，是重庆主城区规模最大、保存最完整的传统建筑格调的历史文化街区。在政府的大力保护、开发下，磁器口旅游日益兴旺，游客数量与日俱增，历年游客数量见表2-1。此外，沙区将红岩联线延长至磁器口古镇，实现了歌乐山烈士陵园与磁器口古镇红色旅游的资源整合，红与绿的有机结合，互为补充，交叉吸引游客，今后吸引游客数量定将大大超过当前水平。表2-1 磁器口古镇历年游客量年份200120022003200420052006人数（万人）190264262280350400虽然拥有400多万的旺盛游客量，但磁器口古镇旅游业呈现出的不足也显而易见，即“有人气、有市气但缺财气”；社会效益明显，但经济效益微弱等，在经济增长方式上表现为“高投入、低消费、不协调、低效率”。究其原由，结点在于古镇的商业配套不足，难以满足多元化，多层次的消费需求。古镇街内部商业均以小商铺构成，经营规模、档次较低，吸引力不够强，实现消费能力较差，对如此丰富的游客资源形成很大的浪费。同时古镇外部，商铺均沿干道分布，长度接近1公里，商业形态比较单一，主要以特色餐饮为主，缺乏必要的休闲娱乐业态支撑，但是除了少数几家中高档次门店之外，其余绝大部分档次依然较低，这就大大缩小了游客消费选择的范围，造成大量中高层以上水平消费人群的流失，而这一层次的消费才是拉动旅游经济发展的主动力之一。 鉴于以上问题，目前沙区政府正着力规划，在5-10年内将磁器口全力打造成集旅游商品街、老重庆民俗风情餐饮街、休闲娱乐街、创意产业街和码头文化休闲街五大区域主题布局的新古镇，同时不断提升磁器口的档次和文化品味，解决当前政府高投入保护开发，却获得低旅游消费收入的局面，强力带动整个区域的旅游经济发展。2.1.4本项目提出的理由为进一步提高改善人民群众的生活居住条件，2008年重庆市对主城区1100多万平方米实施危旧房拆迁改造，将在三年内完成786万平方米的危旧房拆迁规模，五年内完成全部改造任务。拆迁、改造量空前巨大，使城市建筑、空间布局更为科学合理，人居环境得以提升，很大程度上美化了城市形象。另外，2009年重庆将会启动危旧住房改造第二个五年计划，根据重庆的经济发展状况，从2009年到2010年，改造的面积起码达到过去5年的总和，拆迁改造力度进一步扩大，住房改造的升级，至少让10万户市民受益。目前重庆城市改造的速度迅速加快。作为经济强区、科教文化名城，沙坪坝区是全市改造任务最重的区域之一，其拆迁改造的重点是围绕严重影响居住安全、所处地点比较密集、位于主干道两侧和窗口地区四个方面的地块。但是目前沙区政府面临着拆迁改造迫切和拆迁改造范围广、体量大、财力耗费过大等问题之间的矛盾。如何提高拆迁效率，尽量减少政府拆迁的财力改造投入，是本项目积极研究探讨、并很好实施完成的根本目标。2006年底磁器口古镇荣获国家4A级旅游景区的称号，根据磁器口古镇旅游发展规划，2010年前，将磁器口要打造成为国家历史文化名镇。10年内，古镇磁器口将不再是如今的弹丸之地，将打造成占地32.5公顷、涵盖功能更广更全的新型古镇。目前的磁器口除了提升档次，提高品味外，更要求扩大空间。”根据2008年5月1日施行的重庆市磁器口古镇保护暂行办法规定，磁器口古镇将扩展至东临嘉陵江、南接沙坪坝区中心城区、西界童家桥、北临石井坡的区域。本项目地块位于国道和城市干道两侧，同时处于千年文化名镇磁器口对面，根据磁器口古镇发展规划，将整体打造古镇风貌协调，全面提升古镇周边物业配套形象，促进古镇旅游产业的提档升级。因此本项目的提出一方面积极响应贯彻重庆市拆迁改造、美化城市计划，一方面满足、对应磁器口古镇的发展规划，该项目的宏观建设背景十分利于项目的推进。2.2 项目建设必要性2.2.1项目的建设，利于提升城市形象本项目地块的现状是建筑陈旧落后，内外部环境脏、乱、差，已经跟城市发展非常不协调。由于该地块的特殊位置，一方面紧邻212国道，一方面处于磁器口古镇历史文化街对面，不仅有损于沙坪坝区甚至重庆市的城市形象，而且很大程度上破坏了磁器口古镇的千年历史文化形象。本项目通过拆迁改造，根据发展规划，重新科学合理构建，使整个地块面貌焕然一新，融入整个古镇的风格之中，提升磁器口古镇以及城市建设形象。2.2.2可以大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件地块内现有居住条件比较恶劣，建筑摆放布局错乱，道路高陡不平，内部配套等居住条件十分不便。另外绝大多数房屋年久失修，墙壁斑驳，土木构件有不同程度的损坏，居住的安全性较差，急需改造革新。同时当地居民拆迁改造的意愿比较强烈，迫切希望改善生活居住条件。基于以上种种原因，通过本项目的拆迁，重新规划建设，将会大大改善提高当地居民的生活环境。2.2.3盘活土地资产，充分利用土地资源一般拆迁地块建筑密度大，容积率低，土地利用不充分，对土地资源日益紧张的城市建设区来说，是一种资源的浪费。该项目依据城市规划，合理利用容积率，将地块这一稀缺资源的空间利用发挥到最大；且由于该项目的实施，盘活了周边大面积“城中村”土地，大幅度提升其原有价值，真正体现城市土地的价值。2.2.4促进磁器口古镇风貌协调，美化古镇核心区周边形象“文化”是沙区旅游发展的王牌，而“千年古镇磁器口”更是王牌中的王牌。磁器口的“古”必然对周边的建筑风貌提出了“古”的要求，以求达到更完整和谐的古镇风貌，更好地促进古镇旅游发展。该项目处于古镇风貌协调区，营造与古镇相仿建筑风格，对扩散古镇气息，美化古镇核心区周边形象有一定的配套作用。 综上所述，本项目的建设是很必要的。3 项目市场分析3.1 项目定位3.1.1项目目标定位鉴于本项目是旧城改造项目，具有拆迁安置的特殊社会属性，因此从城市、地方区域、拆迁户、公司的角度出发考虑项目开发的目标定位为以下方面：（1）通过危旧房区域的拆迁改造、提升城市区域形象；（2）通过拆迁、还建安置拆迁住户，大幅度改善其居住生活条件；（3）顺应磁器口旅游景区的提档升级，协调磁器口古镇整体风貌打造；（4）充分利用有限的土地资源，将土地价值最大化利用；3.1.2项目业态定位项目地块临近城市主干道、紧邻磁器口旅游核心区，通过综合解析地块，地块周边环境以及本项目自身独有特点，寻找项目业态。经调查研究，分析得出以下二种业态为项目的发展方向少量临街商业+普通住宅。临街商业为临街一层门面，主要以中高档品牌餐饮、娱乐为主，餐饮要突出地方特色，娱乐内容要丰富新颖；同时在商业二层及安置房下面配以一定比例的小区管理及公共活动用房，以满足小区内管理、活动需求。住房全部按照约定作拆迁安置，档次定位中等稍偏低档次。3.2 项目前景分析项目周边的磁器口古镇和歌乐山烈士陵园在重庆市乃至全国的旅游景点中具有较明显的影响力，而且近年来游客数量逐步上升。而本项目酒店、商业的良好运行很大程度上要依托于磁器口古镇历史文化旅游与歌乐山红色旅游的巨大旅游人气，主要是以吸引磁器口古镇旅游客源为主。磁器口旅游人气旺盛，2008年旅游人数继续稳定在400万以上，随着沙区政府对古镇旅游开发建设的投入力度加大，预计今后旅游人次逐年大幅度攀升，这无疑是今后本项目商业的光明市场前景的稳定保障。3.2.1项目临街商业市场前景分析磁器口商业基本上集中在正街内部和磁童路沿线。正街内部商业形态均为小街铺，包罗特色餐饮、地方小吃、旅游工业品等，档次偏低；磁童路两侧街铺沿线排布大约700米，均为2-3层建筑，商业面积有一定规模，但是档次依然偏低。两者基本饱和了中低消费市场，使得该旅游区域中高档商业消费人群大量流失，因此为本项目的中高档次、少体量的商业放量提供了大好机会。本项目临街商业走差异化路线，寻求中高档层次这一市场空缺，旺盛的旅游人气加交通的便捷性是人流量的强有力保证。预计消费人群构成比例：1. 磁器口旅游客源 60% 2. 本地附近居民 30%3. 两侧道路过客及其他 10%本项目与很多商业有明显的不同，其所拥有的旅游人流量、交通、地段等关键资源依托优势是很多一般商业所无法比拟的，配以磁器口古镇商业商场中高档消费市场缺乏的切入，保证了日后商业门面经营兴旺，会吸引大批的投资与经营者前来。因此本项目的商业若是自主经营，则人气旺盛，生意兴隆；若对外发售，与其他一般商业比起来，发售更为容易。综合上述分析，本项目的临街商业市场前景很好。3.2.2项目住宅前景分析根据与磁8地块所有拆迁户达成协议，本项目住宅全部为安置房，不存在销售问题。4 建设内容与规模4.1 建设内容本项目是磁8地块拆迁安置工程，根据项目业主委托要求及其提供的相关资料，本项目以安置房建设为主，辅以少量商业门面。4.2 建设规模总用地面积4273.4m2（约6.4亩）。总建筑面积16347m2（地上建筑面积14847 m2，地下建筑面积1500m2），其中住宅建筑面积13500平方米，小区管理及公共活动用房800平方米，商业面积547平方米，地下车库及设备用房1500平方米。4.3主要建设规模指标总用地面积 4273.4m2 总建筑面积 16347m2（其中：地上建筑面积 14847m2 地下建筑面积 1500m2）其中：住宅 13500m2商业 547m2管理及公共活动用房 800 m2地下车库及设备用房 1500m2停车泊位 50个 其中：地上停车位 10个 地下停车位 40个 道路及活动场地 1200 m2绿化面积 1500 m2容积率 3.5 可容纳住户 240户5 项目场址条件5.1 建设场地现状拟建地点：位于重庆市沙坪坝区童家桥街道童新一村。场地描述：本项目地块位于历史文化旅游区磁器口古镇与红色旅游区歌乐山烈士陵园之间，与两地相距甚近；该地块作为磁器口古镇的风貌协调区，北临磁童路，南临双菱皮鞋厂，西临212国道，东临清水溪，交通条件优越。地块周边配套完善、交通便利、居住环境优越，商业氛围较浓。场地内无珍稀动植物及文物古迹分布，地上原有的建筑物将被拆除，区域交通便捷，环境宜人，适宜本项目建设需要。项目总用地面积4273.4m2（约6.4亩）。5.2 场地建设条件沙坪坝区位于重庆主城区西部，东滨嘉陵江， 西抵缙云山，幅员面积396.2平方公里。磁器口位于歌乐山下之嘉陵江畔，境内小山脉和小溪相间，具有典型的山城山水特色，而形成明显的冲沟地形。1.地形地貌沙坪坝区地貌归属于川东平行岭谷低山丘陵区的一部分，全区呈丘陵、台地和低山组合的地貌结构。中部歌乐山海拔高度在550650米之间，最高峰歌乐山云顶寺海拔680.25米。2.地质构造该场地地处新华夏系第三沉降褶皱带内的川东南弧形构造带的华莹山带状褶皱束与宣汉重庆平行褶皱束的交接地区，出露地层主要以侏罗系中、上统沙溪庙组紫红色泥岩为主夹薄层砂岩，砂质泥岩。第四系地层零星分布，为最新地层。据区域地质资料并结合本次调查分析，场地内无断层及构造破碎带通过，场地内构造裂隙不发育。3.地质灾害危险性评估根据调查结果表明：拟建地块内未见崩、滑、泥石流等不良地质现象，现状稳定；工程建设可能诱发的地址灾害为填土的不均匀沉降及填土边坡开挖岩等边坡滑塌、掉块，其规模小中等，危险性小中等。用地范围适宜本项目建设。4.气候气象沙坪坝区属于中亚热带湿润季风气候，具有冬暖夏热、夏多伏旱、秋多绵雨、雾日多、日照少、雨量充沛、湿度大、风速小、气温主体差异明显等特征。气候特征为：气候温和、雨量充沛、降雨集中在5-9月份，占全年降雨量的三分之二，冬暖春早、秋短夏长、初夏多雨、盛夏炎热多伏旱、秋多阴雨、雨热同季、无霜期长、湿度大、风速小、云雾多、日照少的气候特点。大气污染物造成的污染程度与风频、风速密切相关，从全年平均情况来看，污染系数较大的NW至E方位，又以NW、N、E方位最大。根据重庆市沙坪坝区气象站多年来常规气象资料监测结果气象参数为：年平均气温 18.3C极端最高气温 42.8C极端最低气温 2.6C平均相对湿度 81年均降雨量 1082.9mm年均日照时数 1314天无霜期 341.6天平均风速 1.6m/s静风频率 17.5冬夏两季主导风频为 22主导风 N-NE5.水文沙坪坝区水体除嘉陵江外，梁滩河、虎溪河、清水溪、凤凰溪、詹家溪、南溪口溪是区内较大的溪河。嘉陵江发源于岷山与秦岭山区，经昭化、合川、北碚、井口、磁溪口、于朝天门汇入长江。嘉陵江在重庆境内长153.8 km，流域面积8164 km2，据北碚水文站资料显示，嘉陵江多年最大流量为44800 m3/s，多年平均流量为2120m3/s；最高水位208.17m，最低水位176.531m，多年平均水位179.64m。6.施工条件施工所需水、电能满足需要，施工条件基本满足要求，在拟定施工方案时注意与场地周边地衔接，充分利用场地内的空间，减少对周边人们生活及商业活动的不利影响，尽量减少施工中的环境污染物。可见，项目建设地的各项条件满足项目建设与运营的需要，无明显不支持项目的因素。6 建设方案6.1 规划设计理念及原则6.1.1规划设计理念规划设计要根据重庆市城市总体规划及重庆市磁器口古镇保护管理办法，针对磁8地块现状及周边环境的分析，特别是鉴于磁器口古镇现状和发展规划，以促进古镇旅游配套的提档升级，美化古镇整体形象。（1）文化性：在功能、层次上满足旅游消费者需求的同时，还必须与古镇旅游的主题文化相联系。（2）合理性：根据地块的特点和项目建设目标要求，合理布局空间，最大限度满足目标要求。（3）统一性：项目规划设计与古镇整体风貌相协调，充分发挥景观艺术性与绿地系统。（4）人性化：规划设计体现以人为本的精神，给消费者、住户等营造生态、舒适的空间环境。6.1.2规划设计原则本项目规划设计遵循沙坪坝区及磁器口古镇规划对建设土地利用的保护性、生态性、可持续性、经济性和地方性的原则。（1）协调性原则：建筑风貌不得破坏古镇整体形象，要符合古镇文化特征，做到协调一致，体现古镇文化特色。（2）生态性原则：通过地块内部合理布局以及绿化景观设计，在满足开发需求的前提下，创造一个具有良好居住环境。（3）经济性原则：充分节约土地，提高土地的利用率，将土地的经济价值发挥到最大。6.2 设计构思项目地块为三角形地块，地势高低不平，地块东北角高程最高达到224米，最低只有202米，地块内部起伏很大。在尽量减少土方量的前提下，充分运用已有地貌设计建筑形式与布局摆放。道路设计力求与临街道路良好通连，内部贯通，做到人车分流；景观设计坚持绿地最大化原则，营造生态居住小区环境。6.3平面布置由于地块内有一条110KV高压线穿过，为规避高压线影响，将临街商业与安置房以高压线为轴线，分开摆放，并在高压线下施以绿化。具体布置见图6-1。底层为商业门面；二层为管理及公共活动用房管理及公共活动用房图6-1 项目平面布局6.4建筑单体设计6.4.1住宅住宅建筑均为30层高层建筑，户型以中小型为主，每单元8户，大部分户型南北通透，按景观资源扬长避短，充分发挥位置优势，最大程度地利用景观资源。建筑立面设计遵循磁器口古镇保护规划，采用仿明清古建筑风格，做到与古镇风貌协调统一。建筑选址根据现有的地形，尽量减少土石方量，避免高压线影响，将道路干扰对住户的影响降至最小。并在考虑与古镇风格呼应的同时有所突破，力求继承中求创新，利用高层建筑挺拔的形体，强调体块穿插，虚实对比、简约大气、层次分明，利用色彩对比与协调，充分体现古镇简约仿古、有艺术气息，朴实淳朴的生活风貌。住宅建筑为一栋，为轴对称单元建筑结构，单栋住宅建筑标准层面积为857平方米，东西长37米，南北向32米，均为30层高层建筑，各栋由两排相对独立住户连接单元并排组成，均采取2梯8户，为了减少公共交通面积，建筑以电梯为中心布置住户，电梯旁边设置紧急逃生楼梯。安置房户型有：序号户型套数占比135-40平方米12户5%240-50平方米36户15%355-60平方米43户18%460-70平方米149户62%合计240户100%6.4.2商业门面商业门面为临212国道建筑底层门面，沿街长度大约66米，进深8.3米。商业面积共计547平方米。6.5结构设计1.设计依据（1）混凝土结构设计规范（GB50010-2002）；（2）砌体结构设计规范（GB50003-2001）；（3）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）；（4）建筑抗震设计规范（GB50011-2001）；（5）建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）；（6）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ 3-2002）；（7）钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程（JGJ3-2002）。2.设计要求 建筑结构安全等级：二级 建筑结构设计使用年限： 50年 地震基本烈度及抗震设防烈度，设计地震分组： 6度，一组 人防设计及等级： 无 基本风压：0.4KN/m23.设计荷载标准值（1）车库: 4.0kN/m2（2）商场: 3.5kN/ m2（3）卧室、客厅等 2.0kN/ m2（4）厨房、卫生间 2.0kN/ m2（5）楼梯:住宅 2.5kN/ m2消防疏散楼梯 3.5kN/ m2（6）挑出阳台 2.5kN/ m2（7）屋面: 一般上人屋面 2.0kN/ m2 种植屋面 按实际情况考虑（8）消防车道 20.0kN/ m2（9）设备房.电梯机房 7.0kN/ m2（10）其它均应按国家相应规范规程执行4.结构类型及材料住宅30层，均采用钢筋混凝土框架结构；临街商业只有1-2层，全部采取钢筋混凝土结构形式。在楼梯、电梯处集中布置形成核心筒剪力墙结构，共同承受水平荷载。主要结构材料：混凝土C25C45;钢材HPB235,1型冷轧扭钢筋，HRB335,HRB400。 5.基础形式本工程拟采用挖孔灌注桩，实际基础形式根据地质报告确定。6.6 公用设施设计方案6.6.1 给排水设计1、给排水1）水源本工程属沙坪坝自来水厂供水范围，小区进水由地块周边道路市政给水管引入，进水管管径不小于DN200mm。2）用水量用水标准：住宅：200L/人.dK=2.5，153m3/d商业门面：5L/m2 .d 7m3/d道路及绿化 1.5/m2.d4 m3/d用水量：并考虑10%不可预见用水，日均用水量180m3/d，日最高用水量430m3/d。3)排水制度采用生活污水和雨水分流制。4)排水量污水量：按生活给水量的85%计算，每天排放污水量约153m3。雨水量：按重庆市暴雨公式计算，即：q=2822(1+0.775lgp)/(t+12.8p0.076)0.77(升/秒.公顷)其中P=2年，地面迳流系数取0.75。雨污水均采用暗管（沟）组织排放，污水管管径为d300-d700mm，雨水管管径为d300-d1100mm，分别排入小区雨污水管。5)污水处理小区、商业门面，酒店等生活污水先采用标准化粪池处理，必须达标后方能排放至市政污水管；商业门面、酒店等餐饮厨房废水必须经隔油池处理后才能排入市政污水管。6.6.2电气设计1、设计依据1）民用建筑电气设计规范 （JGJ/T 16-92）；（已过期）2）10kV及以下变配电所设计规范（GB50053-94）；3）建筑物防雷设计规范（GB50057-94）（2001版）；4）低压配电设计规范（GB50054-95）；5）住宅设计规范（GB50096-1999）；2、强电设计1）电源 小区附近有一间10kV开闭所，可直接引入。2）荷载指标及负荷估算 70平方米住户按每户6kw计算，60平方米左右住户按照每户5kw计算，45平方米住户按照每户4kw计算，商业门面每百平方米按10 kw计算，酒店每个客房按4kw计算，公共建筑按照30W/平方米计算，道路按照2W/平方米计算。负荷指标及负荷估算负 荷 名 称PsKxcosPjsQjsSjs变压器(kW)(kW)(kvar)(kVA)70平方米住户1600.50.758060 60平方米住户2700.50.7513510145平方米住户1100.50.755541商业门面1350.60.756750道路及其他500.50.752518小计725362270乘K =0.9652325243405无功补偿86 补偿后652325157361配电变压器选择361*1.17=422500经测算，项目变压器总负荷为422kva,项目拟采用一台500kva干式变压器，另外备用一台315kva变压器，以备检修及发生故障。3）照明根据功能不同，本建筑物设正常照明、应急照明、建筑景观照明等照明线路。4）电缆敷设小区、商业等室外电力线路以电缆沟敷设为主，辅以部分直接埋地敷设。穿越道路和入户时穿钢管保护。线路采用电缆托盘、电缆穿管敷设等方式。由建筑物引至室外去的电缆，通过墙上预埋的钢管引出，并做好防水处理。5）防雷接地小区建筑均为二类防雷建筑,按规范对各建筑设置防雷设施。保护接地型式采用TN-S制。3、弱电设计1）通信普通住宅每户考虑一门电话，商业门面按80平方米/门，另考虑10%富余量，约需电话280门。电话电缆由小区侧市政电信接口处引入，电话设备间设在地块东角弱电机房内。数据通讯采用宽带接入，设备间与电话设备间共用。2）电视普通住宅每户考虑一个电视接口，商业按每8